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Pierre Arnold y Nina Quintas son gerentes de proyecto en urbaMonde, una organización francosuiza que promueve la vivienda liderada por la comunidad (CLH, por su sigla en inglés), mediante soporte técnico para proyectos y residentes, y la coordinación de la Red CoHabitat.

La era de la COVID-19 trajo aparejados cambios importantes en la forma en que vivimos, trabajamos y socializamos. Contar con una vivienda adecuada es crucial para poder enfrentar esta crisis y adaptarse a ella. La Red CoHabitat promueve la vivienda liderada por la comunidad (CLH) como una manera transformadora y no especulativa de concebir, gestionar y proteger nuestro entorno de vivienda. Durante la pandemia, We Effect le encargó a urbaMonde un estudio global para evaluar si las iniciativas de CLH ofrecen ventajas comparativas a sus residentes o no para resistir de forma colectiva los impactos económicos, sociales y sanitarios de la crisis.

Entre septiembre y octubre de 2020, se recibieron 1.047 respuestas para la encuesta global, de parte de residentes de 72 países e islas del Caribe, en una gran variedad de situaciones de tenencia de la vivienda: viviendas en propiedad colectiva (fideicomisos de la tierra o “community land trusts” en inglés, y cooperativas de vivienda), propiedad individual (con el proceso de pago completo o en curso), viviendas de alquiler (público o privado), viviendas prestadas (en general, alquiladas de manera informal) y ocupaciones de tierras irregulares (en general, asentamientos informales). En la encuesta, las viviendas lideradas por la comunidad están representadas, principalmente, por iniciativas de viviendas en propiedad colectiva (VPC), y por algunas iniciativas de co-housing y asentamientos informales organizados, en los que la comunidad se encuentra en el centro de la toma de decisiones con respecto a la concepción, la modificación o la administración de sus entornos construidos. El estudio también incluyó 52 entrevistas de seguimiento.

Uno de los principales resultados del estudio apunta a niveles más sólidos de seguridad en la tenencia cuando la propiedad y la administración de las tierras son colectivas. De hecho, durante la pandemia, las iniciativas de CLH demostraron tener un nivel de protección mayor contra procesos de desalojo y ejecución hipotecaria que otros tipos de vivienda.

Amenazas de desalojo en medio de la pandemia

Como se observa en las figuras a continuación, las personas encuestadas de cooperativas de vivienda y fideicomisos de la tierra no recibieron amenazas de desalojo desde que empezó la pandemia. Por el contrario, los porcentajes de este tipo de amenazas son altos entre las personas encuestadas con otras formas de tenencia, en particular propiedad irregular de la tierra (40 por ciento), y viviendas de alquiler público y privado (16,7 y 10,1 por ciento).

Figura 1. Porcentaje de personas encuestadas por situación con respecto a la ocupación de la tierra que recibieron amenazas de desalojo desde que empezó la pandemia.

 

Está demostrado que los desalojos forzosos hacen que las familias sean extremadamente vulnerables y, en muchos casos, constituyen una violación de varios derechos humanos. En el contexto de la pandemia, esto se agrava por el hecho de que, al no tener una casa, los riesgos de salud relacionados con la COVID-19 aumentan enormemente para las familias desalojadas, pero también para las comunidades que las rodean.

Entre las 73 personas encuestadas que habían recibido amenazas de desalojo desde que empezó la pandemia, 28 (21 mujeres y 7 hombres) declararon que, efectivamente, fueron desalojados (en Bangladesh, India, Filipinas, Sri Lanka, Vietnam, Brasil, El Salvador, Nicaragua Kenia, Nigeria y Zimbabue). Esos desalojos pueden ser individuales (un propietario desaloja a un inquilino formal o informal, o se realiza una ejecución hipotecaria de una propiedad privada familiar por falta de pago de las cuotas) o colectivos (una autoridad pública elimina parte de un asentamiento informal para realizar trabajos de infraestructura o un proyecto turístico, por ejemplo).

Figura 2. Desalojo efectivo de personas encuestadas que habían recibido amenazas durante la pandemia, por situación de ocupación de la tierra.

 

¿De qué manera la vivienda liderada por la comunidad previene el riesgo de desalojo?

En muchas de las 52 entrevistas de seguimiento, la seguridad de la tenencia de la tierra se destacó como una de las ventajas principales de las cooperativas de vivienda, los fideicomisos de la tierra y las iniciativas de co-housing. Esos ejemplos muestran cómo, en diferentes países, la seguridad en la tenencia se logra mediante iniciativas de CLH.

En América Latina, las cooperativas de vivienda por ayuda mutua (CVAM) suelen crear un “fondo de ayuda” o “fondo solidario” con contribuciones mensuales de los miembros de la cooperativa, que además, pagan las cuotas del préstamo hipotecario. “El fondo ha sido esencial en tiempos de pandemia para sentirse seguros de poder permanecer en la vivienda”, explicó Iris, de la CVAM 13 de Enero de El Salvador. Cada uno de los 34 grupos familiares de su cooperativa hizo contribuciones mensuales para el fondo de ayuda durante el primer año posterior a la mudanza, y se recaudaron cerca de 7.700 dólares estadounidenses. Esos ahorros colectivos, para ayudar a los miembros de la cooperativa a enfrentar dificultades económicas, resultaron muy útiles durante la pandemia, en especial para las familias que no pudieron generar ingresos y no recibieron apoyo de programas públicos.

En otros tipos de cooperativas y sistemas de co-housing, como la cooperativa de vivienda Abricoop en Toulouse, Francia, los pagos mensuales de los préstamos son proporcionales a los ingresos de cada familia del año anterior. Este mecanismo no ayuda a disminuir los costos de la vivienda de forma inmediata, pero al menos permite que las cuotas de las familias que perdieron parte de sus ingresos en 2020 sean más bajas en 2021, lo que facilita la recuperación económica. De manera similar, en la cooperativa de vivienda Milton Park de Montreal, Canadá, “el alquiler es asequible y puedes contar con el respaldo y los recursos de la comunidad”, explica Pascale, una inquilina de la cooperativa que perdió más de la mitad de sus ingresos habituales desde que empezó la pandemia.

Los fideicomisos de la tierra también resultaron ser muy resilientes ante las recesiones económicas, incluso durante la crisis de hipotecas de alto riesgo de 2008 a 2010 en los Estados Unidos. Lo mismo parece estar ocurriendo en la crisis económica actual que plantea la COVID-19. Los inquilinos privados, los inquilinos de cooperativas y los propietarios de tierras administradas mediante fideicomisos tienen costos de vivienda más bajos que en el libre mercado. Además, en los casos de quienes tienen dificultades para pagar los préstamos hipotecarios, el fideicomiso puede ayudar en la negociación con los bancos. Como explicaron los CEO de Champlain Housing Trust en las entrevistas que realizaron en Vermont, y del fideicomiso Dudley Neighbors Inc. en Boston, Massachusetts, si no queda otra opción, los fideicomisos pueden comprarles las casas a los inquilinos antes de que se las someta a una ejecución hipotecaria, y ayudarlos a encontrar una vivienda de alquiler adecuada, dentro o fuera del fideicomiso.

En general, el fideicomiso también aumenta la capacidad para negociar de forma colectiva un ajuste en las cuotas con la institución financiera (extensión del plazo del pago o reducción de los montos, reducción de la tasa de interés, etc.), o para obtener asistencia de organismos públicos de vivienda o las autoridades locales.

“Sin la propiedad colectiva, un banco ya nos hubiera echado a la calle por no estar al día de los pagos mensuales, pero aquí nadie nos va a quitar la casa”, dice Silvia, de la CVAM Fe y Esperanza de Guatemala.

Reforzando esta idea, Damaris de la CVAM Altos del Sureste, en León, Nicaragua, destaca “Yo me siento tranquila, […] tenemos el apoyo de la Central de Cooperativa y de We Effect”.

Muchos otros testimonios recibidos mediante la encuesta y las entrevistas evidencian que en los lugares en los que había un sentido de comunidad sólido antes de la pandemia, los vecinos pudieron ayudarse entre sí y organizarse de forma solidaria con los grupos vulnerables de la comunidad local, la ciudad o, incluso, a nivel nacional. No obstante, a medida que la crisis económica se extiende y profundiza, y las posibilidades de generar ingresos son cada vez más limitadas, es posible que incluso algunas iniciativas de fideicomiso no sean capaces de garantizar la seguridad de la tenencia de la tierra para los años futuros, en especial en países donde las respuestas y los mecanismos de protección del Estado son escasos o inexistentes.

Una nueva encuesta dentro de uno o dos años podría revelar si las iniciativas de fideicomiso empezaron a tener problemas o no, pero por ahora, queda demostrado que ofrecen mecanismos poderosos para mantener más seguros a los residentes ante varios impactos negativos en un momento de dificultades sin precedentes. Por lo tanto, los gobiernos locales, regionales y nacionales deben promover las iniciativas de fideicomisos, a fin de propiciar sociedades más resilientes e integradas, capaces, no solo de enfrentar diferentes desafíos, sino también de proporcionar viviendas asequibles para diversos grupos vulnerables, desde trabajadores informales y de bajos ingresos, hasta grupos familiares conformados por ancianos y padres o madres solteros.

Puede consultar el estudio completo aquí: Vivienda liderada por la comunidad en el contexto de COVID-19.

Imagen: Alpas Homes, San José del Monte Bulacan, Philippines


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