La labor de la Empresa de Vivienda de Johannesburgo (JHC) incluye la rehabilitación y reutilización adaptada de edificios vacíos en el centro de la ciudad, con el propósito de enfrentar el déficit habitacional de la ciudad y contribuir a la rehabilitación de la zona urbana. Hasta la fecha, la JHC ha proporcionado 2.700 viviendas asequibles en 22 edificios con lo que el parque de viviendas del area ha aumentado en un 8 por ciento.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • Facilitar alojamiento de calidad, gestión y satisfacción de la clientela superior en materia de provisión de vivienda social, apoyando la regeneración urbana donde es posible.
  • Conseguir una subida del crecimiento proyectado con el fin de alcanzar una provisión de vivienda social sostenible a largo plazo.

Desde que se descubrió oro a finales de la década de 1880, Johannesburgo siempre ha sido una ciudad dividida. Después de las primeras elecciones democráticas de 1994, Sudáfrica ha experimentado un cambio significativo en el perfil de los centros de la ciudad marginados, desde el punto de vista económico y el racial. Conforme los trabajadores pobres se trasladaban al centro para estar más cerca de su lugar de trabajo la opulenta industria de propietarios blancos se marchaba, dejando tras su éxodo muchos edificios vacíos que se ocuparon de forma ilegal.

Muchos de los edificios se dejaron abandonados en manos de caseros de chabolas y gángsteres encargados de recoger el alquiler de estos pisos mantenidos de mala manera y hacinados que también se utilizaban como centros de actividad criminal. El impago de los servicios ocasionaba el corte de los servicios de suministro público. Los barrios se deterioraron con la falta de servicios sociales indispensables como instalaciones sanitarias, policía, agua potable, electricidad, y saneamiento. Las crecientes deudas empresariales con los bancos ocasionaron el rechazo de préstamos para la reconversión de los inmuebles o el de hipotecas en este centro deprimido, ya que se consideraba como una zona de alto riesgo. Esto comenzó a conocerse como exclusión territorial con lo que la zona comenzó a caer en picado.

JHC se creó como respuesta a esa situación, y comenzó su tarea de recreación de un ambiente de orden, confianza, buen gobierno y dignidad dentro de este caos inevitable que fue la transición democrática.

JHC adquiere inmuebles mediante la restauración de edificios en ruinas y los transforma oficinas vacías y hoteles en espacio residencial. También ha finalizado su primer proyecto de nueva construcción a gran escala. Hasta ahora, la JHC ha reformado con éxito / construido 2.700 viviendas en 21 edificios con lo que la disponibilidad residencial del centro urbano marginal de Johannesburgo aumenta en un 8 por ciento. Unos 8.000 hombres, mujeres y niños tienen un hogar en la actualidad gracias a JHC, y la renta tributaria de la ciudad ha aumentado ya que estos edificios antiguamente abandonados ahora contribuyen de forma productiva a la base tributaria de la ciudad, y han contribuido a la rehabilitación de la zona urbana.

Con unos comienzos prudentes, la JHC ha avanzado hasta regenerar las barriadas del centro y desarrollar edificios nuevos en gran escala. Además, ha empezado a atajar cuestiones de ahorro y bajo consumo energéticos recientemente. Continuamente ha estado formando asociaciones y alianzas con una variedad de organizaciones de la vivienda, bancos, organizaciones extranjeras de financiación y distintas esferas de gobierno que comprenden al ayuntamiento de Johannesburgo y a la Agencia para el Desarrollo de Johannesburgo.

Todas las iniciativas de desarrollo cuentan con ingresos mixtos, un 50 por ciento de los residentes tenían derecho a subsidios oficiales por renta baja (unos 3.500R sudafricanos al mes, 500$ USA). Se han instituido una participación pionera y unos procesos de gestión que cuentan con comunidades de vecinos en todos los edificios. También hay una actitud de limpieza y orden; las normas se establecen, se aceptan y se cumplen. Hay una actitud consolidada pago puntual del alquiler. Se han contratado trabajadores de desarrollo en la comunidad para ayudar a la capacitación comunitaria. También se han puesto en marcha programas de formación y apoyo social (como guarderías para las madres trabajadoras).

Solamente se utilizan empresas de planificación y diseño, y JHC organiza talleres de diseño que tratan tanto el diseño en sí como el impacto que éste tiene sobre la comodidad a largo plazo de los ocupantes, al igual que de gestión y mantenimiento de los edificios. JHC otorga contratos por licitación y las decisiones las toma un panel de adjudicación independiente.

La financiación provino de los siguientes organismos:

  • La Unión Europea prestó 62.6 millones de rand (8,3 millones de dólares USA) en concepto de fondos de puesta en marcha.
  • NewHco – una promotora de vivienda de renta baja en los Países Bajos presto 13 millones de rand (2,15 millones de dólares USA) del Gobierno Regional Flamenco.
  • El nuevo gobierno sudafricano prestó subvenciones para la vivienda.
  • En créditos se recogieron 55 millones de rand (7.33 millones de dólares USA) para un proyecto de nuevos edificios en 2000.

Los créditos comerciales proceden de empresas grandes (como Anglo-American, Anglo-Gold Ashanti). La JHC actúa como empresario social utilizando fondos de riesgo de otras personas.

El capital inicial de puesta en marcha de 62.6 millones de rand tiene un valor actual de 262 millones de rand (34.9 millones de dólares USA).

En un periodo de diez años el valor de las subvenciones del gobierno ha disminuido pero en vez de reducir el tamaño de los pisos, la JHC ha compensado la pérdida creando proyectos de renta mixta que fomentan la subvención cruzada de los pisos de renta más baja.

Desde el año 2003, la JHC ha sufragado los gastos de explotación mediante los ingresos por alquiler, y no se estima que está situación vaya a deteriorarse. El superávit de los últimos dos años se ha reinvertido en los bienes de la organización (empleados y edificios).

La visión de vivienda social de JHC incluye animar a los inquilinos a que participen en la gestión de su vivienda y que mantengan las normas de calidad de los edificios. Los grupos de discusión de inquilinos se juntan con antelación a nuevos proyectos de construcción o reforma con el fin de identificar los requisitos necesarios para los proyectos.

Poco después de que los ocupantes se trasladen a un nuevo edificio, los empleados de desarrollo de la JHC celebran una asamblea general con los inquilinos con el objetivo de formar una comunidad de vecinos representante. Más de 1.000 inquilinos han asistido a cursillo de formación, y todos los edificios cuentan con comunidades que funcionan según una constitución de asociación. Los niveles de asistencia a las reuniones comunitarias suele variar y el interés general tiende a centrarse en temas particulares como por ejemplo, las subidas de alquiler que generan más asistencia.Los inquilinos viven en un ambiente seguro, limpio y bien administrado, y la delincuencia y los problemas sociales de la zona han disminuido.

El efecto que ha tenido la JHC sobre la ciudad de Johannesburgo ha sido sustancial. En muchos casos, lo que una vez fueron deudas para la ciudad son ahora bienes que generan ingresos. En 2005, la JHC abonó 5,4 millones de rand (895.000$) al ayuntamiento en concepto de tasas y servicios, y ahora es una de los más grandes contribuyentes en la ciudad. Lo que una vez fue una zona deprimida y dilapidada, los edificios de la JHC siempre se ven limpios y bien mantenidos, fáciles de ver. Todo esto ha desencadenado una reacción de rehabilitación urbana que se constata en los edificios colindantes. Gracias la proyecto los inversores tienen más confianza en la ciudad de Johannesburg.

 

¿Por qué es innovador?

  • Reutilización adaptada de edificios vacíos en los centros urbanos de tenencia mixta, incluyendo alquiler asequible de bajo coste.
  • Uso de métodos de gestión eficaces, y funcionamiento con un superávit de explotación (no como otros proveedores de vivienda social en Sudáfrica).
  • Reforma de inmuebles de la JHC ha sido un catalizador para la rehabilitación urbana de los alrededores.
  • Creación de programas centrados en la comunidad y asociaciones de vecinos para instigar la integración e interacción social.
  • Una actitud de programación, orden y pago puntual que garantiza la continua calidad de los proyectos.
  • Introducción de un contrato pionero (sobre el NEC británico) que permite a la JHC contratar a profesionales directamente para gestionar la construcción.
  • Primer paquete financiero de vivienda social para un proyecto, mezcla de capital y deuda.
  • Reconocimiento de que las personas de renta baja no han de ser alojadas en viviendas de bajo coste, y el uso de elementos de amortización a largo plazo para garantizar una mayor calidad.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

Muchos de los edificios residenciales propiedad de la JHC y gestionados por ella eran inmuebles abandonados y en desuso de las zonas marginales de la ciudad que han sido convertidos en viviendas. Esto ha evitado el uso y transporte de nuevos materiales de construcción, etc.

Además, se implantaron iniciativas de reducción de consumo energético en esos edificios. Entre ellas se incluye lo siguiente:

  • Aislamiento de las calderas y sistemas de gestión energética con el fin de evitar el consumo en horas de tarifas más altas, se bajaron los termostatos para conseguir un consumo eléctrico óptimo. Todo eso ocasiona recibos de luz y calefacción a precios reducidos para los ocupantes.
  • Sistema de energía solar instalado en uno de los proyectos de varias plantas (Smitshof) de 118 apartamentos, lo que suministra toda la energía necesaria para calentar el agua almacenada en depósitos aislados. Los días nublados solamente es necesario utilizar un sistema de respaldo.
  • Uso de bombillas de bajo consumo y sensores día-noche.

La repercusión sobre la rehabilitación urbana ha ocasionado un ambiente de vida de mejor calidad en los alrededores de los edificios de la JHC.
Ya hay planes en marcha para la creación de zonas verdes en los barrios donde hay varios inmuebles de la JHC.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

Todas las actividades de la JHC están financiadas mediante los ingresos derivados del alquiler de los edificios convertidos hasta la fecha. Nunca han habido retrasos en el pago del alquiler o más de un 5 por ciento de pisos vacíos. En 2004, los retrasos fueron de 0,03 por ciento, y la tasa de viviendas vacantes de 1,24 por ciento. El uso de la renta mixta ha dado marcha atrás a la geografía de apartheid en la zona.

La acumulación de bienes es el marco sobre el cual se trabaja para el desarrollo comunitario. Este enfoque para el alivio de la pobreza ayuda a los inquilinos a crear y combinar una serie de bienes activos como son los ahorros, la tenencia de la vivienda y las pensiones, y otras ventajas como habilidades prácticas, educación y formación.

Esto se fomenta mediante una robusta concentración sobre actividades de desarrollo infantil y juvenil. Transcurrido un tiempo ha sido posible el alejarse de un modelo subvencionado por ayudas y acercarse a un modelo que permite una financiación mixta, con ingresos y capital autogenerados, con el fin de ayudar a los grupos objeto del programa.

La ayuda inicial de 62.6 millones de rand (8,3 millones de dólares USA) se ha convertido en una mezcla de activos cuyo valor asciende a 262 millones de rand (34.9 millones de dólares USA). Los ingresos derivados del alquiler cubren los gastos de explotación desde 2003 y, en la actualidad, se genera un excedente de reinversión.

JHC da trabajo a más de 1.000 contratistas de mantenimiento, limpieza y servicios de seguridad. Muchos de ellos especializados en fontanería y electricidad se han beneficiado de las políticas de contratación de la JHC cuyo objetivo es el de capacitar a la gente de color. Dichas políticas ayudan en particular a aquellos que se encontraban marginados durante la época de segregación racial. Un cuarenta y ocho por ciento de los proveedores de servicios entran dentro de esta categoría, quienes se llevan un 82 por ciento de los gastos de gestión de los edificios. En 2005, la JHC abonó 4,6 millones de rand (726.000$ USA) a proveedores de servicios subcontratados, con lo que se ha creado un significativo número de puestos de trabajo en este sector. Los contratos han generado oportunidades para las empresas subcontratistas empleadas para formar a unas 300 personas.

Gracias a la provisión de 2.700 pisos hasta la fecha, la oferta de vivienda en la ciudad ha aumentado en un ocho por ciento.

 

¿Cuál es el impacto social?

El enfoque de la JHC está apuntalado por un compromiso, la reparación del legado destructivo del Apartheid. La rehabilitación urbana forma parte de un nuevo ambiente urbano democrático. Se trata de imaginar y crear lo que nunca antes se había experimentado, un paisaje urbano ‘normal’ sin diferencias raciales.

La participación de los inquilinos en la labor de la JHC de desarrollo de la comunidad ha ido más allá de la gestión de los edificios, sino que ha sido una colaboración continua. El programa de desarrollo comunitario comenzó de firme en 1999 con el nombramiento del primer oficial de desarrollo comunitario. En el 2005 ya se había convertido de forma oficial en una organización dedicada (Makhulong a Matala) con dos empleados expertos en desarrollo comunitario y 15 coordinadores elegidos entre voluntarios que trabajan en los programas Makhulong en cada edificio. Esta distribución permitirá que se puedan desgravar las ayudas.

El enfoque de la JHC de alojar a distintos grupos étnicos, no únicamente sudafricanos, en sus complejos de viviendas ha resultado ser algo positivo a la hora de fomentar una integración multicultural. Se formaron ligas de fútbol y voleibol entre los edificios con más de 400 jóvenes involucrados en la organización de las actividades deportivas. Más de 1.000 inquilinos han asistido a cursillos de puericultura, de VIH / SIDA, planificación económica y mantenimiento de la vivienda. Además, hay un programa piloto de atención extracurricular para mejorar el rendimiento escolar de los niños.

Una de las mayores prioridades ha sido la de formación y desarrollo de los empleados de la JHC. Todos lo empleados participan en un programa de formación continua a escala empresarial e individual. Los programas de intercambio con otras instituciones de vivienda social en Europa y EE.UU sirven como desarrollo de los empleados, los cuales no habían disfrutado de ningún tipo de formación o desarrollo de habilidades en el sector de la vivienda residencial de renta baja.

El nivel de seguridad que ha aumentado de forma significativa para los ocupantes de los edificios se consigue mediante sistemas de portería y conserjería. La seguridad en el barrio también es algo que se está atajando en una zona donde la JHC posee tres edificios en una calle y tiene la oportunidad de adquirir otros tres. Esto ha alentado a los propietarios de 26 de los 33 edificios de la zona a colaborar juntos para crear un recinto seguro, limpio, y bien abastecido. El ayuntamiento se ha comprometido a limpiar las calles y la JHC garantizará que los inquilinos no tiran basura por las ventanas, y arreglará los escapes de las alcantarillas. La seguridad está perfeccionada para restringir el acceso. La siguiente fase es la de mejorar las instalaciones del barrio como teléfonos, tiendas pequeñas, espacios verdes y alumbrado. En 2004 y 2005 se organizó una campaña de ‘Seguro Año Nuevo’ que tuvo éxito entre 26 edificios y la administración local, lo que produjo los festejos más ‘silenciosos’ en años.

Todas las actividades de la organización han hecho mucho hincapié en la capacitación de la gente de color, para así comenzar a reparar algunos de los efectos del régimen de segregación racial:

  • Actitud de inclusión en la toma de decisiones respecto a la gestión de la vivienda y actividades de desarrollo comunitario que se desarrolla paulatinamente.
  • Cursillos de formación de una serie de habilidades para ayudar a la gente a participar en la sociedad más de cerca.
  • Contratación de servicios de empresas administradas por miembros de color de la comunidad, y capacitación de ellos.

Obstáculos Encontrados

Los obstáculos a los que se ha enfrentado la JHC incluyen lo siguiente:

  • Una huelga de inversión entre las instituciones financieras principales y los inversores que no quisieron corren el riesgo del arrendamiento en zonas deprimidas de la ciudad. Esto se superó con un buen historial (alta tasa de cumplimiento de pagos, bajas tasas de cancelación, recalificación de los inmuebles bien mantenidos).
  • Mala práctica de gestión en aquellos edificios administrados por tácticas de matonismo. La JHC introdujo un nuevo estilo de gestión basado en un reconocimiento de los valores, derechos mutuos y responsabilidades; un reconocimiento del servicio de atención al cliente y una rápida respuesta respecto al mantenimiento. Gracias al éxito de estos métodos cada vez más otros propietarios los han ido adoptando.
  • La perspectiva profesional de los diseñadores y arquitectos que opinaban que la vivienda de renta baja significaba construcciones baratas y de calidad inferior. Pasado un tiempo y con la introducción de los procesos de gestión del proyecto, que valoran la relación contractual ante todo, la JHC ha establecido un régimen de mejores prácticas que sitúa la comodidad y una mejor prestación en un plazo de 20 años en el centro del proceso de diseño y construcción.
  • Sistemas normativos lentos y engorrosos. Estos no se superaron tan fácilmente pero hay que proyectar tiempo y recursos suficientes para enfrentarse a ellos de forma correcta.
  • La aplicación de las ordenanzas municipales es arbitraria y poco eficaz, lo que ha ocasionado un uso poco salubre e ilegal de las calles, aceras y callejones. Los edificios de la JHC destacaban como vivienda de calidad en zonas seriamente dilapidadas. La colaboración con agentes y concejales locales nos ha ayudado a combatirlo.

Lecciones Aprendidas

Debido al carácter intensivo de los gastos de este proyecto de vivienda, el endeudo era la única forma de conseguir las viviendas a gran escala necesarias para la rehabilitación de las zonas urbanas deprimidas. Si los proyectos de la vivienda se administran bien se pueden obtener unos beneficios razonables.

 

Evaluación

La supervisión y la evaluación forman parte integral de las actividades de la JHC. La JHC elabora informes mensuales sobre arrendamiento, pagos atrasados, mantenimiento, paradas de los ascensores, seguridad, limpieza y temas sociales. Una vez al años esos informes se examinan como parte de un proceso de inspección anual estratégica. Los auditores de la JHC realizan una auditoría anual.

Los inquilinos realizan entrevistas a su entrada y salida, que se examinan trimestralmente, y se realiza un sondeo anual independiente sobre atención al cliente, un sondeo sobre demanda del cliente y un sondeo sobre alquiler anual en las zonas de actuación de la JHC.

A veces, organismos prestadores de fondos como la UE llevan a cabo evaluaciones externas. La evaluación final del proyecto en 2001 describía a la JHC del modo siguiente:

“Un tesoro nacional…no hay otra organización de vivienda social en Sudáfrica que posea la educación, habilidades y capacidad que posee la JHC”.

 

Transferencia

La JHC comenzó su actividad hace diez años con un edificio y ahora es propietaria de 21 edificios con viviendas para 2.700 personas. La JHC ha sido capaz de extraer un número de fondos, ayuda, deuda y capital. El modelo financiero y prácticas de gestión utilizados permitirá un desarrollo constante de las barriadas y la restauración de edificios abandonados. Asimismo, otros 300 piso están siendo construidos, 200 están en proceso de compra para reformarlos, y 1.300 en 12 edificios están siendo investigados con el objetivo de su posible adquisición y desarrollo.

El trabajo de la JHC ha ejercido cierta influencia en otros proyectos locales donde se han reproducido modelos similares. El trabajo pionero de la JHC dentro del contexto de desarrollo urbano ha sido reconocido como una buena práctica, y se está utilizando en otros lugares del país.

Las normas de calidad de gestión y mantenimiento de la JHC son muy respetadas, y se considera que la JHC es un socio a la par con los proveedores de vivienda social en Europa y Norteamérica.

La utilización innovadora de ayuda a la vivienda y estructura económica creada por la JHC entorno a aquélla en el 2003, sirvió de marco para la política de vivienda de alquiler de la administración central que entrará en vigor en abril de 2007.