Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • Mejorar la calidad de vida de los residentes de asentamientos informales, mejorando el ambiente urbano y transfiriendo la propiedad de los terrenos a las familias, reduciendo así la vulnerabilidad y asegurando el acceso al crédito y a la tenencia de tierra.
  • Combinar el proceso de regularización y mejoramiento urbano,  con mejoras en otras áreas, tales como salud, educación, preservación ambiental y generación de ingresos.
  • Promover la organización y la participación de la comunidad, por medio de la conformación de asociaciones de residentes, cooperativas y grupos femeninos, desarrollando un modelo para la resolución de conflictos y manteniendo a la comunidad en el centro del proceso.

Contexto del Proyecto

El proceso intenso de urbanización que ha ocurrido en Brasil en las tres décadas pasadas, no ha estado acompañado por políticas públicas compatibles, y el suministro y la producción de vivienda asequible, no ha sido suficiente para satisfacer la exigencia de la población de ingresos bajos. Por lo tanto, las familias comenzaron a ocupar terrenos públicos y privados, que se encontraban vacíos, sin el acceso a los servicios e infraestructura básica y a menudo, en áreas de alto riesgo o de preservación ambiental. Este sólo no ha conducido al crecimiento desordenado, sino también ha generado el conflicto y ha exacerbado las desigualdades sociales. Sin la tenencia segura de la tierra, las familias están expuestas a la amenaza del desalojo, y no se les permite acceder a préstamos hipotecarios u obtener acceso a un crédito en el mercado formal.

Históricamente, el poder público no ha tenido la capacidad para resolver el tema relativo a la informalidad urbana en la escala requerida, en particular en lo relacionado con la tierra privada que ha sido ocupada por familias de bajos ingresos. La carencia de una continuidad, de las acciones y las políticas del gobierno, sumado a los intereses políticos contrarios y a la cantidad de recursos requeridos para regularizar o reintegrar la posesión de estas propiedades, ha hecho casi irrealizable para el Estado, dirigir con éxito dichos asuntos urbanos, sociales y ambientales, complejos.

Acerca de Terra Nova

Establecida en el 2001, la organización Terra Nova de Regularizaciones Agrarias, Ltda, es una compañía del sector privado, que trabaja para asegurar la tenencia de la tierra de familias que han vivido en ocupaciones informales de terreno de propiedad privada, por más de 15 años. Ésta,  es la primera organización de su clase en el país y es responsable de las negociaciones directas entre los propietarios de las tierras y los residentes, actualmente bajo la amenaza de desalojo, trabajando sólo en casos donde una orden judicial de la reintegración de la posesión a favor del terrateniente ha sido publicada; de esta manera, no se requiere que el estado pase por el típico y costoso proceso de expropiar la tierra, pagando a los terratenientes una compensación, y coleccionando reembolsos de la comunidad en cuotas, permitiendo entonces, al gobierno usar sus recursos, en contraprestación, para mejora urbana y provisión de infraestructura.

Regularización de la Tenencia de la Tierra y Mejoramiento Urbano

Este proyecto implica la regularización de la tenencia de la tierra y el mejoramiento de los asentamientos informales, a través de una innovadora sociedad, entre asociaciones de residentes, agencias del gobierno y el sector privado. Terra Nova, trabaja para negociar acuerdos para la propiedad de la tierra entre los residentes de las urbanizaciones informales y los terratenientes privados, proporcionando un modo más eficiente y rentable de regularizar, dichas ocupaciones informales, en situaciones de conflicto, en comparación con el proceso corriente dirigido por el gobierno, el cual es costoso, desgastante, burocrático e ineficaz. La intención es mantener las familias en la tierra que ellos han ocupado, haciendo pagos mensuales económicos (típicamente entre US$15-40 por mes, durante cinco a diez años). A las familias con poco o ningún ingreso, que no están en capacidad de hacer los reembolsos, se les permite permanecer en la tierra, por medio de un contrato especial, negociado con el dueño, entre tanto, las familias que viven en zonas de alto riesgo son reubicadas en un lugar mas seguro, dentro del área de la comunidad o recibiendo compensación. Como honorarios, Terra Nova, recibe un porcentaje del valor de la indemnización, por parte del propietario del terreno, lo cual es usado para cubrir costos de, diseños técnicos, supervisión del proceso de mejoramiento, administración de los pagos y resolución de conflicto.

La demanda de los servicios de Terra Nova, viene en algunos casos de las comunidades locales, en otros casos, de los terratenientes privados y en otros de las entidades del gobierno local y estatal. Las etapas implicadas en el proceso incluyen, planimetría del área, estudios de viabilidad, acuerdos judiciales,  desarrollo de los proyectos de mejora urbana, proyecto ambiental y análisis socioeconómico, seguido de la movilización y la capacitación de la comunidad, administración, implementación y dirección. Una variedad de instrumentos y herramientas  legales, son usados durante el proceso de regularización, según cada caso particular. Un comité técnico ha sido establecido como un cuerpo de toma de decisiones, conformado por  representantes de la comunidad, agencias del gobierno y Terra Nova; y la mejora urbana es realizada por el gobierno con la asistencia técnica de la organización.

Costos

La disolución del conflicto, pasa por un acuerdo judicial entre los propietarios y los residentes, el cual establece cuotas mensuales, durante un período indicado, que al final, indemniza a los terratenientes y regulariza el área. En algunos casos, el proceso de mejoramiento urbano es realizado y financiado (o co-financiado) por la administración municipal y por la propia comunidad.

El pago total recibido por Terra Nova para cada proyecto, esta entre el rango de un 15 a un 40 por ciento, del importe recibido por el terrateniente, como compensación por los residentes que han ocupado el área, lo cual es un trato favorable para el dueño, dado que la tierra había sido considerada prácticamente perdida antes de la intervención. Aproximadamente seis meses después de que el proceso es iniciado, Terra Nova comienza a recibir los primeros pagos mensuales, siendo éste, un porcentaje en acuerdo con ambas partes, para manejar y poner en práctica el proyecto. El valor añadido por las comunidades (Ej. construcción de las instalaciones de comunidad, infraestructura, etc.), es considerado durante las negociaciones, ya que en algunos casos, al no estar ocupada la tierra, dichas intervenciones implicarían, una ganancia adicional para el propietario. Al final, ambas partes,  se comprometen y Terra Nova desempeña un papel de mediador en la negociación de un acuerdo, entre las partes.

A través de un nuevo acuerdo, que actualmente esta siendo desarrollado con el banco ABN-AMRO, los residentes, realizan los pagos mensuales, que serán recaudados por el banco y las cantidades correspondientes, son transferidas al dueño y a Terra Nova. Parte de estos fondos, será depositada en un Fondo de Compensación de Urbanización y Ambiente, el cual, será invertido de nuevo en el área, en forma, de mejoras para la comunidad. La dirección del fondo será hecha por un consejo directivo, elegido por la comunidad.

Impacto

A la fecha, Terra Nova, ha negociado acuerdos de tenencia de tierra, en 17 áreas, en el estado de Paraná, beneficiando a 6,592 familias. Los nuevos proyectos están actualmente en marcha en las ciudades de Brasilia, Sao Paulo y Río de Janeiro, involucrando unas 15,528 familias, en 11 establecimientos informales, para un total de 22,120 hogares beneficiados, hasta el momento.

La observación empírica, demuestra una mejora sustancial en la calidad de vida de los residentes en varios aspectos, como, reducción de las tasas de desempleo, reducción de la frecuencia de enfermedades y violencia, mejorada calificación profesional, en particular en las mujeres, mejoramiento y ampliación de las viviendas, organización y movilización de las familias.

El enfoque desarrollado por Terra Nova,  abre espacios a compañías privadas y a la sociedad civil organizada, en una plaza tradicionalmente ocupada por el sector público, redefiniendo el papel del estado en el proceso. Los gobiernos municipales en Paraná, Sao Paolo y Brasilia, trabajan actualmente en sociedad con Terra Nova, para desarrollar la nueva legislación, que creará un marco para la transferencia del planteamiento, estableciendo el rol, de una nueva clase de organización, de  Regulador Social o Agente regularizador, para preparar el terreno a otras organizaciones, para seguir en los pasos de Terra Nova.

¿Por qué es innovador?

  • Terra Nova es la primera organización de su clase en Brasil.
  • El proyecto proporciona un acercamiento eficiente y rentable, a la regularización de ocupaciones de tierra informales y a la resolución del conflicto, ofreciendo a un ejemplo acertado, del papel que el sector privado puede jugar en la regularización de la propiedad y en los procesos de mejoramiento urbano.
  • El proyecto no requiere directamente de fondos públicos, trabajando con una innovadora asociación entre comunidades, agencias del gobierno y el sector privado.

¿Cuál es el impacto medioambiental?

Los materiales de construcción, son localmente localizados y son usados, tanto en los proyectos de mejoramiento físico, como en la construcción de instalaciones de la comunidad. La configuración espacial de las comunidades, en su mayoría, es mantenida, realizando mejoras físicas, y haciendo uso de los edificios de la comunidad existentes, la vivienda y la infraestructura.

En cada caso, Terra Nova trabaja con la comunidad, para conservar las áreas de protección del medio ambiente y desarrollar un programa de educación ambiental. Se estimula, el reciclaje de residuos sólidos, la arborización y el desarrollo de la agricultura urbana, creando mecanismos para aumentar la conciencia ambiental y permitir la implementación de estos proyectos.

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

La participación del sector privado, asegura la continuidad de los proyectos, aún, donde hay una carencia de la secuencia, en términos de acción y apoyo gubernamental. El proyecto no requiere fondos públicos y los residentes están en capacidad de realizar los económicos pagos mensuales para, la tierra, los préstamos para mejora de sus casas y los servicios.

El proyecto permite que familias que viven en asentamientos informales, adquieran la tierra que ellos han ocupado y realizar mejoras para la comunidad,  por medio de pagos mensuales económicos, que oscilan entre US$15 y US$40, según el tamaño del lote de terreno. Además, las familias que participan en el proyecto, que no tenían normalmente el acceso a sistemas de crédito formales, están ahora documentadas para tener acceso a préstamos, de hasta US$4,000, para mejoramiento de vivienda, a través del Banco de Desarrollo Federal CAIXA, por medio de un acuerdo especial negociado por Terra Nova.

El valor de los préstamos, cubre aproximadamente el 80 por ciento, casi cuatro veces más alto,  que lo que se ha podido conseguir con otros programas públicos, que apuntan al mismo rango de ingresos. Las familias que son incapaces de hacer los reembolsos, pueden negociar un acuerdo, a través del Comité Técnico, permitiéndolos permanecer en la tierra en condiciones especiales, con la seguridad de la tenencia, hasta que ellos puedan continuar con los reembolsos. Las familias que no están dispuestas a pagar y/o participar en el proceso son entonces sujetas, en una base individual, a la orden judicial original, de reintegración de la posesión, a favor del terrateniente. El objetivo del proyecto, sin embargo, es asegurar que las familias, estén en capacidad, de quedarse en la tierra que ocupan y que los nuevos acuerdos y las negociaciones puedan ocurrir. Ninguna familia ha sido desalojada, a la fuerza, hasta la fecha.

¿Cuál es el impacto social?

El proyecto respeta la configuración espacial de la comunidad y trabaja para mantener a las  familias en los terrenos que ellos han ocupado, conservando así, la existencia de redes sociales. Por medio de, seminarios, talleres, asambleas y actividades cotidianas, el proyecto trabaja para movilizar y reforzar la comunidad, animando la priorización de intereses colectivos, situándolos por encima de los individuales. Una variedad de talleres y seminarios, son realizados para el desarrollo del liderazgo, la formación de grupos femeninos y actividades que generan ingresos. El proceso de mejoramiento, es manejado por la comunidad local con asistencia técnica y supervisión de Terra Nova. Los títulos de tierra son inscritos a nombre de la mujer, donde sea posible, ya que las mujeres y los niños tienden a ser, particularmente vulnerables en casos de separación entre las parejas o en casos donde el hombre decide vender la propiedad. El proyecto no impide a los residentes vender sus casas o los terrenos una vez que el proceso de regularización es completo; esto sin embargo,  realmente requiere, que ambos cónyuges (en el caso de parejas), firmen el contrato de transferencia.

Obstáculos Encontrados

  • La burocracia y la carencia de conocimiento, sobre el proceso de regularización de la tierra, en las agencias del gobierno local y estatal, además de la falta de continuidad, generada con el cambio de administraciones, han generado,  tardanzas del proceso en la aprobación del proyecto y la publicación de los permisos, y las licencias ambientales en algunos casos. Terra Nova, ha trabajado para establecer sociedades fuertes con las entidades públicas, a fin de reducir al mínimo, tales demoras.
  • Particularmente, en las etapas iniciales, algunos residentes, son escépticos sobre la legitimidad y la credibilidad del proceso. Esto ocurre en particular, en áreas donde otros abogados, han intentado previamente, regularizar el área sin considerar el procedimiento correcto, y/o donde los políticos han hecho promesas, imposibles de cumplir. Terra Nova, ha trabajado para construir la confianza, por medio de buena comunicación y acción, y el soporte de la administración municipal dentro del proceso, ha ayudado a aumentar la confianza de los residentes.
  • En algunas municipalidades, Terra Nova, ha tenido que luchar contra la creencia, por parte de las agencias del gobierno,  que supone que el problema de la informalidad urbana, sólo puede ser resuelto por el sector público, puesto que, las iniciativas privadas sólo están preocupadas por la ganancia, a pesar de que históricamente el sector público no ha tenido la capacidad para tratar con el problema. Con el tiempo, Terra Nova, ha demostrado la eficacia del acercamiento y ha obtenido el apoyo de las entidades gubernamentales.

Lecciones Aprendidas

  • A fin de direccionar con eficacia el tema de la informalidad urbana, por medio de las políticas de regularización de la tierra, es necesario tener una estrategia para la prevención del establecimiento informal, del nuevo desarrollo. Las políticas relevantes y los instrumentos de planificación, la provisión de opciones de vivienda asequible para las familias de bajos ingresos y mecanismos para generar empleo e ingresos, son esenciales.
  •  Es importante crear un cuerpo gubernamental, conformado por varias agencias implicadas en el proceso,  para tratar el tema, con el nivel necesario de detalle y agilidad.
  •  La aceptación y la participación de la población en el proceso, están directamente unidas, a la fuerza y al grado de la organización de la asociación de residentes. La formación y el entrenamiento de líderes de la comunidad son un factor importante, no sólo para asegurar el éxito en la implementación, sino también, para el establecimiento de mecanismos de autogestión de post-proyectos sostenibles.
  • El establecimiento del Comité Técnico, elegido por los residentes, con el fin de ayudar a resolver conflictos o manejar una situación difícil, surgida improvisadamente y que no estaba prevista en las negociaciones originales, ha sido clave para el éxito del proyecto.

Evaluación

Terra Nova,  con regularidad conduce evaluaciones de impacto ambiental y una integral evaluación post-ocupación con los residentes es debidamente realizada. Además, siguiendo una recomendación del Banco Mundial, una evaluación de la experiencia está siendo realizada actualmente por investigadores de la Universidad de California.

Transferencia

Desde el 2001 hasta el 2006, Terra Nova realizó 17 proyectos, en cuatro municipalidades en el estado de Paraná, beneficiando 6,592 familias. Actualmente, con nuevos proyectos desarrollados, por oficinas recién asociadas establecidas en Río de Janeiro, Sao Paulo, Porto Velho y Brasilia, el número de familias beneficiadas ha aumentado a 22,120.

Por medio de un acuerdo con ABN-AMRO, en el cual el banco hará el importe requerido para el desarrollo y la realización de cada proyecto inmediatamente, dispuesto por Terra Nova, la compañía planea ampliar sus actividades a 26 estados, dentro de los próximos cinco años. En la sociedad con ABN-AMRO y la Corporación Financiera Internacional (IFC) del Grupo del Banco Mundial, Terra Nova, está desarrollando un Programa de Gobierno Corporativo, para consolidar el proceso y permitir que el acercamiento sea aumentado de una manera sostenible. Este es un programa, bastante innovador dentro del contexto y ha recibido gran atención, tanto a nivel local, como en la escala nacional, entre gobiernos, otras organizaciones del sector privado, ONG’s y grupos comunitarios. A pesar, que otros países o comunidades, tienen marcos legales, contextos y prácticas diferentes, lo que a regularización de tenencia de la tierra, corresponde, este acercamiento se torna totalmente transferible, tanto nacional como internacionalmente, ya que la realización acertada del proyecto, es una cuestión de método, más que de legislación.