Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

El proyecto  ‘ZukunftsWerkStadt’ tiene como fin lograr un desarrollo urbano sostenible en el contexto de los drásticos cambios ocurridos en la Alemania del Este tras la reunificación. Se trata de medidas para:

  • Mejorar rápidamente las condiciones de vida, infraestructura urbana y entornos
  • Crear nuevas oportunidades de trabajo
  • Promover oportunidades de viviendas atractivas y asequibles dentro de un mercado de vivienda equilibrado y diversificado.
  • Mejorar la estabilidad social y económica y alentar la vida activa en comunidad.

Leinefelde-Worbis

Situado en la región Eichsfeld de la antigua Alemania del Este, la municipalidad de Leinefelde-Worbis cuenta con una población de aproximadamente 20.000 personas. La reunificación de Alemania en los años noventa afectó fundamentalmente a los pequeños pueblos industriales llevando al colapso de la industria textil y destrozando su base de economía.

Con las tasas crecientes de desempleo, muchos habitantes se marcharon a otras regiones más prósperas en Alemania dejando sus pisos vacíos. Las unidades prefabricadas de forma estándar y de baja calidad, que suman la gran parte de las existencias de viviendas, eran poco atractivas en un mercado de vivienda competitivo y en desarrollo y aquellos inquilinos con unos ingresos más altos empezaron a mudarse.

La demanda de pisos alquilados en el distrito de Südstadt de Leinefelde cayó en un 50 por cien del suministro, con pocas o ningunas posibilidades económicas para el resto de los pisos. En el 2003, con el fin de armonizar el desarrollo y optimizar las infraestructuras comunes y el rendimiento administrativo, la municipalidad de Leinefelde y el pueblo colindante de Worbis, unieron sus esfuerzos para formar la municipalidad de Leinefelde-Worbis.

Introducido por la municipalidad de Leinefelde-Worbis en respuesta a estos retos, el proyecto ZukunftsWerkStadt’ tiene como fin lograr un desarrollo urbano sostenible en la transición de una economía planificada a una economía de mercado. Se trata de medidas para crear nuevas oportunidades de trabajo; mejorar las condiciones de vida, la infraestructura urbana y los entornos; promover oportunidades de viviendas atractivas y asequibles en un mercado de vivienda equilibrado y diversificado; mejorar la estabilidad social y económica y alentar la vida activa en comunidad.

Desarrollo urbano sostenible

Desde su comienzo, el proyecto fue concebido como una estrategia de regeneración y desarrollo urbano integrado, considerando en conjunto cuestiones organizativas, sociales, económicas y medioambientales.

Las condiciones de vida mejoradas y la economía local resurgente han creado una base para la estabilidad financiera y social. Infraestructura y servicios públicos de alta calidad incluyendo acceso a buenos colegios, un sistema de transporte público cómodo y eficaz e instalaciones deportivas y recreativas han eliminado las causas iniciales de la migración de inquilinos. La propuesta integrada de la municipalidad y el trabajo con socios privados han creado condiciones esenciales para la inversión privada sostenible en la localidad y el nuevo entorno urbano está atrayendo a nuevos residentes a la ciudad.

Una gama de opciones han sido desarrolladas para tratar los distintos problemas de vivienda. Se han celebrado competiciones de arquitectura para todos los proyectos claves y se han aplicado por todas partes altos estándares ambientales, tanto para nueva construcción, como para renovación o demolición de apartamentos excedentes. La creación de empleo ha sido un aspecto clave de la propuesta, al igual que la reactivación de la infraestructura, tanto física como social.

La reorganización del parking, la construcción de accesos y patios han mejorado su utilización para los residentes de todas las edades. Varias posibilidades para deporte y recreación proporcionan ocasiones de encuentro, comunicación y una mayor integración social.

Giro económico

La regeneración económica de Leineflede-Worbis ha comenzado como fruto de la promoción de nuevas compañías con una diversa gama de actividades. El edificio de la fábrica textil vacío ha sido subdividido y renovado para alojar nuevos negocios y la nuevas áreas industriales designadas ofrecen más posibilidades. La combinación de procesos reguladores de apoyo y escenarios atractivos ha creado un clima positivo para la nueva inversión.

La estrategia del proyecto ha proporcionado a los residentes, propietarios, negocios y a la municipalidad un panorama económico positivo.  La inversión ha sido grandemente absorbida por el comercio de construcción local y el mercado de trabajo, una ventaja más para la comunidad. Leinefelde-Worbis aloja actualmente 1.200 negocios y sus cifras de desempleo de 8.3 por ciento son considerablemente más bajas que el promedio regional (Thuringia) de 11.4 por ciento. La deuda municipal es un tercio más baja que el promedio regional, a pesar de sus ingresos gravables per capita por debajo de la media. 1.300 personas van y vienen del trabajo regularmente al pueblo, y un crecimiento del seis por ciento de la población de Südstadt durante el 2006 es indicativo de que la gente está regresando al área.

El proyecto ha facilitado acceso a financiación, formación y asistencia para los residentes desempleados. Apoyo especializado y trabajos accesibles han sido proveídos para alcohólicos recuperados y se han creado nuevos trabajos a través del proceso de desarrollo y construcción.

Edificios

De acuerdo con el Plan maestro integrado del proyecto, un 50 por ciento de las viviendas han sido demolidas y el resto de las existencias renovadas. Esto ha supuesto un aumento considerable en la calidad. Se ha tenido cuidado durante la demolición y se han empleado técnicas innovadoras para su desmantelamiento para poder reutilizar la mayor cantidad posible de construcciones de losa de hormigón prefabricadas, tanto en la construcción como en el paisajismo.

Los escombros de la construcción no son considerados como deshecho sino como materia prima: la demolición por lo tanto es una fuente valiosa de materiales de construcción reutilizables. Costos más bajos de transporte y menor necesidad de materias primas, han reducido considerablemente el consumo de energía existente para vivienda.

La densidad ha sido reducida y se ha revitalizado, abierto y mejorado el espacio urbano. Esto ha creado espacios para uso privado, semiprivado y público. Se ha prestado atención y se ha invertido en espacios públicos estratégicamente importantes lo que ha demostrado ser una condición previa esencial para una vida pública más intensa. El anonimato espacial del urbanismo socialista ha sido reemplazado con claras distinciones entre los espacios públicos y privados. Tamaños y tipos diferentes de viviendas han sido desarrollados para alentar la diversidad y evitar la exclusión de grupos de ingresos altos y bajos.

Alcance de costos

Los 180 millones de dólares americanos que se han invertido en el proyecto desde 1993 proceden de una serie de fuentes incluyendo las sociedades locales de vivienda, el gobierno local y un subsidio nacional. El pago de rentas de los residentes proporciona un fondo de ingresos actual y futuro para los proyectos de vivienda y un presupuesto anual recaudado de los impuestos y subsidios asegura el mantenimiento del espacio y las instalaciones públicas.

Las unidades de vivienda renovadas están actualmente en propiedad y alquiladas por las asociaciones de vivienda de la comunidad, aunque la propiedad privada y el acceso al subsidio privado en el futuro sigue siendo una opción. Las propiedades desocupadas son tan pocas que las asociaciones de vivienda han podido consolidarse y sobrevivir. La relación entre las asociaciones de vivienda comunitarias y sus residentes, ha sido un factor clave para el éxito del proyecto. Se ha iniciado un contacto intenso entre propietarios y sus inquilinos con programas específicos, planes y traslados acordados unánimemente entre ellos.

Impacto

  • El proyecto ha disminuido con éxito el declive de la población, y el distrito de Südstadt ha experimentado un aumento del seis por ciento en el 2006. La gente joven ha encontrado empleo en Leinefelde, las familias con niños pequeños están beneficiándose de mejores colegios y ambientes de vida, y las personas mayores o jubiladas están utilizando los servicios locales mejorados.
  • Más de 1.700 apartamentos ha sido demolidos, cuatro años antes de la fecha inicial del proyecto.
  • 2.500 apartamentos han sido renovados, más de 1.630 de éstos con espacios verdes privados.
  • La proporción de apartamentos desalojados ha sido reducida a un 10 por ciento del total y sólo un 3,5 por cien de los apartamentos renovados están vacíos.
  • Todas las instalaciones sociales y educativas han sido renovadas o convertidas para otros usos públicos.
  • Actualmente hay 1.200 empresas en Leinefelde-Worbis, que contribuyen al descenso considerable del desempleo, en contraste con regiones más grandes.

¿Por qué es innovador?

  • Procesos de planificación, desarrollo y gestión en participación.
  • Estrategia de desarrollo urbano sostenible para un pueblo en reducción.
  • Formas innovadoras de renovar las tradicionales unidades de vivienda prefabricadas.
  • Uso de energía renovable y medidas de rendimiento energético.
  • Una nueva propuesta para la estructura espacial, incluyendo las distinciones visuales entre el espacio privado, semiprivado y público.
  • Tecnologías económicas para la desmantelación de edificios y reutilización de materiales de demolición en construcción y paisajismo.

¿Cuál es el impacto medioambiental?

El proyecto ha reutilizado la mayor cantidad posible de materiales de construcción originales. Se han desarrollado tecnologías y técnicas de desmantelación selectivas para explotar este recurso eficientemente, resultando en nuevas ideas para procedimientos asequibles y sostenibles que minimizan el consumo de energía y materiales.

Ejemplos de estas técnicas incluyen:

  • Mantenimiento de estabilidad estructural instalando apoyos temporales que todavía permitan el uso de maquinaria pesada.
  • La secuencia de construcción original ha sido cuidadosamente invertida.
  • Los martillos motorizados fueron montados sobre excavadoras para aumentar el acceso a componentes originales de soldeo.
  • Se desarrollaron nuevas técnicas de corte para que se pudiera desmontar parte de las losas y cortar nuevas aperturas en las mismas.

El rendimiento energético de todos los edificios fue mejorado a través de:

  • Uso de calefacción moderna y combustible renovable con tecnologías de distribución.
  • Aislamiento térmico de las paredes que ha sido mejorado con el uso de paneles de poliestireno.
  • Paneles solares han sido instalados en proyectos pilotos.

El sistema de drenaje de agua de lluvia y alcantarillas mantiene una capacidad suficiente de autolimpieza y ha sido minimizada la necesidad de agua dulce para purgar el sistema.

La reducción en densidad urbana ha permitido que se pudiera plantar especies locales de árboles y otra vegetación apropiada para ser plantada en espacios abiertos públicos y privados. Los habitantes perciben la sostenibilidad ecológica del proyecto como un factor importante para sus condiciones mejoradas de vida y consecuentemente han desarrollado una actitud protectora hacia el entorno.

Las áreas peatonales y los caminos de bicicletas han sido mejoradas y las funciones comerciales y sociales han sido integradas en las áreas residenciales. Esto ha reducido el uso de vehículos motorizados y ha alentado el uso del autobús urbano.

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

Desde 1993, se han invertido casi 180 millones de dólares USA en el proyecto. Este dinero procede de una serie de fuentes:

  • 102 millones de dólares USA han sido proporcionados por las asociaciones de vivienda.
  • 41 millones de dólares USA han sido proporcionados por el gobierno de la municipalidad.
  • 34 millones de dólares USA han sido proporcionados por el distrito administrativo.

La doble estrategia de demolición de pisos que no se requerían, simultáneamente ha mejorado la calidad y diversidad de las viviendas existentes ayudando a las sociedades de vivienda a consolidar su posición financiera. Su pronta participación les ha permitido enfocarse en el acondicionamiento en áreas centrales, evitando inversiones no productivas en zonas sin futuro potencial.

La financiación de ingresos actuales y futuros de los proyectos de vivienda está proporcionada a través de pagos de renta de residentes. La relación de pisos desocupados a pisos alquilados se ha reducido considerablemente por debajo de un diez por ciento del total, y representa un 3,5 por cien de la existencia reacondicionada, asegurando la supervivencia de la economía y el crecimiento de las asociaciones de vivienda.

Se tuvo mucho cuidado de asegurar que la relación entre los inquilinos y los residentes fuese lo más positiva posible, y la confianza que se ha desarrollado se evidencia en parte por las altas cifras de ocupación tras el proyecto. Durante la renovación del proceso, se pusieron en marcha medidas de renovación en algunos apartamentos ocupados, siendo las asociaciones de vivienda las encargadas de coordinar los programas con los inquilinos. Se llevaron a cabo medidas intensivas de re-acondicionamiento sólo en propiedades vacías. No se realizaron nuevos arrendamientos en edificios que tenían que ser reacondicionados o demolidos. Se dió a los inquilinos existentes de uno a dos años de aviso, y pudieron elegir entre mudarse definitivamente a un apartamento ya reacondicionado o mudarse temporalmente a un apartamento remodelado y luego regresar a su antiguo apartamento tras la terminación del trabajo en el mismo. Los costes de la mudanza y mobiliario fueron costeados por las asociaciones de vivienda y la mayoría de la gente eligió mudarse sólo una vez.

El proyecto ha ayudado a estabilizar la base financiera de la municipalidad. La característica económica principal de la propuesta integrada es la creación de sinergias entre la inversión privada y la pública. El área principal rural de alrededor se está beneficiando de la alta calidad de infraestructura, instalaciones públicas y entorno urbano proporcionado por Leinefelde-Worbis, y esto tiene un efecto positivo incidental en la economía local.

¿Cuál es el impacto social?

La actual regeneración del área ha empezado restaurando el orgullo de los habitantes y ha proporcionado una base social estable, tras los drásticos cambios y trastornos que tuvieron lugar como resultado de la reunificación. La participación en el proceso ha sido crucial y la municipalidad ha buscado oportunidades para comprometerse y trabajar con los residentes incluyendo:

  • Exposiciones y debates públicos.
  • Un periódico frecuente y gratis del distrito.
  • Instalación de un punto de información/servicio en Südstadt que trate la extensa demanda durante los primeros años del proyecto.
  • Talleres de trabajo especializados que tratan componentes específicos del proyecto (entre los participantes de los talleres de trabajo se incluían, inquilinos, asociaciones de vivienda, representantes de la municipalidad, consultores y grupos de interés local).
  • Actividades para mejorar los espacios públicos y las instalaciones de la comunidad.
  • Una feria anual de Südstadt (desde 2003).
  • Apoyo de contacto intenso entre propietarios y sus inquilinos con programas específicos, planes y traslado acordado unánimemente entre las asociaciones de vivienda y sus inquilinos.
  • El establecimiento de grupos de trabajo con asunto específico para involucrar a los inquilinos en el proceso en marcha.

Se ha trabajado para integrar las familias inmigrantes que representan entre el tres y cuatro por ciento de la población en el área del proyecto. Un miembro del personal de habla rusa ha proporcionado ayuda y se han ofrecido clases especiales de lengua en el “Youth Centre” (Centro de la Juventud).

El centro de servicios sociales ha establecido una red de resolución de problemas para trabajar con grupos sociales con problemas como alcoholismo y deudas. La formación en curso y el trabajo de acumulación de capacidad han incrementado las oportunidades de desarrollo de habilidades de profesionales. En combinación con el creciente número de empresas que tienen su sede en Leinefelde-Worbis, esto ha reducido el desempleo y ha aliviado las tensiones sociales que causa la falta de ingresos.

Obstáculos Encontrados

  • Barreras mentales: tras las primeras dificultades con el aumento de la concienciación sobre la reducción de la población, se tardó unos dos años en convencer a los residentes de que menos población podría significar más calidad. Un proyecto piloto para el re-acondicionamiento de una plaza pública demostró que se podría lograr. La implicación en la Feria Mundial de EXPO 2000 en Hanover, aunque inicialmente ridiculizada, resultó en un dinamismo entusiasta. Convencer a los habitantes de la necesidad de demoler los pisos también resultó desafiante y fue superado con el énfasis en las calidades medioambientales y posibilidades del proyecto.
  • Intereses aislados: inicialmente, diferentes inversores actuaron sólo siguiendo sus propios intereses. La implicación participativa en el proceso de planificación e implementación ha creado un nuevo entendimiento mutuo y un sentido de solidaridad.
  • Márgenes limitados de inversión: la financiación es limitada y los programas de subsidio sólo proporcionan apoyo incremental. La financiación pública cambia cada año. El plan master ha sido importante en la coordinación de muchos pequeños proyectos que implican a diferentes inversores.
  • Lentitud del proceso: un proceso de transformación largo era difícil de aceptar por los habitantes, se llevaron a cabo lo más pronto posible muchas mejoras tangibles inmediatas, creando un clima de cambio positivo. Se crearon canales de comunicación entre el público y el proyecto para ganar la captación y alentar la participación.
  • Déficits tecnológicos: el proceso de re-acondicionamiento tenía que proporcionar cualidades no conocidas en la vivienda socialista industrializada para que pudiera competir en el mercado libre. Esto incluía tipos diversos de vivienda, adaptabilidad, planos de planta individualizados, conexiones agradables entre los espacios internos y externos etc. el proyecto ha desarrollado nuevas soluciones y nuevas tecnologías para el desmantelamiento de edificios, re-acondicionamiento y remodelación de la propiedad.
  • Falta de concienciación de la calidad: las asociaciones de vivienda y los habitantes no podían imaginar la posibilidad o el valor de adoptar estándares más altos. Las competiciones de arquitectura han demostrado ser una forma de éxito para producir nuevas ideas.

Lecciones Aprendidas

  • Una población reducida ofrece nuevas oportunidades para mejoras de calidad si los inversores actúan con prontitud suficiente y de una manera coordinada.
  • Proyectos aislados sólo tienen un impacto limitado y pueden desperdiciar el dinero. El reto es lograr un desarrollo coordinado e integrado. La inversión debe estar concentrada en áreas centrales con perspectivas a largo plazo.
  • La participación de los inversores es una condición básica para la viabilidad y la aceptación.
  • La calidad es la clave para la sostenibilidad. Las competiciones de arquitectura proporcionan mejores soluciones e innovación.
  • La gestión del proceso y el control de la calidad tienen que ser constantes; esto requiere una continuidad de objetivos, estructuras organizativas y personal clave.
  • Informar al público con transparencia crea la confianza y fiabilidad necesaria para la cooperación y estabilidad política.

Evaluación

La monitorización regular del proyecto, y el uso de indicadores cuantitativos globales ha confirmado la estrategia general del plan, y ha ayudado a revelar dónde y cómo se deben incorporar los ajustes detallados. Dos estudios que analizaban las respuestas al proyecto de los residentes confirmaron un cambio fundamental en la actitud social, percepción de la calidad y el desarrollo de la relación psicológica con el área. Un nuevo estudio de evaluación será llevado a cabo en el 2007.

Transferencia

El Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda en el estado de Thuringia ha utilizado a menudo Leinefelde como referencia o estudio de caso pues trabaja constantemente para mejorar las regulaciones y estrategias para sus programas de desarrollo urbano.

El proyecto contribuyó al lanzamiento del programa federal del Este para la Reconstrucción Urbana 2002-2009. Un programa equivalente comenzó en Alemania Occidental en el 2006. La universidad “The Bauhaus University Weimar” ofrece un programa basado en la transferencia de las experiencias de Leinefelde. Varios actores principales del proyecto han sido reclutados como profesores.

La participación en la Feria mundial EXPO 2000 en Hanover trajo como respuesta una serie de relaciones, incluyendo abundantes intercambios entre políticos, trabajadores profesionales y científicos de Japón, Corea del Sur y Leinefelde-Worbis. El proyecto es revisado frecuentemente en publicaciones japonesas de arquitectura.

La propuesta de Leinefelde-Worbis ha sido adaptada y transferida a Argelia. Se han iniciado nuevas políticas de rehabilitación urbana y reformas políticas para mejorar las condiciones en los procesos de mejora sostenible y de participación.

Asociación

ONG, profesional, gobierno nacional, sector privado