La vallée du Rio Grande, au point le plus au sud du Texas, est une des régions les plus pauvres des États-Unis. De nombreux locaux sont pris au piège dans un cycle d’instabilité financière chronique, souffrant des effets de la pauvreté extrême et de l’absence de logements abordables de qualité.

En mai 2019, un profil financier des propriétaires potentiels vivant dans les quartiers ruraux de la vallée et dans les colonias (anciennes installations d’agriculteurs migrants à l’extérieur de la ville qui manquent souvent de services basiques) a révélé que six personnes sur dix avaient moins de 400 dollars d’économies, une mauvaise cote de crédit et un avoir net moyen de – 22 213 dollars. Un tiers des locaux survivent grâce à des revenus fixes de la sécurité sociale ou des indemnités d’invalidité, avec un revenu mensuel moyen de 983 dollars.

Malgré un besoin urgent de logements abordables dans la vallée, les subventions accordées aux familles à bas revenus dans le quartier de Brownsville ont été drastiquement réduites, passant de 10,8 millions de dollars en 2013 à 3,8 millions de dollars en 2017. De nombreuses organisations de logement et de développement communautaire sont obligées de refuser des candidats acquéreurs ou de maintenir de longues listes d’attente.

MiCASiTA vise à lutter contre ce problème en développant un modèle abordable d’accès à la propriété qui permet aux familles à bas revenus de concevoir ou construire des logements pouvant être agrandis au fil des ans, en fonction de leurs besoins et de leurs moyens financiers. Le projet a été développé par buildingcommunityWORKSHOP, un centre communautaire sans but lucratif basé à Dallas, et ‘come dream. come build’ (cdcb), une organisation de logement communautaire sans but lucratif basée à Brownsville. L’approche de construction par étapes de MiCASiTA se base sur celle d’un projet de reconstruction post-catastrophe, connu sous le nom de RAPIDO, qui a également été développé par cdcb, Texas Housers, et buildingcommunityWORKSHOP.

Un prêt hypothécaire adapté aux besoins de chacun aide les résidents à acheter une nouvelle structure de logement. Des pièces supplémentaires peuvent être ajoutées au fil des ans en fonction de l’évolution de la situation financière et des besoins des résidents. Ce modèle de construction par étapes réduit les fonds nécessaires pour permettre aux familles à bas revenus de commencer à construire leur logement, tout en leur permettant d’investir à long terme dans la planification de leur avenir et la construction de la maison de leur rêve. Un plan d’éducation financière aide les propriétaires à rembourser leurs prêts hypothécaires, améliorer leurs cotes de crédit et développer un équilibre financier.

En juin 2021, le projet R&D home était en cours de développement avec des plans informels en cours d’élaboration pour obtenir l’autorisation de l’État. Le projet est largement influencé par la trentaines de logements reconstruits post-catastrophe par cette même équipe au Texas. Ces logements sont résistants aux séismes et ouragans et coûtent 15% moins cher que les prix moyens du marché.

Le projet dans la pratique

Les résidents de la vallée de Rio Grande construisent généralement leurs propres logements de façon fragmentaire, en commençant le plus souvent par une structure délabrée ou une maison mobile, et l’agrandissent au fur et à mesure lorsque des nouveaux fonds ou matériaux sont disponibles. Les principes de construction par étapes, d’économies, de lutte contre l’endettement et de poursuite d’objectifs à long terme sont inscrits dans la culture de la région. MiCASiTA intègre ces pratiques familières dans un modèle plus sain et plus économique.

Ce projet veut aider les résidents des quartiers pauvres ruraux, dont la majorité vit en-dessous du seuil de pauvreté, touchant moins de 60% du revenu familial médian (<17 357 dollars). La plupart des propriétaires potentiels de la région, surtout ceux qui vivent dans les colonias, possèdent déjà des terrains, permettant au projet de ne pas couvrir les coûts d’achat de terrains.

Pour pouvoir participer au projet MiCASiTA, les résidents doivent d’abord contacter des conseillers en logement de cdcb qui les aident à développer un plan d’action permettant d’augmenter leur cote de crédit, réduire leur dette actuelle et économiser suffisamment d’argent pour l’acompte et les frais de clôture. Lorsqu’ils respectent ces critères, les acheteurs travaillent avec les architectes du projet pour développer des plans basés sur la taille envisagée du logement à long terme, et un prêteur de cdcb recherche le crédit le plus adapté. Le financement est structuré de façon telle à proposer des mensualités assez basses en utilisant des taux bas, des échéances plus longues et des reports de mensualités.

La structure principale du logement (et les pièces supplémentaires ultérieures) est préfabriquée hors site, puis transportée et assemblée sur le terrain de l’acheteur. Les résidents choisissent une des trois structures proposées autour de laquelle leur maison sera construite et ensuite agrandie. Cette structure initiale mesure environ 56 m² et englobe une cuisine, une salle-de-bain, une salle-à-manger et une chambre. Le temps de construction de chaque maison ne dépasse pas 90 jours.

Au fil des ans, lorsque leurs finances le permettent, les résidents peuvent ajouter des pièces et des commodités supplémentaires à la structure principale, comme un perron ou des chambres supplémentaires. La flexibilité de l’approche de construction par étapes permet de lutter contre la précarité des logements et l’unicité des modèles de logement qui ne répondent pas à l’évolution des besoins des ménages. MiCASiTA prévoit d’augmenter les choix de ses clients via des options de configuration supplémentaires.

Les coûts de construction du projet se répartissent par année. Le crédit pour la structure principale s’élève à 62 105 dollars la première année. Ce montant passe à 63 583 dollars la deuxième année avec l’ajout d’un perron avant, et à 78 060 la troisième année avec une deuxième chambre. L’ajout d’une troisième chambre portera le coût total à 90 172 dollars.

Les conseillers en logement de cdcb prodiguent des conseils financiers constants aux propriétaires et offrent un suivi financier jusqu’à deux ans après la construction du logement afin de s’assurer du respect des mensualités et autres obligations de crédit.

Financement

En août 2016, buildingcommunityWORKSHOP et cdcb ont publié un document de réflexion présentant leurs idées pour reconcevoir le projet de reconstruction post-catastrophe RAPIDO et utiliser les règles en matière d’obligation de service de l’Organisme fédéral de financement du logement, introduites après la crise financière de 2008, afin de financer les hypothèques pour le projet MiCASiTA.

De 2016 à 2018, ces deux organisations ont utilisé leurs propres fonds pour poursuivre leurs recherches sur le projet, en se concentrant sur la conception des logements, le marketing et la création d’un petit pool de prêts hypothécaires avec un canal de contraction de prêts.

En 2019, buildingcommunityWORKSHOP et cdcb ont reçu une petite subvention pour tester le modèle MiCASiTA via Freddie Mac, une société fédérale de prêts hypothécaires. La Texas State Affordable Housing Corporation et la Cameron County Housing Finance Agency ont contribué à hauteur d’1,25 million de dollars au pool de prêts.

En 2020, MiCASiTA a remporté un prix de 2,5 millions de dollars dans le cadre d’un concours d’innovation en matière de logement abordable. Ce prix d’Enterprise and Wells Fargo permettra d’étendre le projet au-delà de la vallée de Rio Grande vers d’autres régions touchées par la pauvreté persistante aux États-Unis.

Impact

Le modèle de financement flexible de MiCASiTA permet aux familles à bas revenus de construire des logements qu’elles n’auraient jamais pu construire en temps normal. La construction par étapes permet aux familles de ne pas trop s’endetter et d’obtenir de meilleures cotes de crédit, améliorant ainsi leurs perspectives économiques à long terme.

Le processus de conception dirigée par les clients permet aux communautés à bas revenus de choisir le type de logements qu’elles souhaitent construire pour elles-mêmes et leurs familles, une option qui n’est habituellement pas proposée à ce groupe socioéconomique. La conception accessible garantit la satisfaction des besoins des personnes âgées et handicapées, alors que l’inclusion d’un perron avant reflète les pratiques culturelles en prévoyant un espace pour les rassemblements.

Les consultations régulières en matière de planification financière permettent aux propriétaires de mieux gérer leur argent et améliorer leur résilience financière. La constitution d’un capital au fil des ans peut améliorer l’héritage des familles vivant dans des communautés dans lesquelles la pauvreté générationnelle est profondément ancrée.

Les maisons MiCASiTA se basent sur le modèle RAPIDO, et intègrent ainsi des éléments clés en matière de résilience environnementale dans leurs conceptions. Ainsi, la structure principale des maisons RAPIDO intègre des murs de cisaillement très solides pour les protéger contre les séismes.

Les matériaux de construction sont disponibles localement, alors que des appareils électriques et sanitaires conçus pour réduire la consommation d’électricité et d’eau sont installés pour réduire les coûts énergétiques des ménages.

Les systèmes d’isolation sont supérieurs aux normes minimales requises afin de réduire le transfert de chaleur à l’intérieur des maisons en raison des températures très chaudes de la vallée. Les fenêtres sont résistantes aux tempêtes afin de protéger les maisons contre les ouragans.

Les modèles des logements MiCASiTA sont en cours de révision afin de leur permette d’obtenir le Certificat des Communautés vertes d’Enterprise (Enterprise Green Communities Certificate) et garantir ainsi leur caractère écologique et durable.

Expansion et transfert

Le modèle MiCASiTA est conçu de façon à être facilement transférable dans d’autres régions touchées par la pauvreté persistante. buildingcommunityWORKSHOP et cdcb espèrent atteindre cet objectif en utilisant les fonds du concours d’innovation en matière de logement abordable afin d’étendre dans un premier temps le projet dans les communautés amérindiennes marginalisées. Par la suite, MiCASiTA développera un plan individualisé de construction, conception, emprunt et transport pour chaque marché.

Dans le cadre de son expansion, l’équipe du projet a débuté le processus de recherche de partenaires avec l’aide de l’équipe de prestataires d’assistance technique communautaire. Cette équipe représente 20 villes dans le pays et est composée d’organismes de logement à but non lucratif, de constructeurs du secteur privé, d’employés publics, de consultants et de particuliers. Certains s’associeront pour mettre en œuvre le modèle MiCASiTA, alors que d’autres définiront les partenaires idéaux dans la région. buildingcommunityWORKSHOP et cdcb participeront aux étapes initiales de ces projets partenaires mais espèrent pouvoir se retirer lorsque le modèle sera fonctionnel et disposera d’une source de revenus suffisante pour le partenaire et la région.

Les communautés rurales à bas revenus n’ont généralement pas la possibilité de construire les maisons de leurs rêves. Grâce à ce projet, les bénéficiaires peuvent investir à long terme dans des maisons adaptables qu’ils peuvent agrandir en fonction de leurs objectifs personnels et financiers. Cet investissement à long terme offre à ces familles de meilleurs logements et une plus grande sécurité financière dans des régions touchées par la pauvreté persistante, et pourrait transformer la fourniture de logements abordables dans d’autres communautés vulnérables des États-Unis.