El aumento radical de los precios de las casas sumado a un suministro insuficiente de viviendas sociales hace que, muchas veces, las personas de bajos ingresos de Bruselas se enfrenten a una decisión muy dura: alquilar alojamientos caros y de baja calidad o irse de la ciudad.

Tradicionalmente, la política de vivienda en Bélgica ha fomentado la posesión de casas propias. En la región de Bruselas, los precios de las casas se duplicaron entre 2000 y 2010, y desde entonces, no pararon de subir. Si bien la demanda de viviendas sociales aumentó mucho, prácticamente no se construyó ninguna unidad nueva de este tipo. Las personas que se postulan para acceder a una casa de alquiler social se someten a listas de espera de 10 años o más, y los programas de posesión asequible de viviendas que existen simplemente ya no están al alcance de los grupos de bajos ingresos.

Community Land Trust Brussels (CLTB) ofrece una vía alternativa a la posesión asequible de viviendas para las personas de bajos ingresos, en su mayoría familias migrantes con hijos. Basándose en modelos de fideicomisos de la tierra de Estados Unidos y el Reino Unido, CLTB desarrolla viviendas de asequibilidad permanente en Bruselas, sobre tierras de propiedad colectiva.

Durante los últimos cinco años, CLTB completó cinco proyectos, mediante los que 450 personas pudieron acceder a una vivienda, en 103 casas. En la actualidad, más de 100 casas se encuentran en etapa de planificación. Las casas de CLTB son entre un 20 y un 50 por ciento más asequibles que las alternativas del mercado, y la organización está incorporando una propuesta de alquiler, a fin de atender a una variedad más amplia de personas.

Valiéndose de su experiencia con la introducción de fideicomisos en Bruselas, CLTB se asoció con la ciudad de Lille, los fideicomisos de la tierra de Londres y Ghent, el FMDV y la Red Nacional de Fideicomisos de la Tierra del Reino Unido, para implementar una versión piloto del proyecto de cooperación territorial europea (Interreg) del noreste de Europa —Sustainable Housing for Inclusive and Cohesive Cities (Viviendas sostenibles para ciudades inclusivas e integradas, SHICC 2017-2021)—, con el fin de generar conocimiento, recomendaciones de políticas y una red sólida sobre fideicomisos de la tierra en Europa. La iniciativa del SHICC también ofreció el capital inicial para las primeras etapas de los fideicomisos en varios países europeos (Alemania, Irlanda, Países Bajos, Escocia) y permitió la creación de una red europea de fideicomisos de la tierra.

El proyecto en la práctica

Cuando CLTB inició su lucha a favor de los fideicomisos de la tierra en Bruselas, el modelo era totalmente desconocido en Bélgica, y los especialistas, funcionarios públicos y políticos se mostraron escépticos. Con sus primeras cinco iniciativas de vivienda, CLTB demostró que el modelo puede implementarse dentro del sistema legal de Bélgica, y que colocar a los residentes en el centro del desarrollo de viviendas es posible y altamente beneficioso.

Con el apoyo del Gobierno Regional de Bruselas y la colaboración de asociaciones locales, CLTB desarrolla proyectos de vivienda en tierras que pertenecen a su organización hermana, la Fundación Community Land Trust Brussels. CLTB supervisa la administración diaria de los proyectos residenciales, y hoy cuenta con un equipo de 17 personas.

El modelo de fideicomiso se basa en tres principios. Primero, la tierra no debe venderse y debe mantenerse como propiedad colectiva de la comunidad a través de la Fundación. Segundo, el acceso a una casa asequible de buena calidad es un derecho básico, no una mercancía para la especulación financiera que se bloquea en caso de reventa de las unidades por parte de la persona propietaria. Tercero, vivir con otras personas en tierras comunitarias fortalece a los individuos y fomenta la cohesión en los vecindarios.

Los residentes y residentes potenciales tienen un papel central tanto en la dirección de la organización (que conforma un tercio de las juntas de CLTB y la Fundación) como en el diseño y la administración de los proyectos de vivienda.

Los propietarios potenciales deben inscribirse como miembros de CLTB, en el sitio web, o de las organizaciones asociadas, para que se los tenga en cuenta para acceder a una casa. No deben superar los montos máximos de ingresos estipulados en la legislación local de viviendas de alquiler social, que varían según la composición de la familia.

El contexto de la gran mayoría de las personas beneficiarias (83 por ciento) involucra algún tipo de migración. Entre las 635 familias que se postularon hasta ahora para ser propietarias de CLTB, las personas a cargo nacieron en 66 países diferentes. Solo algo más de una de cada diez de estas personas (13 por ciento) nacieron en Bélgica. La gran mayoría nació en países africanos: cerca de una de cada cuatro (23 por ciento) en Guinea, y cerca de una de cada seis (17 por ciento) en Marruecos.

Cuando la Fundación adquiere un terreno nuevo, se selecciona un grupo de personas inscriptas que serán propietarias en el futuro, de manera que se garantice una variedad de tipos de familias e ingresos. Se alienta a este grupo a pensar en cómo el proyecto puede contribuir con el barrio, y se lo involucra en la selección del plano arquitectónico para el programa. Durante el proceso, una variedad de organizaciones asociadas locales, grupos que se dedican a ayudar a refugiados y organizaciones que se centran específicamente en mujeres de bajos ingresos brindan apoyo a los propietarios potenciales.

Todas las casas de CLTB forman parte de edificios de múltiples unidades que administran los residentes. La participación de las familias en el diseño y el desarrollo de sus casas las prepara para sus responsabilidades futuras como propietarias.

Al aplicarse los principios de los fideicomisos, de separar los valores de la propiedad y la tierra, las casas de CLTB son significativamente más asequibles (entre un 20 y un 50 por ciento) que las alternativas del mercado. Fonds du Logement (el proveedor principal de préstamos hipotecarios sociales de la región) les financia las hipotecas a los compradores.

El costo de la casa depende del ingreso de la familia, y la magnitud del subsidio que se aplica varía para garantizar la asequibilidad. Los beneficiarios se dividen en cuatro categorías. Para la categoría de ingresos más bajos —ingreso neto anual menor a 18.000 euros (21.900 dólares) para una pareja con un hijo—, el precio de un apartamento de un dormitorio es de 96.000 euros (117.200 dólares), aproximadamente la mitad del precio de mercado. Para la categoría de ingresos más altos —ingreso neto anual menor a 28.088 euros (34.200 dólares) para una pareja con un hijo—, el precio de un apartamento de un dormitorio es de 150.000 euros (183.000 dólares), menos que el precio de mercado o igual a este al deducir el precio de la tierra.

Financiación

El presupuesto anual total de CLTB equivale a 2.500.000 euros (3.060.000 dólares). El patrocinador principal es la autoridad pública encargada de la vivienda en la Región de Bruselas Capital. La autoridad de la vivienda ofrece subsidios anuales por el valor de 2.000.000 de euros (2.447.000 dólares) para comprar tierras y hacer que las casas de CLTB sean asequibles. El organismo proporciona un pago adicional para cubrir una parte significativa de los costos operativos de CLTB. En 2020, esta cifra fue de 340.000 euros (416.100 dólares). Autoridades locales y regionales proveen otros subsidios específicos del proyecto. En 2020, estos sumaron un total de 150.000 euros (183.500 dólares).

CLTB tiene un rol de liderazgo en la promoción del modelo de fideicomiso en toda Europa. En 2020, la organización recibió 120.000 euros (147.000 dólares) de la Unión Europea para cubrir los costos operativos correspondientes a la divulgación del modelo.

Gracias a otro subsidio europeo excepcional, otorgado por varias fundaciones, y a la propia campaña de recaudación de fondos de CLTB, se obtuvieron 5.082.000 de euros (6.220.370 dólares) más en 2020.

Impacto

Como agente de construcción, CLTB pretende minimizar el impacto de sus edificios sobre el medioambiente. En Bruselas, deben respetarse las pautas de energía pasiva en todas las edificaciones nuevas, pero CLTB da un paso extra al capacitar a los residentes para garantizar el uso óptimo de tecnologías sostenibles en sus hogares, lo que incrementa la comodidad y disminuye los costos para las personas propietarias.

CLTB ha incluido cláusulas sobre materiales sostenibles y reciclados en sus licitaciones públicas, y está haciendo un trabajo de cabildeo para que se modifiquen las leyes de planificación, a fin de reducir al mínimo la cantidad de espacios de estacionamiento necesarios. Además, trabaja junto a organizaciones asociadas para desarrollar alternativas de transporte más sostenibles, como bicicletas compartidas para los residentes.

CLTB les da a las familias de bajos ingresos la posibilidad de convertirse en propietarias, y les permite capitalizarse. Las nuevas iniciativas de la organización para la vivienda de alquiler garantizarán que un grupo todavía más amplio pueda acceder a casas adecuadas y asequibles, incluidas las personas que viven en situación de sinhogarismo y las personas ancianas.

El enfoque impulsado por la comunidad de las iniciativas de vivienda de CLTB brinda herramientas a los residentes y favorece la creación de barrios animados y diversos que benefician a la comunidad en general. Por otra parte, la perspectiva de desarrollo de la organización garantiza un flujo regular de casas de asequibilidad permanente para los años venideros, con el objetivo de otorgar viviendas a 1.000 personas para el año 2030.

Además, CLTB está empezando a tener una influencia sobre las políticas oficiales. En enero de 2021, inspirándose en el modelo de fideicomiso de la tierra, el Plan de Emergencia para Viviendas de la Región de Bruselas Capital estableció que los proveedores principales de viviendas asequibles debían empezar a implementar mecanismos para ofrecer una asequibilidad permanente. En marzo, el gobierno de Bruselas aprobó una legislación para habilitar el reconocimiento de los fideicomisos de la tierra en las leyes de Bélgica.

En el contexto europeo más amplio, la Agenda Urbana de la Unión Europea para la Vivienda ahora reconoce a los fideicomisos de la tierra como práctica recomendada, y el Informe del Parlamento Europeo sobre Housing for All (Vivienda para todas las personas) hace un llamamiento para que la Unión Europea y los estados miembros apoyen a los fideicomisos de la tierra.

Transferibilidad y expansión

CLTB ha desarrollado una estructura organizativa y un marco legal que pueden adaptarse tanto a la propia Bélgica como a los países que tengan sistemas legales similares, basados en el derecho continental.

La organización pretende seguir desarrollándose durante los próximos años. Esto será posible gracias a un incremento en la financiación que otorga la Región de Bruselas Capital, que prevé un aumento del subsidio anual a tres millones de euros. Junto a otros socios, CLTB creó una nueva cooperativa inmobiliaria (Fair Ground Brussels), que ayudará a incrementar y diversificar la producción.

CLTB asume el compromiso de promover el modelo de fideicomiso de la tierra fuera de Bélgica. Junto a sus socios europeos, y a raíz de su colaboración con estos, CLTB está trabajando para acceder a fondos de inversión de Europa. La organización participa de forma activa en varias redes colaborativas de vivienda nacionales e internacionales. Además de los aportes que realiza al proyecto de SHICC en Europa, también trabaja en relación estrecha con Housing Europe, y realiza tareas en asociación con Generative Commons Living Lab, un proyecto de investigación de la Unión Europea que apoya los bienes comunes de la región. CLTB también tiene una participación activa en otras redes internacionales como el Centro para la Innovación de Fideicomisos de la Tierra y la Red CoHabitat, y comparte su experiencia y sus conocimientos con frecuencia a nivel mundial.

CLTB tiene la convicción de que el modelo de fideicomiso de la tierra puede ayudar para el abordaje de la crisis de vivienda asequible en países en los que los precios del mercado aumentan constantemente y la vivienda social escasea. Al desarrollar casas asequibles para integrantes de la categoría de ingresos más bajos, CLTB está encabezando el movimiento hacia un desarrollo urbano realmente inclusivo y sostenible para todas las personas.