Este proyecto es un programa de vivienda de ocupación mixta de gran densidad. Incluye vivienda en condominio, viviendas para los trabajadores clave y para los sin techo. El bajo coste de construcción mediante la utilización de componentes prefabricados mejora el acceso asequible a la vivienda en este emplazamiento donde la vivienda suele ser cara.
El trasfondo para la creación del proyecto Beaufort Court ha sido la falta de viviendas asequibles en el centro de Londres para un sector de la sociedad que incluye a personas que viven hacinadas, a los trabajadores clave y a personas que antes dormían en la calle. El proyecto también se ocupa de la cuestión de la falta de vivienda a escala nacional en el Reino Unido al proporcionar viviendas de buena calidad pero con cabida para una gran densidad de población.
Los creadores del proyecto son Fielden Clegg Bradley, un despacho de arquitectos de reputación internacional que se establecieron en 1978. Desde el comienzo, este despacho se ha creado una reputación debido a sus principios sociales y medioambientales. En el año 2003, recibieron el premio Building Award’s Architectural Practice of the Year (Premio de construcción al despacho de arquitectos del año), el Queen’s Award for Sustainable Development (Premio de la reina al desarrollo sostenible) y el Civic Trust’s Sustainability Award (Premio de la Fundación Cívica a la sostenibilidad). Esta empresa ha ampliado la envergadura de los proyectos que realiza, junto con eso y con su larga experiencia de diseño medioambiental, ahora incluyen proyectos de comunidad y protección dentro de un espectro más amplio de proyectos de rehabilitación y revitalización urbana.
El proyecto Beaufort Court es un programa de ocupación mixta para personas con una renta mínima, trabajadores clave que no se pueden permitir la compra de una vivienda, familias numerosas que viven hacinadas, y personas anteriormente sin techo de cuyas necesidades de vivienda se está encargando la Rough Sleepers Initiative (Iniciativa para los sin techo).
El programa facilita 65 viviendas en una zona urbana limitada a 0,53 hectáreas. Son viviendas con capacidad para una gran densidad de población con 365 habitaciones habitables, 122 viviendas por hectárea ubicadas en una zona de actividad residencial, comercial y empresarial. Los actuales consejos del gobierno respecto a la densidad de población son de 30 a 50 viviendas por hectárea, con una media de construcción de nueva vivienda que en la actualidad se sitúa en 25 viviendas por hectárea. Hay 19 viviendas en condominio, 28 para alquileres de protección oficial, 14 viviendas asignadas a trabajadores sociales y 4 que forman parte de la West London Rough Sleepers’ Initiative (Iniciativa para los sin techo al Oeste de Londres). El tamaño de las viviendas puede ser desde pisos de una habitación hasta casas grandes para familias. Se han facilitado nuevas instalaciones comunitarias, un salón para los residentes y una pista deportiva de invierno-verano; instalaciones que se comparten con el complejo vecino Peabody Estate construido en 1912 y que sirven para integrar ambos complejos de viviendas.
Las viviendas están repartidas en tres bloques con un patio abierto en el centro. Hay plazas de garaje debajo de la pista deportiva. Cada vivienda cuenta con parcela exterior privada lo cual ofrece la oportunidad de relajarse, algo que los residentes casi nunca habían tenido en viviendas anteriores. Los inquilinos del nuevo y antiguo complejo gozan de un disfrute conjunto de la pista, lo cual facilita una vista ajardinada y un enclave alejado de la transitada carretera.
Éste es el primer proyecto de vivienda social en el Reino Unido que ha incorporado el uso de tres tipos de prefabricación fuera de obra dentro del mismo programa. También es uno de los primeros proyectos en completarse con el contrato de asociación PPC 2000, un concepto que depende de que todos compartan la idea de propiedad compartida del proyecto. Todos los asesores y especialistas que han trabajado en el proyecto así como el Peabody Trust (Fundación Peabody) pertenecían al equipo de socios.
Se consultó con los inquilinos del Peabody Estate acerca del diseño mediante presentaciones a la Comunidad de Propietarios y reuniones individuales con representantes de aquellos. Los bocetos se perfeccionaron y se modificaron para incluir las ideas de los inquilinos y de los gestores de la vivienda. Los terapeutas ocupacionales se encargaron de asesorar sobre la distribución de los pisos para los usuarios de sillas de ruedas, y la policía municipal asesoró sobre los aspectos de seguridad (Secured by Design-Seguridad diseñada) del proyecto.
La obra comenzó en marzo de 2002 y se terminó en julio de 2003. Según los cálculos, la obra se terminó 16 semanas antes de lo normal debido a los métodos de prefabricación utilizados. Este proyecto ha contribuido de forma positiva a la rehabilitación de la zona urbana. El diseño potencia al máximo la vigilancia a través de las relaciones personales en vez de mediante el uso de verjas y cámaras de televisión de circuito cerrado.
El gasto de capital de la construcción, excluyendo el terreno, ha sido de 7,5 millones de libras esterlinas lo que supone un gasto de 1.250 libras por metro cuadrado. Estas cifras son típicas de la construcción de viviendas de más de dos plantas en terreno urbano. El proyecto lo financió la Housing Corporation (Cooperativa de la vivienda) con una dotación para vivienda social de 3,2 millones de libras y 600.000£ de financiación del SRB para los trabajadores clave del programa Keep London Working. El resto ha provenido de aportaciones de capital, los arriendos, y las reservas de la Peabody Trust. La futura financiación provendrá del alquiler de las viviendas y una serie de subvenciones.
Se utilizó una zona industrial abandonada y se plantaron árboles nuevos y tejados con cubierta de sedum.
La construcción con acero fino y en caliente garantiza al máximo la futura capacidad de reciclaje, y el bajo impacto medioambiental. Los gastos de transporte se reducen ya que los componentes se fabricaron fuera de obra y se trajeron para ir montándolos con grúas.
La clasificación SAP del gobierno inglés en cuanto a aislamiento térmico y acústico sobrepasan los niveles actuales de calidad. Se han instalado tejados con sedum donde ha sido posible para reducir el agua pluvial, y se ha utilizado un diseño solar pasivo para fomentar los sistemas de calefacción y de enfriamiento naturales.
El proyecto ha utilizado financiación de protección oficial ordinaria para gastos de capital y de operación y también ha sido citado por la organización que financia el proyecto (Housing Corporation) como un modelo asequible. A las familias con ingresos modestos que pueden comprar su primera vivienda en condominio se les ofrece la oportunidad de aumentar su riqueza personal.
La construcción con capacidad de alta densidad de población y de bajo coste, ha mejorado la vivienda asequible en esta zona de Londres que es cara. El precio de venta medio de las 19 viviendas en condominio ha sido de 115.000£ (datos de julio 2003).
El Peabody Estate colindante tenía poco espacio para el ocio y al compartir la sala de residentes y las instalaciones deportivas con el nuevo complejo proporciona una espacio para el juego, para relajarse y para reunirse. Esto crea un espacio con identidad, y fomenta las oportunidades de interacción social e integración. También se ha creado una Comunidad de Propietarios que está en activo organizando eventos deportivos y actividades de tipo social. La zona se mantiene limpia y ordenada, lo que representa el valor que los residentes otorgan a su espacio vital. Las instalaciones comunales se están utilizando bien por todos y han demostrado ser un éxito.
El enfoque de seguridad Secure by Design se ha creado en colaboración con la policía municipal, y como consecuencia este espacio urbano es más seguro. Aunque al principio hubo algunos incidentes de tipo antisocial, característicos de la zona y de la creación de un nuevo complejo, en la actualidad se producen muchos menos incidentes de este tipo, menos de la media en comparación con el resto de la zona.
El programa de ocupación mixta incluye una gama de grupos de personas de distinta condición económica con los conceptos de condominio, trabajadores clave, alquileres de protección oficial y aquellos que estaban sin techo dentro de un mismo proyecto. No hay diferencias en la decoración interior ni la obra de los apartamentos y casas del programa. La alta calidad de los materiales y del acabado se considera un elemento indispensable para la sostenibilidad social a la hora de crear espacios donde la gente quiera vivir. A los residentes se les anima para que participen el la Comunidad de Propietarios la cual administra las instalaciones de la comunidad.
El uso de este nuevo proceso de asociación ha supuesto un considerable cambio en comparación con las prácticas de gestión en proyectos anteriores, y tuvimos que realizar ajustes a los anteriores métodos de trabajo. Las dificultades inherentes al uso de un nuevo enfoque se superaron gracias a un equipo inspirado y competente, comprometido a trabajar en conjunto y a dar ejemplo de lo que se puede conseguir si todas las partes actúan con buena disposición.
Tras haber recibido el Gold Standard por calidad de diseño y por contribuir al aumento de comunidades sostenibles, este proyecto se usa como esquema ejemplo por Building for Life: la Commission for Architecture and the Built Environment (Comisión por la arquitectura y un ambiente urbanizado), la House Builders Federation (Federación de constructores de viviendas) y la Civic Trust. También constituye un ejemplo de éxito de las prácticas recomendadas por el informe Rethinking Construction e Egan.
El proyecto ha generado bastante interés en el mundo de los arquitectos, el sector de la vivienda y el público en general; muchos arquitectos y clientes de la vivienda han visitado el proyecto. Los principales campos que suscitan interés han sido las técnicas de construcción innovadora y la ocupación mixta. El secretario de la vivienda, Lord Rooker, ha visitado el proyecto, al igual que algunos representantes del ayuntamiento de Rótterdam.
La Peabody Trust ha utilizado este enfoque basado en módulos de soluciones para la vivienda asequible y lo ha aplicado a cierto número de diseños en complejos recientes y futuros como Baron’s Place en el sureste de Londres y Raines Court en el noreste. También hay planes para un nuevo complejo en Harrow Road utilizando la experiencia obtenida durante este proyecto y las lecciones aprendidas.
Fielden Clegg Bradley Architects LLP
Sitio Web: http://www.fieldenclegg.com
Teléfono: +44 (0)1225 852545
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