Au Mexique, des millions de maisons sont inoccupées. Elles sont l’héritage de l’évolution de la politique du logement dans les années 1990, qui a vu l’État s’éloigner de la production de logements sociaux en faveur d’une politique axée sur le marché, dans le but de fournir des logements abordables aux travailleurs du secteur formels du pays.   

Des prêts hypothécaires attractifs ont été proposés aux ménages à faible revenu et des prêts garantis par l’État et des programmes de subventions pour les entreprises de construction de maisons ont engendré un boom de la construction résidentielle. Entre 2001 et 2012, plus de 10 millions de maisons ont été construites dans le cadre de cette politique, principalement dans les périphéries urbaines et dans certaines municipalités rurales. Sur les 2,2 millions de maisons construites entre 2014 et 2017 avec des financements provenant de fonds de logement, seulement 8% se trouvaient au sein de grandes villes. Les autres ont été construites sur des terrains reculés, loin des services, des emplois et des opportunités éducatives, et avec des infrastructures précaires ou inachevées.     

Dans de nombreux cas, les propriétaires se sont retrouvés confrontés à une hausse desau remboursement d’ hypothèques sur les maisons indésirables ou inhabitables. Certains sont partis, mais ont continué de payer leur hypothèque tout en essayant de louer le logement ou de le laisser inoccupé, tandis que d’autres ont préféré abandonner leur logement et leur hypothèque à la recherche d’un meilleur endroit où vivre.   

Le problème est particulièrement manifeste à Tlajomulco de Zúñiga, une municipalité de banlieue de la région métropolitaine de Guadalajara, dans l’État de Jalisco, où la population est passée de 25 000 à 727 500 habitants entre 2000 et 2020. Cette hausse est directement liée aux 200 000 prêts hypothécaires pour les personnes à faible revenu qui y ont été contractés durant cette période. Lors du recensement national de 2020, 77 709 logements ont été identifiés comme inoccupés, faisant de Tlajomulco de Zúñiga la municipalité avec le troisième plus grand nombre de logements inoccupés au Mexique.   

Les maisons inoccupés ont un impact très négatif sur la société, en particulier pour les personnes qui continuent à vivre dans le quartier concerné. Dans certains quartiers, des logements vacants ont été vandalisés ou occupés à des fins criminelles, dévaluant davantage le quartier et créant un environnement dangereux pour les résidents.   

Renta tu Casa (Louez votre maison) est un programme géré par le gouvernement municipal de Tlajomulco de Zúñiga, qui cherche à résoudre la crise des maisons inoccupées tout en fournissant des logements très abordables aux personnes dans le besoin. Il s’agit du premier programme municipal au Mexique qui transforme des logements privés inoccupés en logements locatifs à faible coût pour les groupes vulnérables. Il s’agit notamment de sans-abri, de victimes de violence domestique ou sexiste, de personnes âgées, de personnes handicapées et de migrants. 

Au cours des trois premières années du programme, 265 personnes ont été logées dans 85 logements répartis dans 30 quartiers différents. Le gouvernement municipal prévoit d’intégrer 65 davantage de logements inoccupés supplémentaires dans le programme, y compris 65 logements supplémentaires d’ici la fin de 2022.    

Le projet dans la pratique 

Le projet a été inspiré par les agences de location sociale opérant en Europe et a été adapté par le gouvernement municipal de Tlajomulco de Zúñiga pour répondre aux défis locaux.    

L’autorité utilise des campagnes médiatiques publiques pour faire la promotion du programme et inciter les propriétaires à enregistrer leurs propriétés inoccupées. Une fois qu’une maison est enregistrée, un locataire approprié est rapidement trouvé à partir d’une liste de bénéficiaires potentiels.   

La municipalité paie au propriétaire un loyer à une valeur de marché taux convenu entre eux conformément au marché, avec un maximum deplafonné à 3 000 MXN (150 dollars) par mois, selon la taille, les caractéristiques et l’emplacement du logement. Celui-ci est payé même si le logement devient vacant pendant le programme, par exemple pendant les travaux de rénovation ou lorsque les locataires changent, ce qui offre au propriétaire un revenu sûr pour rembourser son hypothèque ou d’autres dépenses. À la fin du bail, les propriétaires peuvent choisir de renouveler ou de quitter le programme.   

Les personnes qui souhaitent s’inscrire au programme en tant que bénéficiaire passent par un entretien afin d’établir leurs besoins et leurs préférences en matière de logement. Une liste d’attente prioritaire est établie en fonction des résultats de ce processus. Lorsqu’un logement approprié devient disponible, le ménage visite la maison avec les membres du personnel pour confirmer son intérêt. Un bail est ensuite signé avec l’administration municipale.   

Les bénéficiaires doivent verser un loyer symbolique de 350 MXN (17 dollars) par mois. Par ailleurs, ils sont tenus d’effectuer cinq heures de travail communautaire dans leur quartier chaque mois. S’ils ne sont pas en mesure de payer leur contribution au loyer, et peuvent le prouver 15 jours à l’avance, le paiement peut être remplacé par cinq heures supplémentaires de travail communautaire. Cette exemption peut s’appliquer autant de fois que nécessaire.   

Les contrats sont renouvelés tous les six mois, à condition que la maison soit maintenue en bon état et que les paiements soient à jour. Il n’y a pas de limite au nombre de fois qu’un contrat peut être renouvelé, tant que le propriétaire décide de maintenir la maison dans le programme.   

Le programme contribue également à rénover les maisons qui sont inoccupées depuis de longues périodes et qui nécessitent des travaux de rénovation pour offrir de meilleures conditions d’habitabilitéatteindre des conditions de vie décentes. L’administration municipale prend en charge 50% du coût total des travaux et les 50% restants sont déduits des 24 premiers loyers reçus par le propriétaire. Cela encourage davantage de propriétaires qui possèdent des maisons inoccupées en mauvais état à s’inscrire au programme et contribue à améliorer l’état général des quartiers dans lesquels opère le programme Renta tu Casa. Cette subvention a été utilisée pour rénover 14 des 85 logements intégrés au programme jusqu’à présent.      

Financement 

Renta tu Casa est financé par le gouvernement municipal de Tlajomulco de Zúñiga et géré par la Direction Générale de la Culture de Paix et Corresponsabilité’Institut municipal pour l’amélioration de l’habitat (IMHAB). En 2021, le budget annuel du programme s’élevait à 1,5 million MXN (75 000 dollars), ce qui représente 0,06% du budget annuel total de l’autorité.   

Au cours des trois premières années du programme, la municipalité a investi 3 millions MXN (150 000 dollars) en loyers aux propriétaires et 1 million MXN (50 000 dollars) en primes à la rénovation.    

La municipalité a recouvré environ 24% des coûts du programme jusqu’à présent : 450 000 MXN (22 500 dollars) grâce aux cotisations mensuelles des bénéficiaires au loyer, et 500 000 MXN (25 000 dollars) grâce au paiement des arriérés dus à l’autorité par les propriétaires. Ces paiements sont déduits des versements locatifs de la municipalité aux propriétaires jusqu’à ce que leur dette soit apurée.   

L’IMHAB a municipalité espère attirer des fonds supplémentaires de fondations ou d’organisations internationales et est en négociationdiscussions avec le Haut-Commissariat des Nations Unies pour les réfugiés (HCR), afin que les réfugiés et les migrants puissent également participerêtre prises en charge par au le programme.     

Un nouvel instrument municipal d’urbanisme permettra d’intégrer davantage de logements dans le programme. En vertu des nouvelles règles, les promoteurs privés seront autorisés à construire des projets de logements avec une densité plus élevée que celle spécifiée dans le plan local d’utilisation des sols, s’ils acceptent d’intégrer certaines maisons au programme Renta tu Casa. Ces maisons peuvent faire partie des nouvelles maisons fraichement construites, ou peuvent être des maisons existantes appartenant au promoteur qui répondent aux normes du programme.   

Impact social et environnemental 

Renta tu Casa est une stratégie gagnant-gagnant pour les propriétaires et la société en général. Le programme fait partie d’une politique globale du logement du gouvernement municipal qui vise à résoudre des problèmes liés à la connectivité, à l’emploi, aux services, aux infrastructuresstallations, à la régénération rénovation urbaine et aux alternatives de logement. Dès lors, le programme travaille en étroite collaboration avec les agences municipales pour l’emploi, les services sociaux et le Système National de Développement Intégral de la Famillel’Institut de développement des familles. Renta tu Casa travaille également avec le Ministère de l’égalité entre les femmes et les hommes de l’État de Jalisco, qui gère les refuges et fournit une aide sociale et juridique aux femmes victimes de violence domestique et sexiste.   

L’inclusion d’une importante subvention municipale au loyer dans le programme permet aux personnes vulnérables à très faible revenu d’accéder à un logement sûr, qu’elles ne pourraient pas se permettre sur le marché libre. À ce jour, 29% des bénéficiaires vivaient auparavant dans des refuges pour sans-abri, logeaient chez des parents ou squattaient; 33% sont des adultes de plus de 65 ans; 35% ont un handicap sensoriel, moteur ou mental; et 16% sont des femmes qui ont été victimes de violence familiale ou sexiste.   

Le revenu moyen des ménages bénéficiaires est de 3 210 MXN (160 dollars) par mois et de 2 342 MXN (117 dollars) par mois pour les ménages n’ayant qu’un seul revenu. Pour ces derniers, le montant du loyer fixé par le programme représente 15% du revenu total du ménage, ce qui leur permet de répondre plus facilement à d’autres besoins, tels que les soins de santé. Nombre de bénéficiaires règlent toujours leurs cotisations (87%), ce qui montre que le loyer est abordable.    

L’aspect travail communautaire du programme offre non seulement aux locataires une certitude quant à leur situation en matière de logement, mais facilite également les interactions importantes avec les voisins et accélère l’intégration. Des exemples de travail communautaire comprennent le soutien aux activités culturelles et récréatives locales pour les enfants et l’entretien des espaces publics dans le quartier.   

On s’attend à ce que certaines personnes restent indéfiniment dans le programme, comme les personnes âgées qui ont des revenus limités et des problèmes de santé, de sorte que Renta tu Casa leur fournit un soutien personnel et un suivi continu de leurs besoins.   

La principale contribution environnementale du programme est l’utilisation des infrastructures basiques et des logements existants, ce qui élimine la nécessité de construire de nouvelles maisons. La rénovation et l’utilisation de propriétés abandonnées réduisent également les sources d’infection dues à l’accumulation de déchets à l’intérieur et à l’extérieur des logements. Au fur et à mesure que l’environnement urbain s’améliore, la santé et la perception du quartier s’améliorent également.   

Transfert et expansion 

Le gouvernement municipal de Tlajomulco de Zúñiga a l’intention d’agrandir le projet Renta tu Casa en le transformant en une créant une aAgence de logement locatif socialimmobilière sociale publique, qui engloberaintégrera des logements loués à des propriétaires dans le cadre du programme actuel en plus de logements offerts par des promoteurs en échange de droits de construction améliorés, ou directement achetés par la municipalité.   

Le succès du programme influence la politique au niveau de l’État, où une nouvelle norme pour les municipalités de la région métropolitaine de Guadalajara inspirée de Renta tu Casa vise àpourrait réduire considérablement le nombre de logements vacants grâce à des programmes de location sociale. D’autres municipalités mexicaines dirigées par le parti Movimiento Ciudadano, comme Monterrey, cherchent également à reproduire le programme.     

La crise des logements inoccupés est d’une ampleur considérable, mais avec ce programme, Tlajomulco de Zúñiga a créé une solution durable pour les personnes vulnérables exclues des politiques du logement et du marché immobilier. Il est reproductible non seulement au Mexique, mais dans toute l’Amérique latine, où la même production de masse de la politique du logement a engendré des problèmes similaires dans plusieurs pays.