El ‘Programa Alquilar para Comprar’ del Fideicomiso de Vivienda de Pequeñas Comunidades de las Tierras Altas (FVPCTA) ayuda a la gente de bajos recursos que vive en las remotas tierras altas de Escocia a encontrar un hogar asequible. En el corazón del programa existe un mecanismo financiero que permite a familias de bajos recursos a ahorrar para comprar una vivienda mientras la alquilan.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • El fin principal de este programa es proveer a las personas viviendo en algunas de las comunidades más remotas del Reino Unido de acceso a vivienda asequible y asegurar que las viviendas construidas se mantengan asequibles a futuro.
  • Los beneficios del programa van más allá de aquellos que compran las viviendas. Los contratistas locales se benefician del trabajo de construcción cuando se construyen las viviendas. De hecho, el programa busca específicamente pequeñas firmas de construcción locales. FVPCTA también apoya la capacitación y desarrollo y proporciona una ruta para programas de aprendiz para jóvenes de la zona en comunidades locales. Este apoyo es proporcionado en asociación con la Universidad de las Tierras Altas e Islas y con los contratistas empleados para desarrollar propiedades de Alquilar para Comprar.
  • Las comunidades rurales retienen una gran variedad de gente, ayudando a empleadores locales a mantener a sus empleados.
  • La asequibilidad de las viviendas está protegida en el largo plazo a través de un mecanismo legal.
  • Las autoridades locales también se benefician de menor presión en la lista de espera de vivienda.

El Programa Alquilar para Comprar es uno de varios enfoques utilizados por el Fideicomiso de Vivienda de Pequeñas Comunidades de las Tierras Altas para ayudar a pequeñas comunidades rurales a acceder a vivienda asequible. El modelo fue diseñado por FVPCTA y está siendo implementado en asociación con el Gobierno de Escocia y el Consejo de las Tierras Altas (Highlands Council).

El programa construye viviendas nuevas y las alquila a familias a un precio por debajo del mercado. Parte de la renta es retenida por FVPCTA y está disponible como una suma de dinero que puede utilizarse como depósito para comprar la vivienda. El programa es auto-financiado y no requiere una subvención del gobierno pero es apoyado por préstamos de desarrollo del Gobierno de Escocia.

Contexto

Las Tierras Altas de Escocia constituyen una zona enorme que cubre la mayoría del Norte de Escocia. Tal como su nombre sugiere es una zona montañosa, remota e innegablemente hermosa. Es una de las partes de Europa más escasamente poblada, comparable solo con el Norte de Suecia y Finlandia en cuanto a densidad de población. La zona se vuelto cada vez más despoblada a través de muchos años.

Las Tierras Altas tienen una próspera industria turística, la cual provee empleo pero crea distorsiones en el mercado de vivienda. Una gran parte del stock de vivienda es utilizada como segunda vivienda y como alquileres de vacaciones. Esto limita la cantidad que está disponible para la población para alquilar o comprar. El problema es particularmente grave en el verano, cuando los turistas y trabajadores estacionales de la industria del turismo ocupan gran parte de la vivienda disponible. El efecto de esto es que muchas personas de la zona son forzadas hacia alternativas inadecuadas o inconvenientes (por ejemplo utilizando caravanas o ‘surfeando sofás’). Muchas familias que no pueden encontrar vivienda decente deciden dejar la zona.

Desde el colapso económico de 2008, la disponibilidad de hipotecas se ha vuelto mucho más restringida en el Reino Unido. En particular, los prestamistas requieren grandes depósitos (generalmente 25% del valor de la vivienda) antes de ofrecer una hipoteca. Los precios de vivienda en las Tierras Altas varían, pero debido a que los ingresos en las zonas rurales tienden a ser menores que en zonas urbanas, la proporción de ingresos en cuanto a precios hace que el alquiler y la compra resulten costosos. Para las familias, el repago de una hipoteca permanece comparable al precio de un alquiler. Esto significa que muchas familias que podrían costear la compra de una vivienda no pueden hacerlo porque no tienen suficientes ahorros para pagar el depósito.

Características Clave

Alquilar para Comprar es un modelo financiero que proporciona acceso asequible a la propiedad de vivienda. Los inquilinos alquilan una propiedad a través del programa con la opción de comprarla luego de cinco años. Si eligen esta opción se les devuelve una suma de efectivo para ayudarles con el depósito de su hipoteca. El precio de venta es fijo, basado en su valor al inicio del periodo de cinco años. Esto provee una certeza para los inquilinos y un beneficio potencial para ellos si el valor de la vivienda aumenta.

El programa utiliza financiamiento de préstamos para que los fondos puedan ser reciclados. El interés sobre el préstamo original se repaga con la venta de la vivienda, haciendo al programa neutral en su costo. Los niveles de renta están establecidos de forma tal que pueden ser cubiertos por los beneficios del Estado si la familia tiene bajos ingresos. Esto significa que los inquilinos están protegidos si sus ingresos disminuyen o si pierden su empleo durante el programa.
La asequibilidad se protege utilizando un mecanismo legal (llamado la Carga de Vivienda Rural); esto le da a FVPCTA el derecho a comprar la propiedad de vuelta de su dueño si el dueño decide venderla. Esto significa que FVPCTA puede destinar la vivienda a otra familia que cumpla con los criterios, con la misma participación en la propiedad. Este mecanismo protege la asequibilidad futura de la propiedad.

¿Qué impacto ha tenido?

El programa ha proporcionado 30 nuevas viviendas asequibles, con otras 34 en desarrollo en 34 pequeñas comunidades, alojando a 143 personas y ayudando a mantener comunidades rurales. Veintidós firmas de construcción locales han estado involucradas en la implementación de los programas. Muchas han fortalecido sus vínculos con las comunidades locales y han podido proteger a sus empleados y retener su fuerza de trabajo. Los jóvenes han tenido también la oportunidad de acceder a capacitación con contratistas.

Se ha acordado el financiamiento para la siguiente fase. FVPCTA está identificando locaciones y llevando a cabo estudios de viabilidad financiera.
El proyecto ha ayudado a tomar conciencia y aumentar el foco en la provisión de vivienda rural asequible, tanto a nivel local como nacional. La naturaleza de costo neutral del programa ha atraído bastante interés, ya que se han implementado reducciones en subsidios gubernamentales en vivienda en Escocia y en otras partes del Reino Unido.

El Gobierno de Escocia está interesado en ver el programa disponible a través de Escocia.

La asequibilidad de la vivienda ha sido protegida por la ‘Carga de Vivienda Rural’, asegurando que las nuevas propiedades se mantengan disponibles para las personas de la zona y no sean vendidas en el mercado abierto.

FVPCTA utiliza pequeños contratistas locales y apoya a negocios locales en lo posible. Las viviendas son de diseño moderno, y se utilizan grandes cantidades de madera en su construcción. Esto reduce el carbono incorporado y permite a las viviendas tener alta  eficiencia energética. A pesar de que el diseño es local, muchas de las viviendas se ven muy distintas a las viviendas locales tradicionales, las que tienden a ser construidas con piedras o ladrillos enlucidos.
FVPCTA apoya al empleo y capacitación locales a través de su trabajo con la University of Highlands and Islands (Universidad de las Tierras Altas e Islas), permitiendo a los contratistas establecer programas de aprendiz para los jóvenes de la zona.

El involucramiento de la comunidad ocurre junto al proceso de provisión de viviendas de Alquilar para Comprar. En particular, las comunidades pueden contribuir a las políticas de asignación para que puedan tener en cuenta cuestiones específicas (tales como la necesidad de trabajadores clave como maestros o cuidadores).

¿Cómo se financia?

El Gobierno de Escocia proporciona un préstamo de desarrollo para cubrir los costos de construcción de vivienda para el programa. Hasta ahora ha proporcionado tres préstamos para cubrir tres fases de construcción. Para cada fase, el préstamo debe ser repagado luego de seis años. Los ingresos de los alquileres cubren el interés del préstamo, mantenimiento, seguro y proveen el reintegro de reservas que se paga a los inquilinos cuando compran las viviendas. FVPCTA retiene los excedentes para cubrir sus gastos generales.

 

¿Por qué es innovador?

  • El proyecto logra la extraordinaria hazaña de proporcionar vivienda de alta calidad a un precio menor que el del mercado sin la necesidad de subvención del gobierno.
  • El modelo es transferible y puede ser utilizado por otros, por ejemplo comunidades o negocios locales. El enfoque también apoya a la economía rural. Los contratos de construcción permiten y alientan el uso de contratistas locales.
  • Para familias con necesidad de vivienda asequible y con acceso limitado a finanzas, la suma de dinero devuelta en el programa les da un depósito. Esto se acumula de los pagos de renta durante el periodo de alquiler de cinco años, lo que significa que las familias no tienen que esforzarse demasiado financieramente. El precio fijo al comienzo proporciona certeza a las familias que utilizan el programa.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

En las Tierras Altas Escocesas el clima puede ser particularmente desafiante, y el foco en altos niveles de aislamiento, hermeticidad, sistemas de calefacción adecuados y el uso de energías renovables adonde sea necesario (por ejemplo paneles fotovoltaicos) ha sido alentado en todas las construcciones, todo lo cual reduce los costos de mantenimiento de una vivienda.

La primera fase del Programa Alquilar para Comprar incluye siete nuevos desarrollos. Cada contratista elije su propio diseño de vivienda tal como corresponda con las condiciones del sitio y la ubicación. Las características incluyen un diseño y emplazamiento cuidadosos para reducir el enfriamiento por el viento y para aumentar la ganancia solar pasiva; altos niveles de aislamiento; eliminación de puentes termales de tejidos y altos niveles de hermeticidad; calentadores a leña con respaldo de calefacción eléctrica; inodoros de doble descarga; y duchas y llaves de flujo reducido/aireadoras calificadas a no más de 6 litros de agua por minuto.

El uso de contratistas locales y materiales locales también reduce la huella de carbono general de la actividad de construcción.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

El Programa Alquilar para Comprar es auto-financiado. Crea un ingreso a través de los pagos de renta y de la venta de viviendas. El ingreso paga los costos de operación del programa y permite que se re-inviertan fondos en la construcción de nuevas viviendas. El programa genera un ingreso predecible para FVPCTA. Esto les ha permitido mantener un equipo de personas capacitadas. El programa ha ayudado a elevar el perfil de FVPCTA entre las comunidades y con el gobierno local y nacional; proporcionando mayores oportunidades de financiamiento para otros proyectos y programas.

El uso de contratistas locales asegura que la mayor inversión posible se mantenga y circule en la comunidad, apoyando a otros negocios locales, tiendas y servicios.

 

¿Cuál es el impacto social?

FVPCTA trabaja con una red de ayuntamientos y otros organismos tales como compañías de desarrollo local – estas asociaciones han ayudado a identificar necesidades de vivienda en áreas rurales. Construir viviendas más asequibles en áreas rurales de difícil acceso reduce la presión en zonas más altamente pobladas. También fortalece las redes de cuidado informal y ayuda a mantener a trabajadores clave en la zona (los trabajadores clave proporcionan servicios esenciales, por ejemplo trabajadores de salud, bomberos, maestros o policías). No solamente estos beneficios reducen los costos para el gobierno central y local, sino que también aseguran una mejor calidad de vida para la gente viviendo en comunidades rurales.

Las viviendas asequibles ayudan a las comunidades a retener a familias con una amplia gama de ingresos y habilidades. La capacitación y el desarrollo proporcionados a través del programa también mejoran las oportunidades para la gente joven en comunidades rurales.

 

Obstáculos Encontrados

La tierra debe comprarse a mucho menos que el valor de mercado. Esto limita al programa a lugares en los que: o se puede transferir tierras públicas, o adonde existen obligaciones legales, o adonde un dueño de tierras de la zona está dispuesto a vender la tierra a un precio muy reducido.

El programa depende de bajas tasas de interés en el capital de préstamos; esto fue proporcionado por el gobierno de Escocia. El programa también depende de que las hipotecas sean asequibles para las familias que participan en el programa. El Reino Unido se ha beneficiado de bajas tasas de interés en años recientes. Un aumento en el futuro podría afectar el atractivo y viabilidad del esquema a futuro.

Algunos prestamistas de hipotecas no prestan en propiedades con la Carga de Vivienda Rural. Esto limita la variedad de prestamistas para los compradores.
Para la Fase 1, había una pequeña ventana de oportunidad para utilizar el financiamiento “no utilizado” proporcionado por el Gobierno de Escocia, por lo cual el proyecto final tuvo que ser preparado en sólo cuatro meses. Esto incluyó la compra de tierras, provisión de certificados de título para cada una de las propiedades, evaluación de los costos totales del proyecto, potencial devoluciones de dinero y precios de venta, acuerdos de programas de reducción de préstamos y creación del borrador de oferta para cada inquilino/comprador.

La topografía de las Tierras Altas crea desafíos para construir, por ejemplo donde hay pendientes empinadas. En un sitio esto fue resuelto a través de construir en la ladera y en otro caso a través de construir una casa en pilotes. Esto sumó a los costos de construcción.

 

Lecciones Aprendidas

  • Habla con tantas organizaciones locales asociadas como puedas e involúcralas adonde sea posible. Estas pueden tener tierra, experticia y/o acceso a financias que puede ser útil.
  • Lleva a cabo extensivos trabajos de viabilidad para asegurar que los sitios son viables, e identifica cualquier cuestión de desarrollo antes de comenzar las actividades de construcción. Algunos sitios serán rechazados pero se prevendrán los gastos de más en el presupuesto. Considera realísticamente posibles eventualidades en la evaluación financiera – siempre hay algo inesperado.
  • Se debe proporcionar un claro detalle de diseño a los contratistas al inicio. Las firmas más pequeñas pueden ser alentadas para licitar para contratos a través de procesos de procuración flexibles.
  • El trabajar con contratistas locales permite la flexibilidad en el contrato. Demorar el comienzo de una construcción por un mes o dos puede permitir al contratista cumplir con los términos del contrato de manera más fácil. Es importante mantener los canales de comunicación abiertos.
  • Trabajar con contratistas locales vale la pena para desafiar los entornos construidos – ellos conocen mejor las cuestiones locales y pueden crear soluciones inventivas.
  • Busca continuamente sitios potenciales de construcción futura. Siempre se debe tener varios sitios de respaldo en caso de que fondos adicionales resulten disponibles.

 

Evaluación

En 2015, el Gobierno de Escocia llevó a cabo una evaluación del proyecto para explorar la posibilidad de implementar el modelo a través de Escocia. Esto aún debe ser publicado.

Encuestas de seguimiento con inquilinos se llevarán a cabo luego de 18 a 24 meses de haberse mudado a sus viviendas, cuando se les solicitará cuantificar (lo más posible) el impacto del acceso a un hogar asequible en ellos y en su familia.

 

Transferencia

Se han acordado una segunda y tercera fase con el Gobierno de Escocia y esto extenderá al programa a más zonas de las Tierras Altas. El Gobierno de Escocia desea utilizar el modelo en todas las zonas de Escocia. Otras organizaciones también han estado interesadas en conocer más, por ejemplo, comunidades buscando invertir fondos de beneficio comunitario, dueños de tierras comunitarios y otros proveedores de vivienda, tales como Asociaciones de Vivienda.
Hasta ahora (en 2015), ninguna otra organización ha adoptado el programa pero el Gobierno de Escocia apoya al modelo de vivienda y podría utilizarlo en otras zonas en el futuro.