En Francia, la crisis de asequibilidad de las viviendas es cada vez más profunda. A medida que la gentrificación urbana y la financiarización de la vivienda se expanden hacia las áreas rurales cercanas a las ciudades, más y más personas se quedan sin posibilidad de comprar una casa y se ven obligadas a pagar elevados alquileres privados o a sumarse a extensas listas de espera para acceder a viviendas sociales de alquiler. Además, la posibilidad de adquirir una propiedad, incluso si es subsidiada, no es una opción para las personas que no cumplen los criterios para una hipoteca debido a la edad avanzada, a tener ingresos inestables o insuficientes, o a estar desempleadas.  

Ante este problema, un grupo de familias decidió formar una cooperativa de residentes en la comuna de Beaumont-sur-Lèze, con el objetivo de crear un esquema de vivienda asequible que también considerara sus inquietudes sociales y ambientales. Hoy, Mas Coop incluye 11 apartamentos de alta eficiencia energética, y sus residentes comparten los valores centrales de la cooperativa: solidaridad, conciencia ambiental, y diversidad social e intergeneracional. 

En Francia, solo hay una docena de cooperativas de residentes activas aproximadamente, la mayoría de ellas en ciudades. Este modelo cooperativo propone un punto medio entre el alquiler y la propiedad, y entre los sectores público y privado. Los residentes compran acciones de la sociedad cooperativa, que conserva la propiedad de la tierra y de las edificaciones, y pagan tarifas mensuales para cubrir las cuotas de los préstamos bancarios y otros costos relacionados con la propiedad. 

Un aspecto crucial es que el valor de las acciones no se indexa con el valor de la propiedad en el mercado de bienes raíces. Esto significa que, si una familia quiere irse de la cooperativa, la reventa de sus acciones no genera ninguna plusvalía. Así, se garantiza que la vivienda seguirá siendo asequible indefinidamente. 

El proyecto en la práctica 

Mas Coop se fundó en 2015 con solo tres familias. El grupo logró obtener garantías del gobierno subregional de Haute-Garonne y de la municipalidad de Beaumont-sur-Lèze, lo que les permitió solicitar un préstamo de alquiler social subsidiado al estado, destinado a financiar proyectos de vivienda social en Francia. Esta condición jurídica de arrendador social implica que los ingresos de las familias residentes deben ser inferiores al umbral nacional para la vivienda social. Esto hizo que la cooperativa pudiera acceder a una financiación favorable para comprar tierras y realizar trabajos de construcción (IVA reducido, tasa de interés baja, exención del impuesto a la propiedad durante 25 años). 

A medida que se corrió la voz, más personas se unieron a la cooperativa, y con siete familias participantes, el grupo empezó el proceso de co-concepción del proyecto con Jean-Yves PUYO, Arquitecto-Urbanista especializado en eco-barrios y eco-construcción. La construcción comenzó en julio de 2018 y se completó en noviembre de 2019. Se construyeron tres edificios nuevos energéticamente eficientes, con 10 apartamentos de diferentes tamaños, y se renovaron dos construcciones antiguas preexistentes en el lugar, para transformarlas en una vivienda y en un espacio de uso común.  

Durante la etapa de desarrollo, Mas Coop delegó la gestión del proyecto provisoriamente al arrendador social local Les Chalets. Esto facilitó la coordinación del trabajo y de los seguros profesionales necesarios. Junto a Les Chalets, la cooperativa eligió las empresas de construcción y sostuvo reuniones semanales en el lugar de la obra. Los residentes pudieron participar en la construcción de los entramados de los edificios nuevos y ayudar con los trabajos de renovación de los edificios existentes. 

El tamaño de los apartamentos del programa varía de una a tres habitaciones, para que puedan alojar tanto a grupos familiares como a parejas. Los residentes pueden mudarse a una vivienda de mayor o menor tamaño a medida que sus necesidades cambian (por ejemplo, si un hijo se va o si nace otro). Esta flexibilidad se pensó para mantener el aspecto intergeneracional del programa a lo largo del tiempo. 

La casa comunitaria incluye un espacio compartido, una cocina, una biblioteca, una sala de música, seis cuartos de huéspedes, una piscina cubierta, un taller, una lavandería y un área de almacenamiento. Esta se usa para festejos familiares y reuniones grupales, y los vecinos de la comuna también pueden usarla para eventos como conciertos, proyecciones de videos y fiestas. Algunos residentes usan el espacio para la práctica de sus profesiones, por ejemplo, dar clases de yoga y música.  

Los espacios comunes al aire libre incluyen un área de juegos para niños, una huerta, un gallinero, un espacio para relajación y para secado de la ropa, un estacionamiento compartido y cobertizos para bicicletas. 

La cooperativa se encarga de la administración de las viviendas y de la selección de miembros nuevos. En la actualidad, el grupo está conformado por 29 personas de entre uno y 74 años, con una combinación diversa de orígenes, ingresos y profesiones.  

Los residentes son miembros de la cooperativa y votan en asambleas generales para tomar decisiones. Cada miembro adulto también participa en un grupo de trabajo o más. Esto fomenta el desarrollo de habilidades y ayuda a administrar el programa. Las responsabilidades de estos grupos van desde ocuparse del jardín y el gallinero, hasta manejar las finanzas y organizar la comunicación.  

Financiación 

El proyecto se financió con un préstamo a 30 años por el valor de 2,07 millones de euros (2,2 millones de dólares) de un banco comercial. De este monto, 943.551 euros (un millón de dólares) se destinaron a las tierras, y 1.126.778 euros (1,2 millones de dólares) a trabajos de construcción e infraestructura.  

Para unirse al proyecto, cada familia tuvo que comprar acciones en la cooperativa. El costo promedio de las contribuciones para las 11 familias fue de 35.000 euros (37.300 dólares) por un apartamento de una habitación, 45.000 euros (48.000 dólares) por uno de dos habitaciones, y de 55.000 euros (58.600 dólares) por uno de tres habitaciones.  

Además, cada miembro debe pagar una tarifa mensual de 10,2 euros por metro cuadrado (10,9 dólares por metro cuadrado). Esta tarifa se compone de dos partes: la del alquiler, de 6,7 euros por metro cuadrado (7,1 dólares por metro cuadrado), que cubre los pagos del interés al banco y los gastos de la cooperativa (por ejemplo, para mantenimiento, contabilidad y áreas comunes); y la de las acciones, de 3,5 euros por metro cuadrado (3,7 dólares por metro cuadrado), que le permite a la cooperativa devolver el préstamo al banco y separar un fondo para obras importantes, viviendas deshabitadas y falta de pago de alquileres. 

Cuando un miembro se va, Mas Coop le devuelve el aporte inicial. Luego, las personas nuevas que llegan vuelven a pagar ese importe a la cooperativa. Si se genera una demora entre la salida de alguien y la entrada de un nuevo miembro, la cooperativa tiene un período de hasta dos años para devolver el aporte al miembro que se va. De esta manera, la situación no repercute sobre los pagos al banco para la devolución del préstamo. 

El proyecto recibió tres subsidios: 25.000 euros (26.640 dólares) de la Fondation de France, por el enfoque participativo que asumieron; 5.000 euros (5.330 dólares) de HUMANIS, por la innovación intergeneracional; y 85.000 euros (90.580 dólares) del gobierno regional y la Agencia Nacional para la Administración de la Energía y el Medioambiente, por la calidad ambiental de los edificios. Estos subsidios se utilizaron para los pagos de devolución del préstamo bancario, por lo que la tarifa mensual de cada miembro se redujo. 

Para ayudar a cubrir costos imprevistos, la cooperativa decidió permitir que personas que no son residentes compren acciones para apoyar el proyecto. El costo de cada acción es de 500 euros (533 dólares), y estas pueden volver a venderse a la cooperativa por el mismo precio. Hasta ahora, cerca de diez personas que no son residentes compraron acciones. 

Impacto social  

En concordancia con los valores de solidaridad y diversidad social de la cooperativa, si bien podrían haber cumplido los requisitos del préstamo social incorporando únicamente familias de ingresos intermedios, en Mas Coop decidieron incluir familias con una gran variedad de ingresos.  

En promedio, cada miembro debe aportar el 20 por ciento del costo de la vivienda. Sin embargo, algunas familias hicieron contribuciones mayores, para que otras pudieran unirse al grupo con un aporte inicial más bajo. En casos de dificultades financieras, la asamblea general puede reducir las tarifas de forma provisoria, si el resto de los miembros acuerda pagar un poco más durante dicho período.  

La naturaleza participativa del proyecto generó lazos estrechos entre los residentes y fomentó un ambiente de ayuda mutua. Por ejemplo, una persona lleva a todos los niños a la escuela, otra busca las compras en el mercado. Esto se hizo particularmente evidente durante los confinamientos por la COVID-19, en que los residentes se unieron para ayudarse entre sí. 

La comunidad local también se beneficia con la presencia de Mas Coop, ya que sus miembros pueden acceder a los espacios comunes para realizar eventos públicos. Además, los residentes de la cooperativa participan activamente en las asociaciones de la comuna. 

Impacto ambiental 

Un objetivo central de la cooperativa fue crear casas saludables y respetuosas con el medioambiente. El diseño bioclimático del programa superó por mucho los requisitos ambientales vigentes en esa época, y Mas Coop recibió una etiqueta “Bâtiment NoWatt” como reconocimiento de su baja huella de carbono. 

Durante la construcción, se utilizaron materiales naturales siempre que fue posible, por ejemplo, madera y un aislamiento de viruta de madera de gran eficacia. Los edificios no requieren aire acondicionado, y se redujo la necesidad de calefacción, que se proporciona en cada apartamento mediante estufas a leña y paneles solares térmicos individuales. 

Los techos de los edificios se alquilan a una cooperativa de energía solar, lo que otorga autonomía con respecto a la electricidad. Los excedentes de producción se suministran a la red eléctrica. El agua de lluvia se canaliza hacia un tanque subterráneo y se usa para la huerta. Por otra parte, las aguas residuales se tratan sin sustancias químicas en un estanque de fitodepuración antes de desecharse al sistema cloacal. 

Los residuos orgánicos se utilizan para alimentar a las gallinas o se compostan para usar en el jardín. Además, cada familia intenta comprar alimentos de producción responsable y local, y usar productos de limpieza biodegradables.  

Para reducir las emisiones de carbono, los residentes usan bicicletas y comparten vehículos para traslados más extensos, como es el caso de los miembros que trabajan en Toulouse. 

Transferibilidad y expansión 

En Mas Coop se esfuerzan por promover el modelo de cooperativa de residentes, y los miembros participan de forma activa en las redes regionales de vivienda colaborativa y construcción ecológica. El grupo abre sus puertas una vez al mes para brindar información, y está en comunicación permanente con los grupos interesados.  

Las visitas a Mas Coop inspiraron al menos ocho proyectos más. El arrendador social Les Chalets ya se había asociado con otra cooperativa en Toulouse (Abricoop), pero nunca había trabajado con campamentos de construcción ecológica y trabajo participativo junto a los futuros residentes y voluntarios. El departamento de Haute-Garonne demostró interés en este nuevo modelo de vivienda y revitalización de áreas rurales.  

Si bien su escala es pequeña, Mas Coop reunió una serie de principios positivos y demostró que las viviendas asequibles para familias de ingresos medios y bajos también pueden tener un consumo neto de energía nulo y un estilo de vida de gran calidad y respetuoso con el medioambiente. Al establecer la cooperativa, el grupo pudo convencer a las autoridades públicas, bancos tradicionales y proveedores de viviendas sociales para que apoyaran el proyecto, y hoy los miembros están haciendo un gran trabajo para inspirar a otras personas a fin de que establezcan sus propios programas de vivienda colaborativa.