Financiación comunitaria para la construcción de viviendas asequibles en África

Anne-Lize Hertgers, Eloise Pelaud y Bea Varnai forman parte de urbaMonde, una organización francosuiza que tiene como fin ayudar a las comunidades organizadas a llevar a cabo proyectos de vivienda liderados por la comunidad y también garantizar el derecho de ciudadanía y el acceso a una vivienda adecuada.

Para muchas personas en todo el mundo, el acceso a una vivienda digna —un derecho humano inalienable— aún sigue pareciendo una utopía. Según demuestra la experiencia en la práctica, los residentes de las comunidades desfavorecidas no tienen acceso a tierras ni a una financiación adecuada para llevar a cabo proyectos de vivienda. Por lo general, las comunidades vulnerables quedan excluidas de los medios de financiación para viviendas ofrecidos por instituciones públicas o privadas de financiación y microfinanciación, ya sea porque suponen requisitos de admisión muy exclusivos o bien porque los productos disponibles resultan imposibles de costear. En muchos contextos, en particular en África, hay muy poco desarrollo en torno a la financiación de viviendas; además, los modelos de propiedad de vivienda colectiva no se tienen en cuenta en los subsidios para el sector.

Sin embargo, el Centre for Affordable Housing Finance in Africa, urbaMonde y urbaSEN trabajaron en conjunto a fin de documentar distintas experiencias de programas y proyectos de construcción de viviendas asequibles en África, con especial atención en su diseño financiero. Así, analizaron diez ejemplos de mecanismos de financiación asequible, basados en distintos niveles de propiedad comunitaria.

Tales ejemplos se enumeran a continuación:

• Camerún – Alternative Program for Social Housing (Programa Alternativo para Viviendas Sociales)
• Gambia – Cement Block Banking (Banco de Bloques de Cemento)
• Kenia – Akiba Mashinani Trust (Fideicomiso Akiba Mashinani)
• Kenia – Nyumba Smart Microloans (Micropréstamos Nyumba Smart)
• Mauritania – Twize
• Mozambique – Inhamizua REALL
• Namibia – Twahangana Fund (Fondo Twahangana)
• Senegal – Revolving Fund for Urban Renewal (Fondo Rotatorio para la Renovación Urbana)
• Sudáfrica – Khayelitsha People’s Housing Process (Proceso de Construcción de Viviendas por las Personas de Khayelitsha)
• Zimbabue – Gungano Urban Poor Fund (Fondo Gungano para Zonas Urbanas Pobres)

En estos ejemplos, se ponen de relieve varias lecciones importantes para mejorar los mecanismos de financiación existentes para la construcción de viviendas e implementar innovaciones en el sector de viviendas asequibles en los países africanos.

Además, se incluyen algunas de las principales condiciones necesarias para que las viviendas sean verdaderamente asequibles.

La importancia de las asociaciones y la diversidad de fuentes de financiación

En los diez ejemplos, queda en evidencia la importancia de las estructuras de apoyo, por ejemplo, los programas de asistencia técnica y las alianzas estratégicas, en lo que respecta al fortalecimiento de las comunidades locales para que sean capaces de implementar sus proyectos de vivienda.

La consolidación de marcos legales, institucionales y financieros propicios, así como el apoyo directo que se brinda a los residentes, permiten aumentar la capacidad de negociación con las instituciones públicas y financieras, y fomentan la inversión en viviendas y terrenos.

La asociación entre el sector público, el privado y las personas atrae una mayor financiación, que permite escalar los proyectos y subsidiar servicios no financieros, como la asistencia técnica, la educación financiera y el empoderamiento de la comunidad. Al combinar diversas fuentes de financiación, es posible aumentar la inversión y garantizarla a largo plazo. Algunos ejemplos inspiradores son las asociaciones establecidas en Mozambique por Casa Real, una empresa social y promotora inmobiliaria, cuyo propósito es “diseñar, construir y vender [casas] que la gente pueda costear”. Para tal fin, la empresa trabaja en colaboración con:

• Reall, que desempeña el rol de inversora social para el desarrollo de viviendas;
• la municipalidad de Beira, que actúa como socio público, con la función de proporcionar terrenos, acceso a los servicios y asistencia en la planificación; y
• el Gobierno de los Países Bajos, que participa en la creación de un plan maestro y ayuda a conseguir el apoyo de entidades bancarias, como Asba, que fue el primer banco en ofrecer productos financieros a los compradores de viviendas desarrolladas por Casa Real.

Hasta ahora, entre los resultados obtenidos, se incluyen 21 casas asequibles (vendidas) y un total de 80 planificadas, ya sea a través de préstamos hipotecarios con garantía del empleador o de un programa de arrendamiento con opción a compra.

Otros ejemplos dignos de análisis son el programa alternativo para viviendas sociales en Camerún y la iniciativa People’s Housing Process en Sudáfrica.

La vivienda como un proceso

Los ejemplos de distintos proyectos, como los programas de microfinanciación para viviendas de Nyumba Smart Loan, desarrollados por Hábitat para la Humanidad y sus asociados en Kenia (el programa Twize, en Mauritania, y la iniciativa People’s Housing Process, en Khayelitsha, Sudáfrica), así como las distintas experiencias de comunidades organizadas en Namibia, Zimbabue y Senegal, demuestran la importancia de pensar en la problemática de la vivienda como un proceso y de tener en cuenta toda su cadena de valor, no solo el acceso a la financiación, sino también a la mano de obra, a materiales sostenibles y asequibles para la construcción, a competencias adaptadas y a servicios públicos adecuados.

En Kenia, este enfoque generó “un aumento significativo en la calidad general de las condiciones de la vivienda, en particular, en paredes y techos, cantidad de habitaciones y materiales de construcción”^[1]. También permitió obtener mejoras en la salud de las familias, según informaron ellas mismas, como resultado de las inversiones en agua y servicios de saneamiento. Una de las residentes dijo: “Antes me intranquilizaba la idea de solicitar un préstamo porque todos decían que, si pedías dinero prestado, podías perderlo todo. Ahora, cuando me siento aquí, en mi hogar, y veo todo lo que me rodea, me enorgullezco de mi decisión”.

Existen diversas alternativas para reducir los costos de construcción de viviendas, por ejemplo:

• diseñar soluciones de viviendas colectivas (véanse los casos de estudio de Zimbabue, Mozambique y Namibia);
• emplazar centros de producción de materiales locales de construcción (véanse los ejemplos de Gambia, Camerún y Senegal); y
• mejorar de manera progresiva las infraestructuras y los servicios municipales o públicos (véanse los casos de estudio de Zimbabue, Sudáfrica y el fideicomiso Akiba Mashinani en Kenia).

^[1] Building Assets, Unlocking Access: KWFT Housing Microfinance Impact Evaluation Final Report, 2018 (Construir activos, liberar el acceso: Informe final de KWFT sobre la evaluación del impacto de la microfinanciación en el desarrollo de viviendas, 2018) https://www.findevgateway.org/paper/2018/06/building-assets-unlocking-access-kwft-housing-microfinance-impact-evaluation-final.

Estas medidas de reducción de costos se adoptan mejor cuando los miembros de la comunidad las comprenden y aceptan. En el caso de Zimbabue, algunos diseños que se utilizaron para disminuir costos fueron las viviendas adosadas, el uso de medianeras y el enfoque progresivo con respecto a la mejora en los servicios comunitarios. Sin embargo, estas medidas supusieron un desafío porque, en un principio, no todos recibieron muy bien el concepto de los diseños. No obstante, tras aumentar la participación de las personas en los planes arquitectónicos, se lograron resultados que permitieron garantizar la asequibilidad y también dejar conforme a la comunidad.

El rol de los residentes

Como demuestra el caso de Zimbabue, la participación de los residentes parece ser un factor fundamental en la construcción de viviendas asequibles. Cuando los miembros de la comunidad asumen la responsabilidad de distintas actividades y funciones dentro del proceso de construcción de viviendas, no solo se reducen los costos, sino que también se fortalecen las competencias locales y la cohesión social.

Los ahorros, ya sean individuales o colectivos, pueden ayudar de manera significativa a desarrollar las capacidades financieras y la autonomía de las comunidades organizadas, y al mismo tiempo, aumentar su poder de negociación. De hecho, a través de los ahorros, las comunidades y las personas cuentan con una gran ventaja para movilizar subsidios públicos y financiaciones basadas en el mercado que les permiten llevar a cabo sus proyectos de viviendas. Los resultados pueden ser transformadores. Una de las residentes que participa en el fondo Twahangana, gestionado por la comunidad, en Namibia, explicó: “Siento una felicidad plena. Nunca creí que algún día viviría en una casa de ladrillos. Mi primer hijo, que ahora tiene 31 años, nació en una choza en un asentamiento informal. Nos llevó años llegar hasta aquí. A veces, nos dábamos por vencidos, pero después volvíamos a darnos fuerzas”.

Si bien aún estamos muy lejos de garantizar el derecho básico de que todas las personas accedan a una vivienda adecuada, las distintas lecciones aprendidas nos muestran el compromiso de las comunidades y lo importantes que estas son para movilizar mecanismos de desarrollo y financiación. Mbolo Moy Dole: ¡la unión hace la fuerza!

Lea el estudio completo aquí.

Imagen: Damien Epiney