En México, hay millones de casas deshabitadas. Esto es producto de un cambio en la política de vivienda que se implementó en la década de 1990, en el cualmediante el que el estado abandonó la producción de viviendas sociales y pasó a implementar iniciativas orientadas al mercado, con el objetivo de proporcionar viviendas asequibles a los trabajadores del sector formales del país.  

Se ofrecieron hipotecas tentadoras a familias de bajos ingresos, así como programas de subsidios y préstamos respaldados por el estado a empresas constructoras de casas, lo que generó un boom en la construcción de residencias. A través de esta política, entre 2001 y 2012, se construyeron más de diez millones de unidades, la mayoría en las periferias urbanas y en algunos municipios rurales. De los 2,2 millones de unidades que se construyeron entre 2014 y 2017 con financiación de fondos de vivienda, solo un ocho por ciento se encontraba dentro de los límites urbanos existentes. El resto se ubicó en terrenos marginales, lejos de servicios, puestos de trabajo y oportunidades educativas, y con infraestructura escasa o deficiente. 

En muchos casos, los propietarios terminaron atados a hipotecas cada vez más altas por casas en inhabitables o en estados deplorables. Algunos se fueron, pero siguieron pagando la hipoteca mientras intentaban alquilar la vivienda o la dejaban vacía. Otros abandonaron la propiedad y la hipoteca para buscar un mejor lugar donde vivir. 

El problema es particularmente grave en Tlajomulco de Zúñiga, un municipio suburbano del Área Metropolitana de Guadalajara, en el estado de Jalisco, en el que la población aumentó de 25.000 a 727.500 habitantes entre el año 2000 y el 2020. Este incremento está directamente relacionado con las 200.000 hipotecas para familias de bajos ingresos que se otorgaron durante ese período. En el censo nacional de 2020, se identificaron 77.709 casas deshabitadas, lo que convirtió a Tlajomulco de Zúñiga en el tercer municipio con el número más alto de casas vacías de México. 

Las casas deshabitadas tienen un impacto muy negativo sobre la sociedad, en particular para las personas que siguen viviendo en el barrio. En algunos casos, las propiedades vacías sufrieron actos de vandalismo o fueron ocupadas para fines delictivos, lo que devaluóúa la zona aún más y genera generó un ambiente inseguro para los residentes. 

Renta tu casa es un programa dirigido por el gobierno municipal de Tlajomulco de Zúñiga, mediante el quecon el cual se pretende abordar la crisis de casas deshabitadas, a la vez que se proporcionan viviendas asequibles a las personas que las necesitan. Se trata del primer programa municipal de México que transforma casas vacías de propiedad privada en alojamientos de alquiler de bajo costo para grupos vulnerables. Entre estos se encuentran personas sin hogar, víctimas de violencia doméstica o de género, personas ancianasde la tercera edad, personas con discapacidades e inmigrantes. 

Durante los primeros tres años del programa, se alojó a 265 personas en 85 casas distribuidas en 30 vecindarios diferentes. El gobierno municipal pretende integrar más viviendas deshabitadas al programa, y ya haypreviendo 65 casas másprevistas para finales de 2022. 

El proyecto en la práctica 

El proyecto se inspiró en iniciativas de agencias de alquiler social que están activas en Europa, y el gobierno del municipio de Tlajomulco de Zúñiga las adaptó para abordar los desafíos locales. 

La autoridad utiliza campañas de medios públicos a fin de promocionar el programa y atraer a propietarios para que registren sus viviendas deshabitadas. Cuando se registra una casa, se busca un inquilino adecuado rápidamente entre una lista de beneficiarios potenciales.  

La municipalidad le paga al propietario una alquiler a precio tasa de mercado acordada como renta —hasta un máximo de 3.000 pesos mexicanos (150 dólares) por mes— en función del tamaño, las características y la ubicación de la propiedad. Esto se paga mientras la casa forme parte del programa, aunque esta quede vacía, por ejemplo, durante trabajos de rehabilitaciónforma o si cambian los inquilinos, lo que le garantiza al propietario un ingreso para pagar la hipoteca u otros gastos. Al finalizar el contrato de alquiler, los propietarios pueden optar por renovarlo o abandonar el programa. 

Las personas que quieren registrarse en el programa como beneficiarias se someten a un proceso de entrevistas para establecer sus necesidades y preferencias de vivienda. A partir de los resultados de este proceso, se elabora una lista de espera basada en prioridades. Cuando una propiedad adecuada queda disponible, la familia la visita junto con miembros del equipo para confirmar su interés. Luego, se firma un acuerdo de ocupacióncontrato de alquiler con el gobierno municipal. 

Los beneficiarios deben contribuir con el pago de un alquiler simbólico de 350 pesos mexicanos (17 dólares) por mes. Además, se les pide que realicen cinco horas mensuales de trabajo comunitario en su barrio. Si no pueden pagar su parte de la renta y pueden demostrarlo con 15 días de anticipación, el pago puede reemplazarse por cinco horas más de trabajo comunitario. Esta excepción puede implementarse todas las veces que sea necesario haga falta. 

Los acuerdos de ocupacióncontratos se renuevan cada seis meses, siempre que la casa se mantenga en buenas condiciones y los pagos sean puntuales. No hay un límite con respecto a la cantidad de veces que puede renovarse un el acuerdo de ocupacióncontrato, siempre y cuando el propietario mantengaiene la casa en el programa. 

El programa también ayuda a rehabilitarformar las casas que estuvieron deshabitadas por mucho tiempo y que requieren mejoras para ofrecer mejores condiciones de habitabilidadunas condiciones de vida decentes. El gobierno municipal paga el 50 por ciento del costo total de las obras, y el otro 50 por ciento se deduce de los primeros 24 pagos de la renta que recibe el propietario. Esto fomenta que más propietarios de casas deshabitadas que se encuentran en mal estado se inscriban en el programa, y ayuda a mejorar las condiciones generales de los barrios en los que Renta tu casa opera. Este subsidio se ha utilizadousó para renovar 14 de las 85 casas que se han integraron integrado al programa hasta ahora. 

Financiación 

El gobierno municipal de Tlajomulco de Zúñiga es el responsable de la financiación de Renta tu casa, y la administración está a cargo de la Dirección General de Cultura de Paz y Corresponsabilidaddel Instituto Municipal para el Mejoramiento del Hábitat (IMHAB). En 2021, el presupuesto anual del programa fue de 1,5 millones de pesos mexicanos (75.000 dólares), lo que representa un 0,06 por ciento del presupuesto anual total de la autoridad. 

Durante los primeros tres años del programa, la municipalidad ha invertidoinvirtió tres millones de pesos mexicanos (150.000 dólares) en pagos de renta a los propietarios y un millón de pesos mexicanos (50.000 dólares) en subsidios para rehabilitaciones de viviendasformas. 

Hasta el momento, la municipalidad recuperó aproximadamente el 24 por ciento de los costos del programa: 450.000 pesos mexicanos (22.500 dólares) a través de las contribuciones mensuales de los beneficiarios por el las cuotas de alquiler, y 500.000 pesos mexicanos (25.000 dólares) a través de la recaudación de impuestoscancelación de pagos pendientes de los propietarios a las autoridades. Estos pagos se deducen de las cuotas de alquiler de la municipalidad a los propietarios hasta que la deuda se salda. 

El IMHAB IGobierno municipal espera atraer más fondos de fundaciones u organizaciones internacionales, y está en diálogonegociando con el Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados (ACNUR), para que tanto personas refugiadas como migrantes estos como los inmigrantes también puedan participar enser atendidas por el programa. 

Un nuevo instrumento municipal de planificación urbana permitirá integrar más casas al programa. De acuerdo con una reglamentación nueva, desarrolladores privados podrán construir proyectos de vivienda con una mayor densidad de la especificada en el plan local para el uso de la tierra, si aceptan donar casas al programa Renta tu casa. Estas casas pueden ser parte del nuevo desarrollo, o ser viviendas existentes del desarrollador que cumplan los estándares del programa. 

Impacto social y ambiental 

Renta tu casa es una estrategia que beneficia tanto a los propietarios como a la sociedad en general. El programa forma parte de una política de vivienda integral del gobierno municipal, cuyo objetivo es solucionar problemas relacionados con la conectividad, el empleo, los servicios, las infraestructurastalaciones, la renovación urbana y las opciones de  El programa en sí mismo trabaja en estrecha relación estrecha con organismos municipales relacionados con el trabajo, servicios sociales y el Sistema Nacional para el Desarrollo Integral de las FamiliasInstituto para el Desarrollo Familiar. Además, Renta tu casa está vinculado con la Secretaría de Igualdad Sustantiva entre Mujeres y Hombres del estado Estado de Jalisco, que administra refugios y brinda asistencia social y jurídica a mujeres que son víctima de violencia doméstica y de género. 

La inclusión de un gran subsidio de alquiler municipal en el programa permite que personas en situación de vulnerabilidadvulnerables con ingresos muy bajos tengan acceso a una casa segura, que en el mercado abierto no podrían costearsustentar. Entre las personas beneficiarias hasta el momento, un 29 por ciento antes vivía en refugios para personas sin hogar, en la casa de algún familiar o en ocupaciones ilegales; un 33 por ciento son adultos de más de 65 años; un 35 por ciento tiene una discapacidad sensorial, motriz o mental; y un 16 por ciento está conformado por mujeres que fueron víctima de violencia doméstica o de género. 

El ingreso promedio de una familia beneficiaria es de 3.210 pesos mexicanos (160 dólares) por mes, y de 2.342 pesos mexicanos (117 dólares) por mes si solo una persona genera ingresos. En este último caso, el monto del alquiler establecido por el programa la renta representa un 15 por ciento del ingreso total de la familia. Esto las les ayuda a cubrir otras necesidades, como servicios de atención médica. Un porcentaje alto de los beneficiarios cumplen con sus aportaciones (87 por ciento), lo que demuestra que dicha renta es razonable. 

El componente del trabajo comunitario del programa no solo les ofrece una certeza a los inquilinos con respecto a la situación de sus viviendas, sino que también promueve interacciones importantes con los vecinos y acelera la integración. Algunos ejemplos de este trabajo comunitario son tareas de apoyo para actividades culturales y recreativas para niños en la zona, y mantenimiento de espacios públicos del barrio. 

Se espera que algunas personas continúen de forma permanente en el programa, por ejemplo, las personas de la tercera edadancianas cuyos ingresos son limitados y que tienen problemas de salud y a las que Renta tu casa les brinda asistencia personal y una supervisión continua de sus necesidades. 

El principal aporte del programa al medioambiente radica en el uso de casas e infraestructura básica existente, ya que se elimina la necesidad de construir viviendas nuevas. La renovación y el uso de propiedades abandonadas también reduce los focos infecciosos que provoca la acumulación de residuos dentro y fuera de las casas. Al mejorarse el entorno urbano, también mejoran la salud y la percepción del vecindario. 

Transferibilidad y expansión 

El gobierno municipal de Tlajomulco de Zúñiga pretende expandir Renta tu casa para que evolucione en una agencia de alquiler social que pueda incluir casas alquiladas a propietarios en el marco del esquema actual así como también casas donadas por los desarrolladores y casas compradas por la municipalidad mediante el establecimiento de una Secretaría Pública de Inmuebles Sociales, que incluirá casas alquiladas a propietarios en el marco del esquema actual y casas donadas por desarrolladores a cambio de la mejora en los derechos de construcción, o casas compradas por la municipalidad directamente. 

El éxito del programa está teniendo una influencia sobre las políticas estatales: un nuevo estándar para las municipalidades del Área Metropolitana de Guadalajara inspirado en Renta tu casa podríaretende reducir significativamente la cantidad de casas deshabitadas a través de programas de alquiler social. Otras municipalidades mexicanas en las que gobierna el partido Movimiento Ciudadano, como Monterrey, también están analizando la posibilidad de replicar el programa. 

La escala de la crisis de casas deshabitadas es enorme, pero, con este programa, Tlajomulco de Zúñiga creó una solución sostenible para las personas vulnerables excluidas de las políticas de vivienda y del mercado de bienes raíces. Este no solo puede replicarse en México, sino en toda América Latina, donde la misma política de vivienda de producción masiva ha generado problemas similares en diversos países.