Mia Senior Living Solutions (Mia) a développé un modèle de logement accompagné abordable qui permet aux personnes âgées handicapées et à faibles revenus vivant dans des logements sociaux de rester dans leur propre logement en bénéficiant d’un accompagnement, au lieu de devoir intégrer des maisons de retraite contre leur volonté lorsqu’elles arrivent à un point de ne plus pouvoir vivre de façon indépendante. Plus de 5.000 personnes ont déjà bénéficié de ce programme, et 12.000 autres personnes sont déjà repassées d’institutions à des logements ordinaires. On estime qu’environ 50.000 autres personnes bénéficieront de ce programme au cours des cinq prochaines années. Le travail de cette organisation a été mis en œuvre dans 21 états des États-Unis et devait s’étendre dans deux autres états et dans le district de Columbia en 2012.

Description du projet 

Objectifs  

Fournir des options de logement et de prise en charge permettant à des personnes âgées de vieillir dans la dignité et de vivre dans la société comme des membres respectés.

Contexte 

Le vieillissement mondial de la population pose différents problèmes pour les institutions sociales à travers le monde et notamment pour les systèmes de soins de santé. Le système actuel aux États-Unis pousse les personnes âgées vers une institutionnalisation prématurée et des interventions médicales évitables et coûteuses, imposant un fardeau tant aux personnes âgées qu’aux contribuables. Très peu de mesures sont prises pour gérer le nombre croissant de personnes âgées de plus de 65 ans. D’ici 2030, le nombre de personnes de plus de 65 ans doublera aux États-Unis pour atteindre 20 pour cent de la population, et la demande pour les logements accompagnés augmentera pour atteindre plus de 1.900.000. Actuellement, 40 pour cent des personnes âgées de plus de 75 ans ont des revenus annuels de moins de 10.000 dollars et deux-tiers de ces personnes ont des revenus de moins de 15.000 dollars, ce qui rend les institutions privées de prise en charge inaccessibles financièrement.

De nombreuses personnes âgées et adultes handicapés à faibles revenus vivent dans des logements sociaux. Les règlements relatifs aux logements sociaux requièrent que les résidents vivent de façon autonome. Lorsqu’ils ne sont plus en mesure de vivre de façon indépendante, ils sont exclus, obligés d’intégrer des maisons de retraite coûteuses ou de rester sans logement. Dans les cas extrêmes, ils finissent dans la rue. Bien que les maisons de retraite privées existent depuis longtemps pour les personnes âgées capables de payer les loyers mensuels très élevés (en général entre 3.000 et 6.000 dollars par mois), les personnes âgées à faibles revenus et les adultes handicapés sont quelque peu « abandonnés » par le marché.

Principales caractéristiques 

Créée en 1995 par Conchy Bretos, l’organisation Mia Senior Living Solutions (Mia) fournit des logements, des services de consultance et des services consultatifs pour l’industrie des logements accompagnés. Le projet « Solutions au vieillissement mondial de la population » englobe un modèle de logement accompagné abordable qui permet aux personnes âgées handicapées et à faibles revenus vivant dans des logements sociaux de rester dans leur propre logement en bénéficiant d’un accompagnement plutôt que de devoir intégrer des maisons de retraite contre leur volonté lorsqu’elles arrivent à un point de ne plus pouvoir vivre de façon indépendante.

Mia travaille directement avec les organismes de logements sociaux intéressés et les fournisseurs de logements abordables afin de réaliser des études de faisabilité, rénover les bâtiments pour qu’ils répondent aux normes, trouver des fonds, recruter des résidents et du personnel, gérer les opérations quotidiennes et réaliser des évaluations de performance et d’impact.

Ce modèle a été reproduit dans 40 projets qui profitent à environ 5.000 personnes âgées de plus de 65 ans. Ces logements accompagnés abordables génèrent également de l’emploi pour la prise en charge quotidienne des résidents et l’entretien des bâtiments, menant souvent à la revitalisation progressive des quartiers urbains souvent délaissés ou dégradés où ils sont situés. Ce modèle place également l’accent sur l’amélioration des modes de vie afin de permettre aux personnes âgées de devenir plus actives, via différents cours sur la santé et la nutrition, en vue de leur permettre d’améliorer leur santé mentale et physique. Ces activités ont permis d’améliorer la santé et le bien-être des résidents.

Avant de travailler dans un quartier, Mia réalise une étude complète sur les besoins des clients, la disponibilité de fonds et les conditions pour mettre en œuvre le projet. L’accès direct à des subventions est essentiel, et un des points forts de l’organisation est de comprendre les questions de réglementation et de programmation relatives aux organismes fédéraux de logement et de santé. Lorsque les fonds ne sont pas disponibles, Mia parvient à trouver des fonds publics pour garantir la viabilité financière de son modèle.

Mia engage les agences locales, les groupes de consommateurs et les résidents et leurs familles dès le début du processus de recherche. Des conseils de locataires sont mis en place dans tous les logements afin de faciliter la participation dans la gestion des services de tous les acteurs, notamment des résidents qui participent aux réunions mensuelles. Il existe une politique de porte ouverte pour les membres du personnel et ceux-ci sont engagés dans la gestion participative. Le suivi annuel permet de soulever les différents problèmes.

En 2003, Conchy Bretos a introduit l’idée de présenter un projet national au Ministère américain du Logement et du Développement urbain pour fournir des services de logement accompagné aux personnes âgées et adultes handicapés vivant dans des logements sociaux. En 2010, les organismes fédéraux du logement et de la santé se sont engagés à faciliter et à financer le modèle, fournissant 46 milliards de dollars pour la mise en œuvre du programme.

À ce jour, le travail de l’organisation a été mis en œuvre dans 21 états des États-Unis, et devrait s’étendre dans deux autres états et dans le district de Columbia en 2012.

Quel est son impact ? 

  • Plus de 5.000 personnes ont déjà profité de ce programme, et 12.000 autres personnes sont déjà repassées d’institutions à des logements ordinaires. On estime qu’environ 50.000 autres personnes bénéficieront de ce programme au cours des cinq prochaines années.
  • Des nouvelles sources de revenus ont été créées pour les propriétaires (450.000 dollars/an), améliorant leur viabilité financière et la reproduction du programme.
  • Les logements sociaux sont souvent situés dans des quartiers pauvres, parfois fortement détériorés. Le premier projet a été développé dans le centre d’un quartier fortement touché par le vandalisme, le trafic de drogue et la criminalité violente. Ce quartier s’est transformé aujourd’hui en quartier sûr et économiquement viable. Cela s’est vérifié dans d’autres projets.
  • L’ensemble de la communauté bénéficie de ce projet grâce à la création d’emplois, la hausse de l’activité économique, la revitalisation des quartiers, la hausse du parc de logements abordables et la préservation des bâtiments existants. Le projet contribue également à fournir une stabilité à la communauté, avec une très faible rotation du personnel et des résidents (dans une industrie caractérisée par des taux très élevés de rotation).
  • Mia utilise les fonds publics de manière efficace : elle prend en charge trois résidents avec les fonds utilisés par le gouvernement pour prendre en charge un seul résident. Mia utilise ces résultats pour modifier la politique fédérale et obtenir du soutien pour ses programmes, et Conchy Bretos a réussi à faire passer des projets de loi pour créer des fonds Medicaid pour ces services dans sept états.

Comment est-il financé ?

Le financement provient de différentes sources, selon la nature du projet. La rénovation d’une maison de prise en charge existante coûte entre 500.000 et 1.000.000 dollars et est financée par des subventions en capital, des subventions fédérales, des emprunts, des subventions fédérales d’aide au logement, des crédits d’impôt et des obligations exonérées d’impôts. Une nouvelle construction coûte entre 5 et 10 millions de dollars par bâtiment et est financée par des crédits d’impôts pour les bas revenus, des crédits d’impôts pour les nouveaux marchés, des obligations, des emprunts, etc.

Les frais de fonctionnement sont identiques pour les projets de rénovation et les nouvelles constructions. Les subventions du gouvernement fédéral représentent 70 pour cent des loyers et des repas, les résidents payant les 30 pour cent restant, avec une aide financière publique si nécessaire. Medicaid fournit entre 900 et 1.800 dollars par résident par mois, et la subvention d’aide et d’assistance (pour les anciens combattants uniquement) est de 1.701 dollars par mois. Le coût de la fourniture de services à des clients dans un bâtiment de 100 lits s’élève à 1.900 dollars par mois. Les revenus nets restants servent à améliorer le capital et à payer les retours sur investissements aux propriétaires. Les activités de Mia sont financées par les organismes de logement accompagné et les organisations à but non lucratif qui désirent mettre en œuvre le modèle des logements accompagnés ; tous les bénéfices sont réinvestis dans l’organisation pour subventionner les services de consultance à bas coûts ou pro bono.

Aspects innovants 

  • Cette approche fournit des services abordables de logement accompagné dans des logements sociaux et abordables.
  • Elle démontre les avantages de la réduction des coûts en matière de soins de santé publics pour les législateurs, l’État et les organismes publics fédéraux, engendrant une hausse des fonds et des changements politiques.
  • Elle utilise une structure organisationnelle dans une activité à but non lucratif qui se base sur un modèle commercial simple et audacieux.
  • Le projet a démontré sa capacité à générer de nouveaux revenus, de nouveaux emplois et la revitalisation des quartiers où les logements sont situés.

Quel est son impact sur l’environnement ?

Tant pour les rénovations que pour les nouvelles constructions, Mia utilise des matériaux écologiques et des sources d’énergie alternatives, et place l’accent sur la biodiversité. La transformation et l’amélioration de bâtiments existants garantit l’utilisation de matériaux existants. Les nouvelles constructions incluent l’énergie solaire, la biorétention, des appareils Energy Star et des matériaux de construction durables certifiés LEED.

Viabilité financière

Les résultats du programme ont démontré une réduction significative des frais en matière de soins de santé. Le coût de la fourniture de ces soins est réduit pour les bailleurs publics. Mia a également montré qu’elle était capable de venir en aide à trois fois plus de personnes avec les fonds publics et que pour chaque résident qu’elle accueille, le programme public Medicaid économise 18.000 dollars par an.

La crise actuelle du logement aux États-Unis profite à l’organisation. Des promoteurs et investisseurs privés considèrent le marché du logement comme la seule possibilité d’investissement et achètent des logements vétustes, recherchant un bon retour sur investissement avec un impact social. Depuis l’année passée, Mia travaille avec un groupe d’investisseurs afin d’acheter et de gérer des projets de logements accompagnés abordables. En 2011, un fonds d’investissement de 15 millions de dollars a été créé par un groupe d’investisseurs en vue de reproduire ce modèle. Lors de la première année, un retour sur investissement moyen de 22 pour cent a été atteint (26 à 30 pour cent les années suivantes), grâce à la réduction des coûts, l’obtention de subventions fédérales et publiques, le faible taux de rotation des résidents et du personnel et l’efficacité fiscale des logements sociaux. Mia a généré plus de 35 millions de dollars en capital et en fonds de fonctionnement pour ses clients au niveau national.

Les inquiétudes relatives à la continuité du programme Medicaid dans le cadre des conditions économiques existantes ne se sont pas matérialisées. Ces fonds devraient continuer d’augmenter étant donné que le gouvernement fédéral reconnaît les économies en matière de coûts de la désinstitutionalisation des personnes âgées/handicapées. La loi sur la réforme des soins de santé permettra d’augmenter les fonds pour ce type de programme. Bien qu’il soit difficile d’obtenir des fonds pour la construction ou la rénovation de bâtiments, cela s’est avéré un peu plus facile récemment grâce à la viabilité financière de ces projets.

Chaque projet génère au moins 50 nouveaux emplois ciblant les résidents de logements sociaux. Des formations et des perspectives de carrière sont offertes aux personnes employées par ces projets, et le taux de rotation du personnel fait partie des plus faibles dans le pays. Au niveau des offres d’emploi, la priorité est accordée aux résidents de logements sociaux et aux personnes à faibles revenus de la region.

Quel est l’impact social du projet ?

Des logements accompagnés de qualité sont proposés via cette approche, alors que ces logements étaient auparavant uniquement accessibles aux personnes âgées venant de milieux plus aisés. Les résidents et leurs familles sont impliqués dans la planification, le développement, la mise en œuvre et la gestion de tous les projets de l’organisation, avec une réunion mensuelle des résidents et de leurs proches dans chaque logement afin d’avoir leur feedback sur les services et les programmes. Les forums de locataires fournissent un espace de discussion pour les résidents.

Les évaluations bisannuelles de Mia ont révélé des améliorations au niveau du bien-être mental et physique des résidents, grâce notamment à l’organisation d’activités pour les résidents comme des cours informatiques, etc. Ces améliorations permettent aux résidents de jouer un rôle plus actif dans la communauté. En outre, on a également enregistré une réduction des prescriptions de médicaments, des appels au 911, du nombre d’hospitalisations et des séjours d’urgence à l’hôpital, de l’utilisation de chaises roulantes et du nombre de chutes parmi les résidents.

Les établissements de Mia ont le taux le plus faible de rotation de résidents de tous les établissements de logements accompagnés publics et privés des États-Unis (22 pour cent par rapport à une moyenne de 56 pour cent). Ces établissements adoptent une politique de portes ouvertes pour le personnel, et la gestion participative est encouragée. Mia a un des meilleurs taux de maintien du personnel dans le secteur.

Obstacles 

  • Convaincre les gouvernements fédéraux de passer de l’institutionnalisation à la prise en charge en communauté s’est avéré compliqué, notamment pour convaincre les législateurs, les bureaucrates et quelques propriétaires de logements sociaux.
  • Les frais de lancement de ces projets sont élevés et doivent être financés par les propriétaires des établissements. Il faut environ six mois entre le moment où Mia débute la transformation d’un établissement et le moment où elle génère des revenus. Le budget de lancement varie entre 250.000 et 500.000 dollars et il est difficile d’obtenir suffisamment de fonds pour couvrir ces coûts.
  • Le défi actuel est d’améliorer la reproduction du programme et de réduire le temps d’attente.

Mia a travaillé dur pour surmonter ces obstacles grâce à sa persistance et à sa créativité. Les résultats positifs du projet ont contribué à convaincre les décideurs politiques, et le fait que le vieillissement de la population soit un problème mondial a également permis d’attirer l’attention.

Leçons retenues 

  • On apprend davantage des échecs que des succès, et la persistance est la clé : toutes les grandes innovations ont connu des échecs.
  • Il importe de voir les choses selon la perspective des autres, notamment dans le cas du gouvernement.
  • Les gouvernements souffrent d’un manque de confiance, sont discrédités et nécessitent de nouvelles idées et de nouveaux talents qui se concentrent sur des résultats qui profiteraient au public.
  • Il importe de fixer un calendrier pour les activités, notamment lorsque l’on travaille avec la communauté locale.
  • Il importe de s’assurer que le processus et les objectifs soient compris par tous.

Évaluation 

Mia réalise des évaluations annuelles de son travail avec un organisme externe (université), et il y a un suivi constant du programme Medicaid. Les systèmes financiers sont évalués chaque année par des auditeurs externes et internes. Le bien-être des résidents est mesuré régulièrement pour évaluer si le programme améliore les résultats en termes de santé physique et mentale.

Transfert 

En 2011, le projet avait été mis en œuvre par Mia dans 21 états, auxquels devaient s’ajouter le Wisconsin, le Minnesota et le District de Columbia en 2012. En 2011, un plan de croissance détaillé a été développé pour guider le transfert du travail de l’organisation afin de lui permettre d’augmenter sa capacité et de maintenir le contrôle de sa mission, tout en mettant en œuvre des plus grands projets pour des grands groupes d’investissement.

Sous les auspices d’Ashoka, Mia travaille en vue de transférer le programme en Espagne, au Costa Rica et au Japon. Des réunions préliminaires se sont tenues et d’autres discussions sont prévues.