La Corporación Comunitaria para el Desarrollo de Vivienda de Peterborough, ahora conocida como “Homegrown Homes” (HH), es una organización popular sin fines de lucro creada por dos residentes de la localidad y constituida en 1998 con el mandato de brindar vivienda accesible y sostenible a personas y familias de bajos ingresos, así como llevar a cabo una serie actividades de apoyo adicionales. La principal actividad de HH es adquirir y renovar viejos edificios del centro de la ciudad, y luego alquilarlos a familias y personas de bajos ingresos. La asociación no depende del presupuesto público, gracias a sus diversificadas fuentes de ingresos y a la participación de los reos de las cárceles en el proceso de construcción. Los reos están desarrollando su capacidad para reintegrarse a la sociedad y los nuevos edificios también están ofreciendo un ambiente asequible y digno a los miembros vulnerables de la Ciudad de Peterborough, con una tasa casi inexistente de desalojos. Actualmente la práctica está recibiendo mayor visibilidad en otras ciudades de Ontario.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

La meta de HH es brindar alojamiento bien mantenido, seguro y cómodo a cambio de arriendos que son al menos un 15% más bajos que los arriendos que se cobran el mercado por una vivienda equivalente.

Contexto

La Ciudad de Peterborough, con 74.000 habitantes, se encuentra a 135 km al noreste de Toronto. Está ubicada justo en la parte externa de la punta norte de la llamada “herradura dorada” de Ontario, ciudad que está lo suficientemente cerca para empujar hacia arriba los precios de las casas. La mayoría de las casas construidas desde el año 2003 han sido casas individuales independientes, cuyos valores empiezan en CA$205.000 (US$196.000). Un estudio realizado en el año 2006 revela que para mantener un apartamento de soltero una persona tenía que ganar un sueldo por hora equivalente a CA$10.85 (US$10.36), y más de 1.500 familias estaban inscritas en las listas de espera para obtener vivienda subsidiada en la ciudad. La media de los ingresos de un inquilino es CA$28.500 (US$27.200) comparada con un ingreso de CA$65.000 (US$62.100) que es lo que ganan los propietarios. Actualmente el 36% de los alojamientos ocupados son alquilados y existe una aguda necesidad local de vivienda asequible con bajos arriendos, dado que más de la mitad de los inquilinos gastan más del 30% de sus ingresos en pagar el alquiler. En la Provincia de Ontario, todo el financiamiento y la administración del parque de vivienda subsidiado que existía en 1995 es responsabilidad de las municipalidades. Esto ha creado un desafío a las municipalidades que tienen que financiar este parque con las rentas generadas por los impuestos prediales y tienen pocos ingresos excedentarios para aumentar el parque de vivienda social en la ciudad.

Rasgos Clave

HH ofrece soluciones habitacionales con arriendos bajos a personas que se encuentran en el extremo inferior del rango de ingresos. Entre estos inquilinos están personas de la tercera edad, familias y personas con capacidades y necesidades diferentes, algunos de los cuales trabajan y otros no. Hasta noviembre de 2009, HH daba alojamiento a 53 personas en 21 unidades alquiladas a precios módicos. De los 53 inquilinos, 17 viven en unidades de alojamiento que se alquilan a organizaciones cuyos clientes tienen necesidades especiales, incluyendo personas con dificultades de aprendizaje, ex-convictos y jóvenes sin hogar que salen de los albergues y van a vivir a una vivienda de transición. La mayoría de estas unidades son edificios más viejos que han sido renovados y convertidos, pero también se ha provisto seis unidades recientemente construidas.

El primer proyecto de HH fue una casa abandonada propiedad de la ciudad que estaba ubicada en Parkhill Road, donde HH se propuso usar los CA$10.000 (US$9.656) que la ciudad tendría que pagar por la demolición de la construcción para renovar el edificio y convertirlo en un dúplex. HH obtuvo financiamiento para terminar las renovaciones, pero no tuvo suficiente dinero para comprar la propiedad desde el inicio.  HH propuso entonces a la ciudad que done la tierra a cambio de un ‘interés inverso’, es decir, esencialmente una condición de que las tierras sean usadas para construir vivienda barata; de lo contrario, la ciudad retomaría posesión de la misma. Dado que la ciudad sería la responsable de pagar la hipoteca si HH caía en mora, las tierras no podían ser gravadas por más de una cantidad fija (inicialmente CA$250.000, o US$239.000) sin el permiso por escrito de la Municipalidad. Este acuerdo representó un enorme potencial para otros proyectos: permitía a HH renovar y administrar propiedades en nombre de la comunidad – una estrategia que se hizo conocida como ‘Ingenio en Acción’.

La flexibilidad del acuerdo alcanzado también impulsó a HH a apalancar sus alianzas con negocios locales, organizaciones sin fines de lucro y voluntarios para hacer que cada casa nueva sea más asequible, sin tener necesidad de subsidios continuos. Algunos de estos proyectos incluyen: mover una casa abandonada a un lote baldío proporcionado por la ciudad; renovar un casa donde antes se consumía crack para convertirla en el hogar de una familia, usando fondos provenientes de una donación privada, y convirtiendo una antigua casa propiedad de la iglesia en un hogar con 6 dormitorios para mujeres solas mayores, con una habitación provista de acceso para personas en silla de ruedas. Cada uno de estos proyectos dependía de una combinación única de préstamos no reembolsables, donaciones y apoyo en especie brindado por la red de socios de HH. Los voluntarios desempeñan un papel clave en el trabajo de HH, pues ayudan a reducir los costos y brindan un producto de mejor calidad a los inquilinos. Además de personas provenientes de una amplia gama de grupos socioeconómicos, entre los voluntarios también se encuentran equipos de trabajo organizados con reos de las prisiones federales y provinciales, estudiantes de colegios y universidades, miembros de iglesias locales y del Club Rotario. HH intenta seguir el principio ‘Piensa en grande, has las cosas poco a poco” y desarrolla un proyecto a la vez.

Cobertura de Costos

El capital para la adquisición de tierras y propiedades proviene básicamente de la Municipalidad, usando una serie de capitales subsidiados o de costo reducido. Desde el año 2005, la Fundación Ontario Trillium cede a HH los dineros recaudados en una colecta de fondos, lo que le permite aumentar los ingresos provenientes de préstamos no reembolsables proporcionados por fundaciones y otras entidades de financiamiento. El programa de recolección de fondos incluye ahora por lo menos seis colectas anuales, así como la venta de un popular juego de mesa local y la posibilidad que se ofrece a los auspiciadores corporativos e individuales de dar nombre a los proyectos. Con la cooperación de sus banqueros, se han desarrollado formas creativas para usar los activos de HH para financiar nuevas adquisiciones y aumentar los ingresos generados por los arriendos.

Desde agosto de 2009, HH ha logrado acceder a financiamiento proporcionado por la Iniciativa Federal de Viviendas Asequibles que ha aportado CA$280.000 (US$270.000) para cubrir el costo (aproximadamente una tercera parte del costo total) de su más reciente proyecto, construido en el N° 202 de Edinburgh Street.

Mantener los costos de construcción lo más bajo posible requiere de un enorme esfuerzo de la junta y del personal, así como significativas contribuciones en especie por parte de la comunidad. Se necesitan donaciones y una variedad de préstamos no reembolsables para reducir aun más los costos.

Impacto

  • Los residentes actuales pagan arriendos más bajos y los propietarios de sus viviendas están interesados en su bienestar.
  • La estrategia de HH ha recibido amplia cobertura en la prensa local, en conferencias, etc., y HH ha sido invitada por la Municipalidad a participar en el desarrollo de su estrategia de vivienda asequible.
  • Tanto como la cobertura mediática, HH ha influido en el trabajo de la Municipalidad al tratar de proporcionar vivienda asequible. Los miembros de la junta de HH participaron en el establecimiento de las políticas de la Municipalidad, en particular la política denominada “Taking Charge”, que dio incentivos a los proveedores de vivienda asequible. Las colectas de fondos y las oportunidades para que los miembros de la junta hablen en reuniones de grupos locales ofrecen formas de educar a la comunidad sobre la necesidad de una vivienda decente.

 

¿Por qué es innovador?

  • HH es el único proveedor de vivienda de alquiler sin fines de lucro en Peterborough que trabaja sin ningún subsidio financiero del gobierno y logra mantener los arriendos al menos un 15% más bajos que la tasa del mercado, y con frecuencia mucho más bajos aún.
  • El uso de acuerdos inversos para obtener acceso a tierras municipales. En estos acuerdos, la Municipalidad mantiene el dominio sobre las tierras por 15 años, pero permite a HH usar la tierra como activo. Las instituciones financieras aceptan estos activos como colateral para proporcionar financiamiento adicional. Se espera que con el paso del tiempo estas tierras formen la base de un fideicomiso de tierra comunitaria.
  • En una época en la que las altas esferas del gobierno no están dispuestas a desarrollar estrategias de vivienda que incluyan subsidios continuos a los inquilinos, HH ha desarrollado una empresa social sin fines de lucro que sigue creciendo, sigue siendo independiente del gobierno, trabaja con las principales entidades de servicio y a través de campañas de recolección de fondos y con la ayuda de voluntarios demuestra que la vivienda para ciudadanos de bajos ingresos es responsabilidad de toda la comunidad.
  • HH posee y administra tierras y otros activos en nombre de la comunidad, con el fin de promover tanto la autosuficiencia en la vivienda asequible como beneficios sociales, económicos y ambientales para la comunidad.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

  • Además de los métodos de aislamiento convencionales, las paredes externas de algunos edificios han sido rellenadas con poliestireno extruido, que brinda un elevado factor R y supera los estándares mínimos. Una de las casas fue utilizada como demostración para Logix – poliestireno reciclado moldeado en bloques que se parecen a grandes piezas de Lego. Cuando se refuerza con cemento y varillas, el resultado es una pared sumamente fuerte y una casa con una elevada eficiencia energética. El edificio más reciente construido tiene una gama de características de eficiencia de consumo de energía y de agua, incluyendo sanitarios con flujos reducidos, ventanas rellenas de argón de baja energía y techos ahorradores de energía.
  • Se evalúa el consumo de energía de cada propiedad adquirida y se toman medidas para reducir los altos costos de calefacción requeridos por los inviernos canadienses. Dado que la mayoría de los inquilinos pagan sus propios servicios básicos y la calefacción, esto es muy importante para ayudarlos a controlar los costos. En el proyecto de remodelación de casas que renovó una casa de ladrillos construida hace 90 años y la convirtió en dos apartamentos asequibles, las planillas de los servicios básicos se redujeron en más del 50%, y la calificación de Energuide subió de 13 a 61 (en una escala de 0 – 100, donde 0 es la más mala).
  • HH siempre ha trabajado para preservar el parque de vivienda existente y utiliza los materiales de construcción existentes, garantizando que éstos no sean enviados a rellenos sanitarios, y se hace un uso completo de la infraestructura de servicios básicos disponibles.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

  • Las unidades que pertenecen y son administradas por HH están repartidas en todo el casco central de la Municipalidad. Este enfoque evita que se formen ghettos que muchas veces caracterizan a la vivienda social, y minimiza la mentalidad del “SPAN” (Sí, Pero Aquí No).
  • Los reos trabajan para HH en la renovación de las propiedades, mejorando sus destrezas en el campo de la construcción y en su vida en general, y permitiéndoles una reinserción más fácil en la vida de la comunidad una vez que salgan de prisión.
  • En una encuesta de inquilinos realizada en la primavera de 2009, el 87% de los inquilinos respondió que se sentían seguros y a salvo en sus hogares. Todos los hallaron adecuados para sus necesidades y asequibles. Los inquilinos reportan un mejoramiento en su salud, por el hecho de vivir en un ambiente de mejor calidad y más abrigado (menos problemas respiratorios, menos alergias, etc.).
  • HH brinda a algunos de los miembros más vulnerables de la sociedad un hogar de buena calidad desde donde pueden empezar a desarrollar fuertes redes sociales. El apoyo de especialistas es proporcionado por agencias externas en los casos en que es necesario, y HH tiene acuerdos de arrendamiento con estas organizaciones. Existen algunos informes anecdóticos del impacto sobre la autoestima, inclusive en la de los niños, una vez que las familias se mudan a un alojamiento de buena calidad. Los niños se sienten más cómodos trayendo amigos a la casa y rinden mejor en la escuela.
  • Las alianzas y el voluntariado están generando una respuesta de la comunidad a los problemas de las personas sin hogar y a la vivienda de mala calidad.

 

¿Cuál es el impacto social?

  • Las unidades que pertenecen y son administradas por HH están repartidas en todo el casco central de la Municipalidad. Este enfoque evita que se formen ghettos que muchas veces caracterizan a la vivienda social, y minimiza la mentalidad del “SPAN” (Sí, Pero Aquí No).
  • Los reos trabajan para HH en la renovación de las propiedades, mejorando sus destrezas en el campo de la construcción y en su vida en general, y permitiéndoles una reinserción más fácil en la vida de la comunidad una vez que salgan de prisión.
  • En una encuesta de inquilinos realizada en la primavera de 2009, el 87% de los inquilinos respondió que se sentían seguros y a salvo en sus hogares. Todos los hallaron adecuados para sus necesidades y asequibles. Los inquilinos reportan un mejoramiento en su salud, por el hecho de vivir en un ambiente de mejor calidad y más abrigado (menos problemas respiratorios, menos alergias, etc.).
  • HH brinda a algunos de los miembros más vulnerables de la sociedad un hogar de buena calidad desde donde pueden empezar a desarrollar fuertes redes sociales. El apoyo de especialistas es proporcionado por agencias externas en los casos en que es necesario, y HH tiene acuerdos de arrendamiento con estas organizaciones. Existen algunos informes anecdóticos del impacto sobre la autoestima, inclusive en la de los niños, una vez que las familias se mudan a un alojamiento de buena calidad. Los niños se sienten más cómodos trayendo amigos a la casa y rinden mejor en la escuela.
  • Las alianzas y el voluntariado están generando una respuesta de la comunidad a los problemas de las personas sin hogar y a la vivienda de mala calidad.

 

Obstáculos Encontrados

  • Las ideas equivocadas del público en relación con los inquilinos que viven en casas populares son las barreras más significativas para el desarrollo y esto ha sido la causa del SPAN en cada solución habitacional. Varias estrategias han sido empleadas para superar esto, inclusive invitando a los vecinos a ver o incluso a ofrecerse como voluntarios para hacer el trabajo. Dar información precisa a los medios y a los dirigentes de la comunidad es crucial para impedir la escalada de la oposición. Se ha observado que la mayoría de las quejas no vienen de personas que viven en la vecindad.
  • Las presiones financieras, debido a la escasez de tierras y de propiedades más viejas y más baratas para ser renovadas. Los costos de construcción se han multiplicado por cuatro, pasando de CA$50 (US$48)/pie2 a CA$200 (US$192)/pie2 en los últimos diez años.

 

Lecciones Aprendidas

  • Se necesita un espíritu emprendedor para aprovechar las oportunidades emergentes de obtener propiedades, prestamos no reembolsables y campañas de recolección de fondos.
  • La continuidad requiere dedicación, una planificación cuidadosa y enfoques dinámicos por parte del equipo y de los miembros de la junta. Tomarse el tiempo para reflexionar y reevaluar los avances es una estrategia importante para mantener el ritmo de crecimiento.
  • Pensar en grande: actuar poco a poco – se reconoce que HH trabaja mejor a pequeña escala, lo que le permite brindar servicios de gestión de alta calidad a sus inquilinos.
  • Es importante cultivar el apoyo de los políticos y el personal de la municipalidad para lograr una buena relación duradera.
  • Mantener relaciones positivas con los medios y promover buenas noticias.
  • La junta necesita incluir a miembros que poseen destrezas pragmáticas de construcción, financiamiento y agudeza política.

 

Evaluación

Las comunidades locales, con frecuencia después de hacer graves objeciones al inicio, valoran los proyectos de desarrollo de HH, y en el más reciente proyecto terminado organizaron una fiesta de bienvenida a los nuevos inquilinos.  En los últimos diez años se han producido cuatro desalojos, básicamente debido a daños a la propiedad, y no por mora en el pago de los arriendos.

 

Transferencia

Después de comenzar inicialmente con la entrega de dos casas, HH ahora brinda alojamiento a 53 personas en 21 unidades y sigue expandiendo sus actividades. A nivel local, en los próximos dos años se concluirán cuatro proyectos habitacionales más. A lo largo de los años, HH ha recibido solicitudes para visitar comunidades en todo Ontario para explicar sus métodos y alentar a otros grupos a hacer los esfuerzos requeridos para satisfacer sus necesidades de vivienda. Un grupo del cercano pueblo de Belleville ha formado una organización de vivienda similar a HH. HH ha aprendido mucho acerca de la renovación y construcción y comparte estos conocimientos. Por ejemplo, una de las casas fue utilizada por el proveedor de una nueva tecnología de aislamiento térmico para demostrar el producto a los constructores de casas locales y la técnica ahora es empleada ampliamente en toda la comunidad, en parte como resultado del proyecto de demostración de HH. HH también da demostraciones sobre cómo adaptar las casas más viejas para ahorrar energía y se facilita el acceso de los estudiantes a los negocios de la construcción.El equipo de HH ha intentado transferir sus conocimientos participando a conferencias en tres provincias de Canadá y a otra conferencia en los E.E.U.U sobre el modelo de asociación de vivienda.