Históricamente, las políticas de vivienda en España han favorecido la ocupación del propietario, con solo un 15 por ciento de casas disponibles para alquiler en el país y sólo un dos por ciento de estas asignadas a alquileres sociales. En Barcelona, la especulación inmobiliaria y la proliferación de apartamentos para turistas generaron aumentos exorbitantes en los precios de compra y alquiler durante los últimos años. El desempleo cada vez más extendido y los salarios cada vez más bajos imponen una presión adicional sobre las finanzas familiares, y hacen que muchas personas se vayan de la ciudad.

Ante esta crisis de asequibilidad, el modelo de cooperativa de vivienda con “derecho de uso” empezó a emerger como una alternativa a la propiedad y el alquiler tradicionales, motivado por el éxito de iniciativas en otros países y por el panorama político favorable vigente en Barcelona.

Sostre Cívic, que significa “techo cívico” en catalán, es una cooperativa de vivienda con derecho de uso fundada en 2004 con el objetivo de ofrecer una alternativa no especulativa a las personas que quedan excluidas de las opciones prevalecientes. A diferencia de lo que ocurre en las cooperativas de propiedad tradicional, que tienen una larga trayectoria en España, en el modelo con derecho de uso, la cooperativa tiene la propiedad del inmueble, y los miembros adquieren el derecho de uso de las viviendas por tiempo indefinido. Sostre Cívic funciona como una organización aglutinadora y como una entidad de apoyo, que compra y desarrolla edificios para grupos de cooperativas, y lucha por el sector en Cataluña y en toda España.

En Sostre Cívic, pretenden desafiar la cultura dominante que considera a la vivienda como una inversión financiera, y tienen la ambición de diversificar las opciones de tenencia del mercado de vivienda de Cataluña en el largo plazo, para que, dentro de 20 a 30 años, el 10 por ciento de las casas de la región sean cooperativas.

En la actualidad, la organización tiene 1.000 miembros y 20 proyectos en curso en Cataluña, que incluyen 99 viviendas entregadas y 257 en desarrollo.

El proyecto en la práctica

El objetivo principal de Sostre Cívic es la divulgación del modelo de cooperativa de vivienda con derecho de uso y la provisión de asistencia a los proyectos de vivienda cooperativa existentes. La meta es que, a medida que aumente la cantidad de proyectos de vivienda cooperativa, el costo de compra y los precios de alquiler en el libre mercado se retraigan.

Sostre Cívic es una organización democrática, con un Consejo de Administración como núcleo. Dicho consejo está conformado por nueve voluntarios que se eligen en una asamblea anual y representan a los diferentes tipos de miembros: residentes, futuros residentes y miembros trabajadores.

El Consejo de Administración es responsable de la toma de decisiones de la organización y de convocar a los demás órganos de participación, por ejemplo:

  • El Consejo de Proyecto, que brinda asistencia a los proyectos en la etapa de desarrollo.
  • La Junta Económica, que se encarga de preparar la financiación y los presupuestos de las propuestas.
  • La Mesa de la Tercera Edad, que reúne a miembros de grupos que trabajan en proyectos de vivienda para personas ancianas.
  • La Comisión Internacional, que facilita el contacto y las iniciativas colectivas con proyectos de co-vivienda de todo el mundo.

En total, estos organismos cuentan con cerca de 100 miembros que están involucrados de forma activa en la gestión de la organización. Además, el equipo técnico de Sostre Cívic incluye 18 profesionales remunerados, que se encargan de todas las tareas y acciones necesarias para la continuidad y la administración de la organización. Estos son arquitectos, trabajadores sociales, personal administrativo, economistas, abogados y periodistas, entre otros.

Sostre Cívic funciona como un desarrollador sin fines de lucro. La organización cuenta con el apoyo de las autoridades locales en cuanto a la disponibilidad de terrenos y, cuando es posible, compra propiedades existentes, lo que suele involucrar costos jurídicos, en comparación con la construcción de desarrollos nuevos.

Para proyectos que se ejecutan sobre terrenos de propiedad pública, la cooperativa obtiene una cesión de uso de la autoridad pública correspondiente, con la condición de que los residentes se rijan por los mismos criterios que deberían cumplir si accedieran a una vivienda social. Sin embargo, en estos proyectos, los miembros también se benefician con una garantía pública para su financiación.

Al considerarse una asociación de utilidad pública y ser reconocida por la administración como promotora social, Sostre Cívic puede hacer uso de derechos de tanteo y retracto. Esto significa que antes de publicarse en el libre mercado, las propiedades deben ofrecerse a organizaciones del sector social. En estos casos, el Instituto Catalán de Finanzas proporciona los fondos para la adquisición del edificio y las reformas necesarias, y le cede a Sostre Cívic el uso durante 75 años. Los residentes también deben cumplir los criterios correspondientes a la vivienda social.

En áreas donde no hay muchas opciones públicas, Sostre Cívic adquiere tierras privadas. Estos proyectos son más caros y los miembros de la cooperativa deben poder pagar los costos adicionales asociados.

El modelo de Sostre Cívic es flexible y está diseñado para adaptarse a una serie de circunstancias y a diferentes niveles de oportunidades. Por ejemplo, en ocasiones, se conforma un grupo cooperativo que busca por su cuenta una propiedad que sea apta para sus necesidades, mientras que en otras, la organización busca una propiedad adecuada para el modelo y luego se encarga de formar un grupo que habite dicha propiedad. Cada proyecto se administra y financia de forma independiente a los demás.

Los residentes participan en todas las etapas de la planificación, el diseño y la administración del proyecto. Toman decisiones sobre todos los aspectos relacionados con el proyecto, desde la aprobación del diseño arquitectónico, hasta el plan de financiación y el informe de viabilidad, la gestión de la cohabitación y las comunicaciones del proyecto. En algunos casos, los miembros reciben ayuda del equipo de profesionales para participar en las etapas más sencillas de la construcción.

La mayoría de los servicios y proveedores con los que Sostre Cívic trabaja son entidades sin fines de lucro con una ética y valores similares, desde cooperativas de arquitectura y abogacía, hasta bancas éticas. La construcción está a cargo de La Constructiva, la primera cooperativa sin fines de lucro orientada a la construcción de casas cooperativas con derecho de uso. La Constructiva se estableció como resultado del trabajo de Sostre Cívic, para abordar el problema de la asequibilidad y de las malas condiciones laborales que se observan al trabajar con desarrolladores de vivienda tradicionales.

Sostre Cívic promueve activamente el modelo de vivienda cooperativa con derecho de uso, mediante campañas y actividades de concientización, y a través de debates continuos con organismos públicos y entidades sociales, para influenciar las políticas de vivienda.

Financiación

En 2020, el presupuesto anual de Sostre Cívic fue de 535.079 euros (570.689 dólares). La organización tiene dos fuentes de financiación principales: las tarifas de la membresía —de 30 euros (32 dólares) por trimestre o una tarifa reducida de 5 euros (5,30 dólares) para los miembros desempleados y para los menores de 30 años— y subsidios públicos, que respaldan el trabajo necesario para promover el modelo.

Los proyectos de vivienda individuales se financian con préstamos de organizaciones bancarias éticas y a través del Instituto Catalán de Finanzas. Esta entidad bancaria pública forma parte del gobierno regional de Cataluña, y financió muchos proyectos con condiciones muy ventajosas, sobre todo en comparación con las que se ofrecen en el sector privado.

En la mayoría de los casos, se les pide a los residentes que paguen un depósito que equivale entre 5 y 22  cuando se mudan a sus nuevas casas, dependiendo del modo de adquisición del predio y del costo de obra de construcción o rehabilitación. Si deciden dejar la propiedad, este capital social se devuelve y se lo sustituye por el aporte de los nuevos ocupantes.   por el derecho de uso de la casa por tiempo indefinido. El rango de los precios, que varían según la ubicación, es de 4,9 a 11,07 euros por metro cuadrado (o 5,22 a 11,8 dólares por metro cuadrado). Esto incluye los servicios. En el sector de alquileres privados, por la misma superficie, estos precios varían entre 6,47 y 11,07 euros por metro cuadrado (o entre 6,89 y 11,08 dólares por metro cuadrado), sin incluir los servicios. Además, la calidad de estas unidades suele ser notablemente inferior.

Los proyectos que se encuentran en terrenos públicos, para los que Sostre Cívic obtiene una cesión temporal de suelopor 75 años, también acceden a ayudas y subsidios estatales a través del Plan estatal de acceso a la vivienda 2022-2025. A nivel local, el gobierno regional de Cataluña ofrece subsidios a través de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

Impacto social y ambiental

Todos los residentes forman parte de una organización democrática y participativa, y son los principales beneficiarios de los proyectos de vivienda, ya que pueden acceder a casas de excelente calidad, seguras y asequibles. El hecho de que la propiedad nunca puede pasar a ser privada garantiza que los ocupantes futuros puedan disfrutar los mismos beneficios.

La inclusión social es un principio clave de las cooperativas de vivienda, y todos los proyectos de Sostre Cívic de diez unidades o más deben reservar de una a tres de estas para grupos desfavorecidos, como ex inmigrantes menores de edad sin compañía. La organización trabaja con estas personas para buscar una financiación que cubra el depósito o capital social inicial.

El trabajo de defensa civil de la organización está teniendo un impacto significativo. Por ejemplo, lograron que el Ayuntamiento de Barcelona y sus entidades de vivienda social se comprometan a producir más de 1.000 casas nuevas en un futuro cercano, de las cuales por lo menos un 40 por ciento serán viviendas cooperativas con derecho de uso.

La sostenibilidad ambiental es uno de los pilares fundamentales del modelo de Sostre Cívic, y la organización tiene una lista de criterios arquitectónicos que deben aplicarse en todos los proyectos. Esto incluye:   mediante paneles solares completándola por la compra de electricidad al proveedor cooperativo de energías renovables Som Energía, producir agua caliente con paneles solares térmicos, ofrecer métodos de refrigeración que no involucren combustibles fósiles y reducir el consumo de agua a un 50 por ciento del de un edificio convencional mediante el reciclado de aguas grises para el riego, los inodoros y los lavarropas.

La calificación energética de todos los proyectos es A, según el Instituto Catalán de Energía, y estos deben alcanzar, dentro de lo posible, un estándar cercano a cero emisiones de carbono.

Transferibilidad y expansión

El modelo se creó con el objetivo de que fuera replicable, y en Sostre Cívic se esfuerzan mucho para promover el modelo de cooperativas de vivienda con derecho de uso, en los ámbitos público y político por igual.

Sin embargo, el principal desafío para la transferencia y el crecimiento del modelo sigue siendo la asequibilidad. Persuadir a los gobiernos para que respalden la implementación de las viviendas cooperativas con derecho de uso es clave para reducir los costos, y Sostre Cívic trabaja en colaboración con otros grupos de campaña por la vivienda para obtener fondos y recursos adicionales.

Fuera de la región, Sostre Cívic tiende redes con proyectos de toda España, y contribuyó con la organización del primer encuentro nacional de iniciativas de vivienda cooperativa con derecho de uso en Madrid. El segundo encuentro nacional organizado por Sostre Civic en noviembre 2022 reunió a más de 500 personas en Barcelona.

El compromiso de Sostre Cívic para transformar la provisión de viviendas en Cataluña y otros lugares es evidente. Con cada proyecto, la organización ofrece una alternativa asequible, sostenible y ética a los modelos tradicionales de propiedad y alquiler, y desafía el significado que tiene para las personas el hecho de tener un techo sobre la cabeza.

Un desafío actual de la organización es de “democratizar” el acceso a la vivienda cooperativa en cesión de uso en Cataluña, para facilitar el acceso a perfiles de usuarios que no tienen la posibilidad de dedicar muchas horas de trabajo voluntario para la emergencia de un proyecto habitacional de estas características. Esto se logrará planteando sistemas de implicación con menos requerimientos, asumiendo una parte del esfuerzo inicial con los recursos técnicos de la cooperativa y permitiendo incorporar socios en fases del proyecto cuando ya está consolidado.