Il y a quelques jours à peine, le gouvernement espagnol a infligé une amende de 64 millions d'euros au géant de la location de logements Airbnb pour avoir fait la publicité d'appartements sans permis. Dans le blog de ce mois-ci, notre PDG, David Ireland, analyse les locations de courte durée comme Airbnb, leur impact sur la crise du logement, la réaction des résidents et les réponses des villes face à leur croissance. Si les plateformes de type Airbnb ont indéniablement un impact sur la disponibilité des logements sur certains marchés, surestimer cet impact risque d'occulter des problèmes structurels plus profonds à l'origine de la pénurie de logements, allant des contraintes de financement et d'offre à des décennies de sous-investissement dans le logement abordable.
Ce fut l'une des images les plus marquantes de 2024 : un groupe de Barcelonais arrosant des touristes à la terrasse de cafés avec des pistolets à eau, en criant « touristes, rentrez chez vous ! ». Elle a parfaitement illustré la colère ressentie dans de nombreuses villes face à un tourisme devenu excessif.
Au cours de la dernière décennie, les villes du monde entier ont dû faire face à deux défis concomitants : une forte augmentation du tourisme et une hausse constante des prix du logement. Des plateformes comme Airbnb ont considérablement simplifié la location de logements pour les voyageurs, offrant ainsi une alternative aux chambres d’hôtel. Cette même facilité a également permis aux propriétaires de retirer leurs biens du marché résidentiel pour alimenter le marché de la location saisonnière. L’impact cumulatif se traduit par une perte significative de logements résidentiels et une potentielle augmentation des prix de l’immobilier.
En réaction, de nombreuses municipalités ont mis en place des réglementations strictes, voire des interdictions pures et simples, concernant les locations de courte durée, invoquant le surtourisme et son impact sur l'accessibilité au logement. De Barcelone à New York, un consensus se dessine : les locations de courte durée non réglementées contribuent à la crise du logement et doivent être encadrées.
Le surtourisme et le logement
Il est peu probable que quiconque ait imaginé un tel dénouement. En 2008, deux amis d'enfance à San Francisco ont eu l'idée simple d'installer un matelas gonflable dans leur salon et de le louer comme chambre d'hôtes à bas prix. Initialement baptisé « Airbedandbreakfast », le nom a rapidement été raccourci en Airbnb, et au cours des 17 années suivantes, la plateforme est devenue un réseau mondial proposant plus de 5 millions de logements à travers le monde.
Ce qui avait commencé comme un moyen de louer des chambres libres s'est progressivement transformé en location commerciale d'appartements et de maisons entières. Grâce à sa croissance rapide et à son modèle économique novateur, Airbnb a rapidement défié l'industrie hôtelière traditionnelle et s'est vite retrouvé accusé de surtourisme et d'aggraver la crise du logement.
Il existe des raisons de critiquer ce phénomène. Le lien entre les locations de type Airbnb et la pénurie de logements est bien documenté, de nombreuses études montrant que leur essor a réduit l'offre de logements et fait grimper les loyers. Une étude de 2024 a révélé que la présence de locations de type Airbnb a fait augmenter les loyers annuels à Berlin de 1.3 à 2.7 %. Une étude antérieure menée au Portugal L'étude a montré une augmentation moyenne de 3.7 % des prix des logements dans ses principales villes, mais dans les centres historiques de Lisbonne et de Porto, où les locations de courte durée sont fortement concentrées, l'effet a été beaucoup plus profond, faisant grimper les prix de plus de 30 %.
Ces études montrent également une corrélation claire entre l'essor des locations de type Airbnb et le déclin du logement résidentiel. Cependant, il ne s'agit pas d'une substitution directe. À New York Sur ce continent qui compte le plus grand nombre d'annonces Airbnb au monde, environ 50 000 logements locatifs de type Airbnb ont vu le jour. Pourtant, cela ne s'est traduit que par une perte nette de 10 000 logements résidentiels.
Comment expliquer cette différence ? Certains logements de type Airbnb ont été aménagés dans d’anciens locaux commerciaux ou sont issus de la subdivision d’appartements existants. D’autres étaient auparavant des résidences secondaires, souvent inoccupées la majeure partie de l’année.
L’impact sur la disponibilité des logements est néanmoins bien réel et, comme l’a démontré la manifestation aux pistolets à eau à Barcelone, il est profondément ressenti par les habitants. Les villes prennent des mesures pour limiter cet impact et contrôler le développement des locations de type Airbnb.
Les villes britanniques agissent en premier
En 2015, Londres a été la première grande ville à instaurer une réglementation limitant à 90 jours par an la location de logements entiers sur des plateformes de type Airbnb. Si un propriétaire souhaite louer son logement plus longtemps, il doit obtenir une autorisation d'urbanisme. Les municipalités peuvent ainsi réguler le nombre de locations de ce type sur leur territoire.
Édimbourg, autre ville fortement touchée par le tourisme saisonnier, a instauré en 2024 une taxe de séjour sur tous les séjours d'une nuit, y compris les locations de type Airbnb. Cette taxe, qui devrait rapporter 50 millions de livres sterling par an d'ici 2029, est destinée à financer les services publics mis à rude épreuve par le tourisme de masse. En 2025, la ville a également lancé une vaste campagne de contrôle contre les locations de courte durée non autorisées.
Le Portugal emboîte le pas.
En 2021, les principales villes portugaises, Lisbonne, Porto et Faro, ont commencé à limiter les locations de type Airbnb en interdisant la délivrance de nouvelles licences dans les « zones de forte tension sur le logement ». Initialement controversées, ces mesures ont ensuite été renforcées. En 2022, le gouvernement a instauré l'enregistrement obligatoire, des règles de sécurité plus strictes pour les locations de courte durée et des incitations fiscales pour encourager les propriétaires à se reconvertir dans la location résidentielle. Parallèlement, des investissements essentiels dans le logement social ont été augmentés afin de favoriser la croissance de l'offre de logements abordables.
New York se montre coriace
Aux États-Unis, la ville de New York a instauré certaines des réglementations les plus strictes au monde concernant les locations de type Airbnb. La loi locale 18, entrée en vigueur en 2023, oblige les hôtes à s'enregistrer, à résider dans le logement pendant le séjour des voyageurs et à n'accueillir que deux personnes à la fois. Ces restrictions ont de facto éliminé les nouvelles plateformes Airbnb commerciales dans la ville et visent à préserver le parc de logements résidentiels.
La décision radicale de Barcelone
Barcelone, l'une des villes les plus visitées au monde, est devenue un exemple flagrant des conséquences du surtourisme. En juin 2024, la ville a annoncé une politique audacieuse visant à interdire toutes les locations de courte durée d'ici 2028. L'objectif est de remettre plus de 10 000 logements sur le marché de la location longue durée.
Barcelone applique déjà certaines des réglementations les plus strictes d'Europe. Les locations de type Airbnb sont limitées à 30 nuits par an, et les hôtes doivent s'enregistrer auprès de la ville pour obtenir une licence de location de courte durée. Dans plusieurs quartiers, ces locations sont totalement interdites. La nouvelle réglementation prévoit que la ville ne délivrera plus de nouvelles licences et ne renouvellera pas les licences existantes, de sorte que toutes les licences auront expiré d'ici 2028.
Les interdictions d'Airbnb sont-elles la solution ?
Les méthodes de contrôle des locations de type Airbnb varient selon les villes, mais leurs objectifs généraux restent les mêmes. Il s'agit de reconnaître que lorsqu'une part importante du parc locatif est convertie au tourisme, les locataires locaux sont pénalisés. Les restrictions mises en place dans des villes comme Londres et Lisbonne visent à rééquilibrer le marché en plafonnant le nombre de locations de type Airbnb autorisées, dans l'espoir que cette politique permette de remettre des biens sur le marché locatif. Les réglementations strictes en vigueur à New York et Barcelone ont pour objectif de réduire, voire de supprimer complètement, le marché des locations de type Airbnb.
Cela limitera sans aucun doute les options et augmentera probablement les coûts pour les visiteurs. Il convient toutefois de reconnaître les avantages des hôtels traditionnels. Soumis à une réglementation, à une taxation et intégrés à l'infrastructure urbaine, les hôtels peuvent accueillir des visiteurs sans déplacer les résidents permanents ni bouleverser le paysage urbain.
Il est également important de noter que les locations de type Airbnb sont loin d'être la seule cause de la hausse des prix du logement et de la crise du logement. Les politiques financières nationales qui influent sur le coût des emprunts immobiliers, l'évolution démographique et le manque de financement pour la construction de nouveaux logements abordables jouent un rôle bien plus important. Dans de nombreuses grandes villes, les locations de type Airbnb ne représentent qu'une petite fraction du parc immobilier total ; leur impact global est donc probablement modeste et leur interdiction ne contribuerait guère à répondre au besoin de logements abordables à long terme.
Le plus grand exercice d'équilibre
Airbnb a su capter l'air du temps et, dans de nombreuses villes, est devenu le bouc émissaire idéal des marchés immobiliers hors de contrôle. Pourtant, cette critique n'est pas sans fondement. Il est avéré que l'essor fulgurant des locations de type Airbnb a réduit le parc de logements disponibles, fait flamber les loyers et transformé des quartiers autrefois stables en zones touristiques éphémères. Dans de nombreux quartiers très touristiques, les communautés établies de longue date ont quasiment disparu, un changement que les habitants de Barcelone et d'autres villes touchées, armés de pistolets à eau, peuvent constater et ressentir.
Comme beaucoup de technologies de rupture, Airbnb a prospéré dans un vide réglementaire. Pendant plus d'une décennie, l'entreprise a opéré quasiment sans contrôle, profitant de lois obsolètes qui n'avaient pas anticipé ce nouveau modèle de location. Cette époque touche à sa fin. Face à la pression publique croissante et aux preuves de plus en plus nombreuses des méfaits de ce type de location, des villes du monde entier commencent à réglementer plus strictement les locations de type Airbnb. Ce mois-ci (décembre 2025), le gouvernement espagnol a imposé Airbnb a été condamné à une amende de 64 millions d'euros. pour des infractions aux lois du pays en matière de protection des consommateurs, notamment plus de 65 000 annonces sans licence.
Si la réglementation est nécessaire, elle est loin d'être suffisante. Les plateformes de type Airbnb ne représentent qu'une partie d'un problème de logement bien plus vaste. La crise du logement et la flambée des prix sont également alimentées par des problèmes systémiques plus profonds, allant des politiques économiques et des décisions d'aménagement du territoire aux évolutions démographiques et au sous-investissement chronique dans le logement abordable. Même les restrictions les plus strictes sur les locations de courte durée ne permettront que d'atténuer partiellement la tension. Un changement durable et significatif exigera des villes et des gouvernements qu'ils mettent en œuvre des stratégies globales en matière de logement qui aillent bien au-delà de la simple gestion des effets du tourisme.
