Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

Facilitar el acceso a una vivienda en alquiler a las personas con rentas más bajas.

Contexto

Aunque la Constitución española reconoce “el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, las políticas de vivienda públicas han priorizado el régimen de tenencia en propiedad, y existe una limitada disponibilidad de vivienda en otras formas para aquellos que no pueden darse el lujo o no quieren de ser dueños de una vivienda. La intervención del Estado se realiza sobre todo a través de mecanismos de mercado – asistencia financiera aunque a tasas de interés reducidas, subsidios y exenciones tributarias para los propietarios de viviendas. Nacionalmente, el 82% de la vivienda es de propiedad privada, el segundo porcentaje más alto de Europa, el 8.5% es vivienda privada en alquiler y el 9.5% es vivienda social alquilada. No es fácil aumentar la oferta de vivienda en alquiler, con la consecuencia de que una parte significativa de la población pasa dificultadas para encontrar una vivienda decente, entre ellos muchas personas con dificultades sociales. El continuo aumento de los precios de las viviendas y del alquiler ha forzado a un aumento en el porcentaje de los ingresos que las personas tienen que pagar por el alojamiento, en muchos casos superior al 40%. El hacinamiento es un resultado de esto, con malas condiciones de vida para aquellos que no pueden pagarse sus propios hogares, o que no son elegibles para una vivienda social. En el año de 2007, más de dos millones de hogares en España estaban vacíos.

Características clave

Las áreas de trabajo clave de Provivienda son la Mediación Residencial (incluyendo la provisión de información, la asesoría y servicios legales, la intermediación en alquiler, la negociación de hipotecas para jóvenes, y el manejo de los registros de vivienda); la Inclusión Residencial (alojamiento con acompañamiento social para personas en situación de vulnerabilidad, como migrantes, personas sin hogar o mujeres víctimas de violencia de género) y la Asistencia Técnica (asesoramiento técnico y jurídico y establecer programas basados en la propia experiencia de Provivienda).

El Programa de Mediación en Alquiler media entre los propietarios de viviendas y las personas con bajos ingresos y limitado apoyo social, para abrir oportunidades en el mercado de la vivienda en alquiler que de otro modo no estarían disponibles. En particular, se dedica a garantizar el acceso a la vivienda a personas de bajos recursos y limitado apoyo social, especialmente a los jóvenes, a minorías étnicas, refugiados, inmigrantes, personas con discapacidades físicas o mentales, familias con una sola figura paterna, exiliados, personas sin hogar, personas mayores y otros en riesgo o socialmente vulnerables. Generalmente, los propietarios sienten recelo de alquilar, o imponen términos contractuales abusivos, a aquellas personas que consideran que tienen un empleo inseguro/irregular. Provivienda aborda esta situación contratando garantías de riesgo múltiple para el pago del alquiler, ya sea a través de una compañía de seguros o, con mayor frecuencia, proporcionando ella misma estas garantías. Los alquileres acordados son cerca de un 20 % más bajos que los alquileres en el mercado, pero siguen siendo atractivos para los propietarios, especialmente para aquellos cuyas propiedades han estado vacantes por algún tiempo. Comenzando en Madrid en 1990, ahora se ha diseminado a otras regiones de España, dando vivienda en total a 87.000 personas en los últimos 20 años. También satisface una gama más amplia de necesidades, incluyendo la provisión de hipotecas a jóvenes y brindando directamente alojamiento compartido y vivienda asistida a aquellas personas con problemas sociales o económicos, para quienes el Programa de Mediación en Alquiler no es inmediatamente adecuado. Trabaja en colaboración con las autoridades locales, las mismas que financian en gran parte sus actividades y les remiten a los residentes. Por otra parte, es interesante señalar que aunque muchos propietarios inicialmente entran en el Programa atraídos por las garantías que se ofrecen de cobro de las rentas (mediante un seguro o con un aval propio de Provivienda), en la práctica el índice de impagos es muy bajo. Por ejemplo, frente al temor existente de alquilar la vivienda a inmigrantes, la práctica del Programa demuestra que son muy buenos pagadores, por lo que no suele ser necesario activar las garantías ofertadas.

Los contratos de arrendamiento privados se prorrogan obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. La garantía que ofrece Provivienda es generalmente por el primer año y después de esto el arriendo continua entre las dos partes sin una garantía adicional, aunque el periodo de cobertura puede a veces extenderse a hasta cinco años, si fuera necesario. Provivienda también ofrece una gama de servicios incluyendo información y capacitación a inquilinos y propietarios sobre sus derechos y obligaciones bajo la ley de arrendamientos; evaluación de propiedades de arriendo, incluyendo avalúos e inventario de muebles, selección e invitación a solicitantes para propiedades identificadas, elaboración de contratos y seguimiento y asistencia en la resolución de problemas, rescisión de contratos, mora, etc. Estos servicios son proporcionados de manera gratuita. Provivienda también financia en ocasiones la rehabilitación de las viviendas cuando los propietarios no pueden asumir el costo del mejoramiento y a cambio recibe rentas producidas durante un periodo de tiempo acordado en el contrato, y también interviene con personas solas que no tienen amigos con quien compartir o con quien mudarse, en lo que se denomina los ‘Grupos de convivencia’. Actualmente, el 24% de los arriendos son bajo esta modalidad.

Cubrir los costos

Los ingresos totales recibidos por Provivienda en el año 2010 para poner en práctica su programa fueron US$7.070.000 con un pequeño excedente de US$30.600; el 90.5% de los fondos que vienen de contratos con municipalidades y el 8% de préstamos no reembolsables (sobre todo de programas sociales de cajas de ahorro) y el resto con las reservas/fondos propios de Provivienda. Los costos de personal constituyen el gasto principal, representando el 69% de todos los gastos.

Impacto

  • La provisión de apoyo social crea mayor estabilidad e independencia en los inquilinos.
  • Mayor oferta de vivienda asequible para personas con bajos ingresos, con alquileres que son entre el 10 y el 30% más bajos que los alquileres del mercado.
  • El hecho de poner nuevamente en uso a las propiedades vacías ayuda a mejorar la vitalidad de las zonas residenciales.
  • Mejor actitud de los propietarios hacia los inquilinos.
  • Mayor interacción social entre los inquilinos privados y sus comunidades locales
  • El programa ha sido adoptado en algunas áreas por autoridades locales y replicado como un servicio público, aunque generalmente con algunas modificaciones.
  • El programa ha sido incorporado dentro de las políticas de vivienda y otras medidas de política para los jóvenes y para personas en riesgo de exclusión a nivel nacional y regional. Por ejemplo, está en el Plan de Vivienda Estatal y Rehabilitación 2009-2012 del Ministerio de Vivienda y el Plan de Acción Nacional para la Inclusión Social 2008-2010 del Ministerio de Sanidad, Política Social e Igualdad. También se lo incluye en la mayoría de planes regionales, por ejemplo, en el  Plan de Vivienda de las Islas Canarias y en el Plan de Vivienda de Cataluña. Provivienda participó en la fase de consultas del Plan de Estrategia del Ministerio de Trabajo e Inmigración para la Integración de Inmigrantes 2007-2010 y el Plan de Integración Regional de la Comunidad de Madrid.

¿Por qué es innovador?

  • Intervención social en el mercado de alquiler privado, que aborda las necesidades tanto de propietarios como de inquilinos.
  • El uso de las garantías de arrendamiento ayuda a poner nuevamente en uso hogares vacíos y aumenta el stock de vivienda en alquiler accesible, con el nivel de alquiler reducido negociado para reflejar la garantía proporcionada.
  • El enfoque en las diferentes necesidades y oportunidades de mujeres y madres solas como inquilinas y co-inquilinas. Por ejemplo, el 57% de los arrendatarios en Madrid en 2009 eran madres solas.
  • El acuerdo de vivienda Grupo de Convivencia, mediante el cual las personas sin más familia / redes de alojamiento son reunidas bajo un acuerdo de arrendamiento de grupo para compartir una casa o apartamento.
  • Énfasis en la velocidad de respuesta a la demanda – el tiempo de espera promedio es de entre uno y dos meses para propietarios, dado el número mayor de propiedades disponibles y la demanda reducida debido a la crisis económica.
  • Allí donde el programa identifique otras necesidades, establece nuevos programas para atender esas necesidades, por ejemplo un programa de reubicación para víctimas de violencia de género y un programa de apoyo integrado para inmigrantes.

¿Cuál es el impacto medioambiental?

  • Al volver a dar uso a propiedades vacías, se hace una utilización eficiente de los edificios existentes.
  • Al insistir en la importancia de ofrecer vivienda cerca a los lazos de trabajo, sociales y de otra índole, el programa tiene un impacto sobre el medio ambiente, reduciendo el tiempo de viaje al trabajo o a la escuela.
  • Aunque se brinda algo de capacitación al inicio de un alquiler con miras a que los residentes se vuelvan más conscientes respecto del reciclaje y el uso responsable de gas, agua, electricidad etc., el enfoque principal del proyecto no es ese.
  • Se alienta a los propietarios a reemplazar los sistemas de calefacción viejos e ineficientes y mejorar el aislamiento, lo que algunos hacen.

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

  • El programa recibe considerable financiamiento público, dado que generalmente es ejecutado en asociación con una autoridad municipal. Sin embargo, Provivienda ha sido exitosa en establecer el modelo en un gran número de sitios, con una variedad de socios institucionales, diluyendo así el riesgo de una excesiva dependencia en una sola fuente de financiamiento. En los últimos dos años se han impuesto pequeñas reducciones al presupuesto, aunque la actual crisis económica ha causado graves problemas debido al incumplimiento en el pago de contratos gubernamentales en los últimos seis meses. Provivienda ha incrementado sus propios fondos en los últimos 20 años para poder usarlos como un fondo de garantía y otras necesidades emergentes, aunque existe un fondo éste se está agotando rápidamente.
  • El programa crea estabilidad y reduce la movilidad, lo que aporta substanciales beneficios financieros a los inquilinos privados, así como ayuda a crear una mayor permanencia, que es un beneficio de la comunidad local.
  • Para los propietarios, especialmente las personas mayores con pensiones de jubilación bajas y con una propiedad que arrendar, el programa puede restablecer un flujo de ingresos confiable e importante.
  • El bajo nivel de los arriendos significa que el porcentaje de los ingresos dedicados a los costos de la vivienda se reduce de las elevadas tasas del 40% pagado actualmente por algunos hogares.
  • El 90% de los arriendos sigue una vez que expira la garantía del primer año. Muchas propiedades son ingresadas nuevamente a la cartera al final del periodo de cinco años, permitiendo un aumento en el largo plazo de la oferta de vivienda asequible.
  • Los préstamos no reembolsables y los anticipos son usados para ayudar a los inquilinos a pagar el alquiler durante los meses difíciles, por ejemplo cuando están desempleados, impidiendo así que pierdan sus hogares.

¿Cuál es el impacto social?

  • Los inquilinos privados forman un grupo diverso, característicamente menos inclinado a generar vínculos con la comunidad. Sin embargo, al alentar la estabilidad de mayor largo plazo en el mercado de viviendas de arriendo y permitir que las personas vivan donde quieran vivir, el programa facilita la integración comunitaria, especialmente con respecto de la educación y las actividades de ocio.
  • El enfoque de vivienda compartida ayudar a incorporar a personas a grupos sociales con los que anteriormente no tenían esas vinculaciones.
  • La demanda de apoyo social se reduce con frecuencia alrededor del segundo año de un arriendo, lo que revela que la intervención alienta la autonomía y la independencia.
  • Se brinda capacitación en una gama de destrezas de vida, incluyendo la información básica sobre la ley de arrendamientos, para que los inquilinos están más conscientes de sus derechos.
  • Al impedir que personas queden sin hogar y reducir la vulnerabilidad, el programa beneficia la salud mental de las personas con desventajas en el mercado de la vivienda y su salud física al proporcionar alojamiento en alquiler decente, adecuado y seguro.
  • El programa permite a los inquilinos privados a participar como ciudadanos activos. Al ejercer la elección de donde vivir, el derecho a la participación y a ser un “ciudadano visible” aumenta.
  • Los programas de apoyo adicionales de Provivienda son específicamente dirigidos a reducir las inequidades sociales, por ejemplo trabajando con inmigrantes, jóvenes, residentes de tugurios y una gama de otras personas vulnerables.
  • No se permite a los propietarios escoger a los inquilinos que van a vivir en su propiedad, de acuerdo con este método, impidiendo así la exclusión sobre la base de grupos raciales, u hogares de madres solas.
  • Un mayor conocimiento de los derechos, asesoría legal, etc., abre la posibilidad a un papel de los inquilinos más activo en la sociedad, y brinda mayor estabilidad. La estabilidad residencial permite una mayor participación en la comunidad local.

Obstáculos Encontrados

  • La constante fluctuación en el mercado de vivienda privada, tanto en niveles de arriendos y reglamentos, requiere una continua revisión de las herramientas y métodos del programa de trabajo. La flexibilidad en el modelo es esencial para abordar este problema.
  • La crisis económica de España no ha causado una significativa reducción en los precios o arriendos de las casas, pero ha hecho más difícil acceder a los créditos, y también ha causado un creciente desempleo.
  • Algunos solicitantes no califican para el programa debido al requisito de que tengan un mínimo  de ingresos. Provivienda, por lo tanto, ha trabajado con otras agencias para diseñar facilidades residenciales alternativas para personas económicamente independientes.
  • Los diferentes niveles de conexión entre vivienda y servicios sociales en diferentes comunidades autónomas. Algunas autoridades realizan una integración adecuada entre la vivienda y los servicios sociales, por ejemplo, brindando subsidios para el arriendo o préstamos no reembolsables, pero otras no.
  • Barreras al financiamiento, en vista de los recortes realizados por el Gobierno en su gasto social.
  • Cuando el Gobierno ha asumido el programa como un servicio público, a menudo es menos flexible y más burocrático, desaprovechando parte de los éxitos clave del enfoque propio de Provivienda, por ejemplo responder rápidamente, y prestar oídos atentos a las demandas de los solicitantes.

Lecciones Aprendidas

  • Una vivienda segura tiene un impacto positivo sobre el bienestar y la autoestima.
  • La importancia de la intervención se basa no solamente en respetar el derecho a la vivienda sino en brindar un servicio social integral.
  • La ubicación es importante para los participantes que desean poder vivir en un lugar donde tienen sólidas redes sociales y/o están cerca de su trabajo, de servicios sociales y de salud, escuelas etc.
  • Es importante tener un modelo flexible que pueda adaptarse a contextos cambiantes.
  • Los aspectos del programa que más aprecian los participantes son la estrecha interacción con los profesionales y la atención a las circunstancias individuales; soluciones rápidas y efectivas a los problemas; ajustar el tipo de alojamiento a sus necesidades; garantías; flexibilidad en relación con los pagos mensuales; orientación en temas de educación, salud, empleo etc.; fácil acceso al personal y visitas personales a los hogares.
  • Un papel específico para cada profesional, rotando en su trabajo para que cada miembro del personal tenga una visión global del proyecto y desarrolle un sentido colectivo de propósito, un fuerte compromiso y satisfacción por el trabajo que realiza.
  • Es importante contar con buenos sistemas de información y herramientas para enfrentar conflictos.

Evaluación

Las encuestas de satisfacción son enviadas a los propietarios e inquilinos y se realizan entrevistas con los inquilinos. También se emplean grupos de discusión, reuniones, talleres y sesiones de grupo para evaluar el proyecto. El Gobierno realiza un monitoreo regular (así como capacitación de profesionales) en virtud de los acuerdos suscritos con Provivienda. La publicación Manual de Buenas Prácticas (2006) se basa en una evaluación del programa.

Transferencia

Geográficamente, desde su inicio en 1990, la cobertura del programa se ha ampliado dentro de la región autónoma de Madrid y a otras regiones autónomas, actualmente  en la Comunidad Valenciana, Islas Canarias y Cataluña, operando en 25 municipios. Ha sido ampliado más allá de personas jóvenes, para cubrir a otras personas en riesgo de exclusión social. El Manual de Buenas Prácticas preparado por Provivienda (2006) fue subsidiado por el Consejo de Madrid con el fin de planificar y mejorar las futuras extensiones del trabajo.

El modelo ha sido retomado por las autoridades locales dentro de la región autónoma de Madrid y en todas las Comunidades Autónomas de España, aunque hay algunas preocupaciones de que los niveles de apoyo brindados no sean exactamente los del enfoque de Provivienda; así como por varias ONGs como la Asociación Goiztiri, la Fundación Adsis y ProHabitatge.

Algunos elementos del modelo han creado interés en Italia (Cooperativa Italiana “ABN”) y Colombia (Concejales y Secretario de Desarrollo de Medellín), pero todavía no han sido puestos en marcha.