Fundada en 1998, Alternativas para la Propiedad de Vivienda (HOA) es una corporación financiera sin ánimo de lucro que opera en Gran Toronto que financia el desarrollo de la propiedad de viviendas asequibles. Utiliza una serie de mecanismos innovadores de financiación, incluyendo el reconocimiento de segundas hipotecas compartidas, para que las familias de ingresos bajos y moderados empiecen a ser propietarios. Trabajando con asociados para el desarrollo, HOA ha apoyado 11 proyectos de vivienda, proporcionando 2.350 viviendas a la fecha. Se ofrecen diferentes tipos de vivienda, incluyendo apartamentos, casas individuales y dúplex, siendo todas asequibles a las familias que se encuentran en el vacio de la provisión de vivienda social y la disposición de la vivienda convencional de la propiedad de la vivienda.

 

Descripción del Proyecto

Fines y Objetivos

HOA trabaja para desarrollar la propiedad de vivienda asequible y, por tanto, ayuda en el desarrollo sostenible de comunidades mixtas. A través de su trabajo que busca crear hogares y no instrumentos especulativos.

Contexto del Programa

Toronto es la ciudad más grande, la capital financiera y centro de actividad económica y prosperidad en Canadá, pero tiene una gran escasez de viviendas asequibles. Para comprar una casa, la mayoría de las familias necesitan un ingreso anual superior a $75.000 dólares americanos. El desarrollo de la industria convencional de vivienda sólo satisface las necesidades de los hogares de ingresos altos y 187.000 hogares en Toronto gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda. La única manera de poseer una casa es haciendo un gran pago inicial y teniendo una gran hipoteca. El pago suele ser alcanzado con la ayuda de familiares y amigos y cada una de las oleadas sucesivas  de compradores de viviendas están aumentando su nivel de compra.

Los cambios políticos de los 90´s agravaron el problema de vivienda, transfiriendo la responsabilidad de  la vivienda del gobierno provincial al municipal  y con un severo recorte en la financiación federal y provincial para la construcción de nuevas viviendas sociales y la disposición de subsidios de alquiler. Por lo tanto la construcción de nueva vivienda social se detuvo, mientras que los municipios centraron su atención en la satisfacción de gastos de funcionamiento de las viviendas existentes y al apoyo a hogares de bajos ingresos a partir de acuerdo a la base tributaria municipal. El sustancial grupo de personas de ingresos bajos a moderados, que no son elegibles para vivienda de interés social pero que tampoco pueden permitirse el lujo de comprar sus propias casas son los más afectados. Estas personas no tienen otra opción que la renta en el sector privado, lo cual puede tomar una parte significativa de sus ingresos.

Características Claves

HOA apoya el desarrollo de vivienda que cuesten de 10 a 15 por ciento menos que las de gama baja del precio de mercado. Esto se hace a través de dos áreas principales de actividad – proporcionando préstamos tempranos de financiación a los asociados que llevan a cabo la construcción del desarrollo y ofreciendo el reconocimiento compartido de segundas hipotecas a los comparadores de las propiedades de ingresos bajos y moderados. En el 2007, aproximadamente el 16 por ciento de los préstamos de HOA, fueron para los desarrolladores ($ 2.172.000 dólares americanos) y el 84 por ciento a los compradores ($11.760.000 dólares americanos).

Setenta y cinco por ciento de los beneficiarios del programa tienen ingresos por debajo del promedio en Toronto, $53.000 dólares americanos. Muchos de los principales compradores son trabajadores y HOA se encuentra actualmente en negociación con la policía, las organizaciones de salud y la educación para establecer una colaboración para aumentar este. El programa no pretende ayudar a la mendicidad o a esas personas que duermen en la calle, éste tiene como objetivo ayudar a los que tienen bajos ingresos, por ejemplo, un trabajador de hotel que gana 10 dólares americanos por hora.

HOA presta financiación, relativamente a riesgo, a sus desarrolladores asociados, en la fase inicial para ayudar a los estudios de viabilidad, adquisición de terrenos, al mercadeo y ventas iníciales. Esto normalmente no cubre más del 50 por ciento de estos costos, con un interés del uno por ciento sobre la tasa preferencial, financiación repagable en la fecha de la construcción. HOA trabaja con asociados afines al desarrollo comprometidos con ofrecer vivienda propia asequible mediante el uso de criterios de revisión compresiva para proporcionar los préstamos, lo cual ha tenido gran impacto en los proyectos y éxito en los reembolsos. Los constructores asociados son capaces de lograr menores costos en la construcción, comparando suelo de uso residencial que es más barato que los terrenos generalmente usados para los proyectos privados de urbanización, la reducción de los gastos de publicidad y la eliminación de costosas instalaciones, habitaciones modelo y comisiones de ventas. Las viviendas se venden a los costos del proyecto y no hay ningún beneficio para el desarrollador del mismo, con sus ingresos derivados de una tasa de honorarios, cargados de la misma manera que otros profesionales de la construcción. La comercialización temprana es muy importante, ya que la financiación para la construcción en los bancos  de Canadá no está disponible hasta que al menos el 60 por ciento de todas las propiedades se hayan vendido sobre planos. Prácticamente todos las propiedades de HOA se venden de esta manera. Toda la comercialización, el diseño y la planificación del desarrollo de la vivienda se lleva a cabo por los asociados para el desarrollo (los vecinos en primera instancia) y no por HOA. Este último tiene principalmente el papel de proporcionar el mecanismo financiero.

El apoyo financiero a los compradores de vivienda se presta a través de la provisión de segundas hipotecas de apreciación compartida. Esta segunda hipoteca hace la diferencia en el proyecto, entre los costos unitarios de construcción y su valor en el mercado. En promedio esto representa entre un 10 a un15 por ciento del precio total de compra. Lo cual reduce la cantidad que la familia tiene que financiar, ya que es reconocido por los prestamistas de la primera hipoteca y tratado equitativamente en sus cálculos. Los propietarios no pagan cuota inicial o intereses sobre la segunda hipoteca hasta que venden la casa (o antes si así se prefiere). Además de los fondos en efectivo necesarios para garantizar la asequibilidad, la segunda hipoteca se puede incrementar con fondos adicionales en efectivo de HOA, el gobierno u otras fuentes de financiación, tales como el Fondo de June Callwood. Cuando un hogar paga la segunda hipoteca y el correspondiente interés, el dinero vuelve al fondo rotatorio de HOA, lo que le permite financiar más desarrollos. Una apreciación de hipoteca compartida no lleva un tipo especial de interés sino que gana intereses a una tasa igual a cualquier aumento anual del valor de la casa. HOA sólo ofrece estas segundas hipotecas a los que tienen la intención de vivir en el hogar y esta hipoteca tiene que ser reembolsada si el propietario alquila la propiedad. Por ejemplo: El costo total del desarrollo de una unidad es de $ 130.000 y el valor en el mercado es de $155.000. Los compradores requieren entonces proporcionar un mínimo de un cinco por ciento del pago del valor de mercado, es decir, $7.750 dólares y el saldo de $122.250 se obtiene de un banco a los tipos de interés en préstamos normales. La diferencia de $25.000 se celebra como una segunda hipoteca exenta de intereses. De $ 25.000, 16,1 por ciento es el valor total de la unidad, cuando la unidad se vende en el mercado dicho 16,1 por ciento del precio de venta se destinará a HOA. Así, por ejemplo, si la unidad se vende por $200.000 dólares, $32.200 dólares se destinarán a HOA, de los cuales $ 25.000 es el reembolso del principio y $7.200 dólares para pago de intereses. El patrimonio del hogar se habrá incrementado en por lo menos $37.800 más (si se incluye el reembolso principal en la primera hipoteca). En caso de una reducción en el valor de reventa, el valor de la segunda hipoteca es perdonado. Sólo cuando la pérdida de valor cae por debajo de éste el propietario tendría una pérdida.

Esto no es un producto de alto riesgo ya que HOA requiere que los compradores prueben mérito de crédito calificando para una primera hipoteca en un banco importante y tener un mínimo de un cinco por ciento de un pago inicial. Una última encuesta entre 800 personas alojadas mostro que el 11 por ciento tenía ingresos por debajo de $24.000 dólares americanos, el 65 por ciento tenía ingresos entre $24.000 y $49.000 dólares, el 18 por ciento tenía ingresos entre $49.000 y 74.000 dólares y un seis por ciento tenía ingresos más altos a los $74.000 dólares. Las personas de ingresos más altos, sólo tienen derecho a una segunda hipoteca básica de HOA, sin incurrir en cargas adicionales.

Costos

La financiación es principalmente de recursos propios de la HOA, aunque en algunos casos, el gobierno provincial y federal han proporcionado subsidios adicionales junto con la segunda hipoteca HOA para incrementar aún más el acceso.

El capital inicial fue establecido para HOA cuando la organización sin ánimo de lucro de desarrolladores, Opciones para Viviendas, asignó las utilidades del desarrollo de St Lawrence en 1998 a la recién creada HOA. Los reembolsos de estas segundas hipotecas crearon este fondo inicial cuando la gente optó por mudarse o hacer repagos. Los intereses pagados por los desarrolladores de sus préstamos fueron añadidos al mismo. Los pagos de los promotores y los compradores van a un fondo rotatorio y se puede utilizar para ayudar al desarrollo de nuevas unidades asequibles.

Los préstamos bancarios actualmente son restringidos, al igual que en muchos otros países, pero HOA tiene buenas relaciones con las uniones crediticias que están dispuestas a financiar sus actividades. En diciembre del 2008, un consorcio de cooperativas de crédito proporcionó $ 77 millones de dólares americanos para financiación de construcción. HOA también tiene derecho a aplicar por financiamiento para construcción al nuevo organismo gubernamental de infraestructura de Ontario.

Impacto

  • A la fecha, 2.530 familias de bajos a moderados ingresos se han convertido en propietarios de viviendas. El promedio de propiedades de HOA tiene un precio de $143.000 dólares americanos. Muchos propietarios pagan menos en la hipoteca que lo que pagaban anteriormente por el alquiler, por consiguiente, gozan de una mejor posición financiera que antes.
  • En comparación con otros modelos de viviendas asequibles, HOA ha producido un gran número de unidades a un costo relativamente bajo, incluyendo los gastos generales.
  • La investigación demuestra que el ser propietario brinda una mejor salud, resultados positivos en la educación, orgullo de la comunidad y reducción de la pobreza. Además hay prueba anecdótica constante de los dueños de las casas sobre mejoramientos en sus vidas.
  • Una medida del éxito a largo plazo es la baja tasa de incumplimiento en un 0,19 por ciento sobre los últimos diez años.
  • Los gobiernos y otras organizaciones están viniendo cada vez más a financiar y a trabajar con HOA, examinando el modelo.

 

¿Por qué es innovador?

  • El enfoque combinado de desarrollo de viviendas a bajo costo y de financiamiento hipotecario para familias de bajo ingreso, del cual HOA ha sido pionero, junto con el desarrollador Opciones para Viviendas.
  • El uso de la hipoteca de reconocimiento compartido como un mecanismo para facilitar la ampliación de oportunidades para ser propietarios de vivienda a familias de bajos ingresos mediante la creación de un fondo rotatorio.
  • Prestación de servicios de alojamiento para una variedad de ingresos, aunque la mayoría de las unidades han sido adquiridas por las familias de bajos ingresos.

 

¿Cuál es el impacto medioambiental?

  • Se usa materiales y mano de obra local siempre que sea posible para la construcción de las viviendas. Hay un alto nivel de especificaciones ambientales, excediendo incluso los estándares industriales. Las características adicionales incluyen calefacción térmica solar, sistemas de recuperación de energía, medición individual de agua, reciclado y clasificación de residuos, filtración de aire y manejo integrado de energía.
  • Un menor número de espacios para estacionamiento son necesarios en proyectos de renta mixta, lo cual alienta un uso mayor del transporte público y en el más reciente desarrollo, se ofreció el vehículo compartido en el sitio para reducir la necesidad del uso de los propios automóviles.
  • La mayoría de los proyectos de HOA son proyectos construidos en lotes baldíos en localidades urbanas con facilidades de transporte público y muchos de estos se encuentran en antiguos terrenos industriales, contribuyendo así a reducir la expansión urbana y el largo desplazamiento diariamente para el trabajo.

 

¿Cómo es su sostenibilidad financiera?

HOA ha creado un fondo rotatorio autónomo y permanente. Esto ha aumentado de valor en el tiempo a $24 millones de dólares americanos y se prevé que aumente a $40 millones de dólares para el año 2011 a medida que los reembolsos de la segunda hipoteca continúen siendo realizados. Las caídas recientes en los precios de la vivienda en Canadá no han afectado mucho las actividades de HOA, ya que ha habido muy poco movimiento en el precio de esos proyectos que están posicionados dentro de los precios más bajos del mercado. HOA está sirviendo un sector con escasa atención en el mercado de vivienda, donde hay un exceso de demanda para las propiedades, siendo entonces el esquema de pago sustancial de HOA bastante atractivo y los precios de un mercado más bajo solo reducen la tarifa en la cual la cantidad del capital de la reinversión puede crecer. Lo cual no afecta la viabilidad de HOA. El gobierno ha contribuido con $6.500.000 dólares para aumentar el fondo a fin de ayudar más a las familias de ingresos más bajos.

El mayor riesgo de HOA, eventualmente, correspondería a proyectos en construcción, donde HOA ha invertido financiación y no todos los compradores puedan concretarse de continuar la crisis económica y la recesión. Sin embargo, en la próxima construcción en desarrollo que esta prevista a cerrarse solo hasta finales del 2011 ya han sido pre-vendidas 604 unidades de las 643, a precios muy competitivos.

HOA apoya aquellos desarrolladores que pueden construir viviendas que estén entre un 10 a un 15 por ciento más económica que el precio más bajo encontrado en el mercado. Los proyectos no incluyen costosas comodidades (piscinas, gimnasios), reduciendo así la cuota de mantenimiento mensual.

 

¿Cuál es el impacto social?

Extremas diferencias en la riqueza, han creado muy ricos y muy pobres en las comunidades de Toronto, los cuales no interactúan entre sí. HOA ha contribuido a desarrollar comunidades mixtas en que diferentes rangos de ingresos pueden vivir en el mismo sector. Todos los desarrollos de HOA incluyen un salón comunitario que puede ser utilizado para reuniones, reuniones sociales etc. La participación comunitaria es fundamental para el programa. Esto es un trabajo de colaboración sin ánimo de lucro entre la municipalidad local, los desarrolladores y los miembros de la comunidad para asegurar que la vivienda se desarrolla de acuerdo a la escala y el estilo de la comunidad. La comunidad local es invitada a participar en las reuniones durante las primeras etapas de planificación y desarrollo del proyecto, ya que se tiene especial interés en el diseño y la apariencia del edificio. Este proceso ayuda a garantizar que el proyecto reciba estimulante apoyo de la comunidad, ayudando a enfrentar a quienes se oponen a proyectos de vivienda asequible cerca de su casa, por el hecho de no corresponder a un determinado grupo social.

Una corporación cooperativa de desarrollo es creada para el propio edificio y todos los propietarios se convierten automáticamente en miembros de la cooperativa y participan en la toma de decisiones, en lo que respecta a su actual gestión y al mantenimiento.

Obstáculos Encontrados

  • Política restrictiva con menos apoyo del gobierno a la vivienda de alquiler, es decir, no hay concesiones fiscales o proceso acelerado de permisos. Los impuestos del proyecto también son determinados de acuerdo al tamaño de la unidad mas que sobre el precio de venta.
  • Resistencia de la comunidad a la vivienda asequible debido a su reputación de concentración de pobreza y delincuencia. HOA y los asociados en el desarrollo tratan dicho problema asegurando que quienes estén en alquiler en el sector tengan la oportunidad de convertirse en propietarios. Al participar con la comunidad local en una fase temprana, dicha resistencia puede ser superada.
  • La financiación inicial para los desarrolladores sin ánimo de lucro, era prácticamente inexistente.
  • Los desarrolladores sin ánimo de lucro no tienen la facilidad de comprar terrenos previamente a los aumentos de precios.
  • La actitud profundamente enfrascada entre los responsables de las políticas y los activistas sociales de vivienda, que suponen que vivienda asequible quiere decir vivienda de alquiler.

Lecciones Aprendidas

  • Los compradores de bajos ingresos pueden hacer sustanciales pagos y estos pueden ser importantes para la financiación del proyecto.
  • Viviendas asequibles para la propiedad pueden ser construidas sin subsidio del gobierno.
  • El dinero comprometido para la propiedad de vivienda producirá más unidades que el dinero destinado a la vivienda de alquiler.
  • Familias de ingresos bajos y moderados pueden permitirse ser propietarios de sus viviendas.
  • La propiedad de vivienda asequible aumenta el patrimonio neto de las familias y cuanto mas temprano una persona sea propietaria de una vivienda, ésta tendera a mejorar su posición financiera.
  • La propiedad es muy importante para los hogares de ingresos menores, ya que transforma su mayor gasto en un patrimonio neto familiar a largo plazo, creando inversión.
  • La concentración de asistencia en los más necesitados es más eficaz que pequeñas cantidades de asistencia disgregadas a través de muchos compradores.
  • Cambios en las políticas del Gobierno serían de gran ayuda para el esfuerzo de bajo costo para el mismo.

 

Evaluación

El Instituto Urbano Canadiense fue encargado para realizar un estudio sobre las actividades de HOA, analizando un desarrollo en particular detalladamente para identificar los beneficios que correspondan a los propietarios de bajos ingresos. Los resultados de este estudio fueron publicados.

 

Transferencia

HOA continúa desarrollando nuevos proyectos en Ontario y en la actualidad tiene 720 unidades más en desarrollo. Se prevé continuar el desarrollo, construyendo 1.000 nuevas propiedades  cada año. Se han realizado sociedades exitosas con autoridades federales, gobiernos provinciales y municipales y también se ha designado como agente para el suministro de viviendas asequibles para la propiedad en la Ciudad de Toronto, dentro el marco del Programa de Viviendas Asequibles, Canadá-Ontario.

El modelo de HOA está comenzando a ser utilizado a nivel local y en otras partes de Canadá, por ejemplo, Vivienda Wood Buffalo en el norte de Alberta ha vendido casas que han sido construidos con una segunda hipoteca. En Montreal la Sociedad de Vivienda y Desarrollo de Montreal (SDHM) combinó los principios de desarrollo de Opciones de Vivienda y algunos aspectos innovadores de financiación de HOA con su amplia organización de vivienda social para crear Acces Condos, el mayor desarrollador de vivienda asequible en Montreal. HOA está estudiando la forma en que los desarrolladores sin ánimo de lucro,  pueden participar en el modelo para aumentar aún más su transferencia. HOA también ha recibido expresiones de interés de Sudáfrica, Namibia, Senegal, Uganda, Jamaica, Rumania y Vietnam.