Les investissements publics dans de nouveaux logements sociaux ont diminué au Royaume-Uni depuis la fin des années 1970. Le parc de logements sociaux existant a encore été réduit par la politique du droit d’achat introduite dans les années 1980, qui permettait aux locataires d’acheter leur maison à des prix fortement subventionnés.
La pénurie de logements sociaux signifie que les ménages à faible revenu cherchent de plus en plus un logement dans le secteur locatif privé. Cependant, le coût du logement privé a considérablement augmenté, laissant de nombreuses personnes incapables d’accéder à un logement abordable de bonne qualité.
Les locataires à faible revenu sont particulièrement confrontés à l’abordabilité, l’insécurité d’occupation et aux conditions précaires dans le secteur locatif privé. En outre, plus de 75% des propriétaires privés ne souhaitent pas louer à des personnes bénéficiant d’avantages sociaux, ce qui restreint davantage l’accès.
À Glasgow et dans l’ouest de l’Écosse, une entreprise sociale s’attaque aux problèmes de discrimination, d’accès et d’abordabilité auxquels sont confrontés les ménages à faible revenu en développant un portefeuille de logements abordables de haute qualité spécifiquement pour les personnes les plus vulnérables du marché locatif privé.
Homes for Good a été créé en 2013 à la suite d’une expérience négative de la fondatrice en tant que propriétaire dans le secteur locatif privé, ce qui l’a incitée à développer un autre type d’organisme qui travaille pour les propriétaires et les locataires. À la suite d’une enquête mystère, Homes for Good a découvert que seuls 3% des quelques 500 logements de deux chambres sur le marché en 2013 étaient à la fois abordables et accessibles aux personnes bénéficiant d’aides sociales et que ceux qui étaient disponibles étaient en très mauvais état.
L’organisation est la première entreprise sociale écossaise à louer des logements sociaux et le premier promoteur immobilier d’Écosse. Homes For Good achète des appartements qui doivent être rénovés, les rénove, les redécore et les meuble en vue de les louer à des personnes qui reçoivent des aides sociales, ou qui ont de faibles revenus et qui ont besoin d’aide.
Depuis 2014, Homes for Good a levé 20 millions de livres sterling (25 millions de dollars américains) en investissement social et a acheté et rénové 300 logements. L’entreprise gère et loue également 200 autres logements, travaillant avec environ 130 propriétaires et 800 locataires.
Le projet dans la pratique
Homes for Good est un groupe de quatre entreprises, chacune ayant son propre rôle à jouer dans la réalisation des objectifs fondamentaux de l’entreprise, de l’achat et de la rénovation de logements à la gestion immobilière, en passant par l’aide locative et l’entretien des logements.
L’organisation travaille également avec différents partenaires pour l’aider à atteindre ses objectifs. L’association travaillant sur le logement et le sans-abrisme Shelter aide Homes For Good à identifier les logements inoccupés depuis longtemps, dans lesquels elle peut investir dans le cadre de son programme d’acquisition.
Les logements sont rénovés selon des normes élevées avant d’être loués à des locataires dans le besoin – y compris ceux qui perçoivent des aides ou des faibles revenus ou qui risquent immédiatement de se retrouver sans abri – avec un loyer basé sur les taux d’allocations de logement locaux pour assurer l’abordabilité des logements.
Les locataires sont identifiés selon deux procédés : en annonçant des propriétés sur le marché libre via le portail immobilier en ligne Rightmove, et via des références d’organisations partenaires, y compris des associations travaillant dans le domaine du sans-abrisme et de l’aide sociale.
Homes For Good loue également 125 logements à des organisations partenaires qui soutiennent les personnes souffrant de besoins plus complexes. Celles-ci incluent :
- TARA, qui travaille avec les femmes sauvées du trafic d’êtres humains
- RightThere, qui fournit un hébergement temporaire d’urgence aux sans-abri
- MEARS, qui aide les demandeurs d’asile pendant que leurs demandes de séjour au Royaume-Uni sont en cours de traitement.
Ces organisations fournissent un soutien intensif continu aux locataires, qui est complété par l’approche unique d’aide locative globale de Home For Good. Cette approche met l’accent sur l’établissement d’une relation avec chaque personne pour l’aider à se sentir heureuse et bien installée dans son logement et l’aider à s’épanouir dans d’autres aspects de sa vie.
Cette approche spécialisée comprend le programme Love Home de l’organisation, qui met en contact des architectes d’intérieur avec des locataires pour les aider à créer des maisons dans lesquelles ils souhaitent vivre. Pour ce faire, ils personnalisent et décorent le logement, allant de la rénovation complète de la pièce à l’ajout de quelques accessoires, en passant par des activités créatives telles que la réalisation d’œuvres d’art.
Homes For Good aide les locataires à gérer leurs finances avec des conseils en énergie de The Wise Group (une entreprise sociale qui travaille pour sortir les personnes vulnérables de la pauvreté) – qui offre des conseils sur la dette énergétique et la réduction des factures d’énergie. En outre, le Govan Law Centre fournit une aide juridique spécialisée aux locataires du programme Homes For Good qui sont confrontés à des arriérés de loyer en raison de retards dans les demandes de prestations sociales, et travaille avec ces personnes pour les aider à utiliser au mieux leurs revenus.
L’organisation donne également la priorité à la création d’opportunités d’emploi pour les personnes au chômage ou menacées de licenciement. Depuis 2019, elle a créé six emplois au sein de son entreprise interne de réparation et d’entretien.
Financement
Après quelques années à présenter le concept à des partenaires, des investisseurs et des autorités locales, et après avoir levé des investissements auprès de prêteurs traditionnels ainsi que d’investisseurs sociaux, Homes For Good a réussi à obtenir son premier financement d’1 million de livres sterling (1,25 million de dollars) en août 2014, avec lequel il a acheté 17 logements.
Aujourd’hui, les coûts en capital du programme Homes For Good (comprenant l’achat, la rénovation et l’ameublement de logements) sont entièrement financés par des investissements sous forme de capitaux propres (Big Issue Invest détient 20% des investissements Homes for Good) et d’emprunts, avec des prêteurs comme Charity Bank, Big Society Capital et Social and Sustainable Capital.
Les coûts d’exploitation courants, incluant la gestion immobilière, les réparations, l’assurance et les remboursements d’intérêts et de capital aux investisseurs, sont couverts par les revenus locatifs. Les coûts futurs supplémentaires sont suivis au moyen d’un plan de gestion des actifs robuste qui est révisé tous les deux mois. Homes For Good a également élaboré un plan opérationnel d’amélioration pour s’assurer que ses propriétés continuent d’être des logements de qualité pour leurs locataires. Cela couvre les problèmes de réparation communautaire et d’autres dépenses en capital telles que la rénovation des cuisines, des fenêtres ou d’autres mesures d’efficacité énergétique.
Homes For Good finance son travail d’aide locative, y compris le programme Love Home, grâce à des subventions de la Loterie nationale et à ses propres ressources. Il développe un fonds de dotation, accédant à des investissements de fiducies et de fondations, afin d’assurer un flux de revenus durable pour ce travail.
Impact social
Homes For Good profite financièrement aux locataires en leur donnant un logement sûr et de qualité qui est abordable. À Glasgow, le loyer moyen d’un logement d’une chambre est de 739 £ (926 dollars) par mois. Le loyer moyen de Homes For Good dans la ville est actuellement de 480 £ (600 dollars) par mois, soit 85% du taux moyen d’allocation de logement de l’ensemble du portefeuille.
Plus de 1 000 personnes vivent dans des logements HFG à ce jour, et 90% des locataires gagnent moins que le salaire minimum ou reçoivent des allocations sociales. La durée moyenne de location est de 27 mois et les arriérés de loyer sont inférieurs à 2%, ce qui démontre l’abordabilité des logements pour les locataires.
L’engagement flexible de l’organisation avec les locataires varie de trois visites mensuelles à un contact quotidien et fournit un plaidoyer pour les locataires ayant des besoins de soutien intensifs et urgents. Cet engagement a une portée plus large que le logement seul et comprend un programme d’activités visant à améliorer le bien-être, à réduire l’isolement et à offrir des possibilités de développer de nouvelles compétences.
Depuis 2020, les locataires sont consultés régulièrement sur des questions qui touchent leur vie, comme les changements apportés aux prestations, par l’entremise d’un forum consultatif informel pour les locataires. Ce forum a été utilisé pour formuler une réponse à la proposition de législation du gouvernement sur le New Deal pour les locataires, en veillant à ce que leurs opinions et leurs expériences soient entendues. Un groupe communautaire de locataires Homes For Good sur Facebook a été créé pendant le confinement du Covid-19 et offre aux locataires un autre moyen de s’entraider.
Impact environnemental
La remise en service de logements inoccupés et la rénovation de logements délabrés améliorent les environnements locaux dans lesquels Homes For Good est actif et réduisent le besoin de construire de nouvelles maisons.
L’organisation développe une stratégie de zéro émission nette et étudie actuellement la meilleure façon d’évaluer son empreinte carbone. Elle élabore également un plan d’action pour réduire au maximum ses émissions de carbone. Les mesures à prendre comprennent l’utilisation de meubles et d’articles ménagers recyclés et la création d’un Love Home Emporium en tant que plateforme de don et réutilisation d’objets, en plus de la réduction au maximum des déchets dans le cadre de son programme de rénovation.
Un plan de gestion des actifs intégrera des rénovations des logements de Homes For Good pour s’assurer que les notes de leurs certificats de performance énergétique sont les plus élevées possibles et sont conformes à la législation en vigueur.
Transfert et expansion
Homes For Good prévoit de lever 20 millions de livres sterling supplémentaires (25 millions de dollars américains) pour développer son portefeuille de logements qui devrait atteindre 500 logements à Glasgow et dans l’ouest de l’Écosse d’ici 2025, par le biais de prêts à moyen et long terme.
Par ailleurs, l’organisation prévoit d’utiliser des subventions de la Loterie nationale pour reproduire le modèle d’agence locative Homes For Good dans d’autres régions du Royaume-Uni. Ce financement soutiendra les coûts d’exploitation d’une nouvelle agence locative pendant ses premières années et créera également une opportunité de reproduire son programme d’investissement immobilier.
Homes For Good s’active dans la diffusion de son travail et a aidé d’autres organisations dans l’ensemble du Royaume-Uni à adopter des approches similaires, conduisant à la croissance du mouvement des investissements sociaux dans le logement abordable à travers le pays. Il a également influencé les politiques et les pratiques, et a directement éclairé le développement du fonds de 50 millions de livres sterling (62,5 millions de dollars) pour le logement social et durable, et du fonds de 26 millions de livres sterling (32,5 millions de dollars) « Women in Safe Homes ».
Homes For Good montre l’exemple et prouve qu’il est possible d’opérer de manière rentable en louant des logements de bonne qualité à des loyers abordables à des personnes à faible revenu. Sa présence fait non seulement progresser les normes dans le secteur locatif privé, mais améliore également la santé et le bien-être des locataires, qui peuvent utiliser la stabilité et le soutien fournis par une maison Homes For Good comme tremplin pour réussir dans d’autres domaines de leur vie.