La hausse considérable des prix des logements et le parc insuffisant de logements sociaux impliquent que les personnes à bas revenus à Bruxelles se retrouvent souvent confrontées à un choix cornélien : louer des logements précaires à des prix exorbitants ou simplement quitter la ville.

La politique du logement en Belgique a toujours soutenu l’accès à la propriété. Dans la région bruxelloise, les prix des logements ont doublé entre 2000 et 2010 et la hausse n’a jamais cessé depuis. Malgré la hausse de la demande pour les logements sociaux, pratiquement aucun nouveau logement social n’a été construit. Les personnes qui demandent un logement social se retrouvent sur des listes d’attente pendant 10 ans voire plus, alors que les programmes abordables d’accès à la propriété ne sont tout simplement plus accessibles pour les groupes à bas revenus.

Community Land Trust Bruxelles (CLTB) propose une solution alternative pour l’accès abordable à la propriété pour les personnes à faibles revenus, généralement les migrants avec enfants. Se basant sur le modèle des organismes fonciers solidaires (Community Land Trust – CLT) aux États-Unis et au Royaume-Uni, le CLTB développe des logements abordables et pérennes à Bruxelles sur des terrains appartenant à la collectivité.

Au cours des cinq dernières années, le CLTB a mis en œuvre cinq projets, logeant quelques 450 personnes dans 103 logements. Plus de 100 logements sont actuellement en phase de planification. Ces logements sont 20 à 50% plus abordables que les logements présents sur le marché, et l’organisation introduit maintenant une offre locative afin de toucher un public plus large.

Utilisant son expérience dans l’introduction de CLT à Bruxelles, le CLTB a établi des partenariats avec la Ville de Lille, les CLT de Londres et Gand, FMDV et le Réseau national britannique des CLT afin de diriger le projet européen Interreg SHICC (Sustainable Housing for Inclusive and Cohesive Cities 2017-2021) en vue de développer les connaissances, des recommandations politiques et un réseau solide d’organismes fonciers solidaires urbains en Europe. L’initiative SHICC a également fourni des fonds de lancement à plusieurs CLT dans différents pays européens (Allemagne, Irlande, Pays-Bas, Écosse) et a permis la création d’un réseau européen de CLT.

Le projet dans la pratique

Lorsque le CLTB a commencé à promouvoir la création d’un organisme foncier solidaire à Bruxelles, le modèle était complètement inconnu en Belgique et a été accueilli avec scepticisme par les experts, les fonctionnaires et les politiciens. Grâce à ses cinq premiers projets de logement, le CLTB a prouvé que ce modèle pouvait être appliqué dans le système juridique belge et que le placement des résidents au centre des projets de logement était à la fois possible et extrêmement bénéfique.

Avec le soutien du Gouvernement de la Région bruxelloise, et en collaboration avec des associations locales, le CLTB développe des projets de logement situés sur des terrains appartenant à son organisation sœur, la Fondation Community Land Trust Bruxelles. Le CLTB se charge de la gestion quotidienne des projets résidentiels et dispose actuellement d’une équipe de 17 personnes.

Le modèle des CLT se base sur trois principes. Premièrement, le terrain ne peut être vendu et doit rester la propriété collective de la communauté via la Fondation. Deuxièmement, l’accès à un logement abordable de qualité est un droit basique, et non un produit faisant l’objet de spéculation financière et pouvant être bloqué en cas de revente du logement par un propriétaire. Troisièmement, la vie en communauté sur des terrains communautaires renforce les capacités des personnes ainsi que la cohésion du voisinage.

Les résidents actuels et potentiels jouent un rôle central tant dans la gouvernance de l’organisation, représentant un tiers des membres des conseils d’administration de le CLTB et de la Fondation, que dans la conception et la direction des projets de logement.

Les propriétaires potentiels doivent s’inscrire en tant que membres de le CLTB via son site web ou membres des organisations partenaires afin de pouvoir accéder à un logement. Leurs revenus ne peuvent dépasser le maximum stipulé dans la législation locale relative au logement social, qui varie selon la composition du ménage.

La grande majorité (83%) des bénéficiaires est d’origine migrante. Parmi les 635 ménages qui ont introduit des demandes pour devenir propriétaires de le CLTB, les chefs de ménage sont nés dans 66 pays différents. Seuls 13% des bénéficiaires sont nés en Belgique. Ces bénéficiaires proviennent en grande majorité de pays africains, avec 22% nés en Guinée et près de 17% nés au Maroc.

Lorsqu’un nouveau terrain est acquis par la Fondation, un groupe de futurs propriétaires enregistrés est sélectionné, garantissant ainsi une variété de revenus et de types de ménage. Ce groupe est encouragé à penser à la façon dont ce projet pourrait contribuer à son voisinage et est étroitement impliqué dans la sélection du plan architectural pour le programme. Les propriétaires potentiels sont accompagnés tout au long de ce processus par une variété d’organisations partenaires locales, comme des organisations communautaires, des groupes d’aide des réfugiés, et des organisations travaillant avec les femmes à faibles revenus.

Tous les logements de le CLTB font partie d’immeubles à appartements qui sont gérés par les résidents. La participation des familles dans la conception et la construction de leurs logements les prépare à leurs futures responsabilités en tant que propriétaires.

En appliquant le principe de séparation des terrains et des logements inhérent aux CLT, les logements de le CLTB sont nettement plus abordables (20-50%) que les alternatives du marché. Le Fonds du Logement (le principal fournisseur de prêts hypothécaires sociaux dans la région) finance des prêts hypothécaires pour les acheteurs.

Le coût du logement dépend des revenus du ménage, avec plus ou moins de subsides pour garantir l’accessibilité financière. Les bénéficiaires sont divisés en quatre catégories. Pour la catégorie à plus faibles revenus, soit des revenus nets annuels de moins de 18 000 euros (21 900 dollars) pour un couple avec un enfant, le prix d’un appartement une chambre est de 96 000 euros (117 000 dollars), soit la moitié du prix du marché. Pour la catégorie à plus hauts revenus, soit des revenus nets annuels de moins de 28 088 euros (34 200 dollars) pour un couple avec un enfant, le prix d’un appartement une chambre est de 150 000 euros (183 000 dollars), soit environ 20 à 30% de moins que le prix du marché, ou le prix équivalent à celui du marché en déduisant le prix du terrain.

Financement

Le CLTB dispose d’un budget annuel total de 2 500 000 euros (3 060 000 dollars). Son principal bailleur est l’autorité publique chargée du logement dans la Région de Bruxelles-Capitale. L’autorité du logement fournit des subventions annuelles de 2 000 000 euros (2 447 000 dollars) pour acheter des terrains et rendre les logements de l’organisation accessibles financièrement. L’autorité fournit une subvention supplémentaire pour couvrir une partie importante des coûts de fonctionnement de le CLTB. En 2020, cette somme était de 340 000 euros (416 100 dollars). D’autres subventions pour des projets spécifiques sont fournies par des autorités locales et régionales. En 2020, celles-ci équivalaient à 150 000 euros (183 500 dollars).

Le CLTB joue un rôle majeur dans la promotion du modèle des CLT en Europe. En 2020, l’organisation a reçu 120 000 euros (147 000 dollars) de l’Union européenne pour couvrir les coûts de fonctionnement pour la diffusion du modèle.

Une subvention européenne supplémentaire ponctuelle, des fonds de plusieurs fondations et la campagne de levée de fonds de CLTB ont permis de lever 5 082 000 euros (6 220 370 dollars) supplémentaires en 2020.

Impact

En tant que promoteur, le CLTB veut minimiser l’impact de ses immeubles sur l’environnement. Des normes d’énergie passive doivent être appliquées à tous les nouveaux bâtiments à Bruxelles, mais CLTB va encore plus loin en formant les résidents afin de garantir une utilisation optimale des technologies durables dans leurs logements, améliorant tant le confort que les économies des propriétaires.

Le CLTB a intégré des clauses sur les matériaux durables et recyclés dans ses appels d’offres publics et se mobilise pour changer la législation en vue de réduire le nombre minimum de places de parking nécessaires. Elle travaille avec ses organisations partenaires en vue de développer des alternatives pour des trajets plus durables, comme des vélos partagés pour les résidents.

Le CLTB permet aux familles à faibles revenus de devenir propriétaires et leur permet de constituer un capital. Les nouvelles initiatives de l’organisation sur les locations permettront à un groupe plus large de personnes d’accéder à des logements adéquats abordables, notamment aux personnes sans domicile et aux personnes âgées.

L’approche axée sur la communauté des projets de logement de le CLTB renforce les capacités des résidents et créée des quartiers dynamiques et divers qui bénéficient à l’ensemble de la communauté. Par ailleurs, le rythme de développement de l’organisation assure un flux régulier de logements abordables pour les années à venir, avec l’objectif de loger 1 000 personnes d’ici à 2030.

Le CLTB commence également à influencer la politique officielle. En janvier 2021, le Plan d’hébergement d’urgence de la Région de Bruxelles-Capitale a indiqué que les fournisseurs traditionnels de logements abordables devraient commencer à appliquer des mécanismes permettant de créer une abordabilité permanente inspirée du modèle des CLT. En mars, le gouvernement bruxellois a adopté une législation permettant la reconnaissance des CLT en vertu du droit belge.

Au niveau européen, l’Agenda urbain de l’UE sur le logement reconnait maintenant les organismes fonciers solidaires en tant que bonne pratique, alors que le Rapport du Parlement européen sur le logement pour tous invite l’UE et les États membres à soutenir les CLT.

Transfert et expansion

Le CLTB a développé une structure organisationnelle et un cadre juridique qui peuvent être adaptés tant en Belgique que dans d’autres pays qui possèdent des systèmes juridiques similaires basés sur le Droit civil.

L’organisation veut croître au cours des prochaines années. Cela passe par une hausse de financement de la Région de Bruxelles-Capitale, qui prévoit d’augmenter sa subvention annuelle à 3 millions d’euros. En collaboration avec d’autres partenaires, le CLTB a créé une nouvelle coopérative immobilière à finalité sociale, Fair Ground Brussels, qui contribuera à augmenter et à diversifier la production.

Le CLTB s’est engagée à promouvoir le modèle des CLT en dehors de la Belgique. En collaboration avec ses partenaires européens, le CLTB se mobilise pour accéder aux fonds d’investissement européens. L’organisation est activement impliquée dans plusieurs réseaux collaboratifs nationaux et internationaux de logement. Outre son travail pour le projet européen SHICC, elle travaille également en étroite collaboration avec Housing Europe, et en partenariat avec la plateforme Generative Commons Living Lab, un projet européen de recherche qui soutient les biens communs urbains en Europe. Le CLTB est également active dans d’autres réseaux internationaux tels que le Centre for CLT Innovation et le Réseau CoHabitat, et partage souvent son expertise et ses connaissances au niveau mondial.

Le CLTB est intimement convaincue que le modèle des CLT peut contribuer à lutter contre le crise du logement abordable dans des pays où les prix du marché sont constamment en hausse et où il existe une pénurie de logements sociaux. En développant des logements abordables pour les personnes à plus faibles revenus, CLTB est le fer de lance d’un mouvement promouvant le développement urbain inclusif et durable pour tous.