Crédits communautaire pour des logements abordables en Afrique

Anne-Lize Hertgers, Eloise Pelaud et Bea Varnai travaillent pour urbaMonde, une organisation franco-suisse qui aide les communautés organisées à mettre en œuvre des projets d’habitat collaboratif et à réaliser le droit à la ville et le droit au logement adéquat.

Un peu partout dans le monde, le droit au logement décent, un droit humain inaliénable, est encore loin d’être une réalité pour de nombreuses personnes. L’expérience sur le terrain montre que les habitants de communautés défavorisées n’ont pas accès aux terrains et aux financements nécessaires pour mettre en œuvre leurs projets de logement. Les communautés vulnérables sont souvent exclues des crédits de logement proposés par les institutions financières privées ou publiques, en raison de leurs critères d’accès exclusifs ou de l’inaccessibilité financière de ces produits. Dans de nombreux pays, et surtout en Afrique, les crédits de logement sont peu développés et les modèles d’habitat collaboratif ne peuvent prétendre aux subventions en matière de logement.

Toutefois, le Centre pour le financement du logement abordable, urbaMonde et urbaSEN ont travaillé ensemble pour documenter les expériences des programmes et projets de logement abordable en Afrique, en se concentrant sur leur financement. Dix exemples de mécanismes de crédits abordables, basés sur différents niveaux de propriété collective, ont été analysés.

Les voici :

• Cameroun – Programme alternatif pour le logement social
• Gambie – Banque de blocs de ciment
• Kenya – Akiba Mashinani Trust
• Kenya – Nyumba Smart Microprêts
• Mauritanie – Twize
• Mozambique – Inhamizua REALL
• Namibie – Fonds Twahangana
• Sénégal – Fonds rotatif pour la rénovation urbaine
• Afrique du Sud – Khayelitsha, processus de logement populaire
• Zimbabwe – Fonds Gungano

Ces exemples mettent en exergue plusieurs leçons importantes pour améliorer les mécanismes de financement existants pour le logement et introduire des solutions innovantes pour le secteur du logement abordable dans les pays africains.

Ils présentent également les principales conditions pour rendre le logement réellement abordable.

L’importance des partenariats et la diversité des sources de financement

Ces dix exemples illustrent l’importance des structures d’aide, comme les programmes d’aide technique et les partenariats stratégiques, pour aider les communautés locales à mettre en œuvre des projets de logement.

La consolidation des cadres juridiques, institutionnels et financiers et la fourniture d’une aide directe aux résidents permettent de renforcer leur capacité de négocier avec des institutions publiques et financières, et encouragent les investissements dans le logement et les terrains.

Les partenariats publics-privés-particuliers permettent d’attirer davantage de fonds pour augmenter la portée des projets et subventionner des services non-financiers tels que les aides techniques, l’éducation financière et le renforcement des capacités. La combinaison de plusieurs sources de financement permet d’augmenter les investissements et de les pérenniser. Parmi les différents exemples, on peut citer les partenariats développés par l’entreprise sociale et promoteur immobilier Casa Real au Mozambique, dont l’objectif est de « concevoir, construire et vendre des logements abordables ». Pour ce faire, l’entreprise travaille avec :

• Reall en tant qu’investisseur social pour la construction de logements ;
• la municipalité de Beira en tant que partenaire public pour fournir des terrains, un accès à des services et une aide en matière de planification ; et
• le gouvernement des Pays-Bas via la création d’un plan général pour négocier avec les banques, comme Asba, qui est devenue la première banque à proposer des crédits à des acheteurs de maisons Casa Real.

Jusqu’à présent, le projet a permis la construction (et la vente) de 21 maisons abordables, et prévoit la vente de 80 nouvelles maisons via des crédits hypothécaires garantis par l’employeur ou un programme de vente à tempérament.

Parmi les autres exemples intéressants figurent le programme alternatif pour le logement social au Cameroun et le processus de logement populaire en Afrique du Sud.

Le logement en tant que processus

Plusieurs exemples, comme les programmes de microcrédits Nyumba Smart développés par Habitat for Humanity et ses partenaires au Kenya, le programme Twize en Mauritanie et le processus de logement populaire Khayelitsha en Afrique du Sud, ainsi que les expériences de communautés organisées en Namibie, au Zimbabwe et au Sénégal, illustrent l’importance de considérer le logement comme un processus et de tenir compte de l’ensemble de la chaîne de valeur du logement, non seulement l’accès aux financements, mais également l’accès à la main-d’œuvre, à des matériaux abordables et durables, à des compétences adaptées et à des services publics adéquats.

Au Kenya, cela a engendré une hausse importante de la qualité des conditions de logement, notamment de la qualité des murs et des toitures, du nombre de pièces et de la qualité des matériaux de construction.^[1] Les familles ont également affirmé avoir moins de problèmes de santé grâce à l’investissement dans l’eau et les services sanitaires. Un des résidents a affirmé : « J’avais peur de contracter des crédits car j’entendais les autres personnes dire que lorsque vous empruntez de l’argent, vous pouvez tout perdre. Maintenant, je suis bien installé dans ma maison et, quand je regarde autour de moi, je ressens un sentiment de fierté. »

Il est possible de réduire les coûts de construction des logements de plusieurs façons :

• le développement de solutions collectives de logement (voir les études de cas au Zimbabwe, en Mozambique et en Namibie) ;
• l’établissement d’unités de production pour des matériaux de construction locaux (Gambie, Cameroun et Sénégal) ; et
• la rénovation progressive des infrastructures et services publics ou municipaux (voir les études de cas au Zimbabwe, en Afrique du Sud et l’Akiba Mashinani Trust au Kenya).

^[1] Building Assets, Unlocking Access: KWFT Housing Microfinance Impact Evaluation Final Report, 2018. https://www.findevgateway.org/paper/2018/06/building-assets-unlocking-access-kwft-housing-microfinance-impact-evaluation-final

L’introduction de ces solutions économiques doit être approuvée par les membres de la communauté. Au Zimbabwe, ces solutions ont inclus des maisons mitoyennes et des approches progressives pour améliorer les services collectifs. Toutefois, tout ne fut pas simple au début car tout le monde n’était pas convaincu par ces solutions, mais grâce à l’implication accrue des résidents dans les plans architecturaux, des logements abordables ont été construits tout en respectant les souhaits et besoins de la communauté.

Le rôle des résidents

Comme au Zimbabwe, l’implication des résidents s’avère essentielle à la production de logements abordables. Les membres de la communauté sont chargés de plusieurs activités et de certains aspects du processus de logement, ce qui non seulement contribue à réduire les coûts mais renforce en outre les capacités des résidents locaux ainsi que la cohésion sociale.

Les économies, individuelles ou collectives, peuvent contribuer grandement au renforcement des capacités financières et à l’autonomisation des communautés organisées, et augmenter leur pouvoir de négociation. En réalité, les économies sont importantes pour permettre aux communautés et aux particuliers de mobiliser des subventions publiques et des crédits basés sur le marché en vie de leur permettre de mettre en œuvre leurs projets de logement. Les résultats peuvent complètement changer la vie de ces personnes, comme l’explique un des résidents impliqués dans le Fonds Twahangana en Namibie : « Je ne ressens que de la joie. Je n’aurais jamais pensé pouvoir vivre un jour dans une maison en briques. Mon premier enfant, qui a maintenant 31 ans, est né dans un logement de fortune dans un bidonville. Il nous a fallu des années pour arriver où nous en sommes. Parfois nous voulions abandonner, mais nous nous sommes toujours encouragé les uns les autres. »

Nous sommes encore loin de notre objectif final, à savoir la réalisation du droit humain basique qu’est le droit au logement adéquat pour tous. Toutefois, ces différents programmes nous montrent l’engagement et l’importance des communautés pour obtenir des crédits et développer des mécanismes de financement. Mbolo Moy Dole ! L’union fait la force !

Lire l’étude complète ici.

Image : Damien Epiney