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Este proyecto incluye la renovación de 241 viviendas familiares de bajo coste construidas mediante construcción prefabricada en Tuindorp Kethel, un pueblo jardín de la postguerra. En vez demoler una urbanización ruinosa, se realizó un proceso de restauración sensible a fin de mejorar el bajo consumo y solucionar la demanda de cada inmueble. Los residentes participaron durante todo el proceso de restauración, desde la fase de diseño a la fase final de construcción.
Descripción del Proyecto
Fines y Objetivos
La reforma de una urbanización de vivienda social de hace 50 años mediante el uso de un sistema de construcción prefabricada, de forma comprensiva con los deseos y compromisos de los residentes al igual que de forma económicamente sostenible para el proveedor de la vivienda social
Construidas en la década de 1950 con los sistemas de Airey y Welschen de prefabricación, las 241 viviendas de esta urbanización de la postguerra se habían deteriorado de forma significativa a mitad de los años 90. La infiltración del agua y un aislamiento endeble eran los causantes del deterioro, que ocasionaron daños extensos por el frío y la humedad. Tuindorp es la traducción de “pueblo jardín”, y esta urbanización se construyó originalmente como vivienda social para trabajadores clave locales.
Aunque la urbanización estaba en muy malas condiciones había una robusta comunidad de ocupantes con una población duradera, muchos de los cuales fueron de los primeros residentes. Durante varios años los ocupantes habían realizado tareas de reforma en las viviendas y espacios públicos, invirtiendo tanto capital afectivo como capital económico en sus hogares y en la urbanización. En 1998, el proveedor de vivienda social (Woonplus) contrató arquitectos para determinar tres posibles soluciones de futuro respecto a las viviendas. Los arquitectos se decantaron por demolición y reconstrucción, reformas básicas, y reformas extensas, y la opción preferida en ese momento fue la de demolición.
El propietario de la vivienda social prefería la demolición de las viviendas, pero los arquitectos (BIQ) y la comunidad local le convencieron de que se podía llevar a cabo una reforma asequible que conservase el valor histórico de la urbanización al igual que la robusta comunidad que se había establecido con el paso de los años. La restauración la realizó el despacho de arquitectos BIQ únicamente tras una amplia consulta con los ocupantes, y la reforma se ocupó principalmente de renovación externa y tareas de aislamiento de las que los residentes no habían podido encargarse. Cinco de las viviendas se reformaron en el interior con materiales diversos, y los ocupantes pudieron optar, si cabía la posibilidad, por realizar los trabajos ellos mismos dentro de sus casas.
A fin de conservar uniformidad con el diseño ya existente y también para agilizar la construcción a pie de obra, se utilizó un revestimiento de fibra-cemento prefabricado. Con anterioridad a las tareas de restauración los inquilinos habían decorado las puertas de sus casas con número, lámparas, etc. Las nuevas cubiertas y enmarcados de madera de las nuevas puertas se diseñaron para acoplar aquellos. Los ocupantes permanecieron dentro de las viviendas durante las obras por lo que hizo falta una programación controlada y flexible que garantizase las mínimas molestias. Los constructores contratados y el arquitecto se esforzaron por garantizar que las fases programadas y su ejecución de las obras no molestaran demasiado a los ocupantes.
Los gastos totales del proyecto ascendieron a 11,7 millones de euros (13,8 millones de dólares USA). Es decir, 48.000€ (57.000$ USA) por cada vivienda. Esto representa los gastos típicos de restauración de viviendas de esa edad y de ese tipo, con una expectativa de 30 años de vida. La Asociación de la Vivienda de Woonplus financió las obras de reforma de sus viviendas utilizando sus propias reservas económicas. Un tercio de los fondos se consiguieron mediante la venta de 30 de las viviendas que en ese momento estaban vacantes, lo que bastó para cubrir la financiación que faltaba. Se podían haber vendido otras viviendas pero se decidió que lo mejor era conservar cuantas más fuese posible en el marco de tenencia social en vez de extraer la mayor rentabilidad posible para la organización. Una empresa de servicios público holandesa concedió una ayuda de 550.000€ con el fin de ayudar a las mejoras de rendimiento medioambiental.
Al igual que muchos otros proveedores de vivienda social holandeses, Woonplus consiguió su calidad de independiente en los 90 junto con una cantidad única que cubriría futuros gastos de mantenimiento y gestión. Por lo tanto, Wooplus tiene la obligación de satisfacer todos los gastos tributarios corrientes con sus ingresos / reservas propios.
A raíz del paquete de reformas básicas no se produjeron subidas de alquiler, pero los inquilinos recibieron una lista de extras opcionales por los cuales tendrían que pagar mediante una subida del alquiler. Por ejemplo, reformas en la cocina costarían 12€ (14,5$ USA) más al mes según el coste de 2001. La ley de la vivienda holandesa no prevé ninguna prestación respecto trabajos de reforma realizados por los ocupantes.
Al inicio del proyecto los ocupantes fueron consultados de forma extensa, consulta que continuó durante el desarrollo del mismo. Esa consulta incluía la elaboración y distribución frecuente de un boletín informativo. Las reuniones de los vecinos se celebraron en una pequeña escuela de la urbanización que se utilizó como centro de información del proyecto.
Cinco viviendas fueron restauradas como modelo de prueba para que otros ocupantes pudiesen observar los cambios propuestos, lo que hizo que se incorporasen algunos cambios en el diseño. Las cuestiones que preocupaban a los ocupantes eran cosas como las ventanas, la posición de los radiadores, los accesorios en el baño y en la cocina.
Las obras de reforma comenzaron en el año 2000 y finalizaron en 2002.
¿Por qué es innovador?
- Reconocimiento y respecto del valor afectivo de un hogar desde el punto de vista de los inquilinos.
- La apropiación y adaptación por parte de los ocupantes se ha visto como algo positivo y no como un problema, algo que se ha aceptado y se ha facilitado.
- El diseño de la fachada permite a los residentes una continua personalización de sus viviendas.
- Uso de un programa de reformas sensible que resuelva las necesidades particulares de cada vivienda en vez de usar un tratamiento normalizado e idéntico en cada inmueble.
- Reconocimiento del valor, en términos arquitectónicos, de la participación en la reforma de edificios ordinarios, y la oportunidad que esto representa.
- La corriente actual de pensamiento arquitectónica holandesa tiende a negar el contexto y la existencia del concepto de espacio. BIQ cree que el espacio es muy importante y es un concepto a desarrollar en vez de negarlo y neutralizarlo.
¿Cuál es el impacto medioambiental?
La restauración, en puesto de demolición y reconstrucción de nuevos edificios, ha ahorrado enormes gastos energéticos y de materiales, relacionados con la fabricación y el transporte de nuevos materiales al igual que la eliminación de deshechos de demolición llevados a un vertedero.
Se consiguieron criterios de gran calidad medioambiental a través de un aislamiento externo perfeccionado, la instalación de nuevas ventanas, y la sustitución de calderas de bajo consumo. Una vez que terminaron las obras, los criterios de calidad medioambiental superaban los criterios requeridos.
La restauración disminuyó los niveles de tráfico y el impacto sobre la flora y fauna locales si se compara con proyectos de nueva construcción. Al conservar la distribución existente se mantuvo el acceso restringido de coches.
¿Cómo es su sostenibilidad financiera?
Las obras internas solamente se llevaron a cabo donde hacían falta, lo que facilitó una mayor eficacia económica al utilizar un programa de reformas personalizado en vez de normalizado. Los gastos del proveedor de la vivienda social fueron disminuyendo a medida que las inversiones de los inquilinos redujeron los gastos de la restauración.
A los residentes se les ha brindado la oportunidad de comprar las viviendas con descuento pero no lo han hecho debido a la recalificación de las casas en la urbanización tras las obras de reforma, y debido a que pagan un alquiler relativamente bajo, en especial los que han vivido en ellas durante mucho tiempo. Los gastos de tenencia en dominio son el doble de los gastos de alquiler.
Si las viviendas se hubiesen demolido y reconstruido, los alquileres habrían subido de forma significativa. Según el programa de reformas los residentes siguen pagando alquileres asequibles. Aquellos que solamente deseaban una restauración mínima no han tenido que pagar subidas de alquiler.
¿Cuál es el impacto social?
La comunidad de Tuindorp Kethel era una comunidad robusta y firmemente consolidada. El proyecto ha eludido la amenaza de demolición que suponía una verdadera posibilidad a la que tenía que enfrentarse esta comunidad. La verdadera solidez de este proyecto reside en que la comunidad sobrevive y la vida cotidiana continua como tal. Las obras de reforma afianzaron los vínculos entre la comunidad. Se formó una Comisión de Restauración consistente en 20 residentes cuya misión era la de hacer de equipo intermediario entre la comunidad local y Woonplus.
Los ocupantes participaron durante todo el proceso de diseño, perfeccionando así los niveles de capacitación y experiencia. La Comisión se profesionalizó de forma considerable mediante un programa de capacitación del desarrollo organizado por una ONG local, y que luego se convirtió en un miembro de pleno derecho del equipo de diseño. La ONG mantiene una relación ininterrumpida con Woonplus.
La consolidada comunidad que ya existía antes de que comenzaran las obras se ha conservado en vez de desmembrarse. Algo que podía haber sucedido si se hubiese optado por el proceso de demolición y reconstrucción El proceso de participación de los inquilinos se realizó de forma genuina y la comunidad local se sintió capacitada durante el proceso.
Las mejoras de bajo consumo energético y eliminación de la humedad y el agua infiltrada significa que los residentes ocupan viviendas más cálidas y sanas que antes.
Obstáculos Encontrados
El proyecto no encontró demasiados obstáculos el cual, en resumen, funcionó sin problemas aparte de algunas cuestiones de programación y finalización que ocasionaron algunos retrasos
Lecciones Aprendidas
La actitud plácida y cooperativa de las comunidades en los Países Bajos facilitó las obras de construcción en Tuindorp Kethel. Esto contrasta con el Reino Unido donde, por ejemplo, la actitud es contractual y lo que prevalece son las reclamaciones.
La colaboración con los residentes es indispensable, al igual que el reconocer el valor de las mejoras que han realizado en sus hogares.
La necesidad acuciante en los Países Bajos es la de resolver cómo se compensa a los ocupantes por las inversiones que han hecho en sus inmuebles de alquiler.
Evaluación
Aunque no se ha realizado ninguna actividad de supervisión, se puede constatar lo siguiente:
- Los inquilinos conservaron sus hogares y la inversión afectiva y física en vez tener que demolerlos. El logro es el que la vida cotidiana continua como tal.
- Mayor comodidad y bienestar de los inquilinos.
- Conservación de edificios históricos.
- La asociación de la vivienda puede así retener a inquilinos comprometidos.
Transferencia
El despacho de arquitectos continúa utilizando el enfoque y principios consolidados durante este proyecto, aunque todavía no ha realizado ningún otro trabajo de este carácter.
La Asociación de la Vivienda Woonplus está muy orgullosa del proyecto aunque reconoce que el enfoque se utilizó en un contexto muy específico, y no es necesariamente lo adecuado a todos los casos.
El proyecto ha sido aceptado por el Patrimonio Nacional Holandés como un modelo de prueba. Este enfoque integral del proyecto que sitúa a los residentes en el centro de la actividad de restauración ha influido sobre la corriente de pensamiento académico y sobre las prácticas arquitectónicas.
BIQ está involucrado en un tratado de arquitectura, y su juicio y enfoque integral según se desarrolló durante este proyecto son extensamente conocidos en círculos de arquitectura
