El proyecto del vecindario de Ballybane trabaja para realizar la regeneración económica y social en un área de gran densidad y viviendas sociales de baja demanda. Se han construido 216 moradas de tenencia mixta incluyendo alojamiento a medida desarrollado en asociación con la comunidad local ambulante. Un centro médico, 15 unidades de empresa, un centro de recursos, unidades de comercios y biblioteca han sido desarrollados usando una asociación de financiación innovadora entre el Ayuntamiento de Galway y la “unión local de crédito”.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • Tratar las condiciones inadecuadas de vivienda para los residentes existentes y proporcionar viviendas sociales adicionales para la gente local, además de alentar la tenencia mixta a través de la provisión de hogares para ocupación de propietarios.
  • Proporcionar un punto focal de la comunidad con un centro social urbano del pueblo (Neighbourhood Village Centre).
  •  Estimular la actividad económica para proporcionar trabajos locales y hacer del área un lugar atractivo para la inversión económica.
  • Cambiar la percepción del área ante los ojos de residentes potenciales y existentes, inversores interiores y empleadores.
  • Conferir poder a la comunidad para que ocupe su lugar en el renacimiento económico de la ciudad de Galway.

El proyecto del vecindario de Ballybane trabaja para realizar la regeneración económica y social en un área de gran densidad y viviendas sociales de baja demanda. Situado a tres millas al este de Galway, la tercera ciudad más grande de Irlanda, el área carece de servicios locales y ha tenido bajos niveles de habilidades educativas, altos índices de desempleo, alta incidencia de familias monoparentales y una alta dependencia del estado. El estándar de la vivienda ha sido normalmente pobre y ha estado caracterizado por una mala distribución y diseño.

El Ayuntamiento de Galway, el organismo gubernamental local y democráticamente elegido, quería tratar las condiciones de vivienda inadecuadas y cambiar la percepción de Ballybane antes los ojos de los residentes existentes y potenciales, inversores internos y empleadores. El ayuntamiento ha trabajado en asociación con los residentes de la comunidad para proporcionar un punto focal para la comunidad e instalaciones sociales, estimular la actividad económica y ha colaborado con la comunidad local ambulante para tratar sus necesidades de alojamiento. El vehículo para este desarrollo ha sido un Plan Master integrado. El plan ha promovido intencionadamente una comunidad de ingresos mixtos para tratar los ingresos de media muy bajos en el área lo que fue identificado como un factor clave que precipitaba el subdesarrollo de los servicios. Además de viviendas, el Plan Master ha concebido un centro de recursos, un centro de la comunidad, instalaciones de guardería, jerarquía de parques y espacios abiertos y unidades de empresas para estimular los negocios locales.

Transformación de la vivienda en Ballybane

Hasta la fecha se han construido 216 viviendas con una variedad de tenencias para promover la mezcla social. Setenta y cinco de las casas son para ocupación en propiedad, 125 para alquiler social y 16 están diseñadas para la comunidad ambulante. Se han designado unidades especialmente diseñadas para la gente mayor y para personas con necesidades especiales.  Las casas han sido construidas con unos estándares ambientales altos y no existe disparidad en tamaño o diseño entre los tipos de tenencia. El proyecto ha facilitado también la construcción de un centro social urbano del pueblo incorporando 15 unidades empresariales. Otra promoción de 271 unidades de tenencia mixta será completada en el 2007, junto con más unidades de vivienda para ambulantes, instalaciones para la comunidad y otras 18 unidades empresariales para facilitar el inicio de negocios.

El coste total del proyecto era de 86 millones de dólares USA. Este coste ha sido satisfecho a partir de una serie de fuentes incluyendo financiación del gobierno local y nacional, la venta de unidades de vivienda privada en el mercado libre, préstamos comerciales y financiación local.

Asociación con la comunidad ambulante

Un componente clave en la transformación del área ha sido tratar las necesidades de un campamento grande de personas ambulantes que ha estado situado en el área durante 30 años. La comunidad ambulante estaba descontenta con la falta de servicios que tenía el campamento y el efecto que esto tenía en las condiciones de vida. Un Programa de Vivienda para el Grupo de Ambulantes con 24 unidades desarrollado en los años 80, tenía una baja calidad y no era sostenible, con problemas importantes de vertido de residuos, quema de alambres (para extraer cobre), actividad delictiva y otros comportamientos antisociales. Esto suponía una falta de incentivos importante para que la gente o las empresas se sitúen en el área.

El proyecto ha proporcionado un alojamiento específico para la comunidad ambulante en dos grupos de familias con ocho casas cada uno. El campamento existente ha sido despejado con el acuerdo de los residentes y el ayuntamiento, y ha traído un fuerte declive de los problemas antisociales anteriormente prevalentes.

El diseño del alojamiento fue desarrollado en asociación con la comunidad ambulante. Se consideraron una serie de opciones, incluyendo emplazamientos de parada temporales y permanentes, programas de grupo de ambulantes y vivienda estándar, antes de que el alojamiento específico para ambulantes fuera desarrollado. Esto tuvo en cuenta las necesidades y cultura de la comunidad ambulante y ofrecía un alojamiento en planta baja, espacio en la parte de atrás para guardar las caravanas durante el invierno y un área de superficie dura para facilitar la actividad económica domo la recogida de chatarra y reciclaje.

Un foco del Vecindario

El  centro social urbano del pueblo que ha sido desarrollado incluye un centro médico, 15 unidades empresariales, una biblioteca y establecimientos comerciales. El coste de 10,4 millones de dólares USA ha sido satisfecho a través de una asociación financiera innovadora entre el ayuntamiento y la Unión de Crédito de St Columba. Con fines al proyecto la asociación constituyó una compañía sin ánimo de lucro (SCUUL Enterprises) que incluían la representación del Ayuntamiento, La Unión de Crédito y la comunidad local. Se obtuvo un préstamo financiado por la empresa matriz de la Unión de Crédito con un índice de interés acordado de un cinco por ciento. Esto era mayor que el ingreso normalmente obtenido por las inversiones de la Unión de Crédito (un tres por ciento), y considerablemente más bajo que los intereses de préstamos comerciales. Se vendieron y se arrendaron partes del  centro social urbano al mercado, y se han recibido beneficios de impuestos pues el área ha sido designada como Integrated Area Plan (IAP), Plan de Área Integrada, bajo la ley Urban Renewal Act 1998 (Ley de regeneración urbana de 1998). Un exceso de 3,9 millones de dólares USA del desarrollo del centro social urbano genera una corriente de ingresos que apoyan los servicios locales.

Zonas familiares

‘Home Zones’ (Zonas Familiares) han sido incorporadas en el desarrollo permitiendo que las calles se conviertan en áreas de servicios y juego y contribuyendo al papel de Galway como una ‘Child-Friendly City’ (Ciudad atenta con los niños). Las zonas familiares fomentan el espíritu de la comunidad y tienen como fin cambiar la forma en que se usan las calles. Consisten en superficies compartidas, rutas de tráfico indirectas, áreas de plantas y características utilizadas para indicar al tráfico que están entrando a una zona familiar. Las calles se convirtieron en áreas de servicios y juego.

Participación de la comunidad

La implicación de los residentes de Ballybane en la planificación y diseño de su vecindad es un elemento clave del proyecto. Se han utilizado los medios de comunicación locales para animar a la participación.  Los líderes de la comunidad y otros inversores han sido consultados sobre los problemas claves y las acciones prioritarias requeridas para el desarrollo del área. La gestión del cierre del campamento de ambulantes, como también el diseño y desarrollo de la tierra y el alojamiento específico para los ambulantes, fue llevado a cabo en estrecha colaboración y asesoramiento con la misma comunidad ambulante, el Comité Asesor de Alojamiento Local de Ambulantes (LTACC por sus siglas en inglés), grupos de apoyo a la comunidad ambulante y representantes relacionados con temas de provisión, gestión y mantenimiento de alojamiento a la comunidad ambulante. Los residentes fueron incluidos en Consejo de Directores del BallyBane Community Resource Centre Ltd y el centro social urbano y participan del funcionamiento de una serie de actividades locales.

Impacto

El proyecto ha tenido un gran impacto en la calidad de vida de los residentes y a escala más amplia:

  • Las familias ambulantes alojadas en el campamento ilegal y con alojamiento de baja calidad han sido realojadas en la comunidad en viviendas especialmente designadas consultando con ellos.
  • Las zonas familiares promocionan el espíritu de comunidad y seguridad, creando un área “atenta con los niños”
  • Diseño para dejar fuera la delincuencia: el diseño y la planificación del área facilita la vigilancia pasiva y un tráfico calmado.
  • Ha habido un aumento general en la reputación del área, reflejado en la demanda de viviendas y la subida de los precios de las casas.

Como resultado del éxito del proyecto de Ballybane, la política de desarrollo de la vivienda del ayuntamiento de Galway ha sido actualizada para asegurar que todos los desarrollos futuros son de tenencia mixta.

 

¿Por qué es innovador?

  • El proceso de planificación master integrado ha construido una comunidad que es social y económicamente sostenible, situada en un ambiente atractivo con instalaciones públicas de alta calidad y bien conectada con contextos urbanos más amplios.
  • La asociación innovadora de la Unión de Crédito local y el Ayuntamiento han servido de palanca para los recursos de la comunidad local en beneficio de la comunidad local sin recurrir al subsidio del gobierno.
  • Al disimular las diferencias de tenencia, el diseño de la vivienda ha ayudado a recalcar las similitudes en lugar de las diferencias entre los residentes y por lo tanto compensar la aparición potencial de prejuicios por tenencia.
  • Debido al desarrollo del área ahora puede atraer, y retener, individuos y familias de toda una gama de procedencias y con una variedad de ingresos.
  • La participación de las familias ambulantes, los grupos de apoyo a los ambulantes y LTACC en la formulación de planes para su comunidad y alojamiento ha sido fundamental en el cierre con éxito del campamento de ambulantes y la demolición de Hillside Park.
  • Introducción de Zonas Familiares por primera vez en Irlanda.
  • Una estructura de financiación y otros incentivos han sido implementados para atraer la inversión, que de otra forma no se establecería en Ballybane. El centro social urbano actual ahora como una catálisis para la regeneración social y económica del área atrayendo la inversión interna, llevando a una mejora del mercado en el estado económico del área.
  • El modelo de financiación utilizado en el desarrollo del centro social urbano tiene el potencial de ser fácilmente transferible a otros proyectos.  El proceso de trabajo es fácil de adaptar y comprender.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

Las nuevas viviendas han sido construidas bajo los estándares actuales de energía incorporada baja y uso apropiado de los recursos energéticos y de agua.

Un espacio abierto mayor en el área ha sido retenido en forma de un gran prado dividido en varias zonas, y alojando un campo de fútbol. Árboles autóctonos y bosques originarios del área bordearán corredores verdes que servirán de enlaces ecológicos entre espacios abiertos y senderos placenteros por toda el área residencial.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

Los ingresos obtenidos de las ventas y arrendamientos del centro social urbano han permitido a SCCUL Enterprises Ltd recoger suficientes fondos para pagar sus costes de 10,4 millones de dólares USA y tener un fondo excedente de 3,9 millones de dólares USA. Este excedente está financiando ahora la construcción de unidades empresariales adicionales en un emplazamiento adyacente en la comunidad y continuará financiando los servicios de la comunidad en el área. La sostenibilidad de la propuesta ha sido resaltada por las ganancias que han obtenido los miembros de la Unión de Crédito ya que éstos invirtieron para construir el Centro Social Urbano. Recibieron unas ganancias del cinco por cien. Esto era más alto que las ganancias normales del tres por cien para los miembros de la Unión de Crédito, pero ha permitido a las SCUUL construir el Centro utilizando los fondos considerablemente más baratos que con préstamos comerciales convencionales.

Los resultados del Plan Master desde su diseño hasta su construcción se ha estimado que ha proporcionado años de empleo para 300 personas. La provisión de unidades empresariales en la comunidad ha generado oportunidades de empleo para el inicio de negocios, proporcionando oportunidades para los empresarios locales. Ello ha fomentado una cultura de empresa de empleo y confianza en un área desaventajada con un historial de alto desempleo. El número de personas empleadas en el área ha aumentado desde 1.382 hasta 1.962 en el periodo que va de 1996 al 2002.

 

¿Cuál es el impacto social?

Al introducir un nivel de tenencia mixta y tratar de forma positiva el perfil socio demográfico, el Plan Master has promovido intencionadamente una comunidad de ingresos mixtos. La vivienda de baja calidad ha sido reemplazada con vivienda de alta calidad sin desplazar a grupos residentes particulares. Estas familias siguen siendo vecinos en la misma comunidad. La cultura de la comunidad ambulante ha sido respetada e integrada con la comunidad establecida.

Un Foro de Educación formado mediante una alianza entre el Ayuntamiento de Galway y una variedad de organismos educativos locales está proporcionado acceso mejorado a oportunidades de formación y educativas adecuadas al área local. Se han mejorado las habilidades profesionales con el apoyo recibido del centro de formación. Durante los últimos cinco años 260 jóvenes se han beneficiado de estos programas de formación.

‘Home Zones’ (Zonas Familiares) han sido incorporadas en el desarrollo haciendo que las calles sean más seguras y se conviertan en áreas de servicios y juego. Se ha reducido la delincuencia con un diseño cuidadoso de la distribución de la vivienda, un sistema de carreteras y espacio abierto. Rutas seguras de bicicletas y senderismo han sido incorporadas por todo el desarrollo. Los problemas de comportamiento anti-social han sido tratados usando una variedad de intervenciones incluyendo la provisión de gestión de casa, asistencia con problemas de dependencia y asistencia a los colegios.

Mejoras en los entornos sociales y de la construcción de la propiedad y el consecuente aumento en el estado del área han ayudado a reducir el estigma experimentado por los residentes del área. La introducción de viviendas ocupadas por propietarios ha ayudado a crear un asentamiento de tenencia mixta. No existen distinciones en el diseño o especificación entre la vivienda ocupada por propietario y la alquilada en los nuevos complejos.

Los residentes tanto de las comunidades establecidas como las de ambulantes participan en una amplia variedad de formas por todo el proyecto, desde las fases iniciales de participación en los procesos de planificación y diseño hasta la gestión en curso de las instalaciones de la comunidad. El centro de recursos de la comunidad de Ballybane y el centro social urbano hacen partícipes a representantes de la comunidad local en sus consejos.

Obstáculos Encontrados

  • La complejidad de los aspectos legales y financiero del proyecto supuso un reto para la asociación entre La Unión de Crédito St Columbia (SCCUL) y el ayuntamiento. El jefe de proyectos nombrado por SCCUL consiguió que la unión de crédito y el ayuntamiento desarrollaran experiencias y competencias en la empresa, proporcionando la confianza para embarcarse en otros proyectos para el beneficio de otras comunidades.
  • Las expectativas de la gestión supusieron un reto por los intervalos de tiempo en la construcción. Las comunidades locales por lo tanto necesitaron ser reafirmadas sobre los méritos del proyecto.  El cierre del campamento de la comunidad ambulante y el traslado de las familias demostró ser fructuoso, obteniéndose beneficios tempranos tanto para la comunidad ambulante como para la comunidad más general.
  • Con el desarrollo de vivienda, las prácticas previas ocultas de verter basura y quemar alambre se hicieron más visibles a la comunidad más general. El ayuntamiento hizo saber que estas prácticas eran peligrosas para la salud, dañaban el medio ambiente e iban contra la ley. Una operación conjunta con la policía hizo cumplir la ley, resultando en la aplicación de condenas y la confiscación de vehículos y chatarra. Esto ha ayudado al ayuntamiento a ganarse la confianza de la comunidad de Ballybane.

Lecciones Aprendidas

  • El establecimiento y cultivo de las relaciones en las instituciones y organismos es esencial. Desarrollar una visión compartida, una percepción compartida de los problemas, soluciones y resultados y un entendimiento de los límites institucionales y financieros puede ayudar a forjar una colaboración eficaz.
  • Las autoridades locales pueden jugar un papel líder en la promoción del auto desarrollo de una comunidad como un proceso en el que los líderes locales, las organizaciones de la comunidad y la comunidad local definen sus problemas e identifican soluciones y formas de tratarlos.
  • El tema de alojamiento adecuado para los ambulantes se había identificado inicialmente como el problema a ser resuelto, pero resultó que éste era sólo uno de una serie de problemas que había que tratar. En retrospectiva una formación extensa sobre gestión de tenencia y pertenencia podría haber sido llevado a cabo con estas familias para tratar estos problemas y prepararlos para el traslado a su nuevo entorno.  Se ha llevado a cabo trabajo extenso sobre tenencia posterior con las familias con el fin de tratar las dificultades encontradas.
  • Discusiones y gestión proactiva de la vivienda con los residentes y otros organismos locales permitiendo que algunos de los problemas previos como droga-dependencia, baja asistencia al colegio y comportamiento anti-social sean tratados con mayor eficacia.

 

Evaluación

La monitorización regular se lleva a cabo mediante una serie de indicadores económicos en el área.

 

Transferencia

Existen planes en marcha para replicar el modelo utilizado en el área de Ballybane en una segunda área de la ciudad de Galway. Un Plan de Área integrado y un plan RAPID (Revitalising Areas through Planning, Investment and Development, Áreas Revitalizadas a través de la planificación, inversión y desarrollo) ha sido desarrollado para este área y la propuesta de asociación, entre la Unión de Crédito local y el ayuntamiento de Galway, está siendo repetido.

Ya se ha demostrado un interés considerable y los proyectos preliminares han sido desarrollados por las autoridades locales y las Uniones de Crédito. Cuatro autoridades locales y 12 Uniones de Crédito han visitado Ballybane desde toda Irlanda. Una de las áreas principales de interés está en los detalles del mecanismo innovador de financiación utilizado para financiar y construir el Centro Social Urbano. Existen 532 Uniones de Crédito operadas y en propiedad de miembros por toda Irlanda, con más de tres millones de miembros. El proceso de trabajo del proyecto es fácil de adaptar y comprender y por eso tiene un gran potencial de transferencia.

 

Asociación

Sector privado, comunidad local, gobierno local, gobierno nacional, CBO