Hace apenas unos días, el gobierno español multó al gigante del alquiler inmobiliario Airbnb con 64 millones de euros por anunciar apartamentos sin licencia. En el blog de este mes, nuestro director ejecutivo, David Ireland, analiza los alquileres vacacionales como Airbnb, su impacto en la crisis inmobiliaria, la reacción negativa de los residentes y las respuestas de las ciudades a su crecimiento. Si bien las plataformas similares a Airbnb afectan claramente la disponibilidad de vivienda en algunos mercados, exagerar su impacto corre el riesgo de pasar por alto problemas estructurales más profundos que impulsan la escasez de vivienda, desde las limitaciones de financiación y oferta hasta décadas de inversión insuficiente en viviendas asequibles.
Fue una de las imágenes más memorables de 2024: un grupo de barceloneses rociando a turistas en terrazas de cafés con pistolas de agua de juguete, gritando "¡Turistas, volved a casa!". Captó la indignación que se sentía en muchas ciudades hacia un turismo que se había excedido.
Durante la última década, ciudades de todo el mundo se han enfrentado a dos desafíos coincidentes: un drástico aumento del turismo y un imparable aumento del coste de la vivienda. Plataformas como Airbnb han facilitado más que nunca el alquiler de viviendas como alternativa a las habitaciones de hotel. Esta misma facilidad ha facilitado a los propietarios la retirada de propiedades del mercado residencial para abastecer el mercado de alquileres vacacionales a corto plazo. El impacto acumulado es una pérdida considerable de viviendas y, potencialmente, un aumento del coste de la vivienda.
En respuesta, muchos ayuntamientos han implementado regulaciones estrictas o incluso prohibiciones totales sobre los alquileres a corto plazo, alegando el exceso de turismo y su impacto en la asequibilidad de la vivienda. Desde Barcelona hasta Nueva York, existe un creciente consenso sobre la necesidad de limitar los alquileres a corto plazo sin regularización que contribuyen a la crisis de la vivienda.
Sobreturismo y vivienda
Es poco probable que alguien tuviera la intención de que esto sucediera así. En 2008, dos amigos del colegio en San Francisco tuvieron la sencilla idea de poner un colchón inflable en su sala y alquilarlo como un alojamiento económico. Originalmente llamado "Airbedandbreakfast", el nombre pronto se acortó a Airbnb, y durante los siguientes 17 años se convirtió en una plataforma global con más de 5 millones de propiedades anunciadas en todo el mundo.
Lo que comenzó como una forma de alquilar habitaciones libres, se transformó gradualmente en el alquiler comercial de apartamentos y casas enteras. Con su rápido crecimiento y su modelo de negocio disruptivo, Airbnb pronto desafió a la industria hotelera existente y, al poco tiempo, comenzó a ser culpada del turismo excesivo y de agravar la crisis inmobiliaria.
Hay motivos para la crítica. La conexión entre los alquileres tipo Airbnb y el estrés habitacional está bien documentada, y numerosos estudios demuestran que su crecimiento ha reducido la oferta de vivienda y ha impulsado el aumento de los alquileres. Un estudio de 2024 encontró que la presencia de alquileres tipo Airbnb aumentó los alquileres anuales en Berlín entre un 1.3 y un 2.7%. Un estudio anterior en Portugal mostró un aumento promedio del 3.7% en los precios de las viviendas en sus principales ciudades, pero en los centros históricos de Lisboa y Oporto, donde los alquileres a corto plazo están fuertemente concentrados, el efecto fue mucho más profundo, elevando los precios en más de un 30%.
Estos estudios también muestran una clara correlación entre el aumento de los alquileres tipo Airbnb y la disminución de la vivienda residencial. Sin embargo, no se trata de una relación directa. En Nueva York En la región que alberga la mayor cantidad de anuncios de Airbnb a nivel mundial, han aparecido aproximadamente 50,000 propiedades de alquiler similares a Airbnb. Sin embargo, esto se ha traducido en una pérdida neta de solo 10,000 viviendas residenciales.
¿A qué se debe la discrepancia? Algunos alquileres tipo Airbnb se transformaron a partir de locales comerciales o se subdividieron a partir de apartamentos existentes. Otros eran anteriormente viviendas vacacionales, a menudo vacías la mayor parte del año.
Aun así, el impacto en la disponibilidad de vivienda es real y, como demostró la protesta con pistolas de agua en Barcelona, lo sienten profundamente los residentes. Las ciudades están tomando medidas para limitar el impacto y controlar el crecimiento de los alquileres tipo Airbnb.
Las ciudades del Reino Unido actúan primero
En 2015, Londres fue la primera gran ciudad en implementar una normativa que limita el alquiler de viviendas completas en plataformas similares a Airbnb a un máximo de 90 días al año. Si un propietario desea alquilar la vivienda por más tiempo, debe solicitar un permiso de obra formal. De esta forma, los ayuntamientos pueden regular el número de alquileres similares a Airbnb en su zona.
Edimburgo, otra ciudad fuertemente afectada por el turismo estacional, introdujo un impuesto turístico en 2024 para todas las pernoctaciones, incluyendo los alquileres tipo Airbnb. Con una proyección de recaudación de 50 millones de libras anuales para 2029, este impuesto busca apoyar los servicios públicos afectados por el turismo de masas. En 2025, la ciudad también inició una importante campaña de control contra los alquileres de corta estancia sin licencia.
Portugal sigue el ejemplo
Las principales ciudades de Portugal, Lisboa, Oporto y Faro, comenzaron a restringir los alquileres tipo Airbnb en 2021, prohibiendo nuevas licencias en zonas designadas como "zonas de presión habitacional". Inicialmente controvertidas, estas medidas se reforzaron posteriormente. En 2022, el gobierno introdujo el registro obligatorio, normas de seguridad más estrictas para los alquileres a corto plazo e incentivos fiscales para que los propietarios volvieran al alquiler residencial. Paralelamente, se incrementó la inversión vital en vivienda social para fomentar el crecimiento de la vivienda asequible.
Nueva York se pone dura
En EE. UU., la ciudad de Nueva York ha introducido algunas de las regulaciones más estrictas del mundo para los alquileres tipo Airbnb. La Ley Local 18, que entró en vigor en 2023, exige que los anfitriones se registren, vivan en la propiedad durante las estancias de los huéspedes y no alojen a más de dos huéspedes a la vez. Estas restricciones han eliminado de forma efectiva las nuevas operaciones comerciales de Airbnb en la ciudad y están diseñadas para preservar el parque de viviendas residenciales.
La jugada radical del Barcelona
Como una de las ciudades más visitadas del mundo, Barcelona se ha convertido en un caso de estudio sobre las consecuencias del sobreturismo. En junio de 2024, la ciudad anunció una política audaz que prohibirá todos los alquileres a corto plazo para 2028. El objetivo es devolver más de 10,000 viviendas al mercado de alquiler a largo plazo.
Barcelona ya aplica algunas de las normas más estrictas de Europa. Los alquileres tipo Airbnb tienen un límite de 30 noches al año, y los anfitriones deben registrarse en el ayuntamiento para obtener una licencia de corta estancia. En varios barrios, los alquileres de corta estancia están totalmente prohibidos. Las nuevas normas implican que el ayuntamiento no emitirá nuevas licencias ni renovará las existentes, por lo que para 2028 todas las licencias habrán caducado.
¿Son las prohibiciones de Airbnb la solución?
Los métodos utilizados para controlar los alquileres tipo Airbnb varían según la ciudad, pero los objetivos generales son consistentes. Reconocen que cuando una parte significativa de las viviendas se destina al turismo, los inquilinos locales salen perdiendo. Las restricciones introducidas en ciudades como Londres y Lisboa buscan reequilibrar el mercado limitando la cantidad de alquileres tipo Airbnb que pueden operar, con la expectativa de que esta política reactive las propiedades en el mercado inmobiliario. Las estrictas normas en Nueva York y Barcelona buscan reducir o incluso cerrar por completo el mercado de alquileres tipo Airbnb.
Esto, sin duda, limitará las opciones y probablemente aumentará los costos para los visitantes. Sin embargo, debemos reconocer las ventajas de los hoteles tradicionales. Los hoteles están regulados, gravados y planificados dentro de la infraestructura urbana, lo que significa que pueden alojar visitantes sin desplazar a los residentes de larga duración ni reestructurar los barrios.
También es importante señalar que los alquileres tipo Airbnb están lejos de ser la única causa del aumento del coste de la vivienda y la crisis inmobiliaria. Las políticas financieras nacionales que afectan al coste de los préstamos para vivienda, los cambios en la población y la demografía, y la falta de financiación para nuevas viviendas asequibles desempeñan un papel mucho mayor. En muchas grandes ciudades, los alquileres tipo Airbnb representan solo una pequeña fracción del parque total de viviendas, por lo que su impacto general es probablemente moderado, y prohibirlos aquí contribuiría poco a abordar la necesidad de viviendas más asequibles a largo plazo.
El mayor acto de equilibrio
Airbnb ha captado el espíritu de la época y, en muchas ciudades, se ha convertido en un chivo expiatorio conveniente para mercados inmobiliarios descontrolados. Sin embargo, las críticas no carecen de fundamento. La evidencia demuestra que el rápido auge de los alquileres al estilo Airbnb ha reducido la oferta de viviendas, ha incrementado los alquileres y ha transformado barrios antaño estables en zonas turísticas transitorias. En muchos distritos con gran afluencia turística, las comunidades con larga trayectoria prácticamente han desaparecido, un cambio que los residentes de Barcelona y otras ciudades afectadas, armados con pistolas de agua, pueden ver y sentir.
Como muchas tecnologías disruptivas, Airbnb prosperó en un vacío regulatorio. Durante más de una década, operó prácticamente sin control, beneficiándose de leyes obsoletas que no anticiparon este nuevo modelo de alquiler. Esa era está llegando a su fin. En respuesta a la creciente presión pública y la creciente evidencia de sus efectos perjudiciales, ciudades de todo el mundo están comenzando a regular los alquileres al estilo Airbnb con mayor rigor. Justo este mes (diciembre de 2025), el gobierno español impuso... Airbnb recibe una multa de 64 millones de euros por infracciones a las leyes de consumo del país, incluidos más de 65,000 listados sin licencia.
Si bien la regulación es necesaria, dista mucho de ser suficiente. Las plataformas como Airbnb son solo una parte de un desafío habitacional mucho más amplio. La crisis de la vivienda y el aumento de los costos también se ven impulsados por problemas sistémicos más profundos, desde la política económica y las decisiones sobre el uso del suelo hasta los cambios demográficos y la subinversión crónica en vivienda asequible. Incluso las restricciones más estrictas a los alquileres a corto plazo solo aliviarán parcialmente la presión. Un cambio duradero y significativo requerirá que las ciudades y los gobiernos implementen estrategias integrales de vivienda que vayan mucho más allá de la gestión de los efectos del turismo.
