Un sistema de financiación innovador y asequible ha permitido a los propietarios en bloques de apartamentos que se desmoronaban a realizar mejoras, obras de mantenimiento, y a mejorar el ahorro energético en sus viviendas. La media de ahorro energético ha sido de un 25% por cada apartamento, y los residentes piensan que al trabajar en equipo han fomentado una mayor colaboración e integración sociales.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • Desarrollo de un sistema de mantenimiento de la infraestructura de las viviendas mediante la iniciativa y la inversión privadas.
  • Mayor ahorro energético para cumplir los requisitos de adhesión a la UE.
  • Introducción de programas de financiación a largo plazo y financiación asequible. Desarrollo del sector privado.

Tras la desintegración de la Unión Soviética, Lituania heredó una vivienda de bajo ahorro energético en comparación al resto de Europa occidental, que depende mayormente de combustible importado. Debido a los precios en alza, uno de los objetivos principales del gobierno lituano ha sido el de facilitar la introducción de medidas de aprovechamiento energético rentables en edificios residenciales y públicos. De los 1,3 millones de hogares en Lituania, 800.000 viven repartidos en 30.000 bloques de apartamentos construidos con paneles. Más del 70% tiene dificultades para pagar los recibos relacionados con el consumo energético.

A principio de los años 90, hubo un programa exhaustivo de privatización que significó que el 90% de inquilinos compraron las escrituras de sus viviendas a muy bajo precio. La infraestructura de los edificios y las áreas comunitarias seguían siendo de propiedad comunal, con lo cual las cuestiones de mantenimiento y modernización quedaron prácticamente abandonadas. Los propietarios no habían formado comunidades y no asumieron responsabilidad alguna de sus pisos o de los espacios comunales, dentro o fuera de los edificios. A consecuencia, el estado de los bloques se deterioró rápidamente. La pobreza significó que las empresas de calefacción cortaban el suministro, por lo que hubo que reconocer que si la situación continuaba así las familias con más medios terminarían por mudarse y los bloques se convertirían en guetos para las familias con pocos medios económicos.

Para la creación de un Proyecto Piloto de Ahorro Energético de la Vivienda, se ha utilizado un paquete de financiación y apoyo técnico de varias fuentes que también permita a las familias mejorar el ahorro energético a la vez que se reforman los decadentes bloques de apartamentos. El Banco Mundial y el gobierno lituano firmaron un acuerdo para un préstamo de 10$ millones en agosto de 1996 con motivo de un proyecto piloto de cinco años. El 53% del dinero sería para la vivienda, y el 47% para los colegios.

Los propietarios y las localidades obtuvieron créditos subvencionados para sufragar inversiones en paquetes de medidas de ahorro energético que resultaban atractivos desde el punto de vista técnico y económico. Esta ayuda era solamente para grupos de propietarios que hubiesen formado una comunidad de propietarios. Tras el éxito del proyecto piloto, el dinero del préstamo amortizado se entregó al gobierno lituano para la creación de un fondo rotatorio que contribuyese al programa. Hasta ahora, el 20% de los bloques de apartamentos se gestionan mediante Comunidades de Propietarios, aunque en algunas ciudades esta cifra es más de un 70%.

Antes de la puesta en marcha del proyecto, las cuestiones legales y económicas hubieron de modificarse para el funcionamiento del programa de crédito al permitir que las comunidades de propietarios obtuviesen préstamos bancarios sin hipotecar los apartamentos. Los préstamos se concedieron a los propietarios mediante el sistema bancario comercial lituano para que este sector se acostumbrase a este tipo de transacción crediticia. Algunos de los trabajos llevados a cabo como parte del proyecto fueron la instalación de nuevos sistemas de calefacción, asilamiento de paredes y tejados, y nuevas puertas y ventanas.

La Agencia Asesora de la Vivienda facilitó un completo apoyo a los propietarios, a través de sus centros regionales, y realizó numerosas campañas de concienciación pública. El programa de formación para los asesores de energía local se amplió para mejorar el servicio. Asesores de los gobiernos danés y holandés ayudaron con la formación de 193 asesores de energía locales, ayudaron a crear documentos para el proyecto, y a realizar un seguimiento técnico y social de los proyectos puestos en marcha. Todos los participantes poseen ahora mayor concienciación sobre las cuestiones de ahorro energético, modernización de los edificios y financiación de proyectos.

La participación y colaboración de los residentes fueron cruciales para el éxito del proyecto, al igual que las comunidades de propietarios fueron necesarias para que los residentes pudiesen pedir los préstamos comunitarios. La pertenencia a una comunidad no era obligatoria pero se necesitaba un consenso de más de un 50% de los residentes antes de comenzar las reformas de un inmueble. Sin embargo, una vez tomada la decisión todos los residentes quedaban vinculados a ella. Fue necesario realizar una promoción considerable para garantizar la participación de los propietarios.

La gestión y el mantenimiento de los bloques es responsabilidad de los residentes. Las comunidades normalmente contratan a empresas de mantenimiento para que realicen los trabajos. Allí donde no se formaron comunidades de propietarios, el ayuntamiento administra los edificios y los residentes solamente juegan un papel marginal.

El Banco Mundial prestó 10$ millones, el gobierno lituano contribuyó con un 30% en fondos compensatorios y las comunidades de propietarios tuvieron que sufragar un 10% de los gastos para poder solicitar un crédito. Cuando finalizó la fase piloto del proyecto, la inversión se financió con los fondos rotatorios de los préstamos amortizados. Hasta la fecha, los propietarios han devuelto 12$ millones de los fondos tomados en préstamos, esto incluye los intereses.

Los principales beneficiarios del proyecto fue ese 90% de la población lituana que se convirtieron en propietarios a consecuencia de la política de privatización. En la actualidad, son unas 1.100 comunidades de propietarios las que participan en el programa. De ello, 558 firmaron préstamos por más de 26$ millones mejorando así las condiciones de vida de 25.000 hogares. Las medidas de ahorro energético también se han introducido en 53 colegios y guarderías, beneficiando así a 27.000 alumnos. Los municipios también se han beneficiado gracias a la reducción de costes de las subvenciones de los recibos de energía de los hogares más pobres.

 

¿Por qué es innovador?

  • Se trata de una experiencia totalmente impulsada por la demanda lo cual ha producido un cambio social en Lituania, de un sistema de mantenimiento y reforma de la vivienda centralizado a un sistema de mercado sostenible en cuyas decisiones participan los residentes a la vez que se ayuda a las familias con bajos ingresos y se fomenta una cohesión social.
  • Los cambios legales e institucionales han permitido a la banca comercial el participar en la financiación de la reforma de los bloques de apartamentos.
  • La sinergia de todos los depositarios eliminó los atascos y garantió el éxito total del proyecto.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

Las mejoras de ahorro energético en los edificios ha producido una reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero, se calcula que se han ahorrado de 12.000 a 22.00 toneladas de CO2 anuales. El seguimiento técnico demuestra que el ahorro térmico ha sido de una media de un 20% a un 30%.

Los sistemas de gestión energéticos se han aplicado con éxito con la posibilidad de ampliarlos ya que no necesitan una gran inversión sino una mayor concienciación, la cual se puede conseguir mediante medidas de ahorro energético.

Una mayor concienciación sobre el aprovechamiento energético se ha realizado a través de programas de radio y televisión, y circulares distribuidas periódicamente a todas las comunidades de propietarios. La ciudad de Panevezys ha utilizado el proyecto para modernizar las redes de calefacción centrales al instalar una mini estación térmica en cada edificio como parte de ese programa de modernización. Al haber menos consumo de combustible, hay menos contaminación en zonas muy urbanizadas. También se extrajo el amianto de los edificios como parte de los trabajos de reforma.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

El Banco Mundial ha permitido al gobierno lituano que se invirtiesen los préstamos amortizados para crear un fondo rotativo. Esta operación comenzó en 2001, y la devolución constante permitirá que continúe. Algunas comunidades deben unos cuantos atrasos pero no hay ningún moroso. El sector de banca comercial tiene capacidad para conceder créditos para tales programas y las dotaciones oficiales se van reduciendo poco a poco, aunque las dotaciones se están concentrando sobre los hogares con menos ingresos y esto continuará en un futuro.

Un 60% de los hogares encuestados respondieron que los préstamos no eran carga alguna o una carga insignificante y un 35% que era una carga considerable. Una encuesta de los participantes del programa ha demostrado que un 56% de los hogares han reducido los gastos energéticos y ha sido una reducción media de un 25%, después de compensar por el factor comodidad que ha aumentado. La realización de las mejoras aumenta el precio de mercado de los apartamentos, y así aumenta el valor de los bienes del propietario.

 

¿Cuál es el impacto social?

La necesidad de los propietarios de trabajar conjuntamente ha mejorado la integración social y la mejorada calidad de los edificios significa que las familias con distintos niveles de renta han podido seguir conviviendo. La formación de guetos o antros se ha evitado al animar a las familias más pudientes a permanecer en los edificios, garantizando así una amplia gama de niveles de renta y clases sociales.

Todos los miembros de las comunidades de propietarios han tenido acceso a clases de formación y seminarios, y se les ha alentado a tomar parte en las decisiones que afectan a las zonas comunitarias de los edificios. Esto se ha hecho mediante votación de las reuniones de las comunidades, para lo cual se les han facilitado claras pautas de cómo llevar a cabo una votación para que fuese un proceso transparente y sin lugar a malentendidos.

Obstáculos Encontrados

  • Ausencia de un marco legal de normalización adecuado para facilitar la formación de las comunidades de propietarios; la inversión de ahorro energético se resolvió con campañas públicas de información y aumentando la responsabilidad económica de los prestatarios.
  • Ausencia de garantías prendarias supuso un obstáculo en el sector privado de crédito pero el gobierno actuó de avalista como último recurso.
  • Las campañas de concienciación pública no fueron suficiente para convencer a los propietarios, y fue necesario ofrecer incentivos económicos como desgravaciones fiscales y dotaciones.
  • La privatización de las empresas de mantenimiento municipales animaría a la creación de comunidades al ofrecer una mayor gama de servicios dónde elegir y servicios de mantenimiento de bajo coste.

Lecciones Aprendidas

  • Los propietarios son capaces de reformar los bienes comunales y están dispuestos a ello si se les facilita apoyo institucional y técnico e incentivos económicos.
  • Las comunidades de propietarios se toman la deuda muy en serio y están devolviendo los préstamos a veces antes de lo necesario.
  • Los estudios monográficos y ejemplos han servido de demostración al informar a los propietarios.
  • La principal motivación para los propietarios cuando deciden aceptar un crédito es el de mejorar su propio apartamento, reparaciones urgentes en el edifico y el ahorro energético.
  • Tras la puesta en marcha del proyecto, los propietarios se interesan más por el ahorro energético y algunos comienzan a planificar nuevos proyectos.
  • La instalación de contadores en algunos apartamentos y de válvulas termostáticas y de distribuidores de gasto energético en los radiadores demuestra grandes ahorros energéticos y satisfacción de los residentes. Después de compensar por el factor comodidad, cada hogar ha ahorrado un 25% en costes energéticos.

Evaluación

El Banco Mundial y el gobierno lituano han realizado un seguimiento de los indicadores clave de rendimiento.

 

Transferencia

  • El proyecto ha atraído la atención de los creadores de políticas de vivienda y energía lituanos, investigadores y los medios de comunicación, con lo cual se han publicado muchos artículos y se han retransmitido programas de televisión y radio.
  • También varios autores han publicado una serie de artículos académicos, ponencias y estudios científicos.
  • El proyecto se ha ubicado en seis de las ciudades más grandes de Lituania y en la actualidad se está extendiendo a otras 20 grandes ciudades que les siguen.
  • El proyecto cuenta con 558 comunidades de propietarios hasta ahora, y otros 160 proyectos se están realizando en 2005.
  • Visitantes extranjeros han ido a ver el proyecto.

 

Partnership

Gobierno Nacional, Agencia Donante, Agencia Internacional