Desde finales de la década de 1970, la inversión estatal en viviendas sociales nuevas en el Reino Unido ha disminuido. El parque de viviendas sociales existente mermó aún más debido a la política de derecho a la compra que se introdujo en la década de 1980 y que permitió a los inquilinos comprar sus casas a precios con subsidios generosos.  

La falta de casas sociales hace que las familias de bajos ingresos tengan que acudir cada vez más al sector de alquileres privados para procurar un techo. Sin embargo, el costo de la vivienda privada aumentó notablemente, por lo que muchas personas se quedaron sin acceso a una casa asequible de buena calidad.   

En particular, los inquilinos de bajos ingresos enfrentan problemas de asequibilidad, inestabilidad de los acuerdos y malas condiciones de las propiedades en el sector de alquileres privados. Además, más de un 75 por ciento de los propietarios privados no están dispuestos a alquilar a personas que reciben algún tipo de beneficio del estado, lo que restringe aún más el acceso. 

En Glasgow y la región oeste de Escocia, una empresa social está abordando los problemas de discriminación, acceso y asequibilidad que enfrentan las familias de bajos ingresos, mediante el desarrollo de una cartera de casas asequibles de buena calidad destinadas específicamente al estrato más bajo del mercado de alquiler.  

Homes for Good se estableció en 2013 tras una experiencia negativa que tuvo la propia fundadora como propietaria en el sector de alquileres privados. Esto la motivó a desarrollar un tipo de agencia diferente que contempla los intereses de propietarios e inquilinos. Después de un ejercicio de cliente incógnito, en Homes for Good observaron que solo un tres por ciento de las, aproximadamente, 500 propiedades de dos habitaciones disponibles en el mercado en 2013 eran asequibles y accesibles para personas que recibían beneficios, y las condiciones de aquellas que estaban disponibles eran extremadamente precarias.  

La organización es la primera empresa social de Escocia que funciona como agencia de alquiler y promotor inmobiliario. En Homes for Good, compran apartamentos que requieren una renovación y les vuelven a dar vida a través de reformas, trabajos de diseño de interiores y mobiliario, para alquilárselos a personas que reciben beneficios, o que tienen ingresos bajos y necesitan asistencia. 

Desde 2014, Homes for Good recaudó 20 millones de libras (25 millones de dólares) a través de inversiones sociales, y compró y desarrolló 300 casas. La empresa también administra y alquila otras 200 casas, y trabaja con cerca de 130 propietarios y 800 inquilinos.  

El proyecto en la práctica 

Homes for Good consiste en un grupo de cuatro compañías, cada una de las cuales tiene un rol diferente para alcanzar los objetivos centrales de la empresa, desde la compra y la renovación de casas, hasta la administración de las propiedades, la asistencia con el alquiler y el mantenimiento de las viviendas. 

La organización también trabaja con una serie de socios que colaboran para cumplir sus metas. La organización benéfica de vivienda y sinhogarismo Shelter ayuda a Homes for Good a identificar propiedades que están deshabitadas hace mucho tiempo, y en las que esta invierte a través de su programa de adquisición. 

Antes de entregarse a los inquilinos que las necesitan (incluidos aquellos que reciben beneficios, tienen bajos ingresos o corren un riesgo inminente de quedarse sin hogar), las casas se renuevan con estándares altos. El precio del alquiler se basa en el valor de los beneficios locales para vivienda que la persona recibe, para garantizar que esta pueda pagarlo. 

Los inquilinos se identifican de dos maneras: mediante la publicación de las propiedades en el libre mercado, a través del portal en línea de bienes raíces Rightmove, y mediante derivaciones de instituciones asociadas, como organizaciones benéficas de sinhogarismo y asistencia social. 

Homes for Good también alquila 125 casas a organizaciones asociadas que ayudan a personas con necesidades más complejas. Algunas de estas son: 

  • TARA, que trabaja con mujeres rescatadas del tráfico 
  • RightThere, que ofrece alojamientos temporarios de emergencia a personas sin hogar 
  • MEARS, que ayuda a personas que buscan asilo mientras se procesan sus solicitudes para permanecer en el Reino Unido 

Estas organizaciones ofrecen un apoyo intensivo y continuo a los inquilinos, que, además, se complementa con el enfoque general único de Homes for Good de asistencia con el alquiler. Este se centra en generar vínculos con cada persona para ayudarlas a sentirse contentas e instaladas en sus casas, y en ayudarlas a prosperar en otros aspectos de sus vidas. 

Este abordaje especializado incluye el programa de la organización llamado Love Home, que conecta a diseñadores de interior con los inquilinos para ayudarlos a crear casas en las que les guste vivir. Para esto, hacen trabajos de personalización y decoración que van desde remodelaciones completas de las habitaciones hasta la simple colocación de algunos accesorios. También realizan actividades creativas, como talleres de artesanías. 

Homes for Good ayuda a los inquilinos a administrar sus finanzas a través de un servicio de asesoramiento sobre energía a cargo de The Wise Group (una empresa social que trabaja para sacar a la gente de la pobreza), mediante el que se los aconseja sobre deudas con compañías de electricidad y sobre cómo reducir las cuentas de energía. Por otro lado, el Govan Law Centre ofrece asistencia legal especializada a los inquilinos de Homes for Good que están atrasados con los alquileres debido a demoras en las solicitudes de beneficios, y trabaja con estos para maximizar sus ingresos. 

La organización también prioriza la creación de oportunidades de trabajo para las personas desempleadas o que corren riesgo de ser despedidas. Desde 2019, ha creado seis puestos de trabajo en su empresa de mantenimiento y reparaciones en las casas. 

Financiación 

Después de algunos años de promover el concepto entre los socios, los inversores y las autoridades locales, y tras recaudar inversiones de los principales prestamistas y de inversores sociales, en agosto de 2014, Homes for Good logró obtener su primer millón de libras (1,25 millones de dólares), con el que compró 17 propiedades.  

Hoy, los costos de capital de Homes for Good (como la compra, la renovación y el amueblamiento de las propiedades) se financian en su totalidad con inversiones en forma de acciones (Big Issue Invest posee el 20 por ciento de las inversiones de Homes for Good), y con financiación mediante deudas, con prestamistas como Charity Bank, Big Society Capital y Social and Sustainable Capital. 

Los costos operativos regulares, como aquellos relacionados con el mantenimiento de las propiedades, reparaciones, seguros y cuotas de capital e intereses pagados a los inversores, se cubren con los ingresos provenientes de los alquileres. Otros costos futuros adicionales se supervisan mediante un sólido plan de gestión de activos que se revisa cada dos meses. Homes for Good también desarrolló un plan operativo de mejoras para asegurarse de que sus propiedades siempre conserven la calidad para sus inquilinos. Esto cubre problemas de reparaciones compartidas y otros gastos de capital como mejoras de cocinas, ventanas o medidas relacionadas con la eficiencia energética.  

Homes for Good financia su trabajo de asistencia con el alquiler, incluido el programa Love Home, mediante fondos de subsidios de la Lotería Nacional y con recursos propios. También tienen planes de desarrollar un fondo patrimonial, mediante el acceso a inversiones de fideicomisos y fundaciones, para garantizar un flujo de ingresos sostenible para respaldar su trabajo.  

Impacto social  

Homes for Good ofrece un beneficio financiero para los inquilinos, ya que les proporciona una casa segura y de buena calidad que pueden pagar. En Glasgow, el alquiler promedio para una propiedad de una habitación es de 739 libras (926 dólares) por mes. El alquiler promedio de Homes for Good en la ciudad actualmente es de 480 libras (600 dólares) por mes, lo que representa un 85 por ciento del promedio de subsidios para vivienda en toda la cartera.  

Hasta la fecha, más de 1.000 personas ya vivieron en casas de Homes for Good, y un 90 por ciento de los inquilinos ganan menos que un salario mínimo o reciben beneficios. La duración promedio de un alquiler es de 27 meses, y los atrasos en los pagos equivalen a menos de un dos por ciento, lo que demuestra que estos son asequibles para los inquilinos.  

La intervención flexible de la organización en las vidas de los inquilinos varía entre tres visitas mensuales de seguimiento y un contacto diario, y ofrece servicios de apoyo para aquellos con necesidades urgentes y agudas. Esta intervención asume un abordaje más abarcador que la mera vivienda, e incluye un programa de actividades para mejorar el bienestar, reducir el aislamiento y ofrecer oportunidades para desarrollar habilidades nuevas. 

Desde 2020, se consulta a los inquilinos con regularidad sobre temas que afectan sus vidas, como cambios en los beneficios, a través de un foro de asesoramiento informal. Este foro se utilizó para argumentar una respuesta a la legislación propuesta por el gobierno llamada New Deal for Tenants (Nuevo Acuerdo para Inquilinos), a fin de garantizar que las voces y experiencias de estos se tuvieran en cuenta. Durante el confinamiento por la COVID-19, se creó un grupo de la comunidad de inquilinos de Homes for Good en Facebook, que ofrece otra forma de interacción.  

Impacto ambiental 

Al volver a poner en uso casas deshabitadas y reformar propiedades deterioradas, se mejoran los entornos locales en los que Homes for Good está activa, y se disminuye la necesidad de construir casas nuevas.  

La organización está desarrollando una estrategia de cero emisiones netas, y está analizando la mejor manera de evaluar su huella de carbono. Además, está elaborando un plan de acción para minimizar sus emisiones de carbono. Las medidas que se tomarán incluyen el uso de muebles y artículos domésticos reciclados, y la creación de una Tienda de Love Home como un punto de intercambio de objetos que ya no se usan, además de la reducción de residuos como parte del programa de renovación. 

Un plan de gestión de activos escalonado incorporará mejoras físicas en las propiedades de Home for Good, para garantizar que las calificaciones de la certificación de rendimiento energético sean lo más altas posibles y cumplan con la nueva legislación.  

Transferibilidad y expansión 

Para 2025, Homes for Good pretende recaudar 20 millones de libras más (25 millones de dólares) para aumentar su cartera de viviendas a 500 casas propias en Glasgow y el oeste de Escocia, a través de acuerdos de préstamos a mediano y largo plazo. 

Además, la organización cuenta con fondos de subsidios de la Lotería Nacional para replicar el modelo de agencia de alquiler de Homes for Good en otras regiones del Reino Unido. Estos fondos cubrirán los costos operativos de la puesta en marcha y los primeros años de funcionamiento de una agencia de alquiler, y ofrecerá una oportunidad para analizar la posible expansión de un programa de inversión en propiedades.  

Homes for Good está difundiendo su trabajo activamente, y ha brindado apoyo a otras organizaciones de todo el Reino Unido para que adopten enfoques similares. Esto ha fomentado la generación de un movimiento de inversión social cada vez más grande en el sector de vivienda asequible en todo el país. También influenció políticas y prácticas, y sirvió como fuente directa de información para el desarrollo de los fondos Social and Sustainable Housing Fund (Vivienda Social y Sostenible), de 50 millones de libras (62,5 millones de dólares), y Women in Safe Homes (Mujeres en Casas Seguras), de 26 millones de libras (32,5 millones de dólares). 

Homes for Good está sentando un gran precedente y demuestra que alquilar casas de buena calidad y con precios asequibles a personas de bajos ingresos puede ser una actividad rentable. Su presencia no solo está elevando los estándares en el sector de alquileres privados, sino que también está mejorando la salud y el bienestar de los inquilinos, que pueden aprovechar la estabilidad y la asistencia que una casa de Homes for Good les ofrece, como trampolín para tener éxito en otros aspectos de sus vidas.