A fin de direccionar los serios problemas sociales y económicos del barrio de Spangen de la ciudad, la Corporación para el Desarrollo de Rotterdam, decidió ceder gratis, un viejo bloque de apartamentos, con la condición, que los nuevos dueños cubrieran el costo de la renovación arquitectónicamente del edificio y continuaran viviendo en el área, durante dos años. Es así, que se dio prioridad a profesionales locales jóvenes, que no tenían la facilidad para comprar casa. El coste promedio, para las 40 casas familias, fue de US$183,000. Este trabajo ha actuado como un detonante, para la regeneración local y otras ciudades, usan ahora el mismo enfoque.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • Mejorar la imagen y el interés de la localidad de Spangen en Rotterdam y atraer jóvenes profesionales urbanos a un área con severos problemas sociales y económicos.
  • Proporcionar vivienda asequible para la gente joven que no tuvieran la oportunidad de poseer su propio hogar en la ciudad de otra forma.
  • Renovar los edificios, arquitectónicamente valiosos, típicos de los años 30, que incluyen, características tales como puertas de madera, ventanas en plomo, altos techos y ventanas en saliente.

Contexto

Rotterdam es la segunda ciudad y el corazón industrial de Holanda, así como es el centro económico, social y cultural de la región de Rijnmond (Estuario del Rin). Más de un millón personas de 162 países viven en la región de Rotterdam. El puerto de Rotterdam, es el más grande de Europa y fue el puerto más concurrido del mundo entre 1962 al 2004, cuando fue superado por el de Shangai.

Originalmente famoso por su diseño urbano y herencia arquitectónica, la vecindad de Spangen en al oeste del centro urbano de Rotterdam, ahora es una de las vecindades urbanas más pobres de Holanda. Ha experimentado,  la miseria severa durante muchos años, con múltiples problemas de abandono de propiedades en decadencia, abuso de drogas, inquilinatos y prostitución. Hay muchos habitantes con bajos ingresos y un alto porcentaje de vivienda social. Spangen tiene una población aproximada de 9.000, entre los cuales el 87 por ciento, son nómadas (sobre todo turcos y marroquíes). Ha comenzado a ser una de los centro de expendio de droga  la ciudad y fue reconocida como un que repartía centros y fue reconocida como una zona prohibida, al principio de los 90 y la frecuente violencia, es cada vez mayor debido a las crecientes tensiones en el área.

Detalles del Proyecto

Construido en los años 30, el desperdiciado edificio de Wallisblok, en la rivera del río Schie en el área de Spangen de la ciudad, tenía muchas características atractivas, aunque hubiera sufrido un severo hundimiento, debido a la descomposición de su cimentación. El edificio había incluido, originalmente, 96 apartamentos individualmente poseídos, muchos de los cuales, fueron vendidos a autoridades, años atrás, estando desocupados, desde entonces. Estos apartamentos vacíos habían sido utilizados, a veces, por personas adictas a las drogas y por prostitutas, y la ciudad había puesto barreras de acero grandes para intentar prevenir esto, volviendo de tal modo, menos atractiva estéticamente, la vecindad. Muchos de los apartamentos restantes fueron poseídos por los propietarios de inquilinatos, alquilando los pequeños cuartos a una gran cantidad de inmigrantes ilegales. Las autoridades de la ciudad compraron los apartamentos restantes que no poseían ya, proporcionando el alojamiento alternativo a cualquier arrendatario, de otra parte en la ciudad. Los propietarios brindaron la opción a los inquilinos existentes, de comenzar a ser parte del proyecto y seis aceptaron hacerlo. Aunque la renovación fue preferida a la demolición, ésta era demasiado costosa para que la ciudad la emprendiese. Estaba decidido que la única manera de realizar la renovación era utilizar la forma jurídica de la asignación privada colectiva – vendiendo las casas antes de la renovación a un grupo de compradores que acordaron renovarlo juntos.

Para atraer a la gente que quería invertir en esta parte de la ciudad, la ciudad decidió hacer entrega de las casas, gratis, a condición de que los nuevos propietarios resolvieran el costo de la renovación. La preferencia fue dada a los jóvenes profesionales que vivían ya en la ciudad y que no podrían producir suficiente para comprar una casa. Los requisitos puestos sobre la venta del edificio, decían que el edificio tenía que ser renovado para residencias de alta calidad y que los nuevos propietarios tenían que vivir en su apartamento por lo menos dos años y no deberían alquilarlo.

Los futuros residentes vinieron juntos, dos años antes de que se mudaran y durante este tiempo conformaron un grupo homogéneo, organizando diferentes reuniones para discutir temas relacionados con, el diseño, el planeamiento, el presupuesto, etc. Cada residente participó en uno o varios de los grupos de trabajo. El grupo de construcción, por ejemplo, trabajó de cerca con los arquitectos y las ofertas hechas para los nuevos interiores, cotejando los dibujos del arquitecto. Otro grupo invirtió tiempo en la búsqueda para los mejores tratos con los bancos, para las hipotecas, mientras que otros trabajaron físicamente en el jardín para limpiarlo y vaciarlo.

Aunque el valor arquitectónico exterior fue preservado, la fachada posterior y el interior fueron removidos y los futuros residentes, diseñaron sus nuevos hogares para aplicar sus propias preferencias personales. Los 96 pequeños apartamentos fueron transformados en 40 nuevas unidades residenciales, todos diferentes. Trayendo un grupo de gente joven, con una renta más alta que el promedio del área ha dado un estimulo positivo a la localidad, así como la restauración física de la estructura del área.

Costos

La ciudad compró el edificio cuando llegó a ser evidente que los dueños existentes no estaban dispuestos a realizar el trabajo de renovación. El costo total al municipio fue de €4.700.000 (US$6.904.000), cuyo 79 por ciento fue para la adquisición de la edificación y el resto de dicho valor estaba destinado para las reparaciones de las cimentaciones existentes y los costos de la relocalización, correspondió a los arrendatarios, los cuales fueron proporcionados al alojamiento alternativo. Los costos comparativos de renovación, demolición y/o reconstrucción, fueron estudiados y aunque el costo de renovación era más costoso por un valor de €400.000 (US$588,000), tal valor valía la pena, a fin de preservar un único edificio.

El coste de renovación fue de €5.000.000 (US$7.320.000) el cual fue distribuido entre los 40 hogares que participaron, haciéndolo de tal modo adquisitivo, con un costo medio de €125.000 (US$183.000). Los costos fueron asignados bajo sistema privado-colectivo de asignación. Este es comparativamente un nuevo mecanismo legal en Holanda, facilitando la renovación colectiva. Algunos de los costos fueron asignados a los residentes sobre la base de m2 (para reflejar el diverso tamaño de los apartamentos), tal como se trabajo en las fachadas exteriores; otros costos fueron asumidos por el hogar, tal como los costos del jardín comunal. Los hogares individualmente, tramitaron sus propias hipotecas, aunque un banco particular (Rabobank), ofreció bajos intereses para las familias implicadas en el proyecto.

Impacto

  • La renovación de una vieja área dilapidada de la ciudad, ahora está comenzando a ser, en parte, un resultado de la positiva publicidad en torno a este proyecto y a la gente joven involucrada en la renovación de uno de los edificios claves del área.
  • Los residentes viven en hogares asequibles, que han podido diseñar específicamente para cubrir sus necesidades individuales. Han formado amistades fuertes con los otros residentes y tienen un  compromiso para mejorar el área donde están viviendo.
  • Los habitantes en el área ven y sienten el cambio en su vecindad y ahora, cada vez más la gente quiere vivir en Spangen, transformando la tendencia anterior de gente que intentando salir de la localidad.
  • La ciudad de Rotterdam está utilizando el enfoque en otras partes de la ciudad.
  • El proyecto ha animado otros proyectos de renovación en el área, así como, está atrayendo una variedad de otras actividades, incluyendo restaurantes, cafés y artistas.

 

¿Por qué es innovador?

  • Dando las viviendas gratuitamente, (650 personas vinieron a la primera reunión de información).
  • El edificio, fue renovado bajo la dirección de los futuros habitantes, sin la intervención de un promotor inmobiliario, lo cual llevó al desarrollo de viviendas únicas.
  • Un grupo de gente bastante entusiasta, vinieron juntos para hacer realidad el proyecto (los residentes, los empleados de la ciudad y los arquitectos).

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

La reconstrucción de un edificio existente para proporcionar los 40 apartamentos creados con este proyecto, ha reducido la necesidad de materiales para una nueva construcción. Gran parte de la fachada posterior y la construcción interior fue substituida, pero donde fue posible, los materiales de construcción fueron reciclados y utilizados en la renovación.

Los estándares ambientales aplicados a través de la renovación estuvieron por encima de los requisitos holandeses existentes. Una concesión, fue recibida de las autoridades de la ciudad, en compensación por los bajos niveles de aislamiento alcanzados en la recuperación

Los nuevos jardines comunales que se han creado en el antiguo patio de concreto, han agregado  un mejoramiento total al espacio público existente, en el distrito de Spangen, el cual ha incluido la renovación de las pequeñas áreas de parque que se encontraban en el diseño original del área.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

Este proyecto no requiere ninguna financiación futura de utilidad. Los proyectos futuros todavía requerirán la ayuda inicial de la autoridad de la ciudad para la compra la propiedad. El éxito del acercamiento, se demostró en el impacto creado en la comunidad, ya que la asignación se excedió de solicitudes y la autoridad de la ciudad, ahora está mirando la posibilidad, para cargar una pequeña cantidad para dar las casas gratuitamente en el futuro.

  • La riqueza de la comunidad local en el área de Spangen ha aumentado, a medida que el área comienza a ser mejorada y hay una mayor escala de oportunidades económicas en el área.
  • Los valores de la propiedad han aumentado en el área, así como la incrementada ocupación,  las autoridades de la ciudad, por lo tanto han aumentado su renta por las contribuciones territoriales en el área.
  • Como en muchas otras grandes ciudades europeas, era virtualmente imposible que la gente joven produjera para comprar una casa en cualquier localidad de la ciudad. El proyecto de DDV, les permite tener un hogar asequible, a un costo aproximado de €125.000 (US$183.000), más un considerable aporte de tiempo, destinado al diseño, la guía y la organización del proceso de renovación.
  • No se anticipa que el área experimentará un proceso rápido de aburguesamiento, puesto que esta contiene una variada disposición de vivienda que incluye, vivienda social, vivienda de alquiler privada y vivienda ocupada por el propietario.

 

¿Cuál es el impacto social?

Trabajar juntos para hacer realidad el proyecto, creando no sólo sus propios apartamentos, sino colaborando para crear y plantar el jardín comunal, ha fomentando una fuerte cohesión social, entre el grupo de los futuros residentes. Lo cual, ha inspirado a muchos de ellos a estar implicados en una variedad de actividades en la comunidad local, continuando con los vínculos iníciales, proporcionados por los residentes existentes que han permanecido en el edificio.

Los residentes jóvenes han adquirido una variada gama de habilidades, ya que ellos han direccionado el proyecto, trabajando con los arquitectos en el diseño y preparando los planes financieros detallados. Los residentes de este primer bloque renovado están apoyando otros grupos e individuos que estén entrando en el mismo proceso en otras partes de la ciudad.

Spangen, previamente considerada, como un área pródiga de corrupción, con potencial para la violencia y el crimen, ha mejorado perceptiblemente su posición, basada en la evaluación que la ciudad utiliza para determinar la seguridad en diversas partes de Rotterdam. En la escala de cero a diez, donde diez es excelente, Spangen, se ha movido desde un balance de cuatro a una balance de siete. La gran mezcla social y económica en el área, combinada con una vecindad más segura, buena calidad residencial y un acceso al espacio abierto en los jardines comunales, ha proporcionado un medio ambiente positivo y sano.

Obstáculos Encontrados

  • Los reglamentos de construcción, particularmente en lo relacionado con el fuego, limitaron el alcance de lo que podían hacer los residentes con la disposición y el diseño interno de sus apartamentos.
  • Un gran número de reuniones fueron necesarias, durante el período de dos años de desarrollo, lo cual fue un compromiso difícil para algunos de los hogares para poder disponer del tiempo necesario.
  • Los impuestos con respecto a la compra de las propiedades, se relacionaron de acuerdo al valor del futuro del desarrollo, lo cual fue mucho mayor, que el valor cero, con el que los apartamentos fueron comprados realmente.

Lecciones Aprendidas

  • Los profesionales arquitectónicos involucrados, se dieron cuenta, que no hay límite en las diversas opciones o preferencias que la gente tiene en lo relacionado con la disposición y el diseño de su propia residencia, pero con la cooperación y la discusión de las variadas necesidades y deseos, estos pueden ser ajustados.
  • El método de trabajo colaborativo desarrollado por los residentes y los arquitectos en el proyecto demostró que es posible renovar un edificio dilapidado sin la intervención de una compañía de vivienda.
  • Es posible diseñar cada apartamento individualmente y a pesar de esto, ser todavía asequible.
  • Un proyecto relativamente pequeño puede hacer realmente, una gran diferencia en la percepción de un área, ampliando la actitud de la población hacia ella.

 

Evaluación

Estudios de evaluación post-ocupación, están siendo realizados.

 

Transferencia

Después del éxito de este proyecto, la idea de renovación colectiva, privada se ha expuesto en otras partes de la ciudad, sobre todo en las vecindades pobres, que estaban experimentando problemas sociales. La ciudad ha obtenido 169 apartamentos más que se han renovado en el 2007. Un tercer grupo de propiedades, está siendo anunciado actualmente. La casa de “hágalo usted mismo”, ha llegado a ser muy popular y la demanda excede constantemente la existencia. El acercamiento también se ha utilizado, para propiedades individuales sobre el mismo esquema.

En una escala nacional, la ciudad de La Haya ha comenzado un proyecto similar, ofreciendo 125 casas para la compra sobre una base de DIY.