El Valle del Río Grande (RGV, por su sigla en inglés), en el extremo más meridional de Texas, es una de las regiones más pobres de los Estados Unidos. Muchas de las personas que viven en la zona están atrapadas en un ciclo de inestabilidad financiera crónica y sufren los efectos de la pobreza extrema y la falta de viviendas asequibles de buena calidad.

En mayo de 2019, un perfil financiero de propietarios potenciales que vivían en regiones rurales y colonias (antiguos asentamientos de agricultores migrantes fuera de los límites de la ciudad, en los que no suele haber servicios disponibles) del RGV reveló que seis de cada diez de ellos tenían menos de 400 dólares ahorrados, una calificación crediticia baja y un patrimonio neto promedio negativo de -22.213 dólares. Un tercio de estas personas sobrevivían con ingresos del seguro social o de pagos por discapacidad, y recibían un pago mensual promedio de 983 dólares.

A pesar de haber una necesidad extrema de viviendas asequibles en el RGV, los subsidios para familias de bajos ingresos de la región de Brownsville se redujeron drásticamente: de 10,8 millones de dólares en 2013 a 3,8 millones de dólares en 2017. Muchas organizaciones de desarrollo comunitario y de viviendas se ven obligadas a rechazar posibles propietarios o a tener largas listas de espera.

MiCASiTA pretende cambiar esta situación mediante el desarrollo de un modelo de posesión asequible de viviendas que permite que las familias de bajos ingresos diseñen y construyan una casa que pueda ampliarse con los años, en función de sus necesidades y capacidades financieras. El proyecto está a cargo de buildingcommunityWORKSHOP, un centro de modelos comunitarios sin fines de lucro con sede en Dallas, y de “come dream. come build” (cdcb), una organización de desarrollo de viviendas comunitarias sin fines de lucro con sede en Brownsville. El enfoque de construcción de MiCASiTA, que se organiza en etapas, se adaptó a partir de un proyecto de reconstrucción posterior a catástrofes denominado RAPIDO, que también desarrollaron cdcb, Texas Housers y buildingcommunityWORKSHOP.

Una hipoteca inicial personalizada ayuda a los residentes a comprar una estructura central de vivienda nueva. Con el tiempo, a esta unidad se pueden agregar más habitaciones e instalaciones, a medida que la situación económica de la familia mejora, o si sus necesidades cambian. Este tipo de construcción por etapas reduce la magnitud del subsidio que necesitan las familias de bajos ingresos para empezar sus casas, y les permite invertir a largo plazo en la planificación del futuro y los pasos posteriores para llegar a la casa de sus sueños. Un plan de educación financiera adaptado para este fin ayuda a los propietarios a pagar los préstamos para vivienda, mejorar sus calificaciones crediticias y generar un patrimonio financiero.

Desde junio de 2021, se encuentra en construcción la casa prototipo de los proyectos, y se están preparando los planos formales para la aprobación del estado. El proyecto está muy influenciado por el trabajo de reconstrucción de más de 30 casas que el equipo llevó a cabo después de catástrofes en todo el estado de Texas. Las viviendas serán resistentes a terremotos y huracanes, y costarán un 15 por ciento menos que las que se encuentran disponibles en el mercado, en promedio.

El proyecto en la práctica

En general, los residentes del RGV construyen sus propias casas de forma gradual: suelen empezar con una estructura deteriorada o una caravana, sobre la que más tarde realizan reformas a medida que hay dinero y materiales disponibles. Los principios de construir progresivamente, ahorrar dinero, evitar grandes deudas y cumplir objetivos a largo plazo están arraigados en la cultura de la región. MiCASiTA integra estas prácticas familiares en un modelo más rentable y con una estructura más sólida.

El objetivo del proyecto es ayudar a las personas que viven en situaciones de pobreza constante, en zonas rurales de todo el país —la mayoría de estas se encuentran muy por debajo de la línea de pobreza y ganan menos del 60 por ciento del ingreso familiar medio del área (AMFI, por su sigla en inglés) (menos de 17.357 dólares). La mayoría de los compradores potenciales de casas del RGV, en especial aquellos que viven en colonias, ya poseen un terreno, por lo tanto, el proyecto no cubre los costos asociados a la compra de tierras.

Los requisitos para poder construir una vivienda de MiCASiTA son contactarse primero con asesores de vivienda de cdcb, quienes ayudan a los residentes a crear un plan de acción para aumentar la calificación crediticia, reducir la deuda actual y ahorrar para los costos de depósito y cierre de la transacción. Los servicios de seguridad financiera son gratuitos. Una vez que los compradores cumplen estos criterios, trabajan junto a los arquitectos del proyecto para diseñar un plan basado en el tamaño de la casa que imaginan para sus vidas a largo plazo, y un acreedor de cdcb busca el préstamo o el subsidio más adecuado. La financiación se estructura de manera que genere pagos mensuales bajos. Para esto, se aplican intereses más bajos, plazos más prolongados y montos de préstamos diferidos.

Las unidades de vivienda centrales (y las ampliaciones posteriores) se fabrican previamente en otro lugar, y luego se trasladan para montarse en el terreno del comprador. Los residentes eligen entre tres opciones de unidades centrales estándar a partir de las que pueden ampliar sus viviendas. Esta unidad inicial tiene cerca de 56 metros cuadrados, e incluye una cocina, un baño, una sala y una habitación. El tiempo de construcción de cada casa es de 90 días, como máximo.

Con el tiempo, a medida que las finanzas lo permiten, los residentes pueden agregar más habitaciones y comodidades a la estructura central, como un porche o cuartos adicionales. La flexibilidad del enfoque de construcción por etapas ofrece una solución al problema de los modelos de vivienda de mala calidad, que asumen que todas las personas tienen las mismas necesidades y no se pueden adaptar a las demandas y los requisitos de tamaño cambiantes de cada familia. MiCASiTA pretende incorporar más opciones de modelos, para que los clientes tengan más alternativas.

Los costos de la construcción por etapas se desglosan por año. El primer año, el monto del préstamo para la vivienda central es de 62.105 dólares. Esto aumenta a 63.583 dólares el segundo año, con la adición de un porche, y a 78.060 dólares el tercer año, con una habitación más. Si se agrega otra habitación el cuarto año, el monto total del préstamo aumenta a 90.172 dólares.

Los asesores de vivienda de cdcb asisten a los propietarios con consejos financieros durante todo el proceso, y se ofrecen consultas financieras de seguimiento hasta dos años después de la construcción de la casa, a fin de garantizar que los pagos del préstamo y otras obligaciones crediticias se cumplan en tiempo y forma.

Financiación

En agosto de 2016, buildingcommunityWORKSHOP y cdcb publicaron un documento conceptual en el que describieron cómo volverían a diseñar el proyecto de reconstrucción posterior a catástrofes RAPIDO, y usarían las reglas del programa “Duty to Serve” de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, que se introdujo después de la crisis económica de 2008, para financiar las hipotecas del proyecto MiCASiTA.

De 2016 a 2018, usaron sus propios recursos para sostener los trabajos de investigación y desarrollo del proyecto, con un enfoque en el diseño de las casas, las tareas de marketing y la creación de un paquete de préstamos con una vía para el levantamiento de la hipoteca.

En 2019, Freddie Mac, una compañía hipotecaria de vivienda respaldada por el estado nacional otorgó a buildingcommunityWORKSHOP y cdcb un pequeño subsidio para implementar un modelo piloto de MiCASiTA. Tanto la Corporación de Vivienda Asequible del Estado de Texas como la Agencia de Financiamiento de Vivienda del Condado de Cameron contribuyeron con 1,25 millones de dólares para el paquete de préstamos.

En 2020, MiCASiTA obtuvo un reconocimiento del Housing Affordability Breakthrough Challenge, y recibió 2,5 millones de dólares. Este premio de dos años de Enterprise y Wells Fargo ayudará a escalar el proyecto más allá del RGV, a otras regiones de los Estados Unidos que se encuentren en situación de pobreza constante.

Impacto

La flexibilidad del modelo financiero y el diseño de las unidades de MiCASiTA permite que familias de bajos ingresos construyan un tipo de casa a la que no podrían acceder de otra manera. La construcción por etapas ayuda a las familias a evitar la acumulación de grandes deudas y bajas calificaciones crediticias, y a mejorar sus perspectivas económicas en el largo plazo.

El proceso de diseño liderado por el cliente les da a las comunidades de bajos ingresos el poder de decisión con respecto al tipo de casa que quieren construir para su territorio y sus familias —una posibilidad que estos grupos socioeconómicos no suelen tener. Las características del diseño accesible garantizan que se satisfagan las necesidades de las personas ancianas y discapacitadas, y la inclusión de un porche refleja las prácticas culturales, ya que este ofrece un espacio de encuentro.

Las consultas permanentes sobre planificación financiera, así como las de seguimiento, ayudan a los propietarios a generar habilidades de manejo de dinero y a mejorar su solvencia. La acumulación de patrimonio en el tiempo mediante una casa puede modificar la herencia de las familias que viven en comunidades en las que la pobreza generacional está fuertemente arraigada.

Las viviendas de MiCASiTA se basan en el modelo de RAPIDO, que incluye elementos clave de resiliencia ambiental en sus diseños. Por ejemplo, la estructura central de las casas de RAPIDO se construye con elementos de protección, como conexiones y muros reforzados muy rígidos, para evitar daños que pueda generar un terremoto.

Los materiales de construcción se obtienen en el lugar, y los dispositivos de iluminación y plomería se diseñan para que consuman menos electricidad y agua, a fin de disminuir los costos para los propietarios.

El aislamiento que se instala supera los estándares mínimos exigidos, para reducir la transferencia de calor hacia el interior de las casas durante las épocas de altas temperaturas del RGV. Además, las viviendas cumplen los requisitos de protección contra vendavales, a fin de evitar daños provocados por huracanes.

Los modelos actuales de las casas de MiCASiTA se están revisando para que reciban la Certificación de Comunidades Ecológicas de Enterprise, a fin de garantizar una operación sostenible y respetuosa con el medioambiente.

Transferibilidad y expansión

El modelo de MiCASiTA se diseñó de manera que pueda transferirse fácilmente a otras regiones con pobreza constante. buildingcommunityWORKSHOP y cdcb esperan alcanzar esta meta, gracias a los fondos que recibieron a través del Housing Affordability Breakthrough Challenge, para expandir el proyecto, en una primera instancia, a comunidades nativas marginadas de los Estados Unidos. A medida que se expanda, MiCASiTA desarrollará planes de construcción, diseño, préstamos y transporte que se adapten a cada mercado.

Para escalar el proyecto, ya se inició el proceso de identificación de partes asociadas, con la ayuda del equipo de Proveedores de Asistencia Técnica de la Comunidad (CTAP, por su sigla en inglés). El equipo de CTAP representa a 20 pueblos y ciudades de todo el país, y está conformado por proveedores de vivienda sin fines de lucro, diseñadores y constructores del sector privado, funcionarios del gobierno, asesores y personas particulares. Algunos de ellos se asociarán entre sí para escalar el proyecto MiCASiTA, mientras que otros ayudarán a identificar a los socios adecuados para la región. buildingcommunityWORKSHOP y cdcb brindarán soporte en las etapas iniciales de estos proyectos de asociación, pero esperan poder dejar de lado estas tareas, una vez que las operaciones de MiCASiTA estén en marcha y haya una fuente sólida de ingresos para el área local y las de los socios.

Las comunidades rurales de bajos ingresos no suelen tener la oportunidad de construir las casas de sus sueños. Con este proyecto, las personas pueden invertir a largo plazo en casas adaptables que puedan ampliarse a la par de sus objetivos personales y económicos. Esta inversión a largo plazo les ofrece a las familias de regiones de pobreza constante viviendas mejores y más seguridad financiera, y tiene el potencial de transformar la realidad de la provisión de viviendas asequibles en otras comunidades de los Estados Unidos que enfrentan dificultades.