La politique du logement en Espagne a toujours favorisé l’occupation par le propriétaire, avec seulement 15% des logements du pays disponibles à la location et seulement 2% de ceux-ci destinés à la location sociale. À Barcelone, la spéculation immobilière et la prolifération des appartements touristiques ont entraîné une forte hausse des prix d’achat et de location ces dernières années. La hausse du chômage et la baisse des salaires ont exercé une pression supplémentaire sur les finances des ménages, forçant de nombreuses personnes à quitter la ville.

Face à cette crise du logement abordable, le modèle de l’habitat collaboratif basé sur le « droit d’utilisation » a commencé à émerger comme une alternative à la propriété et à la location traditionnelles, encouragé par le succès des initiatives à l’étranger ainsi que par le paysage politique favorable à Barcelone.

Sostre Cívic, qui signifie « toit civique » en catalan, est une coopérative de logement fondée en 2004 dans le but de fournir une alternative non spéculative aux personnes exclues des options traditionnelles. Contrairement aux coopératives d’habitat traditionnelles, qui ont une longue histoire en Espagne, le modèle du droit d’utilisation permet à la coopérative de conserver la propriété du logement et à ses membres de pouvoir utiliser les logements indéfiniment. Sostre Cívic agit en tant qu’organisation faîtière et organisme de soutien qui achète et développe des bâtiments pour des coopératives et défend le secteur en Catalogne et dans l’ensemble de l’Espagne.   

Sostre Cívic vise à remettre en cause la culture dominante qui considère le logement comme un investissement financier et a pour ambition à long terme de diversifier les options d’occupation sur le marché du logement en Catalogne, de sorte que dans 20 à 30 ans, 10% des logements de la région soient des coopératives.

L’organisation compte actuellement 1 000 membres et 20 projets en cours en Catalogne, dont 99 logements livrés et 257 en développement.

Le projet dans la pratique

L’objectif principal de Sostre Cívic est la diffusion du modèle des coopératives de logement dit de droit d’utilisation, et la fourniture d’un accompagnement aux projets d’habitat collaboratif existants. L’objectif est de réduire le coût de l’acquisition et de la location sur le marché libre à mesure que le nombre de coopératives de logement augmente.

Sostre Cívic est une organisation démocratique qui repose sur un conseil d’administration. Ce conseil est composé de neuf bénévoles qui sont élus lors d’une assemblée annuelle et qui représentent tous les différents types de membres, y compris les résidents, les futurs résidents et les membres actifs.

Le Conseil d’administration est responsable de la prise de décision de l’organisation et de la convocation des autres organes de participation, notamment:

  • Le Conseil des projets, qui soutient les projets en phase de développement ;
  • Le Conseil financier, qui est chargé de préparer les propositions autour du financement et des budgets ;
  • La Table ronde des personnes âgées, qui rassemble des membres travaillant sur des projets de logements pour personnes âgées ;
  • La Commission internationale, qui facilite les contacts et les synergies avec les projets de logement participatif dans le monde entier.

Au total, ces organes comptent environ 100 membres qui participent activement au fonctionnement de l’organisation. L’équipe technique de Sostre Cívic compte également 18 professionnels rémunérés qui soutiennent toutes les tâches et actions nécessaires à la durabilité et à la gestion de l’organisation. Il s’agit notamment d’architectes, de travailleurs sociaux, d’agents administratifs, d’économistes, d’avocats et de journalistes, entre autres.

Sostre Cívic agit en tant que promoteur à but non lucratif. L’organisation reçoit le soutien des autorités locales en ce qui concerne la disponibilité des terrains et, dans la mesure du possible, achète des logements existants, ce qui implique généralement des coûts inférieurs à ceux de la construction de nouveaux logements.

Pour les projets sur des terrains publics, la coopérative obtient un permis d’utilisation de l’autorité publique compétente, à condition que les résidents respectent les mêmes critères que s’ils accédaient à des logements sociaux. Cependant, dans ces projets, les membres bénéficient également d’une garantie publique pour leur financement.

Etant considérée comme une association d’utilité publique et reconnue par l’administration comme un promoteur social, Sostre Cívic a un droit de préemption. Cela signifie qu’avant qu’une propriété ne soit mise sur le marché libre, elle est proposée aux organisations du secteur social. Dans de tels cas, l’Institut catalan des finances fournit les fonds nécessaires pour l’acquisition du bâtiment et sa rénovation, et accorde à Sostre Cívic un permis d’utilisation pendant 75 ans. Dans ce cas, les résidents doivent également se conformer aux critères appliqués au logement social.

Dans les régions où il n’y a pas beaucoup d’options publiques, Sostre Cívic acquiert des terrains privés. Ces projets sont plus coûteux et les membres de la coopérative doivent pouvoir se permettre les coûts supplémentaires que cela implique.

Le modèle de Sostre Cívic est flexible et s’adapte à différentes circonstances et à différents niveaux d’opportunités. Parfois, une coopérative est créée et celle-ci trouve un logement qui correspond à ses propres besoins, tandis qu’à d’autres moments, l’organisation trouve un logement approprié pour le modèle et soutient ensuite la création d’un groupe qui habitera ce logement. Chaque projet est géré et financé indépendamment les uns des autres.

Les résidents sont impliqués dans tous les aspects de la planification, de la conception et de la gestion du projet. Ils décident de tous les aspects liés au projet, y compris l’approbation de la conception architecturale, du plan de financement et du rapport de viabilité, ainsi que la gestion de la cohabitation et la communication du projet. Dans certains cas, les membres sont accompagnés par l’équipe professionnelle pour participer aux phases les plus simples de la construction.

La plupart des services et des fournisseurs avec lesquels Sostre Cívic travaille sont des entités à but non lucratif ayant une éthique et des valeurs similaires, qu’il s’agisse de coopératives d’architectes et d’avocats ou de banques éthiques. La construction est prise en charge par La Constructiva, la première coopérative à but non lucratif orientée vers la construction d’habitats collaboratifs appliquant le droit d’utilisation. La Constructiva a été créée à la suite du travail de Sostre Cívic, pour résoudre le problème de l’abordabilité et des conditions précaires de travail lors de la collaboration avec des promoteurs immobiliers traditionnels.

Sostre Cívic promeut activement le modèle de l’habitat collaboratif basé sur le droit d’utilisation via des campagnes et des événements de sensibilisation et par le biais d’un dialogue continu avec les organismes publics et les entités sociales en vue d’influencer les politiques de logement.

Financement

Le budget annuel de Sostre Cívic en 2020 s’élevait à 535 079 euros (570 689 dollars). L’organisation dispose de deux grands canaux de financement : les cotisations des membres, à savoir 30 euros (32 dollars) par trimestre ou une cotisation réduite de 5 euros (5,30 dollars) pour les membres sans emploi et les moins de 30 ans, et les subventions publiques, qui soutiennent le travail de promotion du modèle.

Les projets de logement individuels sont financés par des prêts d’organisations bancaires éthiques et par l’Institut catalan de la finance. Cette entité bancaire publique fait partie du gouvernement régional catalan et a financé de nombreux projets à des conditions très avantageuses, notamment par rapport à celles proposées par le secteur privé.

Dans la plupart des cas, les résidents sont tenus d’apporter 5 à 22% du coût final du logement lorsqu’ils emménagent dans leur nouveau logement, en fonction du mode d’acquisition du foncier et des coûts de travaux de construction ou réhabilitation. Ce capital social est restitué s’ils décident de quitter le logement et est remplacé par les nouveaux occupants. Les résidents paient également des cotisations mensuelles, pour le droit d’utiliser le logement indéfiniment. Les prix dépendent de l’emplacement et varient entre 4,90 € et 11,07 € par m2 (ou 5,22 $ et 11,80 $ par m2), services compris. Dans le secteur locatif privé pour la même région, ces prix varient entre 6,47 € et 11,07 € par m2 (ou 6,89 $ et 11,08 $ par m2), hors services, et généralement pour des logements de qualité nettement inférieure.

Les projets développés sur des terrains publics, pour lesquels Sostre Cívic obtient droit d’usage temporaire du foncier de 75 ans, ont également accès à des subsides et subventions publiques par le biais du Plan d’État pour l’accès au logement 2022-2025. Au niveau local, le gouvernement régional de Catalogne fournit des subventions de l’Agence catalane du logement.

Impact social et environnemental

Tous les résidents font partie d’une organisation démocratique et participative et sont les principaux bénéficiaires des projets de logement, accédant à des logements abordables et sûrs de haute qualité. Le fait que le logement ne puisse jamais passer en propriété privée garantit que les futurs occupants peuvent bénéficier des mêmes avantages.

L’inclusion sociale est un principe clé des coopératives de logement et tous les projets de Sostre Cívic comprenant 10 logements ou plus doivent réserver entre un et trois logements pour les groupes défavorisés, tels que les anciens mineurs migrants non accompagnés. L’organisation travaille avec ces personnes pour trouver des fonds permettant de couvrir la caution initiale ou le capital social.

Le travail de plaidoyer de l’organisation a un impact significatif, y compris un engagement de la municipalité de Barcelone et de ses services de logement social à produire plus de 1 000 nouveaux logements dans un proche avenir, dont au moins 40% suivront le modèle collaboratif axé sur le droit d’utilisation.

L’environnement durable est l’un des piliers fondamentaux du modèle de Sostre Cívic et l’organisation dispose d’une checklist des critères architecturaux qui doivent être appliqués à tous les projets. Il s’agit notamment de générer une partie des besoins d’électricité avec des panneaux solaires et les compléter par l’achat d’électricité au fournisseur coopératif d’énergies renouvelables Som Energía, de produire de eau chaude sanitaire au moyen de panneaux solaires thermiques, de fournir la climatisation via des méthodes qui excluent les combustibles fossiles et de réduire la consommation d’eau à 50% de celle d’un bâtiment traditionnel en recyclant les eaux grises pour l’irrigation, les toilettes et les machines à laver.

Tous les projets ont la cote énergétique de A, selon l’Institut catalan de l’énergie, et doivent atteindre, dans la mesure du possible, la norme d’émissions de carbone proches de zéro.

Transfert et expansion

Le modèle a été créé dans le but d’être reproductible et Sostre Cívic travaille dur pour promouvoir les coopératives de logement axées sur le droit d’utilisation dans les sphères publiques et politiques.

Le principal défi pour le transfert et la croissance du modèle, cependant, reste l’abordabilité. Il est essentiel de convaincre les gouvernements de soutenir la mise en œuvre de l’habitat collaboratif axé sur le droit d’utilisation pour réduire les coûts et Sostre Cívic travaille en partenariat avec d’autres groupes de défense du droit au logement pour obtenir des financements et des ressources supplémentaires.

En dehors de la région, Sostre Cívic collabore avec des projets dans toute l’Espagne et a contribué à l’organisation de la première réunion nationale des coopératives de logement axées sur le droit d’utilisation à Madrid. Les deuxièmes rencontres nationales organisées par Sostre Civic en novembre 2022 ont réuni plus de 500 personnes à Barcelone.

L’engagement de Sostre Cívic à transformer l’offre de logements en Catalogne et au-delà est manifeste. Dans le cadre de chaque projet, l’organisation fournit une alternative abordable, durable et éthique aux modèles traditionnels de propriété ou de location et donne une nouvelle signification à la notion d’avoir un toit au-dessus de sa tête.

L’un des défis actuels de l’organisation est de « démocratiser » l’accès au logement coopératif en Catalogne, afin de faciliter l’accès à des profils d’utilisateurs qui n’ont pas la possibilité de consacrer de nombreuses heures de travail bénévole à la gestation d’un projet de logement de ces caractéristiques. Cela se fera en proposant des systèmes de participation avec moins d’exigences, en assumant une partie de l’effort initial avec les ressources techniques de la coopérative et en permettant l’incorporation des membres lorsque le projet est déjà consolidé et que les coûts sont moindres.