Au moins 1,6 milliard de personnes dans le monde vivent dans des logements insalubres, mais pour les familles à faible revenu dans les pays en voie de développement, les options de soutien financier pour améliorer leurs logements sont extrêmement limitées.   

Ces ménages ont généralement des revenus volatils, et ne possèdent généralement pas les garanties nécessaires pour un prêt hypothécaire. Beaucoup travaillent dans le secteur informel et construisent leur maison progressivement selon leurs finances. Sans accès aux produits et services financiers traditionnels (tels que les comptes bancaires et les prêts hypothécaires), il peut falloir jusqu’à 30 ans à ces familles pour terminer leur maison, ce qui peut avoir des répercussions importantes sur la qualité et la résilience des bâtiments.   

Les institutions de microfinance (IMF) proposent de petits prêts aux personnes à très faible revenu sans avoir besoin de garanties, généralement pour démarrer ou développer une petite entreprise. À l’échelle mondiale, les IMF bénéficient à environ 200 millions de personnes, mais elles allouent officiellement moins de 2% de leurs fonds au logement. Malgré cela, on estime que 10 à 20% des prêts contractés par les microentreprises sont détournés à des fins de logement.   

En 2012, Habitat for Humanity a lancé le premier fonds d’investissement en microfinance destiné au logement au monde dans le but d’améliorer l’accès aux prêts pour les besoins liés au logement dans les communautés à faible revenu. Le fonds MicroBuild vise à démontrer la viabilité de la microfinance au niveau du logement en tant que domaine d’investissement et à prouver son efficacité pour lutter contre la pénurie mondiale de logements.    

Ce fonds de 100 millions de dollars américains fournit des capitaux d’investissement aux partenaires des IMF du monde entier et fournit une aide technique personnalisée pour les aider à développer des prêts destinés au logement et adaptés aux besoins de leurs clients. À ce jour, le fonds a aidé plus de 1 million de personnes à accéder à de meilleurs logements.   

Le projet dans la pratique 

Le Fonds MicroBuild est géré par le Terwilliger Center for Innovation in Shelter, un département d’Habitat for Humanity International. Triple Jump, l’Omidyar Network et la MetLife Foundation sont partenaires et copropriétaires du fonds.   

Il a été créé en tant que fonds de détachement à capital fixe de 10 ans dans le but d’encourager le secteur financier servant des populations à faible revenu à inclure des produits de logement dans ses services. Il visait également à prouver que les fonds d’investissement social peuvent générer des rendements positifs pour les investisseurs, en encourageant les institutions nouvelles et plus grandes à investir dans le secteur.     

Avant qu’un partenariat ne soit approuvé, toutes les institutions faisant l’objet d’un investissement doivent respecter les principes de protection des clients internationalement reconnus du secteur, qui stipulent que leurs services financiers seront inclusifs et fournis de manière transparente. Le projet reconnaît que le logement est essentiel à l’autonomisation financière des femmes et ces principes exigent que le genre soit pris en compte dans la conception et la fourniture des produits.  

Pour compléter l’aspect financier des prêts, MicroBuild contribue à développer des services d’aide au logement qui partagent leurs connaissances avec les clients sur les pratiques de construction sûres, écoénergétiques et résilientes. Cette aide vise à accroître la capacité des clients à investir judicieusement leurs prêts, en prenant des décisions plus éclairées sur la main-d’œuvre, les matériaux et les processus impliqués dans l’amélioration de leurs logements.   

En décembre 2021, le Fonds MicroBuild avait fourni 151,6 millions de dollars américains à 59 institutions dans 33 pays. Le projet opère à une échelle véritablement mondiale avec une forte présence en Amérique latine et dans les Caraïbes, qui représentent 42% des allocations, ainsi qu’en Europe de l’Est et dans le Caucase (21%). L’Asie représente 17% des allocations, tandis que l’Asie centrale, le Moyen-Orient et l’Afrique du Nord et l’Afrique représentent chacun 10%.  

Le Fonds a soutenu l’élaboration de quatre grands types de prêts immobiliers :  

  • Amélioration de l’habitat (40,6 % des prêts);
  • Petits prêts pour des travaux de construction (38,6 %)
  • Prêts immobiliers classiques ou micro-hypothèques (14,5 %)
  • Établissement d’un régime foncier ou acquisition de terrains (6,3 %).

Les produits innovants comprennent des prêts de plus longue durée. Les prêts de microfinance traditionnels couvrent une durée de 6 à 12 mois, mais cela ne convient pas aux prêts immobiliers. Afin de faciliter l’adoption de produits de microfinancement du logement avec des durées de 36 à 48 mois, MicroBuild a proposé des prêts de gros aux institutions financières pour la même période prolongée.   

Les activités réalisées dans le cadre de ces prêts comprennent : 

  • Des améliorations et réparations de logements, notamment pour la toiture et les revêtements de sol
  • Des extensions de logements, telles que l’ajout d’une chambre, d’une salle de bain ou de toilettes à des logements existants
  • Des nouvelles constructions sur des terrains existants
  • L’achat de logements abordables qui coûtent moins de 15 000 dollars
  • Des mesures d’efficacité énergétique, par exemple l’ajout d’isolant mural et le double vitrage
  • L’acquisition de titres de propriété, comme l’obtention de titres pour des terrains et logements existants). 

MicroBuild a aidé les résidents à construire, améliorer ou acheter 209 744 logements et a servi 1 048 720 personnes, soit plus du double de l’objectif initial de 459 000 personnes. Le fonds a une portée importante auprès des femmes et des zones rurales – 80% des emprunteurs sont des femmes et 71% vivent dans des zones rurales, où la pauvreté est souvent élevée et l’accès à un logement sûr est compliqué.   

Le fonds a renouvelé 47,1 millions de dollars américains en prêts de microfinancement du logement, ce qui implique un chiffre d’affaires total du fonds de 198,7 millions de dollars américains, soit près du double de l’investissement initial de 100 millions de dollars américains.    

Il a eu un impact sur l’ensemble du secteur du logement en débloquant plus de 582,9 millions de dollars américains en capitaux supplémentaires pour les institutions détenues afin de leur permettre de développer leurs portefeuilles de financement du logement abordable, ce qui a eu un impact positif sur 3,5 millions de personnes supplémentaires. Les portefeuilles de logements des institutions détenues s’élèvent maintenant à 1,12 milliard de dollars américains.   

Financement 

Habitat for Humanity a travaillé avec des partenaires pour établir un fonds de capital d’investissement de 100 millions de dollars américains. La Development Finance Corporation a fourni 90 millions de dollars, tandis que les 10 millions de dollars restants ont été fournis par : 

  • la Fondation MetLife (24,5%) ;
  • Habitat for Humanity (51%) ;
  • l’Omidyar Network, par le biais d’un investissement lié au programme (20%)
  • Triple Jump (4,5%)

Les coûts d’exploitation de MicroBuild au cours des deux dernières années se sont élevés en moyenne à 4 651 078 dollars par an. Ces coûts comprennent les frais de gestion, les frais juridiques et d’audit, les frais professionnels, les frais de maintenance, les coûts amortis des installations et les swaps sur taux d’intérêts à des fins de couverture.   

Impact  

Le projet a rendu le logement et l’amélioration de l’habitat plus accessibles et abordables pour les clients dans 33 pays. Le logement et la propriété foncière ont un impact direct sur l’autonomisation financière des membres de la communauté, en particulier des femmes, et améliorent leur résilience grâce à la propriété de biens à long terme.    

La fourniture de services de conseil a accru la capacité des bénéficiaires à prendre de bonnes décisions en matière de dépenses et d’investissements, en contractant des prêts plus fiables avec des taux d’intérêt plus bas plutôt que d’emprunter auprès de prêteurs locaux. Cela a engendré un sentiment de plus grand choix et de contrôle chez les clients. Dans certains cas, les propriétaires ont pu utiliser leur logement pour devenir des micro-entrepreneurs et générer un revenu supplémentaire pour leur famille.   

Les familles ont constaté une amélioration tangible de leur qualité de vie en investissant dans la construction, l’entretien et la rénovation de leurs logements. Grâce à l’amélioration physique de leurs logements, les bénéficiaires ressentent un sentiment accru de sécurité et de résilience. En Indonésie, par exemple, 97% des clients du secteur de la microfinance immobilière ont déclaré ressentir un sentiment accru de sécurité dans leur logement, qu’ils soient en possession de documents officiels de propriété foncière ou non.  

De meilleures conditions de logement peuvent également conduire à un meilleur statut social, ainsi qu’à un plus grand sentiment d’estime de soi et de fierté, ce qui favorise l’inclusion sociale, en particulier dans les régions urbaines. En Indonésie, 71% des clientes ont déclaré avoir une confiance accrue en elles-mêmes et en leurs capacités.   

L’accès aux prêts a amélioré les conditions de vie des bénéficiaires ce qui leur a permis d’améliorer les relations familiales, grâce notamment à un plus grand sentiment d’intimité ou à la fourniture de plus grands espaces aux enfants pour dormir et étudier.    

Bien que l’aspect environnemental du projet soit moins développé, il reconnaît que les logements économes en énergie et résilients au changement climatique sont des questions d’équité.  MicroBuild a dès lors aidé les partenaires des IMF à concevoir des prêts immobiliers adaptés à la diminution de l’énergie et à la résilience structurelle.    

Transfert et expansion 

La transférabilité du Fonds MicroBuild se manifeste notamment dans son aspect international. Au-delà de son impact direct, le projet a connu un succès significatif en déclenchant un effet d’entraînement de la croissance de la microfinance du logement, le nombre d’IMF offrant des prêts immobiliers ayant considérablement augmenté depuis 2012.    

L’un des principaux objectifs du projet est d’influencer les institutions qui ont la capacité de débloquer des capitaux supplémentaires pour le secteur du logement abordable avec des agences multilatérales et des banques d’investissement qui commencent à intégrer la microfinance du logement dans leurs portefeuilles. Le nouveau partenariat d’Habitat for Humanity avec la Banque asiatique de développement accordera des prêts immobiliers aux communautés vulnérables et exposées au changement climatique dans les zones rurales et périurbaines du Bangladesh, de l’Inde, de l’Indonésie et des Philippines. Cette collaboration aidera les IMF à obtenir des financements auprès des banques commerciales jusqu’à concurrence de 30 millions de dollars américains au cours de la première phase.    

En mars 2020, MicroBuild a obtenu son premier investissement en Tunisie grâce à une syndication de 60 millions de dollars américains dirigée par FMO, la banque néerlandaise de développement entrepreneurial, démontrant ainsi sa transférabilité et son évolutivité.   

MicroBuild est un fonds à capital fixe qui a commencé à se liquider en juillet 2019. L’accès aux produits et services de capitaux à long terme reste toutefois une priorité clé pour Habitat for Humanity, et le Centre Terwilliger a commandé une étude de faisabilité pour un fonds de suivi. Le deuxième fonds aura un programme climatique plus solide et explorera de nouveaux partenariats tout au long de la chaîne de valeur du logement abordable, notamment avec des promoteurs locaux et des petites et moyennes entreprises (PME).   

Au cours des 10 années qui se sont écoulées depuis son lancement, MicroBuild a démontré la capacité de la microfinance du logement à relever les défis auxquels sont confrontées plus de 1,6 milliard de personnes qui vivent actuellement dans des logements insalubres. Dépassant ses propres objectifs initiaux, il a conçu un produit commercial adaptable qui peut opérer dans des marchés complexes et diversifiés dans le monde entier et a jusqu’à présent bénéficié à 1 million de ménages qui, autrement, n’auraient pas eu accès à des aides ou des services financiers formels.