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La empresa de Oportunidades rurales se orienta con las comunidades de renta baja, desarrolla y opera programas de capacitación para familias rurales de renta baja en la zona del Estado de Nueva York, fomentando el desarrollo sostenible de las comunidades en las que viven. El proyecto Apartamentos Windy Hill comprende el desarrollo de un complejo de apartamentos a manera de viviendas de alquiler asequibles.
Descripción del Proyecto
Fines y Objetivos
La provisión de viviendas de alquiler asequibles y servicios de apoyo a las familias de renta baja a la vez que se transforman edificios anteriormente abandonados en un elemento positivo de la comunidad local. Los grupos principales que se beneficiaron del proyecto fueron 30 familias del entorno rural de renta baja en el pueblo de Clyde.
Windy Hill surgió de los escombros de un complejo de apartamentos ya en existencia que había fracasado, Apartamentos Highland, situado en Clyde, en el Condado de Wayne, Estado de Nueva York. Los Apartamentos Highland habían sido abandonados por sus propietarios y gerentes poco después de su construcción en 1970, y pronto se deterioraron con lo que se convirtieron en un paraíso de actividad delincuente y un peligro para la comunidad vecina. En 1990 solamente quedaban unas cuantas familias que vivían en condiciones extrema inseguridad. El estado de Nueva York embargó el edificio y se hizo con la propiedad del complejo, y comenzó a licitar ofertas para su reforma.
Rural Opportunities Inc. (ROI, por sus siglas en inglés) asumió la responsabilidad de los apartamentos y los rehabilitó. Algunos los amplió con el fin de crear un mayor espacio familiar y así atajar la demanda actual de la comunidad. Los bloques antiguos constaban de 50 pequeñas viviendas de alquiler repartidas entres siete bloques de madera de dos plantas deteriorados, y la ROI los reconfiguró y reformó completamente. Dos de los bloques se demolieron y los otros se restauraron con el fin de crear 30 viviendas familiares: cuatro apartamentos de 1 habitación, seis de 3 habitaciones, y veinte de 2 habitaciones.
La labor de restauración consistió en sustituir las puertas de entrada e interiores, los sistemas de calefacción, acabados, acabados exteriores, enlosado, paisajismo e iluminación del edificio. Uno de los bloques originales se convirtió en una oficina de administración a pie de obra, almacén de mantenimiento, sala de operaciones, zona de almacenamiento para los inquilinos, y espacio comunitario donde los residentes podían congregarse, comer juntos y participar en los programas para residentes. También se hizo provisión de servicios de gestión del inmueble y de apoyo, y se abrió un patio de recreo para los residentes infantiles.
El gasto total del proyecto ascendió a unos 3,3$ millones procedentes de varios fondos públicos y privados. Los alquileres son asequibles a las familias que ganan un 60 por ciento de la renta media en la zona. Los niveles de renta de la mayoría de los residentes se clasifican dentro del nivel de pobreza (un 30 por ciento de la renta media), o muy bajos (un 50 por ciento de la renta media). El 80 por ciento de las familias reciben prestaciones para el alquiler. La existencia de un Programa Educativo para Compradores de Vivienda también ayuda a las familias a trasladarse a viviendas de su propiedad; se ha proyectado la construcción de tres viviendas monofamiliares en el mismo lugar y brindar la oportunidad de compra de casa nuevas a compradores primerizos.
La financiación para el proyecto se obtuvo de varias fuentes entre las que se incluyen el Ministerio de la Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés), la Corporación para el Desarrollo Urbano del Estado de Nueva York, el Departamento de Reforma Comunitaria del Estado de Nueva York, la asociación para la vivienda pública local (Newark Housing Authority), la constructora del proyecto que es una intermediaria nacional sin ánimo de lucro (Local Initiative Support Corp.) y su subsidiaria que aporta capital sin ánimo de lucro (National Equity Fund), Neighbourhood Reinvestment y una fundación privada sin ánimo de lucro, el Banco Federal de Crédito para la Vivienda de NY a través de su socio HSBC USA.
La financiación actual del proyecto la aportan los alquileres mediante subvenciones del Ministerio de la Vivienda y Desarrollo Urbano del estado, el Departamento de Reforma Comunitaria del estado, Reforma Comunitaria y la Newark Housing Authority.
Se ha constituido una sociedad de responsabilidad limitada (LLC, por sus siglas en inglés) como dueño en equidad (con la idea de que se le haga entrega de los inmuebles depositados fideicomiso) de las mejoras del proyecto, que cuenta con la propiedad tenida en arrendamiento durante 99 años. Los socios de la LLC son un socio de responsabilidad limitada que posee un 99,99 por ciento de la sociedad quien aporta el capital a cambio de un crédito por impuestos pagados de renta baja, y el socio gestor, la Sociedad de Desarrollo para la Vivienda Rural que posee un 0,01 por ciento y es responsable de la reconversión y del funcionamiento diario. Al finalizar el plazo de 15 años del crédito por impuestos pagados, el socio gestor tomará posesión del 100 por ciento del proyecto.
Una comisión asesora local, formada por miembros de la comunidad, el equipo de desarrollo del proyecto y los residentes restantes de los Apartamentos Highland, fue formada al comienzo del proyecto con el objeto de resolver las inquietudes de los habitantes del pueblo. Este comité ayudó con cuestiones de planificación y diseño; y colabora estrechamente con los empleados que administran el inmueble para resolver cualquier cuestión que surja en la comunidad acerca del inmueble. La gestión y mantenimiento actuales corren a cargo de un equipo de gestión a pie de obra de la ROI y los residentes locales.
El proyecto ha tenido un tremendo impacto sobre la calidad de vida de los ocupantes, quienes ahora cuentan con viviendas dignas y asequibles, y un espacio seguro donde pueden jugar sus hijos. Sylvia Drayton, una de las ocupantes, declara: “Nos encanta este sitio. Lo mantendremos porque queremos conservarlo así en este estado.”
El proyecto ha sido algo positivo para toda la comunidad. Se ha conseguido una ayuda de 380.000$ para mejoras en las calles de la zona que incluyen enlosados, desagües, alcantarillado y aceras.
En la actualidad, este esquema de adquisición y desarrollo del proyecto está siendo utilizado como modelo en otros proyectos similares en el Estado de Nueva York.
¿Por qué es innovador?
- Reutilización adaptada de un complejo de viviendas deteriorado ya en existencia.
- Participación de la comunidad en la planificación, el diseño y la gestión del proyecto.
- Provisión de un programa de servicios de apoyo para los residentes.
- Conexión con un programa educativo sobre compra de viviendas, y la posibilidad de comprar viviendas monofamiliares en el mismo complejo.
¿Cuál es el impacto medioambiental?
En vez de destruir edificios en ruinas, la ROI decidió reformar los bloques actuales haciendo uso de activos físicos disponibles.
El proyecto cambió las instalaciones eléctricas, las tuberías y la calefacción poco seguras y estropeadas de los edificios. Los servicios públicos que antes pertenecían a los dueños del proyecto han sido traspasados a las empresas correspondientes.
También se cambiaron el pavimento y las cubiertas que contenían amianto, que supone un peligro medioambiental y es nocivo para la salud.
¿Cómo es su sostenibilidad financiera?
e créditos por pago de impuestos garantiza que los inversores solamente se benefician si se encargan de los inmuebles a largo plazo. Se ha abierto una cuenta a largo plazo donde se deposita parte de los alquileres como reserva de cara a cuando ROI tome pleno dominio de los edificios y se agoten los créditos por impuestos pagados. Así pues, las subvenciones del alquiler y el mantenimiento podrán continuar de forma indefinida. Esa reserva asciende a 103.000$, una mezcla de fondos de la ROI, alquileres y subvención de alquileres, en una cuenta de rendimiento de intereses.
Los negocios locales se han esforzado por facilitar oportunidades económicas a la comunidad local, y los residentes de renta baja fueron contratados para el proceso de reconversión del proyecto. Algunos de los residentes de Windy Hill fueron contratados durante la fase de reconstrucción del proyecto. Uno de ellos es en la actualidad el capataz del proyecto, y al ser un empleado de la ROI tiene uso de uno de los apartamentos de dos habitaciones in situ.
El precio del alquiler se estableció según los ingresos y las subvenciones disponibles. Los alquileres son asequibles a las familias que ganan un 60 por ciento de la renta media en la zona. Gracias a la ayuda económica de Ministerio de la Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, el Departamento de Reforma Comunitaria del Estado de Nueva York y la Newark Housing Authority, los alquileres no suponen más de un 30 por ciento de los ingresos mensuales brutos de los inquilinos. Si los inquilinos se hallasen en una situación de dificultad económica, la ROI colabora con ellos durante ese periodo de apuros. El personal de la ROI también ayuda a los ocupantes a navegar el laberinto de los programas gubernamentales a su alcance.
¿Cuál es el impacto social?
El nuevo complejo de apartamentos tiene un Coordinador de Servicios Residenciales, quien involucra a los residentes de renta baja en los servicios comunitarios y también organiza actividades educativas, recreativas y sociales tanto para adultos como para niños. Uno de los pisos nuevos ha sido habilitado como espacio comunitario donde los vecinos se pueden reunir, comer juntos y participar en los programas de servicio a los residentes. Según los residentes, se ha creado una sólida actitud comunitaria a consecuencia del proyecto.
Los residentes tienen la oportunidad de participar en el programa de la ROI sobre compra de viviendas que puede prepararles a convertirse en propietarios si puede y si les interesa.
Con anterioridad al proyecto, los Apartamentos Highland tenían puertas y ventanas rotas, agujeros en las paredes, enseres de fontanería rotos e instalaciones eléctricas y de calefacción peligrosas. Los ocupantes, familias y niños pequeños inclusive, soportaban unas condiciones de la vivienda horribles que representaban una verdadera amenaza para la salud y la seguridad. Esta iniciativa ha transformado los edificios y ha facilitado vivienda segura para sus ocupantes.
Los residentes de renta media de la localidad, muchos de los cuales se opusieron al inicio a la idea de vivienda asequible para familias de renta baja en el barrio, han declarado que el proyecto Windy Hill “encaja bien con el resto de la comunidad.” La actitud previa de resistencia total ha cambiado y se ha convertido en una actitud de apoyo incondicional al proyecto, de acogida a las familias de Windy Hill.
La participación del comité asesor local ha capacitado a los residentes a que jueguen un papel activo en la toma de decisiones, y ha cerrado la brecha entre los residentes del proyecto y el resto de la comunidad local. Esto ha provocado un mayor entendimiento y una comunicación más estrecha. El tamaño y alcance actual del comité asesor se está ampliando a escala local para resolver otros problemas e inquietudes en la zona.
Obstáculos Encontrados
La comunidad local se encontraba en estado de extrema cautela debido al abandono y a los efectos negativos del primer proyecto de Apartamentos Highland. La resistencia a la reconversión era poderosa y unánime entre los habitantes de la zona incluso entre los funcionarios de la administración local. Con el fin de aliviar esa preocupación, la ROI creó un comité asesor para desarrollar un plan que funcionase de cara al proyecto pero que también apoyase los objetivos a largo plazo de la comunidad en general.
Muchos organismos públicos se involucraron en la iniciativa de reconversión de los edificios originales. El equipo de la ROI hubo de cumplir con la normativa y directrices de cada uno de esos organismos y superar de forma conjunta los reglamentos conflictivos y limitaciones de ellos con el objeto de alcanzar el objetivo final de mejorar la calidad de vida de los ocupantes de las viviendas asequibles.
Lecciones Aprendidas
El tipo de problemas resueltos por la ROI en este proyecto es frecuente en zonas rurales de los EE.UU., y esta iniciativa es una de las muchas que experimentan ese tipo de condiciones físicas, sociales y económicas (deterioro de los inmuebles, resistencia local, mecanismos de financiación, etc.). Este proyecto ha creado un vehículo de adquisición y reconversión, que satisface la normativa de cada organismo gubernamental involucrado en el proyecto sin comprometer la sostenibilidad a largo plazo de éste, desde una perspectiva de desarrollo y una perspectiva operativa. Hay grandes posibilidades de trasladar este enfoque a otros proyectos.
Evaluación
El proyecto está financiado por varias organizaciones las cuales poseen requisitos de supervisión propios. Cada organismo de financiación exige visitas frecuentes, informes escritos y un expediente por cada ocupante.
Transferencia
Al proyecto se añadirán tres viviendas monofamiliares de renta baja en Windy Hill en los próximos años, conforme las familias finalicen el Programa Educativo Compradores de la Vivienda y estén preparados para comprar casa propia. Además de los Apartamentos Highland, el grupo Rural Opportunities ha comprado los Apartamentos Riverside en el pueblo vecino de Lyons. Con la ayuda del pueblo y el cuerpo de bomberos, los edificios Riverside se demolerán y estarán listos para una reconversión.
Otros inmuebles embargados del Estado de Nueva York están en fase de reconversión según el modelo de Windy Hill.
