Establecida en 1981, la Corporación para el Desarrollo del Barrio Tenderloin (TNDC) trabaja con los grupos de personas más difíciles de alojar de San Francisco, incluyendo muchas que tienen un historial de desalojos previos. La TNDC construye y da mantenimiento a viviendas asequibles, promueve la estabilización y la revitalización del barrio, y ofrece servicios de apoyo esenciales a sus residentes. La TNDC es propietaria y maneja 30 edificios, dando alojamiento a más de 3.000 residentes. El proyecto de 990 Polk Street fue diseñado para brindar viviendas asequibles a 150 personas mayores en situación de vulnerabilidad; alojando a personas mayores con problemas de salud mental que anteriormente carecían de un hogar, así como a personas mayores de bajos ingresos. Se espera que el programa sea replicado y TNDC ya ha empezado a colaborar con otras organizaciones locales y nacionales.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • La misión de TNDC es brindar viviendas asequibles y seguras con servicios de apoyo a las personas de bajos ingresos de la comunidad Tenderloin de San Francisco y servir de líder para hacer del barrio un mejor lugar donde vivir.

Contexto

California tiene la tasa más alta de personas sin hogar en los Estados Unidos: aquí, más de 360.000 personas duermen en las calles o en albergues.  La ciudad de San Francisco tiene una población de 750.000 personas. La Zona de la Bahía sufre de una grave disparidad entre los ingresos promedio y los costos de vivienda.  Debido al alto costo de la vida, San Francisco es una ciudad que tiene más inquilinos que propietarios de vivienda.

El barrio Tenderloin, donde se encuentra 990 Polk Street, es una de las zonas más densamente pobladas de los Estados Unidos, donde más de 30.000 residentes viven en un área de 800 m2, incluidos más de 4.000 niños en edad escolar y 5.500 personas mayores.  Las tasas de pobreza y delincuencia en el barrio Tenderloin están entre las más altas de la ciudad.  El ingreso medio de la comunidad de Tenderloin es de US$ 15.000, o un 22% menos que el ingreso medio en el Área de San Francisco, que es de US$ 71.100 por persona.  Para las personas mayores de bajos ingresos, hallar una vivienda asequible en San Francisco es especialmente difícil.  Muchas personas mayores y de bajos ingresos tienen problemas para satisfacer sus necesidades de salud física y/o mental. A menudo su única fuente de ingresos es una pensión o Medicaid, lo que les deja poco dinero para satisfacer sus necesidades básicas, como vivienda, alimentación y medicinas.

Características clave

TNDC es propietaria y maneja 30 edificios, dando alojamiento a más de 3.000 residentes.  La mayoría de los residentes de TNDC vive con ingresos inferiores a US$ 13.000 por año.  Más de un tercio de los residentes tiene discapacidades o necesidades especiales, un diagnóstico de enfermedad mental, y/o viven con VIH/SIDA.  Muchos, aunque trabajan, no ganan lo suficiente y necesitan un subsidio o una combinación de subsidios para pagar vivienda, alimentación y para satisfacer otras necesidades básicas.

El complejo de vivienda de nueve pisos de Polk Street ofrece mucho más que un lugar asequible donde vivir.  Ofrece un sentido de comunidad a un grupo diverso y multilingüe de 150 personas que antes no tenían hogar y a personas mayores con bajos ingresos (es decir, de más de 55 años de edad). Los servicios, comodidades, características de diseño y las instalaciones, dirigidas específicamente a este grupo de la población, permiten a los residentes vivir cómoda e independientemente.  De las 110 unidades, 50 unidades son para personas mayores que antes vivían en la calle (o que están en riesgo de hacerlo) que fueron enviadas por el Departamento de Salud Pública de San Francisco como beneficiarias del Acceso Directo a Unidades de Vivienda (DAH).  Dentro de esas 50 unidades, 10 son reservadas para personas mayores con necesidades relacionadas con graves problemas de salud mental.  Las otras 60 unidades son para familias que ganan menos del 50% del ingreso medio del área (US$ 35.850 por año). Setenta y siete unidades son ocupadas por una sola persona, 24 unidades son ocupadas por dos personas, y ocho unidades son ocupadas por tres personas.

Con el fin de satisfacer de la mejor manera posible la diversa gama de necesidades de las personas mayores, el proyecto brinda un modelo de servicio de apoyo, que incluye asesoría individual y de grupo, reenvío a otras entidades de servicio social en la comunidad, clases de cocina y nutrición, orientación para la nueva casa, clases de destrezas de vida básicas y capacitación en informática.  Además, una enfermera del Departamento de Salud Pública de San Francisco presente en el sitio deriva pacientes y casos de seguimiento a médicos generalistas, da consejos sobre beneficios para la salud y apoyo de pacientes, así como derivación de pacientes a especialistas para tratamiento de drogadicción y tratamiento psiquiátrico.  Los residentes reciben apoyo adicional bajo la forma de comidas preparadas entregadas a domicilio y servicios de transporte, entre otros. Adicionalmente, las 50 personas mayores que antes no tenían hogar reciben un mobiliario básico para empezar una nueva vida.  Las características clave de 990 Polk Street incluyen no solamente su modelo de servicios de apoyo, sino también su diseño innovador y ecológico. En diciembre de 2008, el edificio recibió el reconocimiento de Enterprise Community Partners, una organización nacional sin fines de lucro dedicada al desarrollo de comunidades y viviendas asequibles, por sus características ecológicas y su diseño.  Además de las unidades habitacionales, el edificio tiene 950 m2 de espacio para negocios pequeños, con el fin de ayudar a revitalizar el vecindario, los que actualmente son utilizados por una cafetería y una pequeña tienda de abarrotes.  Ambos espacios atraen a residentes del barrio y del edificio, disolviendo las barreras sociales entre los residentes de las viviendas subsidiadas y los miembros de la comunidad más amplia.

Cobertura de costos

El costo total de desarrollar el proyecto de 990 Polk Street fue de US$ 35.1 millones, aunque la elevada densidad del proyecto ha mantenido el costo por unidad a niveles bajos (menos de US$ 319.000).  Los créditos obtenidos de instituciones privadas y públicas (es decir, la ciudad y el condado de San Francisco; el Programa de Vivienda de la Ley de Servicios de Salud Mental; el préstamo bancario de Federal Home, el préstamo AHP del Mechanic’s Bank) cubrieron los costos de desarrollo.  Los costos de los servicios son pagados con un préstamo no reembolsable del Departamento de Salud Pública de la ciudad de San Francisco.  Las operaciones de la propiedad son financiadas en un 72% por el pago de los alquileres por parte de los residentes, y el resto es financiado con los subsidios para alquileres públicos dentro del Programa Local de Subsidios Operativos de la ciudad (LOSP).  Los subsidios del alquiler de los inquilinos han sido parte del panorama de vivienda asequible en los Estados Unidos por más de 50 años. Sin embargo, hay un exceso de solicitudes de subsidios proporcionados por el gobierno Federal nacionalmente para la vivienda de personas sin hogar de cuatro a uno.

El tipo de subsidio utilizado en este proyecto (LOSP) es una innovación desarrollada por medio de una asociación entre los sectores público y sin fines de lucro en San Francisco, y 990 Polk Street fue uno de los primeros proyectos en implementarlo.  El LOSP se basa en una premisa simple pero poderosa: si se da alojamiento a las personas sin hogar, requerían menos servicios de salud y otros servicios públicos, y los ahorros derivados de esto pueden usarse para subsidiar los arriendos.  Este subsidio de los arriendos es el factor clave que permite a los auspiciadores sin fines de lucro financiar vivienda para los sin hogar a un nivel accesible para las familias.  El subsidio se calcula asumiendo que los inquilinos destinarán el 50% de sus ingresos al pago del alquiler, restando dicha cantidad del costo operativo de una unidad (más reservas), y financiando la diferencia con los fondos del LOSP. Al final de cada año, una auditoría ‘justifica´ las finanzas, y cualquier subsidio en exceso es pasado al financiamiento del año siguiente, cualquier faltante es pagado con fondos de la reserva operativa.

Impacto

  • El proyecto ha impactado las vidas de 150 personas mayores de bajos ingresos, dándoles un hogar seguro, saludable y accesible donde vivir.
  • Ahora existen dos espacios comerciales, un café y una tienda de abarrotes en la planta baja del edificio, lo que aumenta los servicios y la seguridad en el vecindario y ofrece la posibilidad de interacción entre residentes y miembros de la comunidad local.  La tienda de abarrotes es uno de los pocos negocios pequeños en el vecindario que ofrece la posibilidad de adquirir alimentos frescos y saludables.
  • A nivel de política, el TNDC desempeñó un papel clave en el desarrollo del LOSP, participando en las discusiones, conceptualizando el programa y emitiendo comentarios sobre la documentación legal.  El edificio en 990 Polk Street fue uno de cuatro proyectos del LOSP que patrocinó el TNDC, y todos estuvieron entre los primeros proyectos puestos en marcha por la ciudad.  El modelo ha sido replicado ahora en San Francisco en suficiente grado para ya no representar un proyecto piloto o de demostración, y 12 proyectos han recibido financiamiento del LOSP.  Los ahorros que la ciudad realiza por el descenso en los costos de uso de las salas de emergencia y otros relacionados con la salud más que compensan el costo de financiamiento del LOSP.
  • A escala nacional, el proyecto demuestra que las personas mayores de bajos ingresos que antes no tenían hogar pueden ser alojadas en un edificio atractivo y que permite ahorra de energía, en un buen sitio en un vecindario central de una de las ciudades más grandes en los Estados Unidos.

 

¿Por qué es innovador?

  • Las personas mayores de bajos ingresos que antes no tenían hogar están ahora reunidas bajo un mismo techo (integración formal e informal).
  • Uso del modelo de vivienda de apoyo financiado por el Estado (LOSP) desarrollado para hacer frente a la deficiencia de financiamiento para personas sin hogar.
  • Las características del diseño son ambientalmente amistosas y cuidadosas.
  • El servicio de apoyo a los residentes, incluida la prestación de atención primaria de salud en la misma comunidad.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

  • Los arquitectos maximizaron el uso de materiales durables que generan un mínimo de contaminación, mejoraron el reciclaje y minimizaron los desechos durante la construcción (el 75% de los desechos del proyecto no fueron a dar al relleno sanitario).
  • El diseño inteligente del edificio aprovecha la luz diurna para reducir el uso de energía durante el día, maximizando así la calefacción y enfriamiento pasivos. Además, el edificio emplea iluminación artificial que contribuye al ahorro de energía y sensores de movimiento en espacios que no son frecuentemente utilizados. También está configurado para minimizar la sombra en los espacios abiertos (de acuerdo con los resultados de un estudio de sombras).
  • El sistema de calefacción también permite el ahorro de energía.  En cada unidad existen controles de calefacción individuales.  En los espacios comunales existe un sistema de zonificación.  Un Sistema Automático de Control de Temperatura es utilizado para reducir impactos ambientales innecesarios.
  • El techo está diseñado para reflejar los rayos solares, disminuyendo la cantidad de calor transferido hacia el edificio.
  • La conservación del agua es garantizada a través de plantas tolerantes a la sequía sembradas en las veredas, lo que elimina la necesidad de un sistema de irrigación, así como a través de eficientes sistemas de irrigación instalados en las jardineras ubicadas en la cubierta de cada techo.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

  • Aunque el LOSP es un nuevo subsidio sujeto a una revisión anual, el riesgo de no renovación es considerado por TNDC y por los inversionistas en el proyecto como muy bajo: la ciudad de San Francisco tiene tanto que perder financieramente como el patrocinador si las personas pierden su hogar.  TNDC negoció un contrato de nueve años con la ciudad (inusual) y creó reservas para mitigar los riesgos relacionados con la no renovación, lo que es suficiente para brindar un periodo de transición de dos años para el ajuste de los alquileres a un nivel que cubra los gastos de operación.  El financiamiento estatal (LOSP) colmó la brecha dejada por la falta de voluntad del gobierno Federal de brindar suficiente financiamiento para el subsidio de los alquileres para facilitar la provisión de vivienda asequible a personas que antes estaban sin hogar.
  • La estrategia de ahorro de energía empleada genera ahorros significativos tanto de agua como de electricidad.

 

¿Cuál es el impacto social?

  • El proyecto aumenta el sentido de comunidad entre un grupo sumamente diverso de personas mayores.
  • Los servicios de apoyo en el sitio y la accesibilidad de los servicios de la ciudad reducen la marginalización de las personas mayores de la sociedad en su conjunto.
  • La presencia de tiendas minoristas locales a nivel de la calle rompe posibles estigmas asociados con la vivienda de bajos ingresos, mejorando la seguridad en el vecindario y satisfaciendo las necesidades tanto de las personas que viven en el edificio como de los residentes del vecindario local.
  • El Programa extracurricular de Tenderloin (TASP en inglés) ofrece actividades recreativas y educativas para los niños del vecindario de Tenderloin y planifica actividades intergeneracionales con los residentes del edificio de Polk Street.

 

Obstáculos Encontrados

  • Los miembros de la comunidad local estaban preocupados por el impacto que un influjo de personas mayores de bajos ingresos y que antiguamente no tenían hogar podría tener en su vecindario.  Esas preocupaciones fueron abordadas en reuniones comunitarias y la actitud de la comunidad cambió cuando la gente se dio cuenta que el proyecto también serviría para las personas que ya viven ahí, que el edificio tendría servicios de apoyo en el sitio, y que debería rendir cuentas en el largo plazo debido a que el Desarrollador de la Vivienda también es el gerente propietario del edificio
  • La construcción del proyecto tomó seis años (es típico que en San Francisco los grandes proyectos de desarrollo tomen cinco años desde la adquisición inicial hasta el cierre del proyecto luego de la construcción) debido a que la ciudad y el Condado de San Francisco, que financiaron la adquisición y los costos de pre desarrollo, suspendieron el proyecto por un año debido a falta de financiamiento.

Lecciones Aprendidas

  • Se necesita una cuidadosa planificación para el espacio comercial: una debilidad que se encontró fue el tiempo necesario para alquilar los espacios comerciales del edificio, pues el diseño del espacio no cumplía las necesidades de los minoristas locales.
  • Las limitaciones financieras con las que funcionaba el proyecto no permiten asumir fácilmente los costos de mejoramiento de los locales arrendados, y los pequeños negocios que típicamente alquilan los espacios comerciales a menudo tampoco pueden darse el lujo de financiarlos.
  • Con un enfoque integrado y colaborador tanto del Manejo de la Propiedad como de los Servicios Sociales, los esfuerzos de extensión y compromiso con los residentes actuales son más exitosos.

 

Evaluación

  • El monitoreo constante de las necesidades del edificio se realiza a través de Evaluaciones Anuales de las Necesidades de Capital.
  • Los costos de operación del edificio, los registros de las inspecciones y las tasas de ocupación son continuamente monitoreados por los Departamentos de Manejo de Propiedades y Manejo de Activos de TNDC.
  • Una encuesta de satisfacción anual entre los residentes evalúa el nivel de aprobación de su unidad, el edificio, sus percepciones sobre el equipo que maneja la propiedad y la seguridad. En la encuesta más reciente (noviembre de 2010), todos los entrevistados estuvieron satisfechos con su alojamiento (un 57% muy satisfechos; el 43% satisfechos).

 

Transferencia

La estrategia de combinar residentes fue promovido por TNDC a mediados de los años 1990, cuando 35 familias que antes no tenían hogar se mudaron al complejo de 105 apartamentos de Franciscan Towers. Este enfoque innovador fue replicado por el proyecto Mosaica de CHC.

TNDC intercambia mejores prácticas al colaborar con otras organizaciones nacionales, como Local Initiatives Support Corporation, Enterprise Community Partners, Housing Partnership Network (grandes desarrolladores regionales) y NeighborWorks (organizaciones comunitarias de base). La ciudad de Los Ángeles está explorando la posibilidad de ofrecer financiamiento en términos similares para apoyar el desarrollo de vivienda para las personas sin hogar.

Recientemente, la Corporation for Supportive Housing estableció contacto con TNDC para que exponga sus experiencias durante la Conferencia Anual de Vivienda de California, a la que asistieron casi 1.500 personas.