La renovación de edificios antiguos para reducir sus emisiones de carbono es una manera importante de combatir el cambio climático, y fundamental para el desarrollo sostenible de las ciudades. Sin embargo, cumplir las normas modernas de eficiencia energética es caro, y para las organizaciones de vivienda social puede ser complicado realizar reformas sin aumentar los alquileres como consecuencia.

La cooperativa de vivienda Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG (conocida simplemente como 1892) administra cerca de 7.000 casas asequibles en Berlín. Muchas de las unidades de la cooperativa se encuentran en edificios antiguos, que deben modernizarse para extender su ciclo de vida y mejorar las condiciones para los residentes.

La cooperativa construyó el predio de viviendas Nettelbeckplatz en 1975, en el barrio de clase trabajadora de Wedding. Este incluyó seis edificios que alojan 150 apartamentos con grandes balcones. El predio se diseñó alrededor de un patio verde con parques de juegos y áreas de recreación, y albergó a una animada mezcla de personas.

Sin embargo, para 2014, ya no se consideraba a Nettelbeckplatz como un punto de referencia local, y la comunidad había perdido su vitalidad. Para entonces, más del 40 por ciento de los residentes del predio tenían más de 65 años (un 13 por ciento, más de 80). En las áreas de los alrededores se observaban problemas sociales y relacionados con drogas, y los residentes no se sentían seguros.

En 1892 sabían que debían reformar el predio, pero sin afectar la asequibilidad de los alquileres. Vieron esto como una oportunidad para mejorar la eficiencia energética y la accesibilidad, y para revitalizar la comunidad al diversificar la población de inquilinos. La cooperativa ideó un astuto plan para transformar y ampliar los edificios: se sumarían 58 casas nuevas e instalaciones compartidas, sin reducir los espacios verdes.

El proyecto en la práctica

En 1892 planificaron la renovación junto a Tafkaoo Architects y a un equipo de ingenieros y paisajistas. Los residentes participaron en las reuniones y realizaron entrevistas individuales para hablar sobre sus ideas para la renovación, así como sobre cualquier temor que tuvieran con respecto a los resultados.

También se recopiló información sobre el consumo de energía y el confort térmico del edificio. Con esta investigación, se demostró que el aislamiento de la facha de los edificios era relativamente bueno y que el interior de las casas se mantenía caliente. Esto significaba que no sería necesario un aislamiento externo nuevo y costoso. De esta manera, las mejoras para el ahorro de energía se centraron en aislar el cielorraso del sótano y los techos, sustituir las ventanas, aislar los conductos de la calefacción, reemplazar los ascensores viejos por modelos nuevos con ahorro de energía, y usar iluminación LED en las áreas comunes. También se instalaron paneles solares en el techo para generar electricidad.

Las personas mayores conformaban una gran proporción de la comunidad de Nettelbeckplatz (un 70 por ciento de los residentes vivían allí desde la construcción del predio en 1975), y las modificaciones para mejorar la accesibilidad de las entradas, los pisos y los ascensores representaron una parte clave de la renovación. Se construyó una nueva área de vivienda tutelada con 10 habitaciones y espacios compartidos para los residentes mayores que necesitan una asistencia adicional (por ejemplo, para la limpieza y la preparación de comidas).

Otro objetivo importante de la renovación fue el de diversificar más la comunidad. Para eso, se atrajo a una combinación de jóvenes, parejas y familias para que se incorporaran al predio. Se crearon ocho apartamentos monoambiente específicos para estudiantes, y se renovaron y amueblaron las áreas comunes existentes para alentar a los residentes a que socialicen entre sí (incluido un gimnasio, una habitación con tenis de mesa y un salón comunitario).

El espacio para estos fines (así como para el área para adultos mayores) se creó cerrando las plantas bajas abiertas de los edificios. Además, se construyó un edificio nuevo de alta eficiencia energética encima de una parte del garaje del predio que se demolió. Esto significa que todos los alojamientos se encuentran dentro de la superficie de la planta del diseño original, y que los espacios verdes del predio quedaron intactos.

El nuevo bloque de siete pisos incluye 44 apartamentos, de los cuales 16 son accesibles para personas con discapacidades. Los apartamentos nuevos tienen tamaños variados, entre 46 y 118 metros cuadrados. Cuentan con balcones grandes y espacio de guardado.

La planta baja del edificio nuevo incluye cuatro espacios comerciales (entre ellos, una lavandería y una cafetería) y áreas comunes, como una sala de reuniones, un cuarto de huéspedes, un espacio multifuncional y baños accesibles. El nivel subterráneo del garaje que se conservó ofrece 26 espacios de estacionamiento para los autos de los residentes.

Impacto social

Para 1892, era importante mantener los valores de los alquileres a niveles asequibles después de la renovación. La especulación inmobiliaria y la gentrificación han generado una crisis de vivienda en Berlín, y hay una escasez de casas asequibles en Wedding, así como en otras áreas del centro de la ciudad. 1892 cuenta con más de 18.500 miembros, en su mayoría, inquilinos actuales y personas que quieren alquilar una casa asequible. Los potenciales inquilinos de los apartamentos nuevos y monoambientes para estudiantes de Nettelbeckplatz recibieron una invitación para postularse durante el verano de 2019. La demanda superó la disponibilidad de viviendas.

Los miembros nuevos pagan 300 euros (323 dólares) para comprar una cuota social de la cooperativa. Cuando firman un contrato de alquiler, deben comprar más cuotas, en una cantidad proporcional al tamaño de sus apartamentos. Además, los inquilinos pagan alquileres mensuales, cuyos valores están por debajo del índice local de alquileres. En Nettelbeckplatz hay dos niveles diferentes: 9,50 EUR/m2/mes (10,2 USD) en el edificio nuevo, y 6,50 EUR/m2/mes (7 USD) para las casas renovadas. En algunos casos, la Ciudad de Berlín paga subsidios directamente a la cooperativa, lo que reduce aún más el precio para las familias de bajos ingresos, estudiantes y personas mayores.

El hecho de que todos los residentes sean miembros de la cooperativa significa que comparten sus valores centrales, lo que fortalece los lazos sociales y fomenta un sentido de comunidad. Esto se ve reflejado en la escasa rotación que se observa en los apartamentos. Como miembros de la cooperativa, los estudiantes pueden quedarse en sus casas después de terminar sus estudios.

Impacto ambiental

Nettelbeckplatz fue una de las tres ubicaciones piloto que participaron en el proyecto de investigación DREEAM financiado por la Unión Europea (2016 a 2019). El proyecto, que involucró a 17 socios europeos, desarrolló estrategias de renovación a gran escala, rentables y con eficiencia energética, para organizaciones sociales y de vivienda asequible, y analizó su impacto. Los resultados del proyecto se difundieron, y los socios siguen promoviendo estas estrategias en toda Europa.

Los nuevos paneles solares de Nettelbeckplatz les permiten a los residentes acceder a un precio de “electricidad para inquilinos”, que es un 10 por ciento más bajo que el del mercado. Las ventanas mejoradas, y el aislamiento de los techos y los conductos de la calefacción redujeron aún más las cuentas de electricidad de los inquilinos, en aproximadamente 120 euros (129 dólares) al año.

Los residentes también recibieron asistencia para comprender el uso de la electricidad, mediante el registro de sus consumos energéticos antes y después de la renovación. Este proceso alentó a algunos de ellos para convertirse en “vecinos ecológicos”. En este sentido, sustituyen o utilizan mejor los electrodomésticos, e intercambian consejos sobre formas de vida más amigables con el medioambiente.

Financiación

El costo total de la renovación entre 2015 y 2019 fue de 19.800.000 euros (21.400.000 dólares). Este dinero se gastó de la siguiente manera: un 11 por ciento se destinó a los apartamentos para estudiantes, las unidades tuteladas y los espacios comunes; un 32 por ciento, a las obras de renovación y los paneles solares; un 57 por ciento, al edificio nuevo y al patio.

La cooperativa creó un modelo de financiación mixta para costear los trabajos. Además de los préstamos bancarios tradicionales a largo plazo (30 por ciento) y el patrimonio (32 por ciento), emitió bonos de ahorro a todos los miembros de la cooperativa. La respuesta de los miembros fue muy positiva, y la organización logró recaudar un 30 por ciento del presupuesto (5.900.000 euros/6.300.000 dólares) de esta manera.

Otro 30 por ciento del costo se recibió a través de préstamos bancarios, que subsidió, en parte, el Banco Alemán de Desarrollo (KfW). El proyecto también recibió un seis por ciento en forma de subsidios de la Ciudad de Berlín para los apartamentos para estudiantes y personas mayores, una cantidad relativamente baja de financiación pública para este tipo de proyectos en Alemania, que ofrece incentivos generosos para reformas relacionadas con la eficiencia energética. Sin embargo, en la cooperativa piensan que, si la inversión pública hubiera sido importante, las reformas habrían sido más ambiciosas y esto habría implicado, inevitablemente, aumentos en los alquileres en el largo plazo, lo que se contrapondría a su voluntad de mantener la asequibilidad para los residentes.

Transferibilidad y expansión

Si bien la renovación de Nettelbeckplatz ya finalizó, 1892 está supervisando la producción de electricidad renovable y los ahorros de energía del predio, y sigue trabajando con los inquilinos que se comprometieron para convertirse en “vecinos ecológicos”. Tiene la intención de aplicar los aprendizajes que se obtuvieron con la experiencia de Nettelbeckplatz en sus otros bloques de apartamentos, y planea hacer una ampliación similar en un edificio al sur de Berlín, que ofrecerá 20 apartamentos nuevos y una planta de energía solar de 150 kilovatios.

A través de la participación de 1892 en el proyecto DREEAM, Nettelbeckplatz también ayudará a moldear renovaciones de eficiencia energética en predios de vivienda similares de toda Europa que emiten niveles altos de dióxido de carbono.

Cuando la cooperativa inició su renovación en 2014, quería abordar tres problemas clave: el cambio climático, la asequibilidad y la segregación residencial. A través de esta iniciativa, demostró que se puede hacer que los edificios antiguos tengan una mayor eficiencia energética sin destruir su carácter, y que pueden construirse casas nuevas sin perder espacios verdes. Pero, sobre todo, la renovación generó una comunidad con una mayor diversidad social y permitió que más personas de ingresos bajos y medios accedan a un lugar cómodo y asequible para formar un hogar.

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