Viviendas Ahorradoras de Energía y Pasivas en Ljubljana

El Fondo Público para la Vivienda de la Municipalidad de Ljubljana (el Fondo) es la organización encargada de poner en práctica el programa nacional de vivienda de Ljubljana, la capital de Eslovenia. El Fondo fue establecido para administrar todos los aspectos del programa de vivienda de la Municipalidad de Ljubljana, desarrollando e implementando políticas, organizando líneas de crédito con instituciones financieras, asignando fondos y administrando propiedades. Actualmente se ocupa de la gama completa de responsabilidades de un propietario, incluyendo hacer remodelaciones en las propiedades existentes para ahorrar energía, así como incrementar el parque de vivienda existente mediante la construcción de viviendas ahorradoras de energía/pasivas. Las encuestas realizadas revelan que los residentes se sienten orgullosos de vivir en edificios ecológicos que han sido remodelados a un estándar elevado. Las actividades del Fondo han tenido impactos socioeconómicos positivos en las áreas vecinas.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

La meta principal es mejorar el consumo de energía en los apartamentos de alquiler de la Municipalidad de Ljubljana, tanto mediante la remodelación del parque de vivienda existente como mediante la construcción de unidades de vivienda ahorradoras de energía/pasivas.

Contexto

Cuando el sistema comunista colapsó, hubo una privatización a gran escala del parque de vivienda en Eslovenia, y se dio a todos los inquilinos la opción de comprar su apartamento, con un descuento muy alto. Antes de la privatización, había 12.000 unidades de vivienda de propiedad de la municipalidad en la ciudad (12% del parque habitacional) pero ahora solamente existen 3.200 viviendas de propiedad municipal arrendadas sin fines de lucro. Hoy en día el 88% del parque habitacional está ocupado por sus propietarios y ésta es de lejos la opción más deseable. Existe un gran número de personas que solicitan viviendas de alquiler debido al alto costo de los arriendos en el sector privado, pero existe un número limitado de adiciones al parque de vivienda del Fondo cada año, debido al alto precio de las tierras urbanas y los limitados recursos financieros.

El Fondo tenía problemas con inquilinos que no pagaban el alquiler, en parte debido a que no ha habido una cultura de pagar arriendos. El fundo reconoce que el problema puede ser solucionado rebajando gastos de mantenimiento y mejorando la qualidad de las condiciones de vivienda en estos unidades.

Rasgos Clave

Las principales actividades del proyecto son remodelar el parque de vivienda existente y construir nuevas soluciones habitacionales que sean eficientes en el consumo de energía. Ya se han iniciado proyectos en algunas partes deterioradas de la ciudad. El primer proyecto llevado a cabo fue la remodelación de un bloque de vivienda existente en el que se crearon 57 apartamentos en el edificio que ya existía, con altos niveles de remodelación energética. Los trabajos que se han realizado generalmente incluyen la colocación de aislamiento externo (+20 cm) en las paredes externas, el piso del sótano y el tumbado del ático, y reemplazar las ventanas y puertas con versiones ahorradoras de energía.
Otras remodelaciones similares se llevaron a cabo en los típicos bloques de vivienda de la post-guerra, donde todos los apartamentos eran propiedad exclusiva de la Municipalidad. En total se ha completado el trabajo en 80 apartamentos adicionales. A los inquilinos que vivían en el bloque se les dio la opción de mudarse temporalmente mientras se realizaba el trabajo o quedarse en sus casas. Se realizaron consultas detalladas con los ingenieros y constructores y los residentes eligieron permanecer en las viviendas mientras se realizaban los trabajos.

Los trabajos que se han realizado generalmente incluyen la colocación de aislamiento externo (+15 cm) en las paredes externas, el piso del sótano y el tumbado del ático, y reemplazar las ventanas y puertas con versiones ahorradoras de energía. También se instalaron sistemas de persianas térmicas y ventilación mecánica que permiten la recuperación de un 75% del calor. Se emplean intercambiadores de calor de tierra líquida para precalentar / preenfriar el aire exterior de manera pasiva. Como resultado de esto, el consumo de energía disminuyó dramáticamente. En el periodo 2008/09 se redujo de 80Wh/m2/año a 50 Wh/m2/año, es decir, una reducción de casi un 40%. Se utilizan sistemas de ventilación higrosensibles para regular la admisión de aire. Este es un sistema muy barato y fácil de instalar y permite ventilar una habitación sin abrir las ventanas, con el resultado de que el clima interno es saludable, sin moho o condensación. Estos sistemas son ampliamente usados también en Alemania y Austria. Se llevaron a cabo consultas y programas de capacitación sobre cómo maximizar el nuevo sistema de energía y se los actualiza de forma regular.

Estos trabajos técnicos han ido de la mano con la implementación de nueva legislación de construcción en Eslovenia y el desarrollo de nuevas tecnologías. Los trabajos de remodelación fueron terminados en los años 2005 y 2007. Actualmente se están construyendo cuatro nuevos proyectos que van a brindar un total de 234 apartamentos nuevos construidos según las normas PasivHaus, y se espera que estén concluidos en el año 2011. Esta norma usa altos niveles de aislamiento, diseño cuidadoso y ventilación mecánica para garantizar que la demanda total de energía para la calefacción y enfriamiento de los espacios sea de menos de 15 kWh/m2/año por área de piso tratada, y que el uso total primario de energía de todos los electrodomésticos, calefacción y enfriamiento del agua y los espacios en las viviendas sea de menos de 120 kWh/m2/año.

Cobertura de Costos

Hasta la fecha, la Municipalidad ha desplegado una gama de recursos para realizar el trabajo de remodelación. Estos recursos incluyen los fondos propios de las municipalidades y préstamos del Fondo Público Ambiental de Eslovenia (SEPF). El costo total de las remodelaciones alcanzó los €866.000 (US$1.248.000).  De esta suma, el 20% provino de los fondos propios de la Municipalidad y el 80% de préstamos SEPF (reembolso a 15 años a la tasa Euribor + 0.3 %, es decir, actualmente el 1.014% en total). Para los nuevos proyectos de construcción, los costos se cubrieron en su totalidad con los recursos propios del Fondo, salvo en el caso de un proyecto que fue financiado por partes iguales con el Fondo Nacional para la Vivienda (NHF).

Impacto

• Estos proyectos se llevan a cabo en partes deterioradas de la ciudad y estas nuevas construcciones han tenido impactos socioeconómicos positivos en las áreas vecinas.
• El consumo de combustible y las emisiones de carbono asociadas a ese consumo se han reducido y se ha creado mayor conciencia sobre la necesidad de ahorrar energía, tanto en los sectores de vivienda privada como social. También se están construyendo escuelas y jardines infantiles siguiendo normas de bajo consumo de energía.
• Los inquilinos están mucho más contentos con sus alojamientos y más dispuestos a pagar los alquileres. Según encuestas realizadas entre los residentes, éstos por lo general se sienten orgullosos y felices de vivir en un edificio remodelado, que es de un elevado estándar comparado con otros bloques de vivienda de propiedad privada de similar edad y tipo de construcción que existen en las cercanías.
• Se han promulgado leyes para garantizar que todos los nuevos edificios construidos en la ciudad, tanto privados como públicos, sean diseñados según estándares de bajo consumo de energía, y deben incorporar fuentes de energía renovable disponibles en el sitio. Además, el diseño del edificio debe incluir una evaluación de cómo se cumplirán estos requisitos.
• Las políticas urbanas de Ljubljana ahora tienen un énfasis mucho mayor en la sostenibilidad urbana, abordando temas urbanos como la expansión descontrolada de la ciudad, el transporte público, etc. El ejemplo de la ciudad capital está siendo seguido por otros pueblos y ciudades en Eslovenia.

 

¿Por qué es innovador?

• Resaltar  la necesidad de abordar el deficiente rendimiento energético del parque de vivienda de alquiler de Eslovenia, dado que esto nunca fue una preocupación en el país o en el ex bloque oriental de manera más general.
• Utilizar los estándares más altos posibles de remodelación y desarrollo para la provisión de vivienda social de alquiler.
• Usar soluciones técnicas innovadoras, incluyendo sistemas de energía renovable en el desarrollo de nuevas soluciones habitacionales, así como en la remodelación del parque de vivienda existente.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

• En todos los casos en los que fue posible, se utilizaron materiales de bajo consumo de energía en los edificios remodelados y se ha especificado su uso en las nuevas construcciones.
• Se ha producido una reducción en el uso de energía y en las emisiones de carbono, tanto en los bloques nuevos como en los que ya existían en Eslovenia. Se ha utilizado una gama de tecnologías, como tomas de aire higrosensibles y ventiladores ahorradores de energía, ventiladores extractores comunes con regulación automática de volumen, unidades de ventilación local con elevada recuperación de calor, preenfriamiento y precalentamiento de aire con intercambiadores de calor de tierra liquida, sistemas térmicos solares y fotovoltaicos.
• El uso de terrenos industriales contaminados permite hacer un mejor uso de los espacios existentes en la ciudad, reduce la necesidad de contar con medios de transporte y los otros aspectos negativos de la expansión descontrolada de la ciudad.
• La creación de conciencia es una parte importante del proyecto, que ha organizado una amplia gama de exhibiciones públicas y procesos de intercambio de información, así como eventos en 16 escuelas y seis colegios y en el Museo Técnico de Bistra. También se creó una página web para proporcionar información adicional.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

• Dado que es un proyecto del gobierno municipal, uno de los factores determinantes más importantes es el compromiso político continuo. La fuerte voluntad de la ciudad de llevar a cabo este trabajo se apoya con incentivos de largo plazo de la UE.
• El proyecto no ofrece ninguna destreza o capacidad adicional para mejorar el potencial de generación de ingresos de más largo plazo, aunque se han creado empleos temporales adicionales a través de los programas de construcción.
• Los residentes de los apartamentos se han beneficiado gracias a las reducciones significativas en las planillas de energía como resultado de la dramática caída en el consumo de energía.

 

¿Cuál es el impacto social?

• El Fondo se ha dedicado muy activamente a la diseminación de información acerca de su trabajo entre los residentes. Se ha realizado una serie de reuniones con los residentes actuales en los bloques remodelados, junto con los posibles nuevos residentes de los bloques que están en proceso de diseño y construcción.
• Todos los inquilinos son instruidos de manera individual sobre cómo manejar sus sistemas de calefacción y participan más activamente en la gestión de sus apartamentos.
• Vivir en un alojamiento más abrigado ha reducido la incidencia de condensación y mejorado la salud de los residentes. El sistema de ventilación garantiza una mejor calidad del aire interior y hay una disminución notable de problemas de salud, especialmente entre los niños.
• El mejoramiento de la calidad del alojamiento en el sector de vivienda social de alquiler mejora la condición de los inquilinos, aquellas personas que no pudieron comprar sus casas cuando el estado logró su independencia, y que por lo tanto se sentían estigmatizados. Vivir en uno de los mejores alojamientos de la vecindad ayuda a mejorar su autoestima.

 

Obstáculos Encontrados

• Fue necesario dar capacitación a los ingenieros, pues no estaban familiarizados con las nuevas soluciones técnicas, y esto incluyó la capacitación sobre la marcha a medida que avanzaban los trabajos.
• Cómo conseguir suficiente dinero para construir el proyecto fue, y sigue siendo un problema perenne para los nuevos estados miembros de la UE, a medida que tratan de desarrollar sus economías y mejorar su capacidad financiera para invertir en sus asentamientos humanos. Estos problemas han sido exacerbados por el reciente giro hacia la baja de la economía global.
• En la mayoría de los bloques coexisten inquilinos y propietarios. Los trabajos solo pueden avanzar si los propietarios están dispuestos a pagar su parte de los costos. En los dos bloques remodelados hasta la fecha no habían propietarios viviendo en ellos.

 

Lecciones Aprendidas

• Cada proyecto es diferente y cada uno necesita un análisis especial, no solamente con respecto de la capacidad del sitio, sino también en términos de los futuros usuarios de los edificios.
• La necesidad de un trabajo de equipo es importante durante todo el proyecto, pero especialmente durante las fases de diseño y construcción.
• Es esencial involucrar a los inquilinos en todas las discusiones en todas las etapas, con el fin de garantizar que tengan el máximo de información sobre cómo hacer un mejor uso y vivir en los alojamientos y de esta forma maximizar el ahorro de energía.

 

Evaluación

• El consumo total de energía en los bloques está siendo monitoreado regularmente. En los nuevos proyectos construidos, se instalarán medidores del consumo de energía en cada piso.
• Se hace contacto con los residentes dos veces por año durante los periodos de mantenimiento y el Fondo aprovecha esta oportunidad para entrevistar a los usuarios y monitorear su grado de satisfacción.
• El reciente monitoreo de la estructura de los hogares ha revelado que los supuestos que se tenían previamente estaban equivocados. Por ejemplo, el 30% de los hogares era unipersonal mientras que se suponía que este porcentaje llegaba al 10%. Se han diseñado nuevos proyectos adaptados al actual perfil demográfico.

 

Transferencia

Comenzando con la remodelación de un solo bloque, el proyecto ha continuado desarrollando sus programas de remodelación y nuevas construcciones. Además de los proyectos que ya se han terminado o están en curso, la ciudad planea construir tres esquemas adicionales para brindar alojamiento a 44 personas adicionales, entre las que se incluyen 14 jóvenes con problemas complejos. Actualmente el Fondo solo está remodelando aquellos bloques en los que todos los apartamentos son de su propiedad, pues los propietarios privados están menos dispuestos a invertir en el trabajo de remodelación.

En los años 2008 y 2009 se realizaron dos grandes exhibiciones a las que asistieron más de 2.000 visitantes. Las exhibiciones incluyeron oportunidades para hacer visitas guiadas por los diseñadores a los bloques terminados, talleres técnicos y una exhibición arquitectónica. Las presentaciones y los talleres han alentado a otras organizaciones a considerar sus ideas y enfoques, especialmente en el sector privado, en los que los inversionistas comerciales han descubierto que la vivienda social estaba ofreciendo estándares más altos que ellos.

El desarrollo de un programa de educación ambiental para las compañías de construcción de vivienda social y un manual práctico para las compañías de construcción de vivienda social sobre remodelación con uso inteligente de energía son dos iniciativas actualmente en marcha.

Una alianza con NHF ha generado la construcción de un proyecto de viviendas de bajo consumo de energía de 54 apartamentos en Ljubljana. NHF ha adoptado los estándares aplicados por primera vez en Ljubljana por el Fondo y ha rediseñado su inversión actual, y ahora está construyendo 600 apartamentos en nuevos proyectos en toda Eslovenia aplicando estos elevados estándares ambientales.

La experiencia de Eslovenia ha sido compartida con las otras ciudades de la UE que participan en el programa REBECEE (Alingsas, Ámsterdam, Kiel, Riga, Tallin, Sofía y Vilna).