Milton Parc es uno de los barrios más viejos y más característicos de Montreal. Ubicado muy cerca del centro de la ciudad, Milton Parc era conocido como un barrio vibrante, pero la falta de mantenimiento hizo que los edificios se deterioren. En la década de los 70 todo el barrio fue seleccionado para ser regenerado, lo que lo habría aburguesado y puesto fuera del alcance de los residentes originales. En respuesta, la comunidad se movilizó para encontrar una solución a largo plazo y evitar los desalojos, dando como resultado la creación de la Communauté Milton Parc (Comunidad Milton Parc – CMP). Con el paso del tiempo y con apoyo, los edificios y los terrenos fueron adquiridos y organizados en una estructura de condominio regida por una Declaración de Copropiedad en la que participan 25 miembros, entre cooperativas y sociedades de vivienda sin fines de lucro. Estas reglas garantizaron la tenencia para todos los residentes, y crearon la estructura cooperativa de vivienda renovada más grande de América del Norte.
Descripción del Proyecto
Fines y Objetivos
La meta de la CMP es poseer, renovar y administrar colectivamente los edificios de la zona de Milton Parc que estaban bajo la amenaza de ser comprados y demolidos, utilizando una estrategia de cooperativa, con el fin de:
- preservar el valor arquitectónico y la identidad local;
- prevenir la especulación y salvaguardar la asequibilidad en el largo plazo; y
- construir una comunidad cohesionada y mixta.
Contexto
Milton Parc es uno de los barrios más viejos de Montreal, y está situado en los terrenos más cotizados en el centro de la ciudad. Está compuesto de aproximadamente 150 edificios viejos, en su mayoría erigidos al inicio del siglo XX y convertidos a los largo de los años en 600 viviendas arrendadas a unos cuantos miles de residentes de ingresos bajos y medios. Milton Parc era conocido como un barrio vibrante, a pesar de sus condiciones físicas en continuo y creciente deterioro. En la década de los 70, un desarrollador privado compró el 90% de la zona e hizo planes para demoler los edificios y reemplazarlos con la creación de una ‘ciudad’ moderna, con estructuras de varios pisos, oficinas y edificios comerciales. Las viviendas en la zona se habían vuelto inaccesibles a los residentes originales. En respuesta, la comunidad se movilizó con el fin de encontrar una solución de largo plazo y evitar los desalojos. Esto condujo a la creación de la CMP que, con la ayuda de las autoridades públicas, adquirió los edificios y los terrenos destinados a ser colocados en un fideicomiso por medio de una estructura de condominio regida por una Declaración de Copropiedad. Estas reglas garantizaron la tenencia para todas las personas que habitaban esas viviendas – cada inquilino recibió de vuelta su hogar después de las renovaciones.
Características Principales
La CMP fue creada en varias etapas:
- una movilización social inicial para salvar la zona, por medio de un activismo social no violento (manifestaciones, marchas y ocupaciones de edificios) y por medio de negociaciones con el desarrollador una vez que se vieron enfrentados a la amenaza de la destrucción del barrio.
- Un estudio de factibilidad, con la ayuda de expertos, para determinar la posibilidad de adquirir los edificios, los requisitos legales para crear cooperativas de vivienda y la evaluación del apoyo político para el proyecto a nivel local, regional y nacional.
- Adquisición de los edificios y terrenos por parte de la Canada Mortgage and Housing Corporation (Corporación de Hipoteca y Vivienda de Canadá – CMHC) en 1979, junto con un compromiso de la CMHC de vender las propiedades a la Société du Patrimoine Urbain de Montreal (Sociedad de Patrimonio Urbano de Montreal – SPUM). Anteriormente todos los edificios habían sido propiedad del mismo desarrollador y comprarlos en bloque permitió protegerlos de los especuladores.
- Elaboración de un Plan de Acción diseñado para preservar la zona y garantizar el derecho de los residentes de permanecer en ella.
- Transferencia de las propiedades en los años 80 a la Société d’Amélioration de Milton Parc (Sociedad de Mejoramiento de Milton Parc – SAMP), la misma que se convirtió en propietaria temporal de las propiedades con la meta de supervisar las obras de remodelación y eventualmente transferir las propiedades a las cooperativas.
- Suscripción de la Declaración de Copropiedad. Por ley, el contenido y la misión de la declaración están protegidos de modificaciones.
La estructura resultante presenta las siguientes características:
- Los residentes de Milton Parc están organizados en 15 cooperativas que comprenden a los miembros de CMP, junto con seis sociedades de vivienda sin fines de lucro, dos organizaciones comunitarias, una entidad comercial y una corporación de desarrollo comunitario. Estos residentes son los principales beneficiarios del proyecto, y vienen de orígenes socioeconómicos mixtos, existiendo una elevada proporción de familias de ingresos bajos y muy bajos
- Los terrenos y los edificios se mantienen en un fideicomiso, y por lo tanto son propiedad comunal de todos los miembros (las cooperativas y las sociedades de vivienda sin fines de lucro) y de su Syndicat dominante. Todos los residentes son inquilinos – no propietarios, sino ‘guardianes de un bien común’. Por lo tanto, las viviendas individuales no pueden ser revendidas. Este sistema impide que los precios y los alquileres suban, de ese modo garantizando su asequibilidad en el largo plazo.
- De acuerdo con las leyes de Quebec, la CMP está clasificada como un condominio, en virtud del cual el Syndicat es dueño de las áreas comunes (como por ejemplo los callejones), y las cooperativas individuales son dueñas de los terrenos sobre los que se erigen los edificios y de los espacios semiprivados (por ej., los jardines).
- Si un miembro está atravesando dificultades financieras, la propiedad solo puede ser vendida a otro copropietario.
- La CMP es comparable con un Community Land Trust (Fideicomiso de Tierra Comunitaria – CLT), aunque difiere en el hecho de que en el modelo CLT toda la tierra es generalmente de propiedad solamente del fideicomiso, en lugar de ser subdividida bajo la propiedad de diferentes miembros vinculados por un convenio. También puede ser considerada como una cooperativa muy grande, cuyos miembros son las cooperativas de vivienda y las sociedades sin fines de lucro, en lugar de los residentes individuales.
- Cada uno de los 25 copropietarios es responsable del mantenimiento de su edificio y de su funcionamiento interno, pero comparte ciertos servicios comunes (por ej., información, capacitación, seguro).
- En su calidad de miembros del Syndicat, cada grupo debe asegurarse que sus actividades cumplan con los principios del acuerdo y no violen o causen daño a otros miembros.
Cobertura de costos
El costo total del desarrollo fue US$30 millones, el que fue cubierto básicamente con los fondos públicos puestos a disposición por los tres niveles del gobierno. Para la adquisición original, los costos totales sumaron US$7,5 millones, de los cuales US$5,4 millones fueron obtenidos de un programa en marcha en todo Canadá para ayudar a los inquilinos a formar cooperativas. Posteriormente, la CMHC, la ciudad de Montreal y el Gobierno de Quebec contribuyeron US$5,8 millones en subsidios de capital para la renovación. El monto restante (US$2,2 millones destinados a adquisición, US$10,8 millones a renovación y US$4,1 millones a desarrollo) fue obtenido a través de préstamos hipotecarios. Cada copropietario tenía una hipoteca de 35 años garantizada por la CMHC, con renovaciones de 10 a 15 años. La CMHC subsidió la diferencia entre la tasa de interés del mercado vigente en ese momento y el 2%. Por lo tanto, los alquileres se mantuvieron bajos, basados en el alquiler original con un pequeño aumento calculado para cubrir la hipoteca al 2%, los impuestos prediales, los costos de mantenimiento, seguro y servicios básicos.
Impacto
Los residentes han podido permanecer en los hogares que ocupaban, lo que ha promovido la estabilidad financiera y social, y la continuidad. Los desalojos por el no pago del alquiler han sido sumamente raros. La protección de la mezcla demográfica en contra de las fuerzas que propenden al aburguesamiento, y la salvaguarda de la calidad de vida han tenido todas un efecto positivo en el casco comercial de Montreal, haciendo del centro de la ciudad un espacio seguro y vivible para las personas, lo que no es el caso en muchas ciudades de América del Norte.
¿Por qué es innovador?
- Procesos de innovación, administración y gobernanza iniciados e impulsados por la comunidad, nacidos de la movilización para salvar al barrio.
- La CMP es el primer proyecto de esta escala que implica la copropiedad de cooperativas y entidades sin fines de lucro con tierras mantenidas en un fideicomiso, regidas por una Declaración de Copropiedad. Sigue siendo el proyecto de cooperativa de vivienda más grande de América del Norte.
- Se prioriza la vivienda y el uso de la tierra para vivir, en lugar de para sacarle provecho, por medio de un sistema que garantiza la asequibilidad a largo plazo y previene el aburguesamiento, al tiempo que se salvaguarda el patrimonio local y la inclusión como un bien común.
¿Cuál es el impacto medioambiental?
- El proyecto implica la renovación de los edificios existentes, en lugar de su demolición y reconstrucción, haciendo uso de los recursos existentes y manteniendo las estructuras originales en donde sea posible.
- Un mejor aislamiento e instalaciones de tuberías han tenido un impacto sobre la cantidad de energía y agua utilizada. Algunas cooperativas han iniciado sus propios proyectos para reducir el consumo de energía, incluyendo paneles solares, techos verdes y techos fríos.
- El Centro de Ecología Urbana fue creado en 1996 como un ‘laboratorio ecológico’ con el objetivo de convertir a Milton Parc en un catalizador para la experimentación de soluciones ecológicas urbanas innovadoras, como techos verdes, reciclaje y compostaje orgánico.
- Las cooperativas individuales han aceptado mantener y crear espacios verdes.
¿Cómo es su sostenibilidad financiera?
- La estructura de la CMP permite que las cooperativas y las sociedades de vivienda sin fines de lucro tengan una fuente estable de ingresos derivados de los alquileres de las unidades de vivienda, los mismos que son usados para pagar la hipoteca, las reparaciones y las inversiones de la comunidad.
- El fin del periodo de reembolso de la hipoteca para todas las cooperativas en 2017-2018, encuentra a la CMP en una posición de seguridad financiera fortalecida. En el futuro, estos ingresos disponibles serán dedicados a un nuevo ciclo de modernizaciones o a ofrecer ayuda a ciertas familias que dependen actualmente del apoyo del gobierno para cubrir los costos de sus viviendas.
- La garantía de tener alquileres asequibles en el largo plazo disminuye la inseguridad financiera, y permite a los residentes asignar recursos para satisfacer otras necesidades apremiantes, así como permitirles hacer ahorros e inversiones.
- Los alquileres en CMP son significativamente más asequibles que en las zonas circundantes (en promedio dos veces más bajos). Se facilita el acceso a personas de muy bajos ingresos que quieren mudarse a Milton Parc, pues solamente los grupos socioeconómicos desfavorecidos son elegibles para tomar apartamentos nuevos o desocupados.
- La Société de Dévelopement Communautaire (Corporación de Desarrollo Comunitario – SDC) fue creada para administrar los espacios comerciales en la comunidad y controlar el tipo de negocios para que reflejen las necesidades de los residentes. Los excedentes son ya sea reinvertidos o entregados como subsidios para proyectos que benefician a la comunidad en su conjunto.
¿Cuál es el impacto social?
La CMP se enorgullece de haber mantenido una comunidad demográficamente mixta que facilita la integración entre grupos diversos. Se garantiza la sostenibilidad social en el largo plazo para los residentes, pues se eliminó el riesgo de desalojo o reubicación en áreas que ofrecen menos oportunidades sociales, económicas y educativas. Adicionalmente, los talleres de capacitación y educación ofrecen a las familias de medios limitados la posibilidad de adquirir nuevas destrezas.
El establecimiento de la CMP ha desarrollado la capacidad de los residentes de idear soluciones, organizarse, y manejar el barrio. La estructura de cooperativa en sí misma se ha convertido en un lugar para el fomento de capacidades, donde los miembros aprenden cómo presidir reuniones, redactar actas, llevar cuentas, mantener propiedades y entender los procesos de renovación y planificación urbana. De hecho, los residentes son responsables de administrar todos sus asuntos de acuerdo con la Declaración de Copropiedad y la constitución específica de cada miembro.
Adicionalmente, los voluntarios se comprometen a contribuir a la operación de la CMP, y las iniciativas individuales o de grupo de los residentes son alentadas y apoyadas. Al brindar un espacio para el diálogo y la acción, se ha desarrollado un fuerte sentido de solidaridad alrededor de la vivienda, los espacios verdes y la democracia, resultando en la cooperación comunitaria por medio de eventos sociales y actividades comunitarias regulares (mercados callejeros, comidas comunitarias, talleres).
El proyecto también ha proporcionado un ambiente más saludable para los residentes de Milton Parc. Las casas ya no están deterioradas, y se crearon fuertes incentivos para garantizar su mantenimiento a largo plazo, pues las cooperativas han recibido el apoyo financiero de la CMHC condicionado a que los edificios se mantengan en buen estado y cumplan los requisitos sanitarios y de seguridad. Adicionalmente, el Centro de Ecología Urbana se concentra en promover estilos de vida saludables, por medio de la capacitación y de seminarios, reverdecimiento del barrio y una mayor actividad de peatones y ciclistas.
Obstáculos Encontrados
- Inicialmente la CMHC no garantizaba que los alquileres permanecerían asequibles en el largo plazo o que los residentes no tendrían que abandonar sus hogares. En respuesta a esto, la comunidad se movilizó contra esta decisión y el gobierno federal aceptó los términos de la comunidad para evitar la impopularidad.
- La CMP y otras organizaciones de vivienda en Canadá se enfrentan a la posibilidad de perder la asistencia financiera para inquilinos de muy bajos ingresos. La CMP está involucrada en una coalición para ejercer presión sobre el gobierno y buscar alternativas.
- Ocasionalmente se han producido desacuerdos significativos entre los residentes, aunque estos han sido resueltos por medio de procesos democráticos.
- Mantener un nivel de interés y participación activa de la comunidad es desafiante, cuando no se enfrenta a amenazas inmediatas. Los orígenes de la CMP pueden darse por descontados con el paso del tiempo, y es esencial redefinir un nuevo tipo de liderazgo para hacer avanzar el proyecto. Se organizan giras y charlas para mantener viva la historia de Milton Parc, y se mantiene a los residentes informados de las reglas que rigen el proyecto para permitir un mejor funcionamiento democrático y entender la Declaración de Copropiedad.
Lecciones Aprendidas
- Las potentes fuerzas del mercado pueden ser contrarrestadas si hay una movilización social significativa de parte de los residentes y simpatizantes, apoyados por profesionales como arquitectos, planificadores urbanos, trabajadores sociales, abogados, contadores, etc.
- Con el fin de garantizar la perpetuidad del proyecto, el proceso tenderá a ser integral y elaborado, lo que necesariamente requerirá una cantidad significativa de tiempo y compromiso – no hay una forma fácil de hacerlo.
- Para que el valor social y político subyacente se mantenga debe haber un proceso constante de renovación y educación.
Evaluación
No se ha realizado un proceso formal de monitoreo o evaluación del proyecto.
Transferencia
El proyecto no ha sido ampliado físicamente, pues el enfoque siempre se ha orientado a mantener la solidez del proyecto. El establecimiento del Centro de Ecología Urbana ha permitido que el proyecto se desarrolle aún más, así como ha garantizado que las ideas de construir un entorno sostenible, cohesionado y democrático se diseminen a otras zonas de la ciudad.
La CMP ha sido consultada en su modelo de cooperativa con reventa restringida, lo que ha sido adaptado y transferido al proyecto Benny Farm y a la vivienda residencial Chambreclerc para personas sin hogar y enfermos mentales en Montreal.
La CMP es reconocida como un ejemplo positivo de cooperativa de vivienda y ha influido en la expansión de cooperativas en Quebec y Canadá. Sólo en Quebec hay actualmente 1.200 cooperativas de vivienda, que están organizadas en redes y federaciones involucradas en un intercambio y comunicación constantes.