Description du projet

Canopy et Giroscope sont deux associations qui existent depuis longtemps ; Giroscope a débuté à Hull en 1985 alors que Canopy a débuté à Leeds en 1996.

Canopy et Giroscope sont des pionniers d’un mouvement initié par des organismes britanniques de logements intitulé « les autoconstructions », qui s’est largement répandu au cours de ces dernières années. Ensemble, ils proposent un modèle qui a inspiré de nombreuses organisations. Aujourd’hui, plus de 100 organisations au Royaume-Uni suivent ce modèle d’autoconstruction.

En rénovant des logements inoccupés pour fournir des logements abordables aux populations défavorisées, les organisations luttent contre différents problèmes pour les communautés locales.

Le modèle de Giroscope consiste à acheter des maisons abandonnées, alors que Canopy place davantage l’accent sur la location de logements excédentaires. Cette différence d’approche est motivée par les marchés locaux du logement. Les prix des maisons à Hull sont parmi les plus bas au Royaume-Uni, malgré les hausses récentes. Giroscope est toujours en mesure d’acheter des maisons pour moins de 50 000 Livres Sterling. Les prix des maisons à Leeds en revanche, même s’ils sont plus bas que la moyenne britannique, sont nettement plus élevés. Canopy préfère dès lors acquérir la plupart de ses logements par le biais de locations de longue durée auprès du Conseil et des associations de logement.

Contexte

Ces deux organisations opèrent dans des zones géographiques plutôt restreintes dans les quartiers les plus pauvres de deux villes du Nord de l’Angleterre, Leeds et Hull. Ces quartiers se caractérisent par des rues composées de petites maisons mitoyennes du dix-neuvième siècle. La plupart des maisons de ces quartiers appartiennent à des propriétaires du marché privé qui les louent. Ils font partie des quartiers les plus pauvres de l’ensemble du Royaume-Uni.

Ces maisons sont généralement dans des états précaires, leur gestion est assez calamiteuse et la rotation des locataires est particulièrement élevée. Ces deux quartiers comptent de nombreux logements inoccupés. La situation à Hull est particulièrement préoccupante ; Hull faisait partie d’un programme public de rénovation du marché du logement qui prévoyait de détruire de nombreux logements dans des quartiers défavorisés. À Hull, de nombreux logements ciblés par le programme ont vu partir leurs locataires mais n’ont jamais été démolis. Cinq ans après la fin du programme, des centaines de maisons sont laissées à l’abandon, plongeant la communauté dans un futur incertain.

En outre, la demande de logements sociaux de la part des personnes à bas revenus ou de personnes dépendant d’allocations dépasse largement l’offre. Des changements récents apportés aux allocations de logement impliquent que les allocations ne couvrent plus le coût total du loyer. Les locataires doivent financer eux-mêmes la différence. Pour les personnes à très bas revenus, il s’agit d’un défi insurmontable.

De plus en plus de personnes à très bas revenus n’ont pas de droit statutaire à un logement social. Parmi celles-ci on retrouve certaines catégories de migrants, les personnes qui vivent dans le quartier depuis moins de deux ans, les personnes qui possèdent un casier judiciaire, les personnes qui ont enfreint certaines règles de location et des personnes qui ont rencontré des problèmes de crédit. Pour ces raisons notamment, le sans-abrisme est en hausse en Angleterre. Un rapport publié en 2015 par Crisis et la Fondation Joseph Rowntree a démontré que le nombre de personnes concernées par le sans-abrisme a augmenté de façon considérable.

En 2011, le gouvernement a introduit un programme de subventions pour les logements inoccupés visant à encourager l’approche relative aux autoconstructions afin d’utiliser les logements inoccupés. Lors de la fin du programme en 2015, pas moins de 49 millions de Livres Sterling avaient été accordés à 110 organisations en Angleterre, permettant l’utilisation de 1.759 logements qui étaient inoccupés. Tant Canopy que Giroscope ont profité de ce programme, et Giroscope a pu ainsi doubler son parc de logements.

Principales caractéristiques

Canopy et Giroscope fournissent des logements aux personnes qui en ont besoin car elles ne peuvent accéder à des logements de qualité dans le secteur locatif privé ou sont exclues des logements sociaux. Il s’agit de personnes bénéficiant d’allocations, de travailleurs migrants, de jeunes, d’anciens détenus, de personnes sortant de centres d’hébergement, de personnes qui occupent des emplois mal rémunérés et d’autres personnes vulnérables et marginalisées. Nombre de ces personnes sont sans domicile ou risquent de le devenir.

Elles dirigent des programmes de bénévolat et de placement en milieu professionnel qui fournissent des formations, des expériences pratiques et un accompagnement pour aider les personnes défavorisées. Les groupes qui bénéficient de ces programmes sont notamment les anciens détenus, les chômeurs de longue durée, les personnes souffrant de troubles psychiques ou de difficultés d’apprentissage, les anciens toxicomanes ou alcooliques, les jeunes et d’autres groupes défavorisés. Ces programmes permettent de briser le cercle vicieux de « pas d’expérience – pas d’emploi – pas d’expérience ».

Ces deux organisations emploient des équipes de bénévoles pour rénover les maisons. Ces équipes sont composées de professionnels du bâtiment et d’autres personnes moins expérimentées qui apprennent le travail sur le terrain. Ces personnes sont bénévoles pour différentes raisons. Pour certaines, il s’agit d’un processus cathartique leur permettant de surmonter leurs problèmes en participant à une activité enrichissante. Certains bénévoles se remettent d’une dépendance à l’alcool ou à la drogue, d’autres souffrent de problèmes physiques ou mentaux et d’autres encore ont été récemment libérées de prison. Ces organisations fournissent différents services d’accompagnement à ces personnes. Ces services n’ont eu de cesse de s’améliorer avec le temps. Pour de nombreuses personnes, Canopy et Giroscope proposent une aide que d’autres organisations négligent complètement.

Les deux organisations louent leurs biens à des personnes dans le besoin. En tant qu’organisations indépendantes, elles établissent leurs propres politiques de location, même si elles acceptent souvent des locataires qui leur ont été envoyés par l’autorité locale. De plus en plus, les deux organisations logent des personnes sans domicile qui n’ont parfois pas droit à des logements sociaux. Il y a parfois un chevauchement entre les bénévoles et les locataires. Certains bénévoles deviennent des locataires et inversement. Tout nouveau locataire doit réaliser au moins huit jours de bénévolat pour contribuer à rénover la propriété qui deviendra son logement.

Bien que les logements soient loués dans le cadre de locations de courte durée, les deux organisations garantissent à leurs locataires qu’ils peuvent rester pendant des périodes prolongées (s’ils n’enfreignent pas les règles de location). Giroscope et Canopy garantissent même que les locataires peuvent rester aussi longtemps qu’ils le désirent. Les deux organisations ont rarement rencontré des problèmes avec leurs locataires. Les loyers sont nettement plus bas que les niveaux du marché. Étant donné que les deux organisations sont indépendantes, elles peuvent fixer leurs propres loyers et ne doivent pas suivre les règles du gouvernement qui établissent les loyers des logements sociaux.

Quel est son impact ?

Ensemble, Canopy et Giroscope ont logé plus de 360 personnes dans plus de 150 logements abordables.

Les loyers sont fixés de façon à garantir leur accessibilité financière et les logements sont isolés et les plus efficaces possible au niveau énergétique afin de réduire leurs coûts énergétiques.

La rénovation des logements inoccupés coûte nettement moins cher que les nouvelles constructions et permet de transformer des quartiers abandonnés en communautés stables et vivantes.

Les personnes défavorisées ont la possibilité d’acquérir de nouvelles compétences et d’améliorer leur estime de soi en étant employées et logées de façon appropriée. En 2014, 140 bénévoles ont participé à ce programme et 34 personnes ont trouvé un emploi ou un stage.

Canopy et Giroscope ont exercé du lobbying auprès du gouvernement britannique pour bénéficier du programme de subventions pour les logements inoccupés. Cela a permis au programme d’autoconstructions de s’étendre rapidement et d’inclure à présent plus d’une centaine d’organisations développant des modèles similaires en Angleterre.

Comment est-il financé ?

Les deux organisations développent des modèles économiques différents. Giroscope est propriétaire de tous ses logements. L’organisation a progressivement augmenté son parc, achetant chaque année plusieurs logements inoccupés sur le marché libre. Elle utilise son parc existant de logements comme hypothèques pour acquérir de nouveaux biens. Giroscope a augmenté son parc de façon considérable au cours de ces dernières années et s’est diversifiée en louant des bureaux à des entreprises sociales et à des petites entreprises. Profitant du programme public de subventions pour les logements inoccupés, l’organisation a acheté et rénové 48 maisons entre 2013 et 2015, doublant ainsi son parc de logements. Les revenus de ses locations couvrent tous les coûts d’exploitation de l’organisation ainsi que les remboursements de crédit, tout en laissant chaque année un petit bonus.

Jusqu’en 2013, Canopy a développé un modèle de location plutôt que d’achat de maisons. La plupart de ses maisons étaient louées au Conseil municipal de Leeds à des conditions préférentielles. Le conseil avait un excédent de logements, dont nombre étaient en état d’abandon. Entre 2013 et 2015, Canopy a acheté quatorze logements inoccupés sur le marché libre en profitant du programme public de subventions pour les logements inoccupés. Cela a permis à l’organisation de grandir en lui donnant pour la première fois d’importants capitaux propres. Cela assure la pérennité de l’organisation et la rend moins dépendante du Conseil municipal de Leeds.

D’autres activités sont financées par le biais de collectes de fonds. Les deux organisations ont réussi à lever des fonds provenant de différentes institutions caritatives.

Aspects innovants

Le projet permet aux personnes nécessitant un logement et aux groupes défavorisés de s’impliquer dans des projets qui leur permettront de bénéficier d’un logement. En proposant un système de bénévolat et en fournissant des logements, ces organisations aident ces personnes à améliorer leurs vies sur différents plans.

La nature indépendante des organisations leur permet de ne pas devoir tenir compte de nombreux changements législatifs qui sont appliqués aux autres propriétaires de logements sociaux. Cela leur permet aussi de fixer leurs propres objectifs et de continuer à fournir un accompagnement et des logements à des personnes faisant partie des plus pauvres du Royaume-Uni, alors que la plupart des propriétaires de logements sociaux doivent réduire leur aider pour ces groupes.

Cette indépendance a permis aux organisations de ne pas devoir s’éloigner de leurs objectifs initiaux. Elle a permis à Giroscope de résister au programme de rénovation du marché du logement qui était selon elle la mauvaise approche. Elle leur a permis de fournir des logements de qualité au prix souhaité sans devoir suivre le marché ou des initiatives du gouvernement.

Giroscope a surmonté les problèmes causés par la fluctuation du taux de croissance. Auparavant, elle devait augmenter ou réduire son programme de bénévolat selon la quantité de maisons qu’elle pouvait acheter. Elle a récemment créé une nouvelle société qui réalise tout le travail de construction. Cette société travaille exactement de la même façon sur les maisons de Giroscope. Elle peut toutefois construire des maisons en dehors du parc de Giroscope, générant ainsi de nouveaux revenus et permettant aux personnes de continuer à travailler lorsque Giroscope n’achète pas de nouvelles maisons.

Quel est son impact sur l’environnement ?

Nettement moins d’énergie est utilisée pour la rénovation de logements inoccupés que pour la construction de nouveaux logements. Une étude réalisée par la World Habitat en 2008 démontre que la rénovation de logements inoccupés permet d’économiser 35 tonnes de dioxyde de carbone par maison par rapport à la construction de nouveaux logements. Ce modèle empêche également la démolition de logements abandonnés, ce qui permet des économies d’énergie et qui empêche la nécessité de traiter les déchets.

Les deux organisations améliorent l’efficacité énergétique des maisons qu’elles rénovent. Parmi ces améliorations, on retrouve l’isolation (murs solides, toit et sols), des fenêtres avec double vitrage et des chauffe-eaux écoénergétiques. Ces améliorations permettent de réduire les coûts énergétiques ainsi que les émissions de CO2.

Canopy a établi un partenariat avec le Conseil municipal de Leeds pour rénover trois maisons en tant que maisons témoins durables sur le plan écologique. Deux de ces maisons étaient super-isolées, au point d’être pratiquement des maisons passives.

Quel est son impact social ?

Les organisations font partie de la communauté et comprennent bien les problèmes qui affectent leurs quartiers locaux. Plus de deux-tiers des membres du personnel sont des anciens bénévoles et nombre d’entre eux sont originaires du quartier. Ainsi, le concept d’entraide s’applique au niveau communautaire. En travaillant pour loger les personnes qui sont rellement dans le besoin, comme les familles sans domicile, les réfugiés et les femmes victimes de violence, Canopy et Giroscope contribuent à lutter contre certains des pires symptômes des problèmes sociaux.

La fourniture de locations abordables et sûres permet aux locataires de s’implanter dans le quartier et de bâtir une communauté plus forte dans des quartiers auparavant négligés. Elle permet également de fournir une alternative aux logements disponibles sur le marché locatif privé, qui sont réputés au niveau local pour la précarité de leurs services et les mauvais traitements des locataires.

Les programmes de bénévolat aident les personnes à renforcer leur confiance, à améliorer leur bien-être physique et mental et à trouver un emploi. Ils aident des personnes qui sont souvent vulnérables et isolées à rencontrer de nouvelles personnes de différentes cultures et ethnicités. Le travail avec des anciens détenus permet de réinsérer ces personnes dans la société et de les encourager à s’investir davantage dans leur communauté.

En 2015, Giroscope a demandé à des volontaires de transformer une grande maison victorienne en bureaux et locaux de formation. Ce bâtiment logera les travailleurs de Giroscope et servira d’espace pour des formations et des services d’accompagnement. Cet espace sera ouvert à l’ensemble de la communauté ainsi qu’à d’autres organisations locales avec des objectifs sociaux.

Ces deux organisations sont également d’importants investisseurs dans leurs communautés. Leur travail se concentre dans des petits quartiers afin de garantir un impact tangible. Canopy a épuisé l’offre de logements inoccupés dans les deux premiers quartiers dans lesquels elle a travaillé. On a dès lors assisté à une régénération locale de ces deux quartiers. Cela permet de créer une communauté fonctionnelle de ce qui serait autrement une rue complètement abandonnée.

Les programmes de bénévolat fournissent des formations et des expériences pour permettre aux personnes concernées de trouver un emploi. Les entrepreneurs locaux bénéficient également de ces programmes, en trouvant du travail via ces projets ou en engageant des stagiaires ou des travailleurs supplémentaires grâce à ces projets.

Viabilité financière

Les modèles économiques de ces deux organisations sont pérennes. Les loyers qu’elles reçoivent couvrent tous les coûts d’exploitation des organisations. Pour ce faire, elles budgétisent leurs dépenses de façon très minutieuses.

Giroscope possède une base d’actifs importante. Cela lui permet d’emprunter et de croître lentement mais sûrement sans avoir besoin de subventions. Canopy en revanche se repose sur la collecte de fonds pour pouvoir étendre ses activités. Les deux organisations se sont montrées très efficaces pour croître lorsque des subventions ont été mises à leur disposition.

Giroscope et Canopy proposent des logements au niveau du marché que les personnes à très bas revenus peuvent se permettre. Les loyers mensuels sont inférieurs aux prix pratiqués sur le marché du logement. Les loyers sont parfois adaptés en fonction de circonstances individuelles des locataires. Aucune des deux organisations ne demande aux locataires de payer une garantie locative, des loyers en avance ou des frais supplémentaires.

Obstacles

L’accès aux banques et aux crédits s’est parfois avéré problématique pour Canopy et Giroscope. Certains créanciers considéraient que le modèle de Canopy était risqué à cause de sa faible base d’actifs. Avec le temps et l’agrandissement de leurs actifs, tant Giroscope que Canopy sont en meilleure position pour négocier de meilleurs taux avec les créanciers.

La croissance de ces deux organisations est dictée par le marché local du logement. Au cours de ces dernières années, les prix des logements à Leeds et Hull étaient relativement bas, ce qui a permis la croissance des organisations. Avant la crise financière de 2008, les prix des maisons étaient élevés et les deux organisations devaient réduire leur taux de croissance.

Le programme de rénovation du marché du logement qui a été mis en œuvre entre 2002 et 2011 s’est avéré être un obstacle important pour le travail de Giroscope à Hull. Le programme a poussé les propriétaires de logements inoccupés à s’attendre à recevoir de grosses sommes d’argent si leurs logements étaient sélectionnés pour être démolis. Ils étaient dès lors réticents à l’idée de les vendre. Le programme a également compliqué le travail avec le conseil municipal. L’objectif du programme de démolir certaines maisons était l’exact opposé de l’objectif de Giroscope.

L’achat et la rénovation de logements inoccupés en empruntant de l’argent uniquement est difficile et génère peu d’excédents. Pour étendre leur travail, Giroscope et Canopy cherchent à lever des fonds supplémentaires provenant d’organismes octroyant des subventions, tout en s’assurant de ne pas devenir dépendantes de cette forme de financement.

Le manque d’expérience au niveau juridique a provoqué des retards par le passé. Dès lors, les deux organisations ont engagé des professionnels dans ce domaine pour régler les éventuels problèmes.

Leçons retenues

Les deux organisations ont réussi sur une longue période en restant cohérentes par rapport à leurs principes de base. Elles ont adapté leur approche mais n’ont jamais modifié leurs objectifs de base, même lorsque le contexte politique leur était défavorable.

Les deux organisations ont su saisir les opportunités qui se sont présentées, en répondant par exemple efficacement aux opportunités présentées par le programme de subventions pour les logements inoccupés.

L’environnement politique peut compliquer les relations avec les conseils locaux. Par exemple, lors de la période de mise en œuvre du programme de rénovation du marché du logement, la stratégie de démolition de l’autorité locale à Hull était contraire à l’approche prônée par Giroscope, qui se concentrait sur la rénovation.

L’expérience permet d’améliorer l’efficacité. Les deux organisations ont considérablement amélioré la qualité, la vitesse et le rapport coût/efficacité de leurs rénovations.

L’engagement de personnes qualifiées pour la construction et les services d’accompagnement a permis d’améliorer le travail des bénévoles.

Évaluation

Le groupe de recherche sur le logement et les communautés de l’Université de Birmingham a réalisé deux évaluations régionales du programme de subventions pour les logements inoccupés, dans les Midlands, et au Nord-Est, dans le Yorkshire et l’Humberside (où Canopy et Giroscope sont situées). Le programme a été mis en œuvre par le gouvernement britannique entre 2012 et 2015. Les conclusions de l’étude ont démontré que le programme avait non seulement amélioré les actions communautaires sur les logements inoccupés mais avait également engendré une valeur ajoutée en matière d’impact social et économique pour les communautés et personnes concernées.

Transfert

Giroscope a débuté ses activités en 1985 et a opéré à un niveau modeste pendant de nombreuses années. Au cours des cinq dernières années, l’organisation a doublé de taille, notamment grâce à la réduction de l’inflation des prix des logements mais également grâce au programme de subventions pour les logements inoccupés. Giroscope aspire à étendre ses activités pour développer des autoconstructions sur des terrains libres ou abandonnées. Canopy a étendu ses activités dans deux quartiers de Leeds. Les deux organisations ont inspiré d’autres organisations au Royaume-Uni.

Giroscope et Canopy font partie d’un réseau qui soutient les autoconstructions et qui collabore avec le gouvernement afin d’essayer d’attirer des fonds supplémentaires. Le programme de subventions pour les logements inoccupés a permis à ce secteur de s’étendre de façon significative, passant de 30 organisations à plus de 100 organisations aux quatre coins de l’Angleterre.

Tant Giroscope que Canopy ont attiré l’attention des médias nationaux, attiré l’intérêt d’autres groupes cherchant à transférer l’approche et remporté différents prix.