La rénovation des bâtiments anciens en vue de réduire leurs émissions de carbone est une solution efficace pour lutter contre le changement climatique et développer des villes durables. Cependant, le respect des normes modernes d’efficacité énergétique est coûteux, et il est parfois difficile pour les organismes de logement social d’effectuer des travaux de rénovation sans augmenter les loyers.

La coopérative d’habitation Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG (connue simplement sous le nom de 1892) gère près de 7 000 logements abordables à Berlin. La plupart des logements de la coopérative sont situés dans des bâtiments anciens, qui doivent être rénovés pour prolonger leur cycle de vie et améliorer les conditions de vie des résidents.

L’immeuble de la Nettelbeckplatz a été construit par la coopérative en 1975 dans le quartier ouvrier de Wedding. Il se compose de six parties abritant 150 appartements dotés de grands balcons. L’immeuble a été conçu autour d’une cour verte avec des terrains de jeux et des aires de loisirs et accueillait un mélange dynamique de personnes.

En 2014, cependant, la Nettelbeckplatz n’était plus considérée comme un lieu emblématique local et la communauté avait perdu sa vitalité. Plus de 40 % des habitants de l’immeuble avaient alors plus de 65 ans (13 % avaient plus de 80 ans). Le quartier se caractérisait par de nombreux problèmes sociaux et abritait de nombreux toxicomanes, et les habitants ne se sentaient pas en sécurité.

La coopérative 1892 savait qu’elle devait rénover l’immeuble tout en maintenant les loyers à un niveau abordable. Elle y a vu l’occasion d’améliorer l’efficacité énergétique et l’accessibilité des logements et de revigorer la communauté en diversifiant la population des locataires. La coopérative a élaboré un plan astucieux de transformation et d’extension des bâtiments, en ajoutant 58 nouveaux logements ainsi que des espaces communs sans réduire les espaces verts.

Le projet dans la pratique

La coopérative 1892 a planifié la rénovation avec les architectes de Tafkaoo et une équipe d’ingénieurs et de paysagistes. Les résidents ont participé aux réunions et ont été interrogés individuellement pour discuter de leurs idées sur la rénovation et de leurs craintes quant à son résultat.

Des informations ont également été recueillies sur la consommation d’énergie et le confort thermique des bâtiments. Cette étude a montré que les bâtiments avaient une isolation de façade de relativement bonne qualité et que les logements étaient chauds à l’intérieur. Une nouvelle isolation extérieure coûteuse n’était dès lors pas nécessaire. Les travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique se sont concentrés sur l’isolation du plafond du sous-sol et des toits, le remplacement des fenêtres, l’isolation des tuyaux de chauffage, le remplacement des vieux ascenseurs par de nouveaux modèles économes en énergie et l’utilisation d’un éclairage à LED dans les parties communes. Des panneaux solaires ont également été installés sur le toit pour produire de l’électricité.

Les personnes âgées représentent une grande partie de la communauté de Nettelbeckplatz – 70 % des résidents y vivent depuis la construction de l’immeuble en 1975 – et les travaux de rénovation visant à améliorer l’accessibilité des entrées, des étages et des ascenseurs ont constitué un élément clé de la rénovation. Un nouvel ensemble de logements accompagnés comprenant 10 chambres et des espaces communs a été construit pour les résidents plus âgés qui ont besoin d’une aide supplémentaire (pour le nettoyage et la préparation des repas, par exemple).

Un autre objectif important de la rénovation était d’accroître la diversité de la communauté en attirant un mélange de jeunes, de couples et de familles. Huit studios ont été créés spécialement pour les étudiants, tandis que les espaces communs existants ont été rénovés et meublés pour encourager les résidents à socialiser (en incluant notamment une salle de sport, une salle de ping-pong et une salle communautaire).

L’espace nécessaire à cet effet (ainsi qu’à celui de l’immeuble pour personnes âgées) a été créé autour des rez-de-chaussée ouverts des bâtiments. Parallèlement, un nouveau bâtiment à haute efficacité énergétique a été construit au-dessus du garage partiellement démoli de l’immeuble. Ainsi, tous les nouveaux logements respectent l’empreinte originale de l’immeuble, laissant intacts les espaces verts.

Le nouvel immeuble de sept étages comprend 44 appartements, dont 16 sont accessibles aux personnes handicapées. La taille des nouveaux appartements varie de 46 à 118 mètres carrés. Ils disposent de grands balcons et d’espaces de rangement.

Le rez-de-chaussée du nouveau bâtiment englobe quatre espaces commerciaux (dont une laverie et un café) et des espaces communs, tels qu’une salle de réunion, une chambre d’amis, un espace multifonctionnel et des toilettes accessibles. Le niveau souterrain conservé du garage offre 26 places de parking pour les résidents.

Impact social

Il était important pour 1892 de maintenir les loyers à des niveaux abordables après la rénovation. La spéculation immobilière et l’embourgeoisement ont provoqué une véritable crise du logement à Berlin et le quartier de Wedding est confronté à une pénurie de logements abordables, comme d’autres quartiers du centre-ville. La coopérative 1892 compte plus de 18 500 membres, principalement des locataires actuels et des personnes souhaitant louer un logement à un prix abordable. Les candidats locataires des nouveaux appartements et des logements estudiantins de la Nettelbeckplatz ont été invités à déposer leur candidature au cours de l’été 2019. La demande a dépassé l’offre de logements.

Les nouveaux membres paient 300 euros (323 dollars américains) pour acheter une part de la coopérative. Lorsqu’ils signent un contrat de location, ils doivent acheter des parts supplémentaires proportionnelles à la taille de leur appartement. Les locataires paient également des loyers mensuels, qui sont inférieurs à l’indice local des loyers. Sur la Nettelbeckplatz, il existe deux niveaux différents : 9,50 €/m²/mois (10,2 dollars) dans le nouveau bâtiment et 6,50 €/m²/mois (7 dollars) pour les logements rénovés. Parfois, la ville de Berlin verse des subventions directement à la coopérative, qui offre des réductions supplémentaires aux ménages à faibles revenus, aux étudiants et aux personnes âgées.

Le fait que tous les résidents soient membres de la coopérative signifie qu’ils partagent ses valeurs fondamentales, ce qui renforce les liens sociaux et le sentiment de communauté. Cela se reflète dans le faible taux de rotation des appartements. En tant que membres de la coopérative, les étudiants peuvent rester dans leur logement après avoir terminé leurs études.

Impact environnemental

La Nettelbeckplatz était l’un des trois sites pilotes impliqués dans le projet de recherche DREEAM financé par l’UE (2016-2019). Ce projet, auquel participent 17 partenaires européens, a développé et analysé l’impact de stratégies de rénovation énergétique rentables et à grande échelle pour les organismes de logement social et abordable. Les résultats du projet ont été diffusés et les partenaires continuent de promouvoir ces stratégies dans toute l’Europe.

Grâce aux nouveaux panneaux solaires installés sur la Nettelbeckplatz, les résidents bénéficient désormais d’un tarif réduit pour les locataires, inférieur de 10 % au tarif du marché.  Les nouvelles fenêtres et la nouvelle isolation du toit et des tuyaux de chauffage ont permis de réduire les factures d’énergie des locataires d’environ 120 euros (129 dollars américains) par an.

Une aide a également été fournie aux résidents pour leur permettre de comprendre leur consommation d’énergie, grâce à l’enregistrement de leur consommation avant et après les travaux de rénovation. Ce processus a encouragé certains à devenir plus écolos en changeant ou en utilisant mieux les appareils ménagers et en s’échangeant des conseils sur des modes de vie plus écologiques.

Financement

Le coût total de la rénovation entre 2015 et 2019 s’est élevé à 19 800 000 euros (21 400 000 dollars américains). Ce coût se répartit comme suit : 11 % pour les nouveaux appartements pour étudiants, les logements accompagnés et les espaces communs ; 32 % pour les travaux de rénovation et les panneaux solaires ; 57 % pour le nouveau bâtiment et la cour.

La coopérative a créé un modèle de financement mixte pour financer les travaux. En plus des prêts bancaires traditionnels à long terme (30 %) et des fonds propres (32 %), elle a émis des obligations d’épargne pour tous les membres de la coopérative. La réponse des membres s’est avérée très positive et l’organisation a réussi à réunir 30 % du budget (5 900 000 € / 6 300 000 USD) de cette manière.

Par ailleurs, 30 % du coût a été emprunté par le biais de prêts bancaires, en partie subventionnés par la Banque allemande de développement (KfW). Le projet a également reçu 6 % de subventions de la ville de Berlin pour les appartements destinés aux personnes âgées et aux étudiants, ce qui constitue un montant relativement faible de financement public pour ce type de projet en Allemagne, qui offre des incitations généreuses pour les rénovations axées sur l’efficacité énergétique. Cependant, la coopérative a estimé qu’un investissement important de fonds publics aurait nécessité une rénovation plus ambitieuse et aurait inévitablement entraîné des augmentations de loyer à long terme, ce qui irait à l’encontre de son souhait de maintenir des prix abordables pour les résidents.

Transfert et expansion

Alors que la rénovation de la Nettelbeckplatz est terminée, la coopérative 1892 surveille la production d’électricité renouvelable et les économies d’énergie réalisées dans l’immeuble et continue de travailler avec les locataires qui s’engagent à devenir plus écolos. Elle espère utiliser les enseignements tirés de la Nettelbeckplatz dans ses autres immeubles d’habitation et prévoit une extension similaire d’un immeuble du sud de Berlin qui englobera 20 nouveaux appartements et une centrale électrique solaire de 150 kW.

Grâce à la participation de 1892 au projet DREEAM, la Nettelbeckplatz contribuera également à façonner les rénovations en matière d’efficacité énergétique dans d’autres immeubles résidentiels similaires dans toute l’Europe, qui émettent des niveaux élevés de CO2.

Lorsque la coopérative a entamé ses travaux de rénovation en 2014, elle souhaitait s’attaquer à trois problèmes majeurs : le changement climatique, l’accessibilité financière et la ségrégation résidentielle. Elle a prouvé qu’il était possible d’améliorer l’efficacité énergétique des anciens bâtiments sans détruire leur caractère et de construire de nouveaux logements sans perdre d’espaces verts. Mais surtout, la rénovation a permis de créer une communauté plus diversifiée sur le plan social et d’offrir à un plus grand nombre de personnes à faibles ou moyens revenus un endroit confortable et abordable où il fait bon vivre.

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