Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

  • Legalizar la relación entre más de 2.000 familias y la tierra en la cual se encuentran sus viviendas.
  • Garantizar vivienda asequible y segura.
  • Realojar a la gente que vivía en áreas de alto riesgo de manera justa y razonable.
  • Mejorar las condiciones ambientales a través de desarrollar infraestructura básica y del dragado del caño.
  • Asegurar la apropiación y gestión de la zona por y para la comunidad.

El Caño Martín Peña fue alguna vez un río que corría por el medio de la San Juan, la capital de Puerto Rico. Ocupantes ilegales de bajos recursos se establecieron en los manglares de sus orillas, construyendo más de 5.000 viviendas informales. El agua se llenó de desechos y limo, y sin tener sistema sanitario, se volvió altamente contaminada. Sin tener un sitio para que el agua corra, cada vez que llovía la zona se inundaba, creando una situación peligrosa para los residentes. El gobierno decidió que se debía hacer algo y se desarrolló un plan para excavar el caño y drenar la tierra. Mientras que existen beneficios evidentes en este plan, una consecuencia potencial era que, con los problemas ambientales resueltos, la tierra (en una óptima ubicación de la ciudad) se dispararía en valor, desplazando a los residentes originales.

Los residentes que viven en asentamientos informales alrededor de un curso de agua contaminado, junto a una agencia del gobierno (la corporación ENLACE) establecieron un Fideicomiso de la Tierra o FT (un modelo de propiedad de vivienda que desarrolla y gestiona vivienda asequible en nombre de la comunidad. Realiza esto a través de separar el valor de la tierra de el de las viviendas. La tierra se mantiene en la comunidad en perpetuidad, permitiéndole permanecer asequible para las personas de la zona). El gobierno había enfrentado oposición y demoras en proyectos de infraestructura previos y deseaba asegurar que los intereses de los residentes fueran tenidos en cuenta.

Entre 2002 y 2004, el gobierno consultó a las comunidades sobre el dragado del caño y el mejoramiento de la zona. Las comunidades se unieron en querer asegurar que las obras no los desplacen. La consulta resultó en un exhaustivo Plan de Desarrollo y Plan de Uso de la Tierra que incluyeron trabajos de dragado, drenado, y también – significativamente – la transferencia de la tierra a la comunidad. Inicialmente la tierra fue transferida a una compañía propiedad gobierno con funcionamiento independiente: la Corporación ENLACE, con la intención de que sea transferida nuevamente a la comunidad una vez que el FT haya sido establecido.

El proceso de establecer el FT involucró talleres participativos con la comunidad. Estos talleres diseñaron las regulaciones que deberían gobernar el FT. Un Consejo Asesor y abogados apoyaron el proceso, de manera de que las ideas presentadas por la comunidad pudieran ser formalizadas legalmente. En este periodo también se creó el Grupo de Ocho Comunidades (G8), que tiene el rol de comprobar que el FT y la Corporación sigan el Plan de Desarrollo Exhaustivo, y facilitar la comunicación entre ellos. Este está formado por representantes electos de 12 organizaciones comunitarias, aumentando su poder colectivo y su voz. La Corporación lideró en el registro de la tierra. En 2009, se formó una Junta Directiva, integrada por residentes, consejeros técnicos y profesionales, un miembro de la corporación y representantes del Gobierno de Puerto Rico de la ciudad de San Juan. En el mismo año, la Corporación transfirió 200 acres de tierra al FT.

Contexto

Puerto Rico es un grupo de islas en el Noreste del Caribe. Es un territorio no incorporado de los Estados Unidos de América. El Banco Mundial clasifica a Puerto Rico como una economía de altos ingresos pero el 41% de su población se encuentra debajo de la línea de pobreza. Económicamente, Puerto Rico es más pobre que el estado más pobre de los Estados Unidos, pero más rico que cualquier otro estado en América Latina.

Las ocho comunidades viviendo alrededor del caño tienen una población estimada de entre 15.000 y 18.000. La población está entre las más pobres de Puerto Rico, aunque la tasa de desempleo (22%) es más baja que la media del territorio. Las más de 5.000 viviendas fueron originalmente construidas en pilotes de materiales livianos (cartón, madera, chatarra y hojas de palmeras), pero a través del tiempo los residentes reemplazaron éstos con cemento y otros materiales robustos. Existe una oferta informal de electricidad que es insegura. La mayoría de las viviendas se encuentra en malas condiciones y la zona está superpoblada (tiene tres veces más densidad poblacional que el resto de San Juan). La zona tiene alto riesgo de incendio. La mayoría de las viviendas sólo son accesibles a través de pasajes angostos que resultan inaccesibles para los camiones de bomberos.

Características Clave

  • Evitar disputas: El FT ha proporcionado un mecanismo que permite que el gobierno y las comunidades logren sus objetivos de manera amigable.
  • Realojamiento en vivienda apropiada y segura: Ciertas familias han tenido que ser realojadas en vivienda segura y más apropiada. Hasta ahora, esto ha afectado a 500 familias, y alcanzará y afectará a otras 1.000 familias en los próximos 10 años. Los residentes tienen la decisión de adonde quieren ser realojados (dentro de ciertos parámetros), y pueden ser alojados dentro del FT. Al momento no existe suficiente vivienda disponible en el distrito para todos aquellos que necesitan ser realojados. En respuesta a esto, el FT está desarrollando lotes vacíos para nuevas viviendas.
  • Regularización de la tenencia de la tierra: El FT proporciona tenencia segura para 2.000 familias a través de derechos para ocupar la tierra en áreas definidas. El derecho a la ocupación se formaliza en el Registro de la Tierra. La regularización puede también implicar la obtención de permisos de construcción, y resolver cuestiones de herencia. Treinta notarios ofrecen su ayuda gratuitamente para llevar a cabo este proceso.
  • Garantizar asequibilidad de largo plazo y evitar desplazamientos: Si la tierra fuese puesta en disponibilidad en el mercado, esto podría llevar al rápido aumento de precios que podrían hacer a la zona inasequible para los residentes actuales. La estructura del FT evita el desplazamiento involuntario de la población. Los residentes poseen colectivamente el título de la tierra en perpetuidad.
  • Asegurar la participación de los miembros del FT en la toma de decisiones: Los miembros forman una asamblea que toma decisiones en el FT. Además, tanto las regulaciones del FT como el Plan de Desarrollo Exhaustivo fueron desarrollados a través de actividades participativas.
  • Asegurar la sostenibilidad financiera: El FT genera ingresos a través del alquiler de sus propiedades, a través del desarrollo de lotes vacíos y de la implementación de proyectos tal como define el Plan de Desarrollo Exhaustivo. Le proporciona al gobierno y a los proveedores de servicios comunitarios la oportunidad de alquilar propiedad en el Distrito a una tasa reducida y muy baja.

¿Qué impacto ha tenido?

Hasta hoy, los impactos principales han sido en cuanto a: mayor acceso a seguridad de tenencia, un comienzo de realojamiento a sitios adecuados, el inicio de nuevos desarrollos de vivienda y mayor organización y empoderamiento de las comunidades:

  • Aproximadamente 1.500 familias son ahora elegibles para el derecho a ocupar tierra en el Distrito. Cuatrocientas familias han sido capacitadas en procedimiento, 160 comenzaron el proceso de formalización 28 lo han completado. Los procedimientos para regularizar el derecho de los residentes para ocupar han sido progresivamente simplificados y para 2016, el número de familias completamente registradas debería llegar a 1.000.
  • El FT está desarrollando las primeras unidades amigables con el medioambiente, como un proyecto piloto para un número mayor de viviendas a través del Distrito. También se está llevando a cabo la etapa de pre-desarrollo de 120 unidades en un complejo multi-familiar diseñado en colaboración con residentes (2015). Estas serán las primeras de las 450 unidades desarrolladas en los próximos cinco años.
  • Existen actividades continuas de educación, talleres y eventos para miembros, los que permiten compartir experiencias. También se está desarrollando un trabajo de presupuesto participativo.

Un efecto más amplio del FT es la ley que ha sido aprobada para establecerlo. Esto sienta un precedente en Puerto Rico para FTs y ha tenido el impacto de crear un modelo efectivo para responder a la inseguridad de tenencia de los pobres urbanos en el país.

¿Cómo se financia?

El FT busca ser mayoritariamente auto-financiado una vez que sea totalmente operacional. Entretanto, recibe subsidios del sector público y privado para proyectos específicos, tales como el uso del procedimiento de registro de tierra y el desarrollo de vivienda. Para el año financiero que comenzó en el 1 de julio de 2015, ya se han asegurado 200.000 US$. El FT recibe actualmente 140.000 US$ por año a través del alquiler de sus propiedades pero busca aumentar esto a 500.000 US$ para el final del año fiscal corriente.

¿Por qué es innovador?

Utilizar el mecanismo de FT en el contexto de asentamientos informales urbanos es revolucionario. El FT del Caño Martin Peña aprendió de ejemplos internacionales que utilizaron este modelo, especialmente para residentes de bajos recursos, por ejemplo en Norte América y Europa, y lo adaptó a las necesidades locales.

El modelo es innovador porque permite a los residentes existentes permanecer y disfrutar de las mejoras en la zona. Las inversiones en condiciones de vida mejoradas generalmente aumentan el valor de la tierra y llevan a gentrificación. Esto fijaba el precio afuera del alcance de los residentes originales. El FT evita esto a través de crear un sistema en el cual los residentes de bajos recursos pueden mejorar su condiciones de vida sin ser excluidos por el precio.

El proceso de realojar a los miembros en el FT permitió que los trabajos en el caño comiencen más rápido, con los costos de realojamiento reducidos significativamente. También permitió a las familias a tener una opción sobre adonde quieren realojarse. Esto se logró a través de la creación de un Comité de Realojamiento conformado tanto por los residentes como por los empleados de la Corporación.

La capacidad de involucrar a la comunidad más amplia y movilizar apoyo significativo de un número de actores fue crucial. El desarrollo exhaustivo llevado a cabo con participación comunitaria, conocimientos colectivos en aumento y el desarrollo de ciudadanos activos contrasta con el desarrollo convencional de la ciudad, adonde la especulación y las dinámicas del mercado abierto eran la norma.

¿Cuál es el impacto medioambiental?

Los trabajos en el caño van a mejorar 6.500 acres del estuario, permitiendo  que el agua y las corrientes vuelvan a fluir. Esto permitirá que la vida silvestre retorne. El dragado del caño y la nueva gestión del agua de lluvia resolverán los problemas de las inundaciones locales. También ayudaran a que toda la ciudad se torne más resiliente a los posibles aumentos en el nivel del mar. En el futuro, el FT planea extender sus esquemas financieros para incluir micro-créditos para eficiencia energética.Se creó la Brigada Ambiental para que los niños y jóvenes pudieran involucrarse en la toma de muestras de agua para control de calidad, o en el desarrollo de huertos comunitarios y escolares.

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

El FT busca ser mayoritariamente auto-financiado una vez que sea totalmente operacional. El FT y la Corporación reciben fondos de varias fuentes, incluyendo donaciones, inversiones, ingresos del alquiler de propiedades y desarrollos.

El fideicomiso es bastante dependiente del trabajo de voluntarios, el cual a pesar de ser eficiente en cuanto a costos, necesita de significante gestión y puede ser inestable en el largo plazo.

El FT tiene la tarea de desarrollar y mantener vivienda asequible para las comunidades. No puede revender la tierra y puede solamente vender o alquilar vivienda con el objetivo de beneficiar a sus miembros. El fideicomiso reinvierte las ganancias en las comunidades a través de un fondo rotativo. Este fondo es para mejoras de infraestructura, compra de propiedades y otras prioridades del Plan de Desarrollo Exhaustivo.

A medida que la zona mejora, se espera que el valor colectivo de la tierra aumente significativamente. Cuando un miembro de la familia vende su casa, las ganancias irán una parte a la familia, y una parte al FT. Esto es porque parte del aumento en el valor viene tanto del mantenimiento y mejoramiento de la vivienda por parte de la familia, como también del trabajo de la Corporación y de el FT en la zona. Una vez que la familia vende la casa, el FT siempre tiene la opción de ser el primer comprador y puede garantizar un precio asequible para el próximo ocupante.

El FT apoya a las familias para asegurar que entiendan por completo cómo manejar sus préstamos. Esto ayuda a reducir los casos de incumplimiento de hipotecas causados por la imposibilidad de repagar los préstamos. El FT aparece en el acuerdo de hipoteca y garantiza la opción de comprar la vivienda en caso de incumplimiento. El FT también espera ayudar a las familias a aumentar sus ingresos. Una de las ideas es lograr esto a través de certificados de participación (similar a la participación de propiedad en los EE.UU.) como una forma adicional de ingreso para los miembros.

¿Cuál es el impacto social?

Participación en gobernanza

Previamente, los residentes no poseían ningún título de propiedad de la tierra en la cual están ubicadas sus viviendas. Para ellos, tener el derecho de permanecer en la zona adonde han vivido por generaciones era su mayor prioridad.

Los residentes fueron capacitados en procesos participativos, para que esos métodos y sus objetivos pudieran ser comprendidos por completo, y para que la gente pudiera identificarse y comprometerse con ellos. Además, actividades de música, cine o teatro fueron añadidas a las metodologías participativas para involucrar a los ciudadanos.

Se llevaron a cabo discusiones sobre qué modelos de tenencia serían los más adecuados, incluyendo tenencia individual, cooperativas de tierra y FTs. Éstos fueron evaluados a través de una lista de criterios, y los residentes decidieron que la propiedad colectiva a través de una estructura de FT respondía a sus objetivos.

Entre 2002 y 2004, setecientas reuniones participativas se llevaron a cabo para desarrollar varios documentos, incluyendo:

  • El Plan de Desarrollo Exhaustivo y Uso de la Tierra para el Distrito (aprobado en 2007): una guía para el desarrollo de cada una de las comunidades del Distrito, tal como ha sido resulto por sus residentes.
  • La Ley para el Desarrollo del Distrito (aprobada en 2004): creó la Corporación, FT y el G8 como entidades que responderían a las prioridades de los residentes.

Entre 2006 y 2008 el G8 y la Corporación organizaron tres rondas de talleres comunitarios que tuvieron lugar cada dos o tres calles. Estos talleres ayudaron a desarrollar las Regulaciones Generales para el funcionamiento del FT.

Cohesión e integración

La mayoría de las actividades del FT se llevan a cabo con y por los residentes del Distrito. Los residentes miembros del FT también están a cargo de explicar a aquellos que también viven en la tierra pero que no son parte del FT cuales son las ventajas y desventajas de unirse, y ayudarles en el proceso de registro.

Las comunidades trabajaron junto a muchos otros actores tales como profesionales, profesores, estudiantes, la prensa; y a través de ser invitados a compartir sus experiencias con distintas audiencias incluyendo círculos académicos o grupos comunitarios, la marginalización social se reduce.

Permanencia de largo plazo

Los residentes lograron permanecer en tierra de excelente ubicación en el corazón de San Juan, y se organizaron para transformarla en una zona atractiva. Esto reducirá las desigualdades en la calidad de vida con otros residentes de San Juan. Si el FT no hubiera sido creado, la rehabilitación del caño hubiera llevado a inversión especulativa y desplazamiento de la población a favor de hoteles, edificios comerciales, etc. En cambio, los residentes han logrado crear una ley que les permite tener propiedad y gestionar la zona, y permanecer allí en el largo plazo. Esto es un logro significativo ya que la zona se encontraba bajo tanta presión para su re-desarrollo comercial.

Desarrollo de Capacidades

El FT apoya el desarrollo de habilidades de liderazgo y pensamiento crítico para adultos, jóvenes y niños. Treinta programas de desarrollo social fueron creados para aumentar los conocimientos y habilidades colectivas a través de generaciones.

Salud y Seguridad

Por décadas, la población vivió en malas condiciones y fue expuesta a riesgos de salud asociados con un caño contaminado (inundaciones, mala calidad de agua, desechos sólidos y líquidos, etc.). Su riesgo de padecer problemas gastrointestinales, asma y dermatitis era significativamente alto, y muchos días de escuela o de trabajo se perdieron por enfermedad. La rehabilitación del canal reducirá estas cuestiones.

Los programas sociales también incluyen iniciativas contra la violencia y el uso de drogas. Los niños pueden volverse ‘Guardianes de Prevención’ para apoyar a sus pares peleando contra la violencia o la adicción. Los torneos deportivos se combinan con talleres sobre violencia y desigualdad de género.

Obstáculos Encontrados

En 2009, hubo un contratiempo significativo. El alcalde de San Juan aprobó una ley que transfería la tierra de vuelta a la municipalidad de San Juan. El gobierno aprobó una ley que tomó la tierra del FT y la hizo pública una vez más, lo cual la puso disponible para la venta.

La comunidad, profesionales, profesores y estudiantes, representantes de los medios, activistas y muchos otros reunieron esfuerzos para disputar y revertir esto, y argumentaron que el FT era la mejor opción tanto para las comunidades como para San Juan en su totalidad.

En agosto de 2013, tuvieron éxito y la ley fue revocada. Las comunidades y el FT se fortalecieron como resultado, ya que lograron atraer amplia visibilidad, involucrando a muchos actores que se convirtieron en comprometidos defensores del FT.

Lecciones Aprendidas

Cuando al FT le fue devuelta la tierra en 2013, los miembros y defensores entendieron que algo debía de hacerse para que esto no vuelva a suceder. Si la tierra estuviera registrada como una entidad privada con independencia jurídica, los gobiernos futuros tendrían menos chances de cambiar su propiedad ya que deberían pagar compensación al FT.

El FT está aprendiendo a adaptar la regularización a un contexto donde generalmente falta la documentación y adonde cada caso debe ser tratado individualmente. Encontrar un buen sistema para recolectar y actualizar información del terreno de manera eficiente puede reducir demoras.

Evaluación

Aún no se ha llevado a cabo ninguna evaluación.

Transferencia

El FT no tiene planes de ampliación a escala más allá de los límites actuales del FT. Sin embargo, la membresía del FT ha ido aumentando progresivamente.

El FT ha compartido con gusto su experiencia con otros que enfrentan cuestiones similares. Por ejemplo, el asentamiento informal Villas del Sol en otra parte de San Juan pidió su apoyo en decidir cómo evitar el desplazamiento (eventualmente, ellos optaron por la propiedad colectiva de la tierra a través de un sistema cooperativo).