Description du projet

Granby 4 Streets et son groupe communautaire prédécesseur ont, pendant de nombreuses années, maintenu la cohésion de la communauté de Granby. Sa campagne pour l’arrêt de la démolition des maisons a permis de concentrer l’action de la communauté, mais son approche était atypique et innovante. Elle se concentrait sur la rénovation des maisons inoccupées et des rues et sur le renforcement de la fierté de la communauté dans ce quartier. Elle gère un marché qui vend des vêtements vintage, des gâteaux et de la nourriture caribéenne. Cela a permis de faire venir des personnes dans ce quartier et de fournir une présence visuelle pour la communauté dans le quartier et dans la ville.

Elle a organisé des séances de peinture et de jardinage communautaire. Ces séances ont débouché sur des fresques murales et des œuvres d’art peintes sur les fenêtres de maisons inoccupées, et sur la plantation de fleurs et de légumes dans des contenants recyclés le long des rues. Cette activité a remporté le North West in Bloom Award en 2014.

En 2011, elle a reçu des fonds d’un entrepreneur social basé à Jersey. Ces fonds ont permis à la communauté d’engager des architectes pour définir des plans pour le quartier. Ces plans ont intégré de nombreuses caractéristiques innovantes, comme la transformation d’une maison sans toit en un jardin d’hiver. Ces plans ont reçu une grande attention des médias et ont reçu le prestigieux prix artistique Turner Prize, en 2015.

En 2012, Granby 4 Streets a réussi à négocier avec le conseil le transfert de dix logements vers la communauté foncière communautaire qui s’était engagée à les rénover. Cinq ont été vendus et cinq sont loués à bas prix.

Ce travail a permis le développement d’autres projets de rénovation à Granby. Un programme de rénovation dirigé par l’association locale de logement Plus Dane a commencé à travailler sur la rénovation de 27 maisons en ruines. Liverpool Mutual Homes rénove 40 maisons, et une coopérative locale d’habitation, Terrace 21, devrait bientôt commencer à rénover cinq maisons.

En 2015, Granby 4 Streets a créé Granby Workshop, une entreprise sociale basée à Granby même qui fabrique des produits ménagers comme des poignées de portes et des cheminées à partir de déchets et de débris laissés par les maisons démolies. Le matériau composite qu’elle produit est maintenant connu sous le nom de Pierre de Granby (Granby Rock).

En 2016, Granby 4 Streets a reçu des fonds du Conseil des Art pour le jardin d’hiver. Ce projet utilisera deux maisons en ruines pour créer un espace commun que le projet utilisera comme jardin botanique pour faire pousser des plantes exotiques. Le bâtiment fournira également une maison commune pour la communauté, servira de maison d’hôtes et disposera d’une salle de conférence afin de générer des revenus pour la fiducie.

Objectifs

Granby 4 Streets vise à transférer la régénération communautaire à l’ensemble du quartier de Granby, non seulement en réparant les dégâts de ces quarante dernières années mais également en gardant le meilleur de ce qu’il reste et en construisant un meilleur quartier plus enthousiasmant. Sa déclaration d’intention décrit la création d’une communauté prospère, vibrante et mixte, en se basant sur la créativité existante, l’énergie et l’engagement de la communauté.

La fiducie vise également à maintenir la générosité et la flexibilité des bâtiments originaux et à créer un quartier qui fournit des logements abordables, le quartier le plus vert de la ville, un quartier riche sur le plan architectural qui inclut la rénovation innovante des maisons mitoyennes de style victorien.

Son objectif à long terme est de rénover toutes les maisons du triangle de Granby pour fournir des logements aux 250 familles qui sont soit membres de la communauté originale de Granby et qui veulent rentrer chez elles, soit des familles locales qui ont besoin d’un logement.

Les principaux problèmes que la fiducie veut aborder sont :

  • Le manque de cohésion et de résilience.
  • Les faibles niveaux d’engagement civil.
  • L’isolement social de certains groupes de la communauté comme les groupes minoritaires.
  • Le manque de bâtiments à usage public et d’activités pour le bien de la communauté.
  • Le manque d’espaces communs pour améliorer la cohésion de la communauté et promouvoir des modes de vie sains.
  • L’état précaire des logements dans ce quartier.

Contexte

Granby est un petit quartier de Liverpool. Il englobe de nombreuses maisons mitoyennes du dix-neuvième siècle, situées dans le quartier L8 de Liverpool, à environ 1,5 kilomètre du centre-ville. Il s’agit du quartier le plus mixte sur le plan ethnique de Liverpool et est connu pour abriter la plus ancienne communauté noire du Royaume-Uni. Des données indiquent qu’une communauté noire vit dans ce quartier depuis près de 400 ans.

Cette communauté fait partie des plus pauvres du Royaume-Uni. En 2015, il a été démontré qu’elle faisait partie des 1% des quartiers les plus pauvres du pays selon les indices de vulnérabilité. Cette mesure prend en considération les niveaux de revenus, d’emploi, d’éducation, de santé, de criminalité, d’environnement de vie et d’obstacles au logement.

La rue principale qui traverse le quartier (Granby Street) était, jusqu’au début des années 70, une rue prospère avec des épiceries, des boucheries, des petits commerçants et même un cinéma. Mais durant les années 70, le quartier a commencé à décliner, les résidents étant touchés par des niveaux élevés de chômage et des niveaux croissants de pauvreté. Les tensions dans le quartier ont provoqué en 1981 de grandes émeutes et de nombreux troubles civils. Une personne a perdu la vie, des centaines ont été blessées et des centaines d’autres ont été arrêtées. De nombreux bâtiments ont été endommagés ou détruits.

Durant les années qui ont suivi les émeutes, la vie à Granby est devenue de plus en plus triste. Les taux de pauvreté et de chômage ont empiré, de nombreux commerçants ont été obligés de fermer leurs portes et les maisons inoccupées sont devenues de plus en plus nombreuses, ce qui a engendré des perceptions de plus en plus négatives du quartier.

La réponse du Conseil municipal de Liverpool à ces problèmes était très controversée au sein de la communauté locale. Il a acquis des centaines de maisons dans le quartier afin de les démolir. De nouvelles maisons étaient construites à leur place mais certains quartiers restaient des sites de démolition. Les politiques d’allocation des nouveaux logements étaient également controversées ; de fait, la communauté avait l’impression que le conseil municipal avait détruit la communauté originale. Il ne restait des maisons originales que dans quatre rues. Mais même là, la plupart des maisons avaient été achetées par le conseil et les associations de logement et étaient murées et laissées à l’abandon. De nombreux membres de la communauté ont pensé qu’il s’agissait d’une politique de gestion du déclin. D’aucuns considéraient qu’il s’agissait de « mesures spéciales » (terme emprunté à la réponse du gouvernement britannique aux écoles en situation d’échec) en réponse aux émeutes de 1981.

L’intervention du Conseil a été accélérée au début du 21e siècle avec l’introduction du programme national de rénovation du marché du logement du gouvernement. Ce programme fournissait des fonds publics aux conseils afin que ceux-ci rénovent les quartiers sur le déclin au niveau du logement. Durant cette période, davantage de maisons ont été acquises et murées, et de nombreuses maisons ont été démolies. Peu de rénovations étaient réalisées et, par conséquent, les maisons restantes, la plupart vides, tombaient complètement en ruines.

En 2010, le Conseil municipal de Liverpool a essayé de vendre l’ensemble du quartier de Granby à un promoteur. Il y avait de l’intérêt et un promoteur a été sélectionné mais après plusieurs problèmes, la procédure d’appel d’offres a été bloquée et le contrat a été annulé.

En 2011, seules quatre des quatorze rues originales n’avaient pas été démolies. La plupart de ces maisons étaient toutefois murées et inoccupées. Seuls 70 résidents vivaient encore dans ce quartier. Toutefois, l’association de résidents qui s’était formée dans les années 90 pour lutter contre la démolition des maisons était toujours présente et sentait qu’il y avait un coup à jouer.

Elle est devenue une fiducie foncière communautaire en 2011 et a levé des fonds pour la rénovation du quartier et le contrôle communautaire de celui-ci.

Principales caractéristiques

Les fiducies foncières communautaires sont des organisations contrôlées et démocratiquement responsables au niveau local. L’adhésion est ouverte à toutes les personnes qui vivent ou travaillent dans la communauté en question, même dans les logements qui n’appartiennent pas à la fiducie foncière communautaire. Les membres élisent un conseil de bénévoles qui dirige quotidiennement la fiducie en leur nom. La communauté du quartier L8 de Liverpool fournit une aide à la fiducie depuis 2011, avec des événements publics organisés sur la place de Granby.

Granby 4 Streets organise des événements de rue, des rencontres sociales et des projets participatifs comme un groupe de plantation afin de faire participer l’ensemble de la communauté. Elle utilise également son site web et sa présence dans les médias sociaux pour encourager la participation, et publie un bulletin d’information pour stimuler le partage des informations.

Granby 4 Streets possède une structure de gouvernance dirigée par un conseil d’administration qui englobe :

  • Un tiers de résidents des quatre rues.
  • Un tiers de résidents du quartier L8.
  • Un tiers d’acteurs qui travaillent dans la communauté avec des compétences générales et une connaissance des problèmes.

L’approche de la fiducie était de constituer et de diriger un réseau de projets, de partenariats et de collaborations qui ont été développés grâce à de longues négociations avec des acteurs publics et privés. L’autorité locale a transféré des propriétés à la fiducie en 2012. Steinbeck Studios, un investisseur social, a proposé un emprunt sans intérêt et a financé le « document de vision » pour le quartier qui a ensuite encouragé d’autres partenaires à s’impliquer dans le projet. Steinbeck Studio s’est d’abord occupé de la gestion du projet et a maintenant développé des plans pour redévelopper des maisons dans le quartier avec un budget de plusieurs millions. D’autres maisons du quartier de la fiducie sont construites par les coopératives d’habitation Plus Dane, LMH et Terrace 21. Une aide financière a également été fournie par la Nationwide Foundation, Power To Change, l’Agence Homes and Communities, la Loterie nationale, le National CLT Network, Steve Biko Housing et Plus Dane Group, le Conseil des Arts du Nord-Ouest, et la Trust House Foundation.

Quel est son impact ?

Granby 4 Streets a eu un impact sur la réflexion du conseil municipal de Liverpool au niveau de la régénération des logements et sur la relation entre le conseil municipal et les communautés locales. Il existe des données démontrant que le conseil a modifié son approche par rapport aux démolitions. En 2016, un autre plus grand quartier de maisons en ruines qui devaient être démolies a été confié à des promoteurs afin de le rénover. Granby 4 Streets est cité dans la politique du conseil de Liverpool comme un exemple de développement communautaire.

Granby 4 Streets est mentionnée comme une bonne pratique en termes de façon dont les résidents et les autorités municipales travaillent en partenariat. Elle fait également partie du réseau européen Re: Kreators et elle a récemment été présentée aux ministres européens sur l’Agenda urbain comme un exemple de bonne pratique.

Comment est-il financé ?

Granby 4 Streets se rapproche d’une viabilité financière. Les revenus provenant des loyers des maisons, commerces et ateliers permettront de payer les frais de fonctionnement de la fiducie foncière communautaire ainsi que les remboursements des emprunts. Ils ont calculé que chaque maison qu’ils louent génère un excédent de 3.500 £ (4.500 dollars) par an, qui peuvent être investis dans la fiducie foncière communautaire.

Les coûts de démarrage et les coûts d’investissement pour le travail de développement ont été pris en charge par des subventions et des emprunts. Les subventions équivalent à 900.000 £ (1,1 million de dollars) et sont réparties comme suit :

  • 14.800 £ (19.000 dollars) : subvention pour une étude de faisabilité CLT Network).
  • 128.000 £ (164.000 dollars) : subvention pour des logements abordables (Nationwide Foundation).
  • 32.000 £ (41.000 dollars) : subvention pour une étude de faisabilité (Agence Homes & Communities).
  • 37.500 £ (48.000 dollars) : subvention (DCLG).
  • 10.000 £ (13.000 dollars) : subvention pour une étude de faisabilité – Four Corners (Heritage Lottery).
  • 10.000 £ (13.000 dollars) : subvention pour des projets (Awards for All).
  • 385.000 £ (496.000 dollars) : développement de commerces communautaires (Power to Change).
  • 249.000 £ (321.000 dollars) : Jardin d’hiver (Conseil des Arts).
  • 40.000 £ (51.000 dollars) : Jardin d’hiver (Trusthouse Foundation).

Il y avait également un emprunt pour le développement de 500.000 £ (640.000 dollars) de Steinbeck Studio (l’investisseur basé à Jersey mentionné plus tôt) dans la description du projet.

Alors que Granby 4 Streets passe à l’étape suivante de son développement, la fiducie prévoit d’utiliser la vente de 5 maisons pour prendre en charge une partie des coûts. Les revenus prévus de la vente de cinq logements de la fiducie sont compris entre 450.000 £ et 600.000 £ (580.000 à 772.000 dollars) selon les estimations et la confirmation des critères d’accessibilité financière au moment de la vente.

Aspects innovants

Granby 4 Streets est unique au Royaume-Uni sur le plan de la régénération communautaire d’un quartier entier. Ceci est d’autant plus remarquable que la communauté fait partie des plus pauvres du Royaume-Uni et a peut-être connu le déclin le plus extrême constaté au Royaume-Uni en temps de paix.

Un des fondateurs de la fiducie, et membre de son conseil d’administration, Ronnie Hughes a affirmé :

« Ce qui se passe à Granby est un exemple important pour les conseils du nord de l’Angleterre, qui ont été particulièrement touchés par les coupures budgétaires. Il y a deux ans, le quartier entier a presque été acheté par un promoteur privé, mais maintenant les personnes qui y vivent ont finalement acquis une part officielle du quartier. C’est un accomplissement extraordinaire, et ça restera maintenant toujours extraordinaire. »

Les fiducies foncières communautaires sont relativement nouvelles au Royaume-Uni, et bien que le nombre soit en hausse constante, Granby 4 Streets est la première fiducie foncière communautaire qui se concentre sur la rénovation de bâtiments existants. Son modèle de régénération est innovant au niveau international et a été reconnu par les spécialistes suisses du logement communautaire Urbamonde comme une étude de cas international.

Granby 4 Streets a englobé l’art comme moyen de régénération. Elle a ainsi commandité des concepts innovants et a encouragé la créativité. Cette approche a engendré la création d’une entreprise sociale et a permis d’impliquer l’ensemble de la communauté. En outre, cela a débouché sur une reconnaissance importante, permettant notamment à la fiducie de remporter le Prix Turner 2015. Le Prix Turner est le prix artistique britannique le plus prestigieux, organisé par la Tate Gallery. Cela a attiré l’attention des médias et a considérablement boosté les activités de collecte de fonds.

Quel est son impact sur l’environnement ?

Le projet implique la rénovation des bâtiments existants plutôt que la démolition et la reconstruction, en utilisant les ressources existantes et en maintenant les structures originales dans la mesure du possible. Granby 4 Streets a intégré l’esprit d’autocréation duquel a émergé la fiducie foncière communautaire ainsi que le souhait de réduire l’impact environnemental.

Une des premières activités du groupe communautaire qui a précédé Granby 4 Streets était le jardinage communautaire. Le groupe qui poursuit ce travail, le dénommé « Blooming Triangle », a rénové et créé de nouveaux espaces verts avec la communauté locale. Il continue de travailler avec les résidents pour maintenir le statut de lauréat du prix North West in Bloom et de finaliste de Rue de l’Année 2015 par l’Académie de l’urbanisme, faisant de Granby le quartier le plus vert de la ville.

Granby 4 Streets a également loué cinq maisons à Terrace 21, une coopérative écologique, qui rénovera cinq logements selon les normes des maisons passives.

Que est l’impact social du projet?

Granby 4 Streets a permis de mettre l’accent sur le dialogue et les actions communautaires, dans une communauté auparavant vulnérable et ignorée. Elle a créé un sentiment de solidarité autour du logement, des espaces verts et de la propriété communautaire. Les bénévoles locaux ont joué un rôle clé pour développer les projets et ont reçu de l’aide pour renforcer leurs propres capacités dans tous les domaines de la gestion de la fiducie foncière communautaire.

Les résidents ont eu l’occasion de se rassembler et de collaborer avec des artistes internationaux pour réaliser des sculptures et développer des projets.

Granby Workshop, une nouvelle entreprise sociale fabriquant des biens ménagers sur mesure et située sur Granby Street, emploie 14 jeunes artistes locaux. Granby Workshop était récemment présente au Festival international des entreprises 2016 à Liverpool. Granby Workshop occupera un espace au sein des espaces commerciaux de la fiducie et fournira une plateforme pour les commerces locaux et les entreprises sociales et créatives, engendrant davantage d’activité économique.

Granby Market continue de s’étendre et a récemment emménagé sur la route principale, Granby Street, ce qui lui a permis de croître et d’obtenir davantage de visibilité.

Grâce à ses précédentes activités, il a attiré des poètes et musiciens reconnus sur le plan international qui ont créé avec les résidents une ambiance, des activités et un sentiment de cohésion. Cela a contribué à améliorer la santé et le bien-être d’un groupe engagé de résidents qui ont renforcé leur propre capital social.

Granby 4 Streets a déjà créé 50 nouveaux emplois dans le domaine de la construction, des arts et de l’organisation communautaire. Il s’agit d’un exploit dans un quartier où le taux de chômage reste parmi les plus élevés du Royaume-Uni, surtout parmi les jeunes. Les rénovations ont non seulement stimulé l’économie locale mais ont également fourni des opportunités de formation et d’emploi.

Viabilité financière

Granby 4 Streets se rapproche d’une viabilité financière. La fiducie possède un plan d’affaires sur 30 ans selon lequel l’organisation devrait être financièrement viable d’ici 2021. Son travail initial se basait sur des subventions pour les coûts d’investissement et sur des bénévoles réalisant des activités pour garder les coûts le plus bas possible.

Au fur et à mesure que la fiducie foncière communautaire grandit, elle doit développer son potentiel en matière de génération de revenus. Les revenus doivent provenir de la location des maisons, de la location des logements à d’autres associations de logement, de la location des salles de réunion et, dans le futur, de la location des espaces commerciaux.

La fiducie a réussi à lever des fonds pour soutenir le développement initial et les coûts d’investissement initiaux du projet. Elle a également travaillé avec des investisseurs sociaux pour accéder à des financements sociaux.

Elle veut s’assurer que l’organisation ne dépende pas de subventions ou de revenus limités et puisse se développer en utilisant ses propres revenus.

Obstacles

Granby 4 Streets a surmonté un énorme obstacle en négociant le transfert de la propriété des maisons du conseil municipal de Liverpool vers la fiducie foncière communautaire. Ceci est particulièrement remarquable si l’on prend en considération la relation historique entre la communauté et le conseil. Parmi les autres obstacles qui se sont présentés, on retrouve :

  • L’engagement d’entrepreneurs compétents et fiables.
  • Les travaux supplémentaires de construction en dehors du projet à cause de problèmes imprévus.
  • Les membres bénévoles du conseil qui n’ont pas toujours les compétences suffisantes pour contrôler les travaux ou qui n’ont pas les épaules assez larges pour remettre en question les décisions des entrepreneurs.
  • La collecte de fonds flexibles et réactifs.
  • L’adoption de conventions juridiques pour s’assurer que les propriétés respectent les critères relatifs aux prêts hypothécaires et soient accessibles financièrement pour les membres vulnérables de la communauté.

La fiducie a surmonté ces problèmes en recrutant un spécialiste pour aider le conseil incluant des représentants du conseil municipal de Liverpool et de l’Association de logement Steve Biko (le seul groupe de logement de Liverpool destiné aux minorités ethniques et aux communautés noires).

Leçons retenues

  • La nécessité d’évoluer tout au long du projet et d’adapter les méthodes de travail en cas de besoin.
  • Il importe de rester concentré sur les objectifs du projet plutôt que d’adapter le programme ou les idées pour contenter les bailleurs.
  • L’importance de garantir que le conseil possède les compétences nécessaires pour mettre en œuvre le projet, et d’avoir un plan pour trouver des solutions aux problèmes.
  • Il était nécessaire d’engager des entrepreneurs spécialisés pour aider la fiducie dans les domaines pour lesquels il y avait un manque d’expertise et de connaissance, notamment au niveau juridique et dans la gestion du projet.

Évaluation

Il n’y a pas d’évaluation officielle du projet. Les différents bailleurs ont demandé un feedback régulier et certains ont commandité des évaluations externes.

Reconnaissance

Le projet Granby 4 Streets a reçu le Prix Turner en 2015 grâce au travail de ses architectes.

Une des quatre rues, la Cairns Street, a été finaliste de la Rue de l’Année 2015 au Royaume-Uni de l’Académie de l’Urbanisme.

Granby 4 Streets a remporté un prix européen sur le logement communautaire d’UrbaMonde en 2016 et a été récemment nominée dans les 50 nouvelles organisations radicales de Nesta.

Granby 4 Streets a attiré l’attention des médias nationaux, et a notamment fait l’objet de reportages sur la BBC TV. Le projet a également fait l’objet d’articles dans le Guardian, l’Independent et le Daily Mail.

La fiducie a également été utilisée comme étude de cas dans plusieurs thèses architecturales, urbaines et sociologiques. Elle a également contribué à un programme de la BBC sur l’histoire de l’architecture au Royaume-Uni, et est apparue dans plusieurs programmes artistiques et culturels en Europe.

Transfert

Le travail de la fiducie a inspiré et encouragé des associations locales de logement à acquérir et rénover des logements inoccupés à Granby. Des programmes actuellement mis en œuvre par trois associations de logement permettront de rénover 72 maisons.

Granby 4 Streets travaille actuellement avec d’autres groupes de Liverpool, comme Homebaked Coming Home (entreprise sociale visant à rénover des logements inoccupés). Elle partage son expérience qui lui a fait passer d’une structure militante à une structure organisationnelle.

Elle désire partager les approches méthodologiques importantes qu’elle a prises lors de chaque étape avec d’autres communautés d’autres villes du Royaume-Uni.

Granby 4 Streets accueille régulièrement des visiteurs pour partager ses expériences avec d’autres. Elle organise par exemple des séminaires (60 en 2016) pour des étudiants en planification, architecture ou science sociale afin de promouvoir la création d’espaces pour une gestion démocratique.