Lilac est une coopérative de logement autogérée implantée à Leeds, en Angleterre. Elle englobe le concept de la vie durable en communauté. Les membres de Lilac possèdent leurs propres logements individuels mais partagent la responsabilité financière, le terrain, le développement et la gestion quotidienne du projet. Ce projet offre dès lors des logements abordables aux membres de la communauté.

Description du projet

Objectifs

  • Lilac est une communauté de logements abordables à faible impact écologique. L’objectif du projet était de développer un modèle reproductible de logements abordables et durables sur le plan de l’environnement.
  • Lilac tente de construire des logements à bilan carbone négatif, à savoir des logements qui génèrent davantage d’énergie qu’ils en utilisent. Les logements sont équipés de panneaux solaires et sont super isolés. Ils sont construits à partir de matériaux naturels (paille, bois et chaux). Lilac est le premier projet au Royaume-Uni qui utilise des constructions en bottes de paille.
  • Le modèle unique de financement de Lilac (appelé accession à la propriété mutuelle) garantit son accessibilité financière pour les personnes à bas revenus qui ne peuvent accéder au marché du logement. Les membres de Lilac paient leurs logements en achetant des actions. Chaque membre paie environ 35 pour cent de son revenu mensuel net, et les revenus générés par ces paiements permettent de payer l’hypothèque qui a financé le terrain et les coûts de développement. En outre, Lilac a choisi de séparer la valeur des actions et la valeur du bien immobilier, éliminant toute possibilité d’investissement spéculatif. Ainsi, la valeur des actions sont liées aux revenus pour assurer l’accessibilité financière sur le long terme.

Lilac est une communauté de 20 ménages construite sur le site d’une ancienne école qui a été détruite. Elle est implantée dans la banlieue de Leeds au Nord de l’Angleterre. Ce projet a été conçu par cinq membres fondateurs en 2006 et a été complètement terminé en 2013. La communauté se fonde sur les principes de la copropriété, avec un accent sur les modes de vie respectueux de l’environnement (faible empreinte carbone, réduction de la consommation d’énergie et autres aspects qui réduisent au maximum l’impact sur l’environnement).

Lilac a créé une nouvelle communauté. Le site a été conçu de façon à encourager l’interaction entre ses membres. Ceux-ci font tous partie d’une des neuf équipes de gestion qui dirigent le site, organisent des événements sociaux avec les communautés voisines et offrent des formations à des projets émergents qui désirent répliquer certaines caractéristiques du projet Lilac.

Contexte

Le Royaume-Uni possède une forte culture d’investissement dans l’immobilier. Cela peut s’avérer problématique dans les régions où la demande de logement dépasse l’offre et où les prix sont dès lors élevés. Lorsque la demande est élevée, les investisseurs ont souvent les moyens d’offrir plus d’argent que les ménages locaux.

La plupart des régions britanniques sont confrontées à des problèmes liés à la qualité, l’accessibilité financière et l’offre des logements. Les anciennes constructions sont très peu efficaces sur le plan énergétique et bien que les nouveaux logements sont souvent plus respectueux de l’environnement, des techniques et des matériaux de construction traditionnels sont toujours utilisés malgré leur empreinte carbone et énergétique élevée.

Les logements durables sont assez rares au Royaume-Uni. Dès lors, les matériaux écologiques sont difficiles à trouver et très couteux.

Principales caractéristiques

Le problème pour Lilac est que la construction de maisons en utilisant des techniques et matériaux peu orthodoxes est généralement très couteuse. Par le passé, personne n’avait réussi à développer de coopérative de logement au Royaume-Uni qui combinait des normes environnementales élevées avec des logements abordables sans bénéficier de subventions substantielles. Lilac y est parvenue par le biais d’une gestion participative du développement. Cela a permis de réduire les coûts de développement de 18 pour cent par rapport aux coûts de construction de logements traditionnels. Cela, en plus de son modèle de financement innovant, a permis de partager les coûts de développement entre des personnes bénéficiant de revenus différents. La distribution de la dette se fait de façon telle à permettre tant aux ménages à hauts revenus que les ménages à bas revenus d’accéder à des logements, chaque ménage recevant un nombre d’actions proportionnel à ses revenus.

Quel est son impact ?

Lilac a bénéficié de beaucoup d’intérêt dès la conception du projet, qui a reçu l’attention des médias locaux, régionaux et nationaux. Le projet est souvent cité comme un exemple de bonne pratique dans les domaines du logement, des coopératives de logement et des modes de vie respectueux de l’environnement, et a reçu différents prix dans le domaine de la construction.

Un fonds communautaire de droit à la construction de 45 millions de Livres sterling a été lancé par le gouvernement britannique en 2013 lors d’une visite ministérielle du projet. Le modèle d’Accession à la propriété mutuelle (MHOS) a également été mentionné dans un rapport publié par la Mairie de Londres, qui analyse de nouveaux modes d’occupation de logement pour la capitale.

Lilac est activement engagée dans le partage des connaissances pour soutenir la croissance des copropriétés et contribuer au transfert de son modèle. Ce projet est très réputé dans le mouvement des coopératives d’habitation en Angleterre et est souvent utilisé comme modèle de bonne pratique pour inspirer des nouveaux projets et des nouvelles constructions durables.

Comment est-il financé ?

Le projet a été financé par les contributions de ses membres (tous les membres paient une garantie initiale), un prêt privé au développement (hypothèque) et une subvention. Le coût du projet incluant le terrain, la construction et les frais professionnels était de 2,95 millions de Livres sterling (environ 5 millions de dollars). Cela a permis de financer la construction de 20 logements : 8 maisons et 12 appartements, en plus d’une maison commune, sur un site de 0,7 hectares. Le prêt au développement (qui a couvert 70 pour cent des coûts du projet) a été fourni par la banque éthique Triodos à un taux commercial sur 25 ans.

Lilac a reçu une subvention de 400 000 Livres sterling du ministère de l’énergie et du changement climatique pour expérimenter les constructions en bottes de paille.

L’accessibilité financière est possible en fixant les contributions des membres à maximum 35 pour cent de leurs revenus mensuels. Les différences au niveau des revenus impliquent que les ménages à plus hauts revenus reçoivent davantage d’actions (mais pas plus de 20 pour cent plus qu’un ménage à bas revenu pour un logement de même taille) que les ménages à plus bas revenus, mais tous les ménages paient le même pourcentage de leurs revenus pour leurs loyers.

Pour que ce modèle soit efficace, les contributions des membres doivent couvrir le remboursement de l’emprunt, les frais d’entretien et les coûts opérationnels. La communauté utilise tous les revenus excédentaires pour constituer un fonds de réserve qui peut être par exemple utilisé lorsque des membres perdent leur emploi ou pour payer la différence lorsqu’un ménage à plus haut revenu quitte la communauté pour laisser la place à un ménage à plus faible revenu. Les déficits financiers engendrés par le remboursement d’actions lorsque des membres quittent la communauté sont couverts par les contributions des membres entrants, des emprunts supplémentaires ou le fonds de réserve central.

 

Aspects innovants

Lilac est le premier projet de copropriété au Royaume-Uni qui combine le faible impact écologique et le modèle d’accession à la propriété mutuelle. La séparation entre la valeur des logements de Lilac et les prix des logements locaux empêche toute utilisation de ces logements en tant que bien spéculatif. Il s’agit également du premier projet qui utilise les bottes de paille dans le cadre de son plan de viabilité.

 

Quel est son impact sur l’environnement ?

L’approche de Lilac par rapport au faible impact écologique a nécessité des choix clés dans quatre domaines : les matériaux de construction, les énergies micro-renouvelables, le développement de la communauté et les questions comportementales (réglementées par des accords communautaires). Le projet s’est concentré sur des matériaux de constructions naturels à haute performance énergétique (la paille, le bois et la chaux) avec une faible emprunte carbone. La stratégie de Lilac en matière d’énergie se repose sur les critères suivants : faible impact, pérennité, confort, fiabilité, facilité d’utilisation et d’entretien, réponse aux besoins, accessibilité financière, réduction des ressources externes/supplémentaires, et approvisionnement local.

Lilac a utilisé des bottes de paille préfabriqués et des panneaux constitués d’une ossature en bois (Modcell) pour la construction des logements. La paille est compressée dans des charpentes en bois pour créer un bloc de construction. Ce système offre des avantages par rapport aux constructions traditionnelles en bottes de paille en termes de structure et de rapidité de construction.

Les constructions en bottes de paille nécessitent des matériaux avec une faible empreinte carbone. Le carbone est stocké et ensuite enfermé dans les matériaux de construction. Une botte de paille de 16kg est le produit de 32kg de dioxyde de carbone éliminés de l’atmosphère pour la photosynthèse, engendrant un bilan carbone négatif pour les constructions. Un logement de 100 m2 construit à partir de panneaux Modcell emmagasine 43 tonnes de dioxyde de carbone, alors qu’un logement traditionnel au Royaume-Uni produit 50 tonnes de dioxyde de carbone lors de sa construction. Les logements Modcell réduisent également la demande d’énergie, avec une réduction de la consommation d’énergie allant jusqu’à deux tiers d’un logement traditionnel au Royaume-Uni.

Les habitants s’organisent également afin de limiter ensemble leur impact environnemental, en plaçant l’accent sur la consommation de produits d’origine locale avec la création de potagers sur leurs parcelles privatives. Le site englobe une maison commune et un jardin communautaire, et a été conçu autour d’une zone d’habitation interdite aux voitures. Le vélo et la marche à pied sont encouragés. Il y a 10 places de parking sur le site (une demi-place par logement) et 50 places de parking pour les vélos.
Il y a vingt-cinq jardins, dont cinq sont disponibles pour les résidents locaux en dehors de Lilac. Le recyclage est encouragé, via des centres de compostage sur place pour recycler les déchets ménagers.

Les constructions englobent également des panneaux solaires, un système de ventilation mécanique avec récupération de la chaleur et des chaudières à gaz efficaces sur le plan énergétique. Toutes les maisons à trois ou quatre chambres comprennent également un chauffe-eau fonctionnant à l’énergie solaire. Il y a un système de récupération d’eau et un étang pour le drainage de l’eau. L’assemblage local des panneaux Modcell a également permis d’impliquer les résidents dans les constructions.

 

Quel est son impact social ?

Les principes de partage, d’entraide, d’autogestion et de résilience du projet Lilac encouragent une meilleure interaction entre les membres de la communauté et facilitent leur intégration. Cela se remarque dans le développement du site, dans le modèle de financement et dans les principes convenus par les membres de la communauté. Lilac organise également régulièrement des événements et des activités afin d’encourager la participation de la communauté locale.

Le développement du projet a permis aux membres d’acquérir des compétences dans différents domaines comme la planification, la mise en œuvre et la gestion de projet. Les membres ont également acquis de nouvelles compétences lors de la phase de construction des panneaux en bois isolés avec des bottes de paille.

Lilac est gérée par des équipes de travail qui couvrent différents aspects de la gestion du site, renforcent les compétences personnelles des membres des équipes et améliorent la résilience de la communauté. Des sessions de partage des connaissances sont organisées pour encourager le transfert des connaissances à travers différentes activités comme la gestion, les compétences pratiques pour les modes de vie durables et les compétences sociales pour la vie en communauté.

Le projet encourage un mode de vie sain en limitant l’utilisation de la voiture et en encourageant la marche et la pratique du vélo. Chaque ménage possède son propre espace pour créer un potager, prendre l’air et faire de l’exercice. Les produits bio sont utilisés dans les repas communs afin de faciliter l’accès à une nourriture saine.

La conception du site a placé l’accent sur l’interaction entre les membres de la communauté et a permis d’améliorer la surveillance passive pour empêcher tout comportement antisocial. La réduction de l’utilisation de la voiture implique également que les enfants peuvent jouer en toute sécurité dans les espaces communs du site.

Le projet contribue à réduire les inégalités sociales entre les résidents grâce aux espaces et services communs. Chaque membre doit contribuer de façon égale à la gestion du projet. Le modèle d’accession à la propriété mutuelle prévoit un plan de répartition équitable des coûts pour les membres, ce qui permet de réduire les inégalités tant pour les ménages actuels que pour les ménages futurs. L’adhésion à la communauté génère des niveaux élevés de confiance dans la mesure où des informations personnelles sont partagées avec les autres et contribuent à réduire les préjugés liés aux revenus. Le partage des ressources permet également de réduire les inégalités entre les ménages à plus hauts revenus et les ménages à plus bas revenus de la communauté. Les ménages à plus hauts revenus ne sont pas défavorisés car leur contribution supplémentaire leur permet d’acheter des actions supplémentaires.

Lilac soutient le renforcement des capacités individuelles et l’implication active des membres dans la société grâce à des consultations, des événements sociaux et la participation dans des activités locales. Les membres coordonnent et organisent des événements communautaires. Le modèle favorisant l’accessibilité financière permet à différents ménages de faire partie de la communauté, comme les ménages incluant des indépendants, des personnes travaillant à temps partiel ou des retraités, qui ne pourraient autrement accéder à la qualité de vie proposée au sein de la communauté.

Le projet a amélioré l’accès de la communauté aux espaces verts, fournissant aux résidents locaux des petits lotissements et maintenant un petit parc ouvert au public.

Grâce à l’accent placé sur l’entraide, les membres peuvent proposer d’héberger des personnes vulnérables comme des demandeurs d’asile ou des personnes sans domicile.

 

Viabilité financière

Lilac est stable sur le plan financier dans la mesure où le projet englobe des mécanismes qui protègent le projet contre les risques financiers et qui garantissent l’accessibilité financière à long terme des logements. Les membres partagent la propriété du site. Tous les ménages contribuent à hauteur de 35 pour cent de leurs revenus mensuels au remboursement de l’hypothèque sur le site, les membres recevant en retour des actions qui peuvent être vendues aux membres entrants lorsqu’ils quittent la communauté. Les membres paient une garantie équivalant à 10 pour cent des actions qu’ils peuvent financer par le biais de leurs paiements mensuels. Le nombre d’actions allouées à chaque ménage dépend de ses revenus et du coût de son logement. Le coût de chaque logement reflète le coût de construction du logement, plus un pourcentage du coût du terrain et une contribution pour l’entretien et les services. Les ménages reçoivent des actions en fonction de ce qu’ils peuvent financer. Les ménages à plus hauts revenus participent davantage au remboursement de la dette et acquièrent dès lors davantage d’actions.

Si les revenus d’un ménage chutent, le ménage en question peut vendre des actions à un autre membre de la communauté, utiliser le fonds de réserve (constitué par les excédents générés par le système de paiement) ou occuper une location moins couteuse. Si 35 pour cent des revenus mensuels d’un ménage sont supérieurs au montant nécessaire pour son paiement mensuel, l’excédent est divisé entre le remboursement avancé d’une partie de sa dette globale et le fonds de réserve. Dès qu’un ménage a remboursé sa dette, ses frais de logement diminuent à 10 pour cent de ses revenus nets. Les ménages peuvent également changer de logement si d’autres logements sont disponibles et si les besoins de ces ménages ont évalué, si et seulement si toutes les actions peuvent être financées entre les membres.

Si un membre quitte la coopérative après moins de trois ans, ses actions sont remboursées au prix initial (ou à un prix inférieur si la valeur du bien a diminué). Si des membres quittent la communauté après au moins trois ans, ils reçoivent 75 pour cent de tout changement au niveau de la valeur de leurs actions, qui est indexée en fonction des changements au niveau des revenus nationaux moyens et non en fonction des prix des logements locaux.

Sur le long terme, dès que l’hypothèque sur le site sera remboursée, Lilac pourra réduire les revenus minimums nécessaires pour les nouveaux membres dans la mesure où les coûts globaux seront moins élevés.

La vie au sein de Lilac réduit les coûts pour ses membres grâce à des loyers fixes et abordables, une réduction des coûts énergétiques, le partage de certains services comme des outils, le covoiturage, des repas communs, etc. Avec le temps, la communauté prévoit d’augmenter son autonomie en augmentant sa capacité à trouver du travail et à produite de l’énergie sur place par le biais du projet.

 

Obstacles

Le modèle d’accession à la propriété mutuelle est complexe et n’avait pas été complètement testé avant d’être adopté par Lilac. Dès lors, un logiciel (Dwell) a été développé pour aider les membres à gérer les locations et signaler des problèmes d’entretien. Lilac a été confronté à différents problèmes juridiques et de comptabilité. Le projet s’est engagé à partager ses connaissances pour permettre à d’autres projets de profiter des avantages de ce modèle.

La dépendance trop importante à un petit groupe de membres fondateurs a engendré des hiérarchies. Lilac applique un système démocratique de prise de décision et partage les différentes tâches entre les différentes équipes de travail. Un groupe de membres surveille la gouvernance du projet, contrôle les charges de travail et détecte les différents problèmes.

De nombreux problèmes ont été rencontrés lors de la phase de construction dans la mesure où les professionnels de la construction ne connaissaient pas certaines pratiques utilisées. Une forme interactive et délibérative de prise de décision était nécessaire pour résoudre les problèmes.

Lilac ne peut répondre à toutes les demandes d’aide. Le projet collabore dès lors avec le secteur communautaire au Royaume-Uni (surtout au Nord-Est) pour bâtir un réseau d’accompagnement.

L’aide pour le logement communautaire en Angleterre est limitée, et un niveau très élevé d’engagement est indispensable. Le développement initial de la communauté Lilac a été facilité par l’expérience de plusieurs membres dans des coopératives de logement. Lilac a également bénéficié de l’aide de différentes organisations intéressées par le projet.

L’utilisation du système de planification urbanistique en Angleterre s’est avérée être un obstacle majeur. Les organisations et institutions ont montré peu d’intérêt pour le concept de projet communautaire. Lilac a sensibilité le public sur cette question et continue de travailler pour provoquer des changements culturels positifs.
Leçons retenues

Lors de la conception et de la mise en œuvre du projet, différents éléments qui ont émergé pourraient être utiles pour faciliter le transfert de l’approche. Certains éléments sont liés au groupe même alors que d’autres sont liés à des organismes extérieurs qui sont engagés avec des groupes similaires.

Il ne faut jamais réduire la durée du projet au détriment d’une bonne formation du groupe. Il importe de se montrer réaliste au niveau de la capacité du groupe et de la durée du développement du projet. Un groupe fonctionnel doit englober différents types de personnalités car certaines personnalités sont plus efficaces lors de différentes phases du processus. Une bonne communication interne est également indispensable.

Les groupes doivent s’assurer de faire appel à des professionnels au bon moment, ni trop tôt ni trop tard pour éviter une érosion de l’autonomie ou toute confusion. Il importe également de chercher conseil auprès d’experts qui veulent informer et non influencer les décisions afin d’assurer l’indépendance du groupe. En outre, les groupes doivent être capables d’évaluer les risques, et de faire des choix au niveau des coûts et des entrepreneurs. Lorsque le groupe communique avec l’extérieur, il importe d’utiliser des canaux de communication pertinents. Lilac n’utilisait qu’un seul contact, ce qui garantissait une ligne claire de communication.

Pour les professionnels impliqués dans le soutien des groupes communautaires, il est essentiel de prendre la coproduction au sérieux. Des compétences appropriées en matière de facilitation sont nécessaires et les activités doivent être enrichissantes et non symboliques. L’extraction d’idées sans communication pertinente peut engendrer une réinterprétation des informations. La désignation d’un représentant pour communiquer avec le groupe permet d’établir un climat de confiance, une continuité et un flux cohérent d’informations. Les professionnels doivent être prêts à travailler avec une charte détaillée du projet et de la revoir régulièrement afin de s’assurer que le projet est conforme avec les intentions initiales.

Différents types de contrats de développement peuvent mener à des résultats très différents. Des personnes détachées d’organisations communautaires peuvent s’avérer être utiles pour servir d’interprètes entre les professionnels et la communauté. Ce processus permet aux professionnels de comprendre leur groupe de clients.

Les mécanismes qui favorisent des relations plus égales peuvent contribuer à soutenir les coopératives de logement. Il est également possible d’améliorer la façon dont les institutions publiques s’engagent avec les groupes communautaires. Il serait bénéfique d’accorder davantage de liberté d’innovation au sein des organismes statutaires.

L’implication de comptables chevronnés dès le début du projet de construction serait également utile. L’apprentissage est constant dans la vie communautaire et dans les domaines juridiques et financiers.

 

Évaluation

Les principaux indicateurs de succès sont liés aux niveaux élevés de satisfaction des résidents et à la faible rotation de membres.

Lorsque le site fut terminé, les résidents ont commencé à travailler sur différents points faibles du projet, comme les coûts élevés des transactions et le temps nécessaire pour autogérer le projet. Ces points faibles concernaient différents domaines tels que la finance, le niveau juridique, les services communs et l’entretien.

Le suivi environnemental a été réalisé lorsque le site était terminé, par le biais d’une étude d’évaluation et de performance qui a duré deux ans et qui a été dirigée par l’Université de Sheffield.

Transfert
Lilac a soutenu la création de coopératives locales de logement, notamment à Leeds et à Yorkshire. Un soutien régulier est apporté à d’autres groupes émergents comme la coopérative de Chapeltown (Leeds), la coopérative ShangriLeeds (Bradford), Yorspace (York), etc.

De nombreux groupes ont assisté à des événements organisés par Lilac et ont utilisé la maison commune comme ressource pour des réunions pratiques et sociales.

Lilac dispose d’un groupe de travail dédié au transfert des connaissances. Le projet organise des « journées d’apprentissage » régulières sur place et se rend dans d’autres organisations sur demande pour parler du projet.

Un atelier spécial sur le modèle d’accession à la propriété mutuelle a également été organisé. Des représentants de neuf groupes émergents du Royaume-Uni ont assisté à cet atelier.

Dans le cadre du mouvement national des logements communautaires, Lilac collabore avec des organisations locales (incluant des organismes de logement, des architectes environnementaux et des associations travaillant avec les sans-abri) pour créer la « Leeds Community Homes », à savoir une organisation faîtière qui peut utiliser Lilac comme exemple de bonne pratique pour développer un cadre municipal permettant de soutenir les coopératives de logement. Ce modèle sera reproductible dans d’autres villes au Royaume-Uni, offrant des solutions qui permettent la participation de davantage de personnes.